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大家好， '我正在考虑投资昆士兰州北部的 Trinity 海滩或 Kewarra 海滩，在这个论坛上是否有任何当地人或投资者可以提供一些信息、对未来资本增长的想法以及以低于 200,000 美元购买的最佳产品，谢谢， karina
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嗨，Karina，上个月我去了凯恩斯和道格拉斯港寻找正现金流的房产 我还快速浏览了三一海滩和凯瓦拉海滩 我的 Residex 报告说凯瓦拉和凯恩斯的资本增长过去 10 年租金回报率约为每年 5% 至 6%，您可以轻松获得每年 7% 至 9% 的租金 凯恩斯和道格拉斯港严重依赖旅游业
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Hi Toba, 感谢您提供的信息 我刚从凯恩斯回来，在 Kewarra Beach 有 2 处正在签约的房产 $145,000 租金为 $19000 每周（3 br 砖砌住宅） 800SQM $160,000 租金为 $23500 每周（3 br 砌体带 iground 游泳池的住宅） 800 平方米 我与一些经纪人和估价师谈过 显然凯恩斯的价格与 10 年前几乎相同 那里的市场在 1990 年代中期达到顶峰，然后下降 现在正在上涨并回到大约 5 到 10 年前的水平 我通过 wwwfindmeahomecomau 网站放置了 2 处房产，以获得未来 5 年的住宅预测增长 Kewarra 价值 160,000 美元的房产在 5 年内以 290,000 美元的预测回归，这相当于预测的 12%如果我的计算是正确的，每年的增长率还不错，考虑到这两处房产都是在 1987 年之后建造的，并且也有资格进行折旧，你去凯恩斯的时候有没有买过任何东西
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我打算买一套单位（在凯恩斯以 330000 美元的价格购买 4 块）或以 320000 美元的价格购买 2 块复式公寓 计划是以我刚刚成立的信托名义购买这些房产 在使用 PIA 软件进行重新计算后，我发现我没有得到那么多就像我在混合信托下购买一样受益 简而言之，我最终在昆士兰州 Morayfield 购买房产，预计在混合信托下会有强劲增长 鸟羽
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Karina, What你认为你收到的关于这 2 处房产的住宅预测增长信息你个人认为这会发生吗 你认为什么因素会导致这种情况发生 我没有去过 P Douglas 或 Cairns 我最近搜索过realestatecom 网站，我偶尔会遇到一个“总结”为现金流为正的房产，我不确定，但是所引用的租金是否是它真正能拿到的，以及该房产是否全年出租注意：房产根据这些数字，您所引用的现金流远非正现金流。然而，在 5 年内价格几乎翻倍的房产将是非常棒的，尤其是当主要城市的房产都喜欢未来 5 年很可能会停滞不前，甚至下降 理论上，在 5 年内出售 Kerrawa 的房产并在大城市购买房产会很好，届时房产将为另一场繁荣做准备一切顺利！诺夫斯基
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有趣的问题 我怎么看住宅预测 谁知道 关于资本增长没有保证 我的感觉是我在海滨郊区购买优质房产 我有一个对海滨郊区充满信心 人们喜欢住在海滩附近 原始购买价格低，我觉得就资本增长而言，我没有错过拥有这些房产的船，因为没有“繁荣”。然而，在这个地区，事情开始在该地区发生变化，代理商报告说，过去需要数月才能出售的房产在几天内就会售出，他们无法获得足够的库存澳大利亚航空公司在凯恩斯设有基地，这增加了旅游人数，就业和人口增长 至于租金，它们都是租给长期租户的 这些物业不是度假出租 关于现金流量，我意识到他们不会在一天结束时留下利润，但考虑到折旧和负扣税，他们会对我的现金流保持中立
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你好 Karinawell 完成了你的购买 只是好奇你是如何去凯恩斯 Kewarra 海滩的来自朋友的报告我总是很好奇人们如何购买州际公路以及真正需要多少研究此外，为会计师提供一份假期（对不起，商务旅行）如果可以免税您通常会考虑在该特定区域购买 IP 如果是这样，有什么要求谢谢，Marco
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嗨，Marco，我来自悉尼，但在过去 3 年中购买了几处州际房产互联网，打电话给当地代理商，打电话给 Herron Todd White 估价师，他们最有帮助提供该地区的历史和我有兴趣购买的房产的最近销售价格 预订了 3 天到凯恩斯的机票，并查看了尽可能多的房产 我的唯一的标准是房产必须是海滨郊区的房子 我认为资本增长的房子是要走的路毕竟是土地上涨 对于单位，你也有分层费用，可以减少你的回报 至于税收假期扣税 我相信只有在您拥有该地区的房产后，您才能为旅行申请减税 我偶然发现了 REIQ（昆士兰州房地产研究所）发表的关于凯恩的这篇文章s *********************************************** 菲奥娜伯金凯恩斯北部海滩：未被发现的天堂 在最近一次前往凯恩斯及周边地区的旅行中，我亲身体验了所有当地人长期以来一直在赞叹的东西：凯恩斯郊外北部海滩区无与伦比的美景 虽然关于黄金的文章很多海岸和阳光海岸，在过去的 12 个月里，热带北昆士兰发生了大量未报告的活动 沿着库克船长高速公路从凯恩斯出发的一小段车程提供了令人惊叹的风景对比，左边是壮丽的阿瑟顿高原，而右边美丽的海岸线 从城市北部外的 Machans 海滩，一直到道格拉斯港，沿着三一湾绵延 60 多公里的原始海滩和大部分未开发的海岸线 当然，所有海滨社区的棕榈湾和道格拉斯港是最好的- 为游客和房地产投资者所知ke 外人现在发现的是当地人早就知道的事情：这条海岸线上的一些最佳地点仍然以非常优惠的价格出售 仍然存在绝佳房地产机会的原因之一是由于以下事实过去，市场营销的重点一直放在棕榈湾和道格拉斯港等地，它们当然会继续吸引投资者、自住业主和游客，因为那里拥有一流的零售、旅游和商业设施。由于当地人对 Trinity 海滩和 Kewarra 海滩的海滨社区感兴趣，小型和大型房地产开发商都在参与其中，现在正在生产一些世界级的度假和住宅物业 Trinity 海滩是我特别喜欢的一条海滩无与伦比且非常漂亮的滨海大道（在这个阶段几乎没有宏伟的高层建筑），您将很难找到更多整个地区的放松和有吸引力的区域，可以看到珊瑚海对我来说，最吸引我的地方之一是一家名为 l'Unico 的令人愉快的餐厅，俯瞰着海滩——供应美味的地中海和澳大利亚新式菜肴；这个地方当然值得拥有周围的美景 Trinity Beach 和 Kewarra Beach 是相当安静、低调的社区，在过去 12 个月中房价中值开始出现稳步增长，Belle Properties Port Douglas 的 Peter McLeod 表示对这些地区的部分原因是它们对我们南部大城市和海外的买家来说相对负担得起：“Trinity Beach 和 Kewarra 越来越受欢迎，而其他地区则是卧铺，例如 Clifton Beach Palm Cove 已经是公认的目的地，特别受欢迎来自亚洲的英国人喜欢棕榈湾和道格拉斯港”，Peter 评论三一海滩瓦西滨海大道沿岸的unittownhouses价格为310,000美元 - 1999年为230,000美元 Paul Stirling o f Ray White Northern Beaches 表示，Trinity Beach、Kewarra Beach、Clifton Beach 和 Palm Cove 的新住宅小区也引起了买家的兴趣。道格拉斯港，为居民和游客提供设施 这使得北部海滩对居住和投资具有吸引力，”他说 凯恩斯本身的房地产市场在过去五年中一直相当平静，但当地分析师注意到了一个选择市场上涨，这似乎发生在昆士兰东南部启动之后整个地区的一些积极发展包括澳航的新廉价航空公司澳大利亚航空公司从今年 10 月起在凯恩斯进驻，从而增加了游客数量。此外，维珍航空作为本地参与者的到来将通过增加就业机会和人口增长 过去 12 个月，北部海滩的趋势更加强劲，这无疑在很大程度上是由于大量新移民来到该地区享受其罕见的美景——更不用说彼得麦克劳德建议的温暖气候和休闲生活方式由于航空公司的活动，前景非常乐观：“预计澳大利亚航空公司将其总部设在凯恩斯，将为当地经济注入 10 亿美元”这将增加该地区的游客数量，从而增加入住率租金回报将增加，因此，房地产的长期资本增长也会增加 我们甚至没有冰航空公司的工作人员已经开始对北部海滩地区产生兴趣，”他说，彼得说，北部海滩地区的一些新住宅开发项目在价值和质量方面开创了先例，“现在每平方米可以实现超过 4,000 美元，前提是位置和质量是绝对优质的另一方面，克利夫顿海滩的 Lahania 代表了从 322,000 美元到 412,000 美元每平方米约 2,000 美元的海滨单元的卓越价值”保罗斯特林描述当地市场引起对所有价格范围的住房的询价增加“他说，我们看到对住宅单位和联排别墅的需求增加，最高可达 100,000 美元土地询价是稳定的，对低价房屋和土地包的需求仍然强劲”，但他确实警告说，现房和单位的供应低于 100,000 美元由于需求旺盛而急剧紧缩 布里斯班 PRDnationwide Research 的 Nick McGuire 表示，买家 dema他说，该地区确实有所回升，但仅在过去六个月内有所回升：“国内旅游业推动了这个市场，就业机会显然会随之而来……单元房和房地产市场总体上大幅飙升，以应对首次购房者补助金”，他说真正总结凯恩斯北部海滩价格和兴趣的飙升是一位当地人在我旅行时对我说的一句话：“即使你在凯恩斯工作，整个地区最好的居住地是北部海滩；它靠近凯恩斯、高原、珊瑚礁、丹特里 - 它有各种各样的”再一次，生活方式赢得了胜利，并将确保澳大利亚最美丽的地区之一的持续繁荣
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看看ATO 文件 wwwatogovaucontentindividualsdownloadsRentalProperties2002pdf - 差旅费分摊 该文件非常值得一读，以了解与税收和出租物业有关的任何内容文章 Karina，谢谢，看起来你已经做了很多研究，我毫不怀疑这些领域将继续发挥作用，内部迁移等，但是我总是对租户的连续性和可服务性持怀疑态度，听起来你对长期租约但是你对租户空缺做了什么样的研究也感谢 ATO 网站 geoff，看起来我有一些阅读要做 Marco
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Marco，现在我回家了，w在这里我实际上可以看到 pdf 链接，我发现链接不正确 - 我已经更正了我之前帖子中的链接
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投资凯恩斯我在哈德逊研究所页面上看到了关于凯恩斯湖的推荐询问 我听说有一个 Glenwood 样板房 260K，9 月租回 $340pw 这房子在 Forest Glen（南部） 关于大型度假公寓的评论是它们的价格过高 不在地面上很难知道什么是真相和销售谈话有谁知道格伦伍德房屋的回报率，即 68% 是否合理或只是为了出售这个地方而夸大其词
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凯恩斯北部海滩大家好，对不起，知道这是一个旧线程，并且凯恩斯北部海滩自首次发布以来发生了一些变化，但我喜欢这个地区，所以我在三一海滩的一个不错的出租地点购买了 14 英亩土地上的 2 套复式单元经过 6 个月的市场观察、参观和研究海滩，并轻松获得 W 的帮助orld 最有帮​​助的物业经理（绝不隶属于任何销售代理，因此双倍奖金！） - 并且看着价格继续上涨，我决定以下（我的意见，对不起任何不同意的人 - 继续解雇我下来！）：海滩：棕榈湾-对我来说太贵了-整个铺路更新非常漂亮几年前完成的克利夫顿海滩 - 很好 - 在前往下一个棕榈湾的路上，周围仍有一些不错的现金流物业，但很难找到它们，混合旅游和住宅 - 看起来更像是住宅“感觉”；当你在三一海滩开车时——我个人最喜欢它，因为它融合了旅游和住宅——所以我希望旅游业推动资本增长，以及可出租给当地人的安全网 Kewarra Beaches——更不依赖旅游业——寻求在当地人之后（没有海滨的感觉，因为海滨充满了带围栏院子的住宅） - 只有一个旅游开发项目（Kewarra Beach Resort - 非常好），最近被一个小型 Bamp;B Trinity 的居民委员会击倒公园 - 非常便宜的现金流物业支持从那里向 Yorkeys Knob 提议的码头扩建开发（见下文） 然而，物业经理的建议是，由于白蛉问题 Yorkeys Knob 很难找到租户（进步协会采用了口号“比 Moby 的 D*ck 大” - 老实说进步了） - 没有海滩，（大量开发 - 有码头和高尔夫球场，一位经纪人告诉我，Ang sana 计划在那里进行下一个开发项目）被当地人称为更便宜的租金区域（我错过了一套带 ig pool 的复式公寓，价格为 198K 美元，租金为 $300pw） - 受到一些飞机噪音的影响 Holloways Beach - “便宜”；那里有海滨物业 不是当地人受欢迎的出租区气氛让我想起了过去布里斯班的纳吉海滩 没有旅游业可言 在所有这些中，由于租金需求，我将搜索范围限制在克利夫顿海滩、三一海滩和凯瓦拉海滩，如果我能找到的话，我会一推约基斯诺布正确的房产 迄今为止，Trinity 房产是我以 $245K 的价格谈判的选择，低于 $300pw，在当前租赁市场上可能达到 $340pw 欢迎任何想法或评论 最好的问候 TryHard
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感谢 TryHard 提供的信息 - 当我们购买下一个 IP 时，我们一定会牢记这一点 我们刚刚在凯恩斯的 Brinsmead 确定了我们的第一个 IP，Leonie 是你那里的物业经理
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嗨 Leonie 我一直在与之打交道的物业经理是 GJ Peck amp 的 Teresa Peck； Co Smithfield 他们是专业的物业经理，而不是经纪人 我见过他们并解释了我的情况，两位物业经理已经自由地评估了一堆，我的意思是一堆，或者我的财产，都是在我起床的时候在那里，自从我回到布里西后，他们就代表我进行了他们自己的寻房之旅！在 1 到 10 的范围内，他们是 99 分（10 分是优秀的），我什至没有在他们的账簿上找到房产，但我也四处询问，他们作为物业经理的声誉无可挑剔，不，我不在他们的名单上工资单，但我必须欠他们一些东西！干杯 TryHard
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嗨，Tryhard，你有代理商的联系方式
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PM 详情 North Queensland Hi Jason Phone 07 40382828 Cheers TryHard
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Hi TryHard 谢谢你快速反应 - 知道他们收取多少费用等 Leonie
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嗨 Leonie 我认为很标准 - 85% 加上 GST 加上杂物（如果需要）（例如游泳池维护等）我在他们在的时候得到了印象中高端收费明智的是，该物业将掌握在良好的手中，而我对IP的远程关注是有一个真正关心一点的PM 如果你正在寻找，可以给他们打电话和聊天下午 - 我想他们有通常的投资组合要发送，但我面对面的尽职调查向我推荐了 Cheers TryHard
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凯恩斯帮干得好，感谢 TryHard 对“看凯恩斯的 burbs”的概述一直在我的“观察名单”上；它有点掉了下来，但自从阅读了你的观点后我又重新审视了谢谢菲尔比，我还应该说它们只是我个人的最爱，我倾向于增长而不是现金流从我所读到的情况来看，有些公司的现金流更好凯恩斯中央商务区的单元开发区 我只是想如果你要生活在那种炎热的环境中，你为什么不靠近水 祝你狩猎好运 干杯 TryHard
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我最近也在凯恩斯寻找并且发现了同样的结果 - 最好的回报是 CBD 的单位 不是每个人都想在水边生活的原因是，许多人更喜欢在没有昆虫、蜥蜴和空调等的无菌环境中呆在里面相当“汤”（似乎是当地人所说的），在雨季很热，实际上是马让你感觉更热！淡水洞是让你凉爽的地方，也是人们在雨季游泳的地方 这些在普莱西德湖巴伦峡谷、水晶瀑布、莫斯曼峡谷、约瑟芬瀑布等，希望对你有帮助 Ammo
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有人买过吗或者最近看了克利夫顿海滩我有一个想要在那里买一个单元的relo 我试图记住克利夫顿有多少单元块 - 我不认为有那么多 - 可能是一两个大块和 10 个-15 小型综合体 10-20 单位有谁知道，如果你不介意分享，你会得到什么样的价格和回报，请艾莉
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弹药接近标记在热带地区有一个“海风”之间的细线；和“热，咸的风”；相信我！如果您在俯瞰大海的高层建筑中举行晚宴（即使是北方人也知道那是在日落之后），空调里的人会告诉任何冒险到阳台的人“关上该死的门！！！！”；几年前，我购买了强制性的“主页”； （山麓俯瞰城市和 5k 以外的大海）当我建造时，我知道我不会住在那里，但我建造了我想住的地方，即带空调的 br 翼，起居区开放，尽可能凉爽tropics 作为潜在投资者，空调将为您在北 Thommo 花费的任何一美元提供最佳投资回报
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thommo 是对的 - 热咸风！海滨郊区就像炎热的桑拿浴室，沼泽比沿海南方人想象的要多 加上大量咬人的白蛉，你需要海滨空调专为微风而设计，并具有足够延伸的屋顶以遮挡阳光
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你对克利夫顿海滩 thommo ellie 了解吗
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多年前我犯了一个错误，从manunda 售价 11 万美元（1999 年）实际上我预测这个单位的价值只有 8.5 万美元左右，尽管它的全新（1999 年建造）有其他人对其未来前景有任何想法我知道 manunda 不是一个非常吸引人的区域自动取款机它出租@ 145pw欢呼，盎司ps：我也想飞起来，用我新发现的知识寻找其他有+现金流的房产！
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