澳洲澳大利亚房产布里斯班 - 7 Unit Development Sydney

在澳大利亚地产投资



5 年来，我一直是这个论坛的狂热读者，我从这个美妙的社区中学到了很多知识。它在我短暂的投资生涯中发挥了很大作用，有许多知名的论坛成员帮助我超越了我的一路上的决定 非常感谢大家 我想是时候通过记录我在布里斯班的新项目来回馈一些东西 这对我来说是一个未知的领域，一个项目的规模（7）和位置（州际），所以我有从一开始就是项目经理 我的职责是做出决定、签署文书工作和学习（我还没有！）希望任何读到这篇文章的人都能帮助我一路引导这件事并享受旅程 第一个决定是为什么这样做我已经到了简单的买入并持有不会把我带到我想去的地步我有几次买入并持有，一次不是那么专业的翻新，一个相对成功的细分，一个失败的开发，现在是一个失败的 Bamp； H 在我的 p ortfolio，以及目前在墨尔本开发的一个较小的 4 单元开发项目，持有或出售是一种以折扣价购买新房产的好方法，内置即时股权，因此该过程有望重复，并享受现金流和随之而来的折旧 第二个决定是在哪里做 我选择了布里斯班，因为我觉得它处于房地产周期的正确阶段，在澳大利亚第三大首府城市发展，房价中位数低于许多其他城市，众所周知，跟随悉尼的房地产繁荣 与其他州相比，入口点也较低，让我可以在我的财务能力范围内进行更多的开发类型选择 我专注于 CBD 10 公里内的内城地区以获得最大资本收益，因为一些单位将被保留 所以合同在圣诞节前夕是无条件的，这里是此时的一些事实 地点：610 平方米的角落街区，距离城市 8 公里，在很大一部分迷人的郊区 建议：7个单元，三层步行，6x 2B2B和1x 3B2B单元，4个朝北的单元享有城市景观 单元平均面积为79平方米，外加一个13-15平方米的阳台 所有单元都有一个地下停车场，有两个访客停车场 购买过程：该网站被 DA 批准列为 EOI 供应商不太关心结算时间，这很棒！他们花了至少 9 个月的时间才拿到 DA 我决定签订一份 31315 结算的无条件现金合同并被接受 最接近的报价也是相同的价格，但有一些条件 很高兴无条件进行，因为没有进一步的 DD报价时未检查的项目 所以数字： 土地成本：660K 美元（每单位 94K） 建筑成本：154M（每单位 220K） 总开发成本（包括利息减去 GST 进项税抵免）：246M 最终价值：306M 结束价值减去 GST 收取：2.84 亿利润：381K（基于卖出 4 并保留 3）并且会更高或更低，取决于我是否保留更多或更少 开发成本利润率 155% 预计时间表：（接下来几天放松一下, 有点沉思) 工作图纸一月份人们一回来就开始了，已经联系了通过 DA 的建筑师公司，他们在 1 月 5 日召开了内部工程公司简短会议，讨论解决 31315 拆除和乞求的事情建设中 2015 年 4 月 完成 2016 年 1 月 当我们第一次看到这个网站时，利润率似乎将超过 20% 并接近 25% 但是在与该地区的三个大容量单元建筑商核实后，每个单元的估计建筑成本是 220K 而不是最初认为的 190K 交易显然变得更加昂贵 210K 利润因此被抹去，在更详细的可行性研究中确定的进一步项目进一步削减了利润 一旦它低于 20%，我就失去了兴趣，对于一些天 但在我回到交易后不久 到目前为止，这个最困难的决定（即：以 155% 的利润率继续进行）的两个主要因素是： 1 DA 批准的网站的较短周转时间 所需现金为 750K，这代表12 个月内 50% 的投资回报，而不是 24 个月或更长时间 2 ~4% 的项目管理费，这使得实际交易产生 20% 的利润——换句话说，我将 20% 的利润支付给我最重要的人团队，有经验通过其他因素看到这个可行的项目：1 通过检查几个单元站点和其他开发商支付的费用（每个站点 100-141K），绝对没有为每个站点多付钱 2 良好的近期销售数据支持最终价值和市场正在上涨 3 一旦完成，能够以预计的租金持有所有 4 彻底的可行性，而不是信封式的交易紧缩器 所以，你们去吧，伙计们，我将全年更新内容 我觉得我刚刚被束缚在一个高位高速过山车 一月份这件事会全速前进，会有点颠簸
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恭喜evan1875！会感兴趣地关注你的帖子我能问一下这个街区的分区是什么从我有限的知识来看看起来是一个相当高的建筑面积
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很想知道这个的位置，我怀疑我知道这个区域, 但是到处都是这样的吨 几乎就像闸门已经打开 有兴趣看到 75 万美元现金的资金分配 恭喜在第一次开发不太成功后重新开始
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干得好，期待更新% 和 GFA 是 87%
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第一次开发让我退缩了很多但我只需要重新站起来继续前进 750K 是 TDC 的 30% 或者我计算了 End Value 减去 20% 的一条线折扣估值也是 30% 所以当我在 12 月左右达到最高债务时，这就是我在交易中的“皮肤” 一个较短的项目希望将市场波动风险降到最低 明天的最终价值是任何人都无法预测的任何发展
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一个公司的董事也在这个论坛上发帖，虽然很少他们有帮助客户完成这个规模项目的记录如果您需要使用项目经理，我会发邮件给您
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恭喜埃文，我怀疑这个郊区位于布里斯班的北侧你入围的建设者的名单
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你能否也提供一个你在第一次开发中犯的错误列表，希望我们学习者可以从中获得“不该做什么”的知识
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朝北的单位有城南的城市景观
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侦探！！
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阅读问题
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嗯，从哪里开始没看到若隐若现- 供应，但事后看来，这是非常明显的 被贪婪战胜并脱离基本面 当地选择更不稳定在首都城市之外 DA 和 On-Sell 在大多数情况下不是可行的退出策略（我当时的 B 计划）（具有讽刺意味的是，我这次购买了一个 DA 批准的网站） 市场很快就会对开发商不利 没有足够的知识和承担 DD 的错误项目远没有应有的彻底 为网站多付钱 低估了 DA、OPW 等所花费的时间 但事后看来，最后一个项目让我无法继续前进，当最终价值下降时放弃了项目足以使利润太薄如果理事会很好，并在 6 到 12 个月前给了我一切顺利的话，我会开始建造这将使我在完工时陷入困境 我个人知道人们陷入了他们的最终产品动弹不得，连项目租金都暴跌 所以我吞下了一点自豪感，拔掉了插头 这个无用的网站每年消耗 20K，如果我今天卖掉它，我会损失 200K 但我用 incom 吸收了负现金流e 从我的有偿工作中，将资产留到另一天，例如另一个开发项目 该物业仍在投资组合中，总收益微不足道 25% 这每天都在提醒我，我可能已经被消灭了，如果不是因为我有能力坚持下去 好消息是我现在已经不再担心它 过去如果醒来想到它就很难再入睡 那不健康
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嗨埃文，听起来不错，在我的日常工作中，我资助了许多这种规模的 BNE 开发项目，老实说，我看到的唯一能在 TDC 上赚取 20% 利润的人是业主建造商，因为他们总是收取 10% 的保证金在成本方面 我能问一下为什么大多数银行只需要 25% 的 TDC 投入 30% 谢谢
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嗨 Caferacer, 有趣的是你说从财务的角度来看我们一直在寻找并实际找到很难达到 20% 与建筑商竞争也无济于事 但我想他们应该接近 30%如果他们真的有奢侈的等待和买好所以回到我决定继续我忘记提到的另一个主要因素是，在我的预算范围内，经过两个月的搜索这是最好的交易可能会出现更好的东西，但是我不知道我最终要等几个月 30% 是我一直被告知的商业贷款但我可能将 EDV 与硬成本混淆了 30% 希望不久能听到我的 MB 的消息关于细节的帖子在这里由于结算非常接近建设（希望如此），他表示很可能会涉及一笔商业贷款请问您是在银行业还是经纪行业？它只是B吗？risbane 很难获得 20% 论坛上的很多人似乎在其他州至少获得 20% 出于我自己的兴趣，您在什么 TDC 开始看到利润 GT； 20%，>30% 在布里斯班
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嗨，埃文，我在房地产金融部门的一家银行工作目前正试图找到我自己的网站，我的 feaso 不断以 15% 的回报率回来，似乎是建筑商从这个过程中赚了大部分钱，而不是开发商。 一般来说，对于这种规模的项目，大多数银行将承担 TDC 的 75% 和补偿（不含 GST）的 65% 也许还有额外的 5% 股权你有空，你可以协商一个 GST 同伴账户，这样你就不必从你自己的现金流中支付 GST 干杯
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根据你刚刚概述的百分比，这取决于交易吗？借款人或两者都没有或两者兼有 什么是 GST 伴侣帐户
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为感兴趣的人附加计划到目前为止的设计过程，但总建筑面积令人印象深刻，高度和建筑围护结构都被推高（ne ighbour 是非住宅帮助）总的来说，我想如果我得到一个原始网站并通过 DA 实现这一目标，我会很高兴
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Gst 我的会计师目前不在假期所以会计师的任何帮助都会很大对此表示赞赏 如果我一直在申请 GST 输入信用并打算在完成时出售（保证金计划）但最终改变主意并持有单位 我声称的 GST 会发生什么
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如果我申请融资，我会这样看 - 75% TDC - 1.84 亿美元 65% GRV（总实现价值） - 1.98 亿美元 所以银行会借给你高达 1.84 亿美元（总是较少的 TDC 放大器； GRV）因此，在这种情况下，如果您出资 30% 的股权，您将有额外的 5% 余款。在房地产开发的情况下，可以考虑 GST 资金，以帮助开发商在正常贷款利润率内循环现金流这样做的结果是开发商需要缴纳略高于最低股本要求的资金 如果开发商每月提交 BAS 回报，根据开发现金流预算，循环 GST 限制将是大约 2 个月的 GST 开发商将支付GST 作为支付投入的一部分，在第 1 个月末提交 BAS 申报表，当 ATO 在第 2 个月退还 GST 时，开发商将银行资助的 GST 退还给银行，并且该过程在整个developmentHi cafe racer, 感谢您的解释 将考虑最终价值的 65% 不太可能那么高，因为我的理解是估价师倾向于在
评论下估价 15-20%
感谢您分享您的课程 lea rnt Evan 我之前也曾向我推荐过 K2 Projects 以及我即将进行的开发
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基本上，如果您已注册 GST 并建造房屋用于转售，但然后通过出租您拥有的房屋来改变目的偿还物业的进项税抵免 持有待出租的物业需缴纳进项税，因此建造成本无法抵免 GST 然后将其用作出租物业将意味着必须偿还相当多的 GST
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嗨，埃文，感谢您分享您过去的经验和目前的发展情况似乎我们处于非常相似的位置我也有几个购买和持有，如果我现在出售的话，在一个地区城镇的一个失败的房地产开发项目损失 20 万美元，目前正在布里斯班开发 6 栋联排别墅 这对我来说也是州际公路，我正在使用项目经理 使用保守的最终价值，我的布里斯班开发成本利润率为 17% 我对 SS 发誓有很多了解通过实现 20% 的利润如何曾经我与业内的许多人交谈过，他们都说这是布里斯班这种规模的开发项目的典型回报因为您已经通过 DA 购买了您的项目，我预计利润率会略低（如果所有其他因素都相等）因为供应商会拿走一小部分利润对我来说，这是一个相当大的一步，因为第一个开发没有成功并继续前进并继续进行另一个开发 大量的经验教训（昂贵的）有学到了，可能最重要的是距离主要的 CBD 不到 10 公里 在第一次退缩后无法退出，想知道会发生什么我期待阅读您的进步
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嗨，埃文，谢谢我刚刚在墨尔本完成了一个 3 个单元的开发项目，并正在寻求在墨尔本或布里斯班进行另一个开发项目（取决于融资） 将密切关注您的帖子，并从您所做的和正在做的事情中学习 五月 PM你在路上得到你的意见项目经理和建设者s 我在布里斯班调查过
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嗨 Caferacer，谢谢你澄清我非常想持有这些单位，但事实是，承担的高额债务对未来的企业来说是禁止的很想很快听到你的发展
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确实非常相似，你重新站起来真好我知道糟糕的财务决策、抑郁症、现实检查带来的压力更强大，更聪明 最好先去死，而不是死去想知道 祝你的项目一切顺利 随时分享一些细节供我们大家学习
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嗨，布伦登，一直在关注你的阳光主题有一段时间了 恭喜这些单位看起来很棒 我目前在墨尔本买了一个 4 包 目前希望今年下半年结束 关于你决定保留所有三个单位的问题 这对你未来的发展有什么影响贷款，如果您打算进一步evelop
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我非常喜欢这个设计你可以推迟申请GST，直到你有销售合同然后申请并执行保证金计划这可能是最简单的方法，除非你肯定是在销售
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谢谢威斯敏斯特 只是一个急切的问题，当他回来时我会问会计但现在你已经澄清了
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恭喜埃文看起来是一个不错的项目你是如何得出220美元的建筑成本的每户住宅 k 你做过工程计划和图纸你在做什么类型的建筑，即完全成熟的双砖混凝土或轻质建筑
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好项目，祝你好运 我发现做开发的唯一问题布里斯班是所涉及的成本，当您将其与珀斯 amp 进行比较时； Melb 它的资本密集度更高 在一个 7 单元项目中，您必须为每单元支付 23,000 美元以上的捐款，即 160,000 美元或更多，加上您有设计、da、ba、存款等，但布里斯班应该在 2015 年增长； 2016
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嗨，Shahin，现阶段没有工作图纸或工程计划 我没有建筑背景，但我想这将是组合块工作和轻质框架 数字来自与前面提到的建筑商的交谈， 210k-220k 是参与类似项目的所有三个建筑商的狭窄范围（更令人放心），来自查看该项目的原始图纸所以在这个可行性阶段，我们使用 220k 会有更好的招标过程后的想法但随后可能会在挖掘等方面遇到岩石问题，甚至在轨道上
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是的QLD非常高
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干得好埃文我们所有人都非常感谢你分享你经验 我看到这个论坛上的大多数开发人员都住在州际，远离他们的开发 我住在悉尼，除了 LeoT 之外，我没有看到很多新南威尔士州悉尼的开发线程 悉尼当地的某个人可以告诉我为什么它是开发地点在悉尼过热 他们都出现在珀斯、墨尔本或布里斯班
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也许新南威尔士州开发商太忙于赚钱
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哈哈有趣，这可能是我问题的答案
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好人，我知道它的早期，但第一步总是最难的希望岩石挖掘（如果你撞到岩石）不应该太多，因为没有地下室我不认为建筑商可以在没有 CC 的情况下报价计划、结构、液压等，但希望它不会偏离目标
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更新从 1 月初开始，我们聘请了做 DA 的公司来进行工作图纸、结构和液压他们在定价方面具有竞争力并为这个项目白白投入美化 事情进展顺利，我希望那些在月底之前完成 离解决还有 6 周，所以不能抱怨 但希望我更努力地讨价还价并谈判更长的解决方案 我仍然看到周末工作图纸的版本 1 我的 p项目经理一直在做繁重的工作并让我保持更新 事情开始变得更加生动 结构是块状的，外部是油漆渲染饰面和装饰金属屏风的混合物 悬浮混凝土板地板和彩色粘合屋顶 所以是的，完全出来了我的深度看那些图纸 土壤测试以“P”类返回；由于异常的湿度条件，类型是 H1，我的 PM 说这在该地区很常见 我们对电器和水龙头等的类型进行了一些简短的讨论，但我对出售和保留的单位和数量犹豫不决，没有帮助最好让我一起行动并决定我的投资者方面想要保留所有单位我猜当你开始投资房屋时你努力成为一个囤积者当你是跨性别时很难放弃这种心态在这里更多经验丰富的全职开发人员不会遇到我的问题但基本上我想成为他们中的一员并在此之后继续做项目 3 和 4 等等 之后的股权头寸，额外的债务和新的现金流情况将会有要考虑我需要 1 赚钱； 2 能够冲洗和重复； 3 希望能够在网站上有更多选择 所以我的直觉是我需要出售其中的大部分 考虑到这一点，我们将进入业主自住买方市场，拥有一些奢侈品 我的项目经理坚信做事与其他人不同，因此能够要求更高的价格并为即将到来的领域设定基准 我喜欢他的想法并不断向他学习 我也有一个很棒的抵押贷款经纪人 但我们没有机会讨论我的这个项目之后在贷方眼中的位置 这是因为我现在的两个项目的钱还没有到！上周，我在墨尔本的 1 号项目中遇到了一些障碍，贷款人 A 应该在 4 个单元建筑上获得 80% 的收益。他们是一个 PITA 贷款人，可以诚实地处理，并且已经让我多次退缩了我们选择贷款人 A 的唯一原因是因为这 4 个单位的 resi 交易据说是他们的利基现在我的建筑商已经开始在墨尔本的网站上贷款人 A 回来了，获得了 70% 的正式批准！我很不高兴，甚至挠了挠头，耸了耸肩 但是我的抵押贷款经纪人很生气！很高兴知道他这么关心！这意味着墨尔本的项目 1 将获得比预期更多的股权，可能会危及布里斯班项目 2 目前正争先恐后地寻找替代方案 昨天刚刚为贷方 B 完成了一堆文书工作 奇迹般地获得了大约 35 页的原件认证和下午 6 点前发布的快递节省了一个工作日！现在就坐等一周，直到他们回复我只有当贷款人 B 获得绿灯时，我们才能从贷款人 C 那里获得资金，用于布里斯班场地的结算，然后与贷款人 C 或 D 一起按顺序进行建设 幸运对我来说，我有一个 3 个月的和解协议 当我谈判这个时，我只是按照我的条件推动供应商，试图节省持有成本 但事情的进展，看起来我需要 3 个月的最后一天才能找到钱，错了，避免罚款！与此同时，这两个项目的发票都来得又快又厚！ （由于石棉，墨尔本的拆迁成本增加了 8K，例如印花税必须在结算前整个 2 个月在昆士兰州支付）我一直在工作更多的班次，以备有尽可能多的现金以防万一上次我在 2 个月前放了一天假 无论如何，我预计今年会有点旋风 希望它会得到回报 至少有一些好消息 我们的可行性数字应该是非常可实现的，从市场的情况来看，最后, 由于 15 至 16 日将有大量单位售出，将与我的会计师安排一次税前计划会议 需要一些精明的建议 非常感谢 Somersoft 团队，从我的项目经理到我的经纪人到我的会计师，以及当然，经常在这里发帖和启发的开发者
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感谢分享埃文到目前为止阅读愉快，阅读很棒的家伙，你正在进行伟大的冒险！
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现在只有几天才能解决，如何事情会发生吗
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upd吃了 预定明天结算 融资进入线下！大约一周前，通过我们选择的贷方设法为墨尔本项目建设（已经开始但还没有完全处于基础阶段）获得资金 这让我可以为布里斯班项目使用更多的美元 上周有一直忙于 MB 的团队，试图让明天的结算融资发生 贷款人在周五发生了大规模的系统中断，当然这让我在周六做一些跑来跑去寻找一位也是公证人的律师（甚至不知道是什么公证人是）在银行下午 3 点关门之前 很有趣，因为那天我也在两个不同的地方工作 手指交叉批准 明天早上在那里进行同一天结算 是的，需要那个 looooong 结算期的最后一天到底 到目前为止已完成： 施工图 结构工程图 水利工程图 景观图 能效调查 土壤租赁评估 销售评估 待批文件几乎通过：用于销售目的的 3D 渲染（草稿看起来不错） 详细的室内设计规格（完成后立即发送给建筑商）以及来自 Harvey Norman 通讯、空调人员、混凝土人员等的大量报价 BCC 的管道批准招标文件于一周前发布，详细规格如下已完工 预计4月底前可获知施工固定价格 几项胜利：免供气接驳费（节省几千至几万） 由于场地坡度，无需上游雨水接驳到两个街道正面（另外几千） 不需要运营工程批准（另一个）现阶段的预期最终价值应该比最初的 feaso 数字多 100K 现在的大问题是建筑成本，显然在布里斯班的一周内变得昂贵，所以很可能把所有的钱都花光了，节省了额外的销售费用，还有一些哦，好吧总而言之，感谢一个非常高效和不知疲倦的团队，取得了不错的进展，你们可能正在阅读我知道非常感谢！
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恭喜取得了惊人的成就！
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祝这个项目好运 我有一个全职研究员在2011年调查市场潜力，发现20或更少单位的平均回报在15左右% 所以我放弃了向我的客户推荐这些的想法，因为预算超支很容易侵蚀利润。但是，如果你在一个没有重大戏剧的好网站上，那么超支的成本可以保持在低水平我现在正在寻找一个更大的网站我的客户 但是，也很乐意协助复式或较小的开发项目
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