澳洲澳大利亚房地产 多单元开发 悉尼

在澳大利亚地产投资



我将帮助我的家人在悉尼开发一栋 7 层 50+ 单元的建筑（零售 + 公寓） 我已经从市议会拿到了 DA，并与一位抵押贷款经纪人讨论过，他说财务应该没问题 我有一个完整的在另一个行业工作，我没有任何房地产开发经验为了降低风险，我计划与建筑商签订一次性合同并聘请项目经理以确保项目按时，在预算和良好的质量我只是想知道涉及哪些风险以及如何降低风险
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进行规模开发不仅仅是关于财务 - 贷方需要看到您有先前的经验 建设者必须在贷方的面板-您不能只让任何建筑商对构建进行操作而且您将需要预售-有多少将取决于贷方以及其他一些事情这是您需要的几件事：项目特定信息： • 项目可行性和 Cashf低（即：项目总成本，包括土地、建设、应急费用、利息资本化、理事会费用、专业费用、印花税等） • 赞助商的简历，具体取决于他们的开发经验 提供最近几个项目的详细信息（即：地址, 描述, Gross Realisation, Profit, costtime to build – 如果有超支，它们是如何管理的） • Builder 的简历，重点是类似尺寸范围的开发 提供最近几个项目的详细信息（即：地址、描述、总实现, 建造成本——如果超支，它们是如何管理的） • 任何其他正在建设或正在筹备中的开发项目的清单（包括资助者和建设者的名称，如果适用） • 营销计划 - 如果有 • 任何副本当前的预售合同 - 如果有 • 任何预租协议的副本 - 用于商业零售工业开发 • 土地或项目的任何当前估值（愿望清单） • 任何当前工料测量师关于项目的报告（同样，愿望清单） • 施工证书 (CC) – 如果有 开发融资指南： • 如果与外部建筑商签订合同（公平交易） - 银行将贷出高达 80% 的直接项目成本(DPC) 不含 GST 和高达 65% 的总实现 (ex GST)，以较低者为准 • 如果借款人是业主建造商 - 银行将贷出高达 75% 的直接项目成本 (DPC) 不含 GST 和总实现 (GR) 的 60%（不含 GST），以较低者为准 10% 的应急准备金也计入银行的资金表 • 对于建造和销售开发项目，建议贷款金额的至少 50% 用于贷款金额低于 7,500,000 美元的合格预售净额（即：扣除 GST 和销售佣金） • 对于贷款总额超过 7,500,000 美元的建设和销售开发项目，银行要求至少 75%合格预售净额涵盖的贷款金额 • 对于商业零售工业发展，银行要求符合条件的承诺预租赁净租金的贷款金额的假设利息覆盖率至少为 110 倍 • 初始土地银行资金通常限制为购买价格或估值金额的 50%，以较低者为准 如果已经有 DA，那么我们可以考虑提供高达 60% 市场价值的资金 利息支付将由申请人支付，直到建设资金开始 短期内开始建设 - 通常在 6 个月内 • 利润 -银行对项目预期的最低净开发利润：住宅商业工业 - 15%，土地细分 - 20-25%
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Shahin，谢谢你的回复我们完全拥有土地和我的抵押贷款经纪人（谁是在多单元开发方面经验丰富）进行了初步的可行性和现金流分析 目前结果似乎还可以，在最坏的情况下，我的家人能够提供额外的资金我们计划保留整栋建筑，但如果银行需要，我们可以出售其中一些我们将在准备好 CC 后再次与我们的经纪人交谈我目前主要担心的是施工阶段不可预见的风险< BR>评论
哇，你开发了超过 7 个级别的 50 个单元并保留了很多！除了已经拥有土地之外，您和您的家人还必须拥有一些非常重要的股权和现金流才能进行这样的交易听起来您没有开发经验，所以这是一个巨大的项目，开始时祝您好运
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坐下来列出所有可能出错的事情事实上最好在这里做，我们可以添加你可能错过的东西
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雇用一个好的项目经理，他们就能为你管理整个过程关键是做一个proper 可行性分析，调查适用于该地区的零售单元类型以及预期最终价值与开发成本 大多数银行希望看到 20% 以上的开发利润率 还将土地的当前价值添加到您的可行性中以获得现实的利润率这种规模的项目我通常会收取 20 万美元
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特里，这是我可以看到的风险清单： 由于天气等原因加班 超出预算（但我希望这不是一个大问题，因为我我要与建筑商签订一次性合同）建筑商破产质量问题（例如使用的材料不符合合同中的内容）
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您项目的最大风险将是建设成本您需要确保做 CC 图纸的水力和结构工程师是最好的游戏 10% 的钢材或混凝土使用差异可以使您的成本利润产生巨大差异
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相当短的列表！想想可能发生在个人身上的 4 种灾难 1 死亡 2 丧失工作能力 3 破产 4 家庭法 现在将这些应用到参与项目的每个人 建造者可能是一家公司 但是如果公司背后的人突然去世会发生什么公司中其他可以继续的人 如果项目经理去世了怎么办 这可能是一个简单的案例，只是寻找一个新的，但只需解决所有问题 考虑家庭方面 土地如何拥有 如果通过全权信托然后信托的继承是如何构成的 谁是委托人，如果他们去世会怎样 如果是单位信托，那么如果控制受托人的人去世怎么办，如果单位持有人去世怎么办 如果乔叔叔离婚怎么办 - 乔太太可以吗在标题上加上警告以及这对财务中途会产生什么影响等也许你需要用一张表格制作一个word文档，并在一个列上查看每个风险，然后列出可能的影响ts这些可能有
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谢谢特里 土地归一家公司所有 我们已经考虑了一些事项，例如死亡，我的家人（他们是公司的所有者和董事）已经准备好了遗嘱以防万一我会重新考虑您列表中的项目
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在这种情况下，您必须考虑所有董事和股东的4场灾难想象一下，如果大股东丧失行为能力并且他们的律师控制了他们的事务可能他们让公司走上了一条不同的道路 如果一个或多个股东死了 将他们的股份留给其他人 我的清单并不详尽，只是需要考虑的许多事情中的一小部分 律师需要关注可能出现的问题，但是你需要考虑什么是正确的 公司是持有土地和开发的最佳方式 是否可以进行重组，如果是这样，什么时候最好在价值变得太高之前尽早这样做还有一些新的 CGT ex在最近的预算中宣布重组的选择
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风险：潜在条件 - 迄今为止对岩土技术所做的事情 土壤剖面是什么 岩石在哪里 它是稳定的还是漂浮物 你将采取什么措施来降低风险在地面 将使用什么形式的合同 您的朝鲜蓟或 PM 会提供建议 您的顾问将根据什么合同运作 他们将持续参与哪些工作 谁在做您的成本计划 您是否参与了 ​​qs 或在空中举手投足有很多建设风险和非建设风险：例如时间（满足所有法定义务以批准开发占用监管等，Lamp;E 法庭挑战），利率，外汇（如果海外资金或建设成本基于进口设备，例如升降机）等
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感谢您的详细帖子 DPC 和 GRV 是与不同贷方广泛解释的词，您能举一个 DPC 和 GRV 由贷方计算和使用的小例子吗r 用于资金计算 此外，您提到对于 CommercialRetailIndustrial 开发，银行要求最低 110 倍的假设利息覆盖来自合格的承诺预租赁净租金的贷款金额，住宅开发是否可以在建设时资本化利息
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感谢您的评论 我们去年已成功获得理事会的开发批准，并且部分 DA 提交包括岩土工程报告、QS 成本估算等 我将与我的建筑师一起获得 CC在这个阶段，我们将与建筑商签订一次性合同，以最大限度地降低预算风险利率是我考虑过的另一个风险，但因为我们计划保留大部分（如果不是全部）单位（我知道这将取决于根据银行的要求），希望利率不会成为主要问题 在最坏的情况下，我的家人可以提供额外的完成项目的国家资金 我想我主要担心的是质量 - 如何确保使用的材料符合合同中的规定
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按照合同文件，规范和图纸由建筑师监控。下午保持项目按计划进行
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选择一个信誉良好的建筑商，每年建造多个单元 这意味着他们将拥有与单元建设相关的专业行业 为每个进度抽签雇用一名工料测量师和一个良好的项目经理可以处理施工过程中出现的并发症，因为建筑师没有涵盖构建的每个方面建筑商可能会停止工作，延误将开始增加
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