澳洲澳大利亚房地产开发新手质疑悉尼

在澳大利亚地产投资



向论坛寻求建议，以便我可以学习并继续我的投资之旅 在阅读论坛几个月后，通过 MichaelW（哇，这太棒了！）、Blacky、Westminster 和其他一些人的帖子，我正在考虑做在布里斯班半径 10K 范围内的一个小型 4 联排别墅开发项目，特别是在 Kedron 上，但我坚持下一步首先要进行可行性研究，这些是我根据 recom 的当前价格得出的数字（我的理解有限) 还阅读了 BCC 网站上的一些 DA 批准，以了解 DA 流程 这将纯粹用于购买和持有土地成本：600K（~600 - 650sqm LMR 场地） 印花税和法律：23K 建筑：952K（ 170 平方米 x 1400 每平方米 x 4 单元） - 这足够吗 咨询成本：60K（包括城市规划师、测量师、建筑师、工程师和认证师） DA 成本：10K 基础设施费用：81K（27K x 3 这是正确的还是我需要的使它成为 27K x 4，因为它有 4 个批次结束）土木工程：20K（假设下水道和供水通道相当容易） 12 个月利息：81K 总开发成本：2056K 美元最终价值：2160K 美元（每单位 530K 美元）保证金：1% http:somersoftcomforumsimagessmiliesfrowngif 问题：1 假设可维护性足够了，在 TDC 上获得 75% 的 LVR 是否正常？这需要 514K 的股权才能完成开发 2 我与可行性的差距是什么（减去明显糟糕的利润！） 3 确定站点后，下一步是正确的吗对于最初的 DD：a 发送给城市规划师 b 现场测量员 我了解城市规划师的部分，但有人可以详细说明进一步的重新现场调查以及我们需要注意的事项 Fire away，乐于接受批评和反馈
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DA 成本 亲爱的 En 10,000 美元的 DA 成本在我看来微不足道 我在哪里（新南威尔士州中北部海岸），成本约为 100,000 美元计算表DA 费用 也许下一步是咨询他们熟悉流程的建筑设计师1% 不考虑任何应急成本、延误等，你为什么还要考虑做这个开发？必须有更便宜、更低风险和更有利可图的方式来获得开发经验
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1%的回报是疯狂的！不如呆在床上
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我认为你会为 Kedron 的一个网站支付超过 600k 一个标准街区的旧装修房子会花这个价格你是对的只需支付 3 笔贡献费
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以 1% 的保证金最好在赌场玩红色或黑色
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感谢 Beachgurl 确认基础设施费用，这有帮助 已向一些代理商询问了一些列表, 一个 620 平方米的场地更像是 65 万美元，这些数字是为了让我在查看不同场地时得到我的可行性尽职调查我的感觉是，对于 Kedron，如果我的数字是正确的，你要么需要成为一名建筑商或经验丰富的开发商以赚取利润免责声明：这对我来说是一个学习练习，我们知道 1% 的保证金是自动的，没有回头问题，任何人都能够指出我正确的方向或一些反馈或者这可能需要进入论坛的另一个部分 问题：1 假设可维护性就足够了ent，在 TDC 上获得 75% 的 LVR 是否正常？因此需要 514K 的股权才能完成开发 2 我与可行性的差距是什么（减去明显糟糕的利润率！） 3 在确定网站后，这是否是正确的下一步最初的 DD：a 发送给城市规划师 b 现场测量员 我了解城市规划师部分，但有人可以详细说明进一步的现场调查以及复活节快乐我们需要注意什么！
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这必须包括第 94 节的贡献OP 允许 81k 的基础设施费用，所以这将是可比的 en_，你为什么不从较小的东西开始以最大限度地降低风险假设现有的房子有空间可容纳双 occ 或奶奶公寓这可能更适合购买，建立和持有以及
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这对我来说更有意义
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绝对不是一个好的开始，利润太接近了，看看你允许的预算肯定会被吹！寻找更小更便宜的东西 做几个虚拟的，看看与测量员、城市规划师、建筑商、房地产经纪人等交谈的感觉一个土地信息网站，去吧，获得一些经验的选择要便宜得多
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除了明显的 1%，你知道这意味着不行，项目的选择看起来是正确的 - 我不能说如果金额是正确的，因为我不是当地人 像这样进行试用 feasos 就是你的工作方式 你做的越多，就越容易发现那些有效的宝石 至于你的问题 1 融资 4比为 3 融资更难 有了 3，你可能会得到 80%，有了 4，你就会受到那些做 4 的人的摆布，他们会根据自己的心情在 70-80 之间摇摆 2 差距可能是 - 意外情况（允许 10%），时间参加理事会和建设（我很幸运能在 12 个月内完成，但我又不知道该地区） 需要注意的事项 - 下水道和其他地役权 有些已在所有权上注册，下水道可通过 Dial Before You 获得挖掘或当地水务局 - 斜坡，因为它会花费更多 - 遗产覆盖
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去年我们与一个项目房屋建筑商打交道来建造我们的 PPOR，因此风险偏好比双 occ 奶奶公寓多一点学习了一些关于固定价格合同的经验教训，关于变化的想法，选择和通读 stan dard HIA contract 与现场主管和技术人员会面也很有趣 唯一的缺点，缺乏经验，无法确定 - 我们不能问我们不知道的事情 - 什么被认为是高质量的工作 我还在做大量的互联网研究，阅读旧的 DA 提交并建立了目前的各种日记 感谢您的反馈，下一步肯定会联系房地产经纪人、城市规划师、测量师等进行聊天 PPO 只会准备好~ 5-6 个月，所以这是我的“教育”窗口问题：除了 32 周的构建时间之外，标准 HIA 合同没有完成时间表我们确保一切顺利联排别墅 我的想法是风险和利润与发展直接相关，这就是为什么不考虑双工的原因，因为利润率会非常高，甚至更难找到对于其他可能正在考虑发展的新手来说，这是几年前有人在这个论坛上发布的 复制和粘贴并做了一些修改，这是我现在的网站搜索条件 只是不太了解下水道水图，稍后需要发布一个以获得反馈 本来是第 2 部分，但 OP 没有继续 也许当前活跃的开发人员可以提供进一步的见解请保持反馈批评！搜索标准：分区 检查您土地的分区 不同的区域将允许您建造不同类型的住房 例如，我最近在看一块 1500 平方米的土地 它被划分为住宅 2a 在议会区域，您被允许建造最多可双重入住，但就区域而言，这块土地实际上可以容纳 4 套住宅 在该分区内不允许联排别墅 但是在检查了细分 DCP 后，我发现我可以先细分土地，然后提交 2 个单独的 DA向市议会申请 2 间双人房，共 4 栋房屋 有时在广场外思考是值得的 一些市议会会通过电话提供分区信息，而另一些市政府会要求您进来查看计划或支付费用，他们会建议 我相信这是因为法律原因，并且一些议会因提供不正确的信息而被起诉 - 街角街区，双通道 街道通道而不是长车道 更好地利用土地即不需要车道 车道最多占用 60 平方米至 100 平方米 雨水处理 - 场地应向街道倾斜 这使得雨水处理更容易 如果场地远离街道倾斜，请确保有雨水地役权，或者您有所有邻居的书面许可，作为法律文件的一部分，允许您在购买场地之前在他们的土地上创建雨水地役权 - 临街面积 - 朝向 最好的庭院朝北（20 度可以） 场地朝向 - 议会的一个大问题是建议的住宅在冬至时（6 月 21 日）应该有一定的阳光照射到后院和内部生活区 检查拟建的庭院和生活区的方向，以确保它们能够获得阳光 不要忘记双层住宅是你的建议隔壁也会将阳光投射到其邻居的庭院或他们的阴影投射到您的庭院作为回报 检查议会是否采取了考虑到相邻的住宅 阴影 - 阴影不会落在邻居身上 - 已建树 树木 最好在您的建筑平台所在的地方没有大型的原生树木 议会要求保留大型、健康、原生的树木是很常见的树木 即使树木的滴水线在您建议的建筑平台内，也可能导致问题当您提交您的 DA 要求移除树木时向议会提交 - 邻居和地役权 排水地役权 - 是的，它们位于正确的位置时非常棒，即平行并与侧面或后方边界相邻 但如果您有地役权穿过你的街区，你将被限制在你可以建造你的房子的地方 如果你的绘图员很聪明，你有时可以通过设计一个庭院或访客停车场来利用地役权 你不允许在排水地役权上建造房子甚至你的屋檐悬垂应该远离地役权，虽然我已经看到议会接受他们悬垂地役权 - 下水道 - 下水道也很棒，如果它不在你提议的建筑内ding 平台 它最好位于与边界平行的位置 如果下水道确实穿过您的站点，不要绝望，您可以在它上面建造（除非它是带有地役权的主下水道）如果您在下水道上建造，您必须混凝土将整个长度包裹起来，并将混凝土板从两侧固定在结构工程师的细节上。但这确实会变得昂贵，最好避免再次，一个好的绘图员可以将此区域用于庭院或访客停车场 - 土壤测试 - 石棉在老房子 - 洪水区 洪水区 - 如果您的街区部分或全部落入洪水区，您的议会将能够建议您 这可能是全球或局部洪水 他们会给您作为 AHD 级别的洪水级别 如果是在洪水区，您可能会受限于您在上面建造的住宅类型、您在上面建造的住宅的大小以及您建造的住宅底层的高度 通常，市议会会要求您提供一个A HD（澳大利亚高度基准）调查 这意味着您的街区的高度是在平均海平面以上测量的土地）带他们去议会并与他们的城市规划师聊天，看看他们的评论是什么 他们可能会看到您或您的草稿人错过的东西
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风险并不总是意味着奖励 有网站有多种选择，有时是 KISS（保持简单愚蠢）最赚钱 选择复式的唯一缺点是很多人认为他们很容易，更多的人想以比你更少的回报来做可能希望他们在外面，尽管我根据我可以为一个街区找到多少个场景，然后在上面计算出非常粗略的总和，制作了一个包含 2-6 列的电子表格，它们可能是 - 保留并出售后方街区作为土地 - 保留和建在后面——拆卖3块地-拆建1块，卖2块地-拆建3栋别墅-拆建3栋联排别墅等等。我们在上面的 4 个中，它们的回报可能会有所不同，但如果其中 3 个是可行的，那么如果政策发生变化等，你就不会陷入困境等
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嗨 WM，谢谢你的场景，因为我没有确定场地各种潜在选择的经验，下一步合乎逻辑的步骤是什么图通过拨号挖掘 39 Lutana Street, Stafford（目前正在出售并阅读 DA） 我的理解是： - 土地稍微倾斜到街道（根据 DA） - 通过 Lot 33 连接的下水道 - 街道上的水 对于斜坡，下水道和水的参数，正确地说它们是相当理想的 欣赏r其他任何想要反馈的人，请随意！
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是的，我会说这几乎是理想的，没有基础设施地役权我很惊讶下水道像邻居那样出现可能会有如果您开发，他们可能会要求您连接到街道的主要下水道，但我认为这不会不合理
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谢谢WM有了这个附件，看不懂图表，我应该怎么做当心
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这只是向你显示房子有一条住宅煤气管道它在距离侧面边界 14m 和距离道路 55 处结束 - 大概那里的现有建筑物中有燃气用具 - 那可能是燃气烤箱、hws、燃气加热器等当你拆除房子时，它需要照顾，但他们已经习惯了
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我们仍在等待为我的四栋联排别墅提交 DA不虽然没有打扰，因为我们有很多其他事情让我忙于原始海报，我们是开发和新建的新手我们有两个街区，背靠背，两个街道通道，带有无法拆除的 DCP 房屋（我知道我们可以推动拆除一个，并且可能开发商可以拆除一个，但我们已经在推动其他可能也是推动的事情far) 不管怎样，看完这个帖子，有几件事让我印象深刻 1 我们的设计师设计了两栋联排别墅，另外两栋联排别墅它们之间的区域有下水道，所以它将是庭院空间 2 我们拥有这所房子服务必须通过的院子，因此批准将电力和下水道从斜坡下入主管道应该比我们必须寻求邻居的许可要容易得多 3 我们要求分阶段进行批准，以便我们能够建造前两个，获得占领ncy 证书，租用它们，再融资以获取资金来建造第二对 4 我们没有工作，所以需要自己为前两个提供资金（或获得资产借出），然后我们“应该”；能够从已建成的房屋中取出资金来做第二对 5 被告知我们将被收取 6 x 27,000 美元的整个街区及其上的所有建筑费用，但由于现有两栋房屋，我们不不支付这些费用，文书工作会显示它们已归还给我们，即我们将不得不为每获批新的三居室联排别墅支付 27,000 美元假设我们获得批准，然后我们需要针对所有不同情况计算数据威斯敏斯特提到（在开始之前已经做过，但是一旦我们知道公司成本和批准与否后会再做一次）我的数据向我证明，四栋联排别墅对我们来说比两栋独立的房子更好每个房子后面的街区现在我们的盘子上还有很多其他东西，我已经筋疲力尽了，我现在不想真正建造这些东西一旦尘埃落定在我们的其他计划上，这可能会改变，并且我们的 DA 可能需要 3 到 12 个月才能通过市议会无论如何，我们可能会简单地获得 DA 批准并通过 DA 出售该街区 我们会赚钱，而建筑商也可以在建筑上赚一些钱 我们认识的开发商告诉我，他会进一步推动我们的街区并建造三层联排别墅我们在提交前确实要求这样做，并被告知非常坚定的“不”；我不知道经验丰富的开发商是否能够通过我们的城市规划师是前 BCC，所以知道他的东西
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嗨 Wylie，感谢分享 记住在这里分享街区细节或 PM meHi Wylie，感谢您发布您的发展，因为这是我们所有人都知道的方式, 一个 DA 本身会增加土地的价值，因为您基本上仍在出售土地 一个为开发商提供 DA 的地块的价值仅比原始地块 X 获得 DA 的成本 + 获得 DA 的持有成本 + Y 高 X (溢价）Y DA 的质量 + DA 消除的不确定性程度 从您所说的情况来看，有些开发商在看到您的计划后表示他们将更加努力地拆除其中一栋 DCP 房屋或建造三层楼，以便他们基本上可以以比 wha 更高的批发价格（每单位地块）获得土地您正在努力实现您需要比较出售您的原始网站（与两个街道正面相邻）与使用开发人员可能不认为是最高和最佳用途的 DA 出售您的网站，即价值我会担心您可能不会做更多来自自己做 DA 之后的翻转 但是如果你决定提交 DA 意图翻转，我会尝试将与理事会的边界推到最大如果你肯定在建造这个东西，那么它就不同了很久以前就获得了这些街区，无论你最终建造什么，你都会赚钱而且你可能决定持有你的部分或全部开发项目为你的街区建造房屋，两层联排别墅或三层步行将有不同的利润和风险简介 你承担更高的风险，但你的利润会更大
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回家后PM很高兴
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我们持有一个街区大约15年，另一个大约七年，如此有效，我们正在建立曲ot;免费的我知道这并不意味着我们不需要尝试最大化并找到“最佳用途”；对于街区 我关于推动更多的评论只是与我听到的关于不同开发商被允许建造更大、更高或比其他人更多的故事有关 谁知道这些故事是否真实，或者是否嘿是城市神话我们在购买第二个街区后看到的第一个城市规划师，给我们足够做联排别墅确实说他认为“一些开发商”; “可以”把其中一栋房子拆掉 有趣的是，他说他认为可以拆掉的房子是最好的房子，没有被摆弄过，而且看起来很原始。另一栋房子的阳台用丑陋的滑块围起来，可能是最丑的房子街道，我原以为它是我们可以推掉的，因为它已经从原来的样子改变了然而，去掉一些挡风板和滑动窗户，它又恢复了原来的魅力另请注意，附近有几个开发项目，其他开发商不得不保留 DCP 房屋，所以我不确定如果我们推动更多联排别墅，推动拆除房屋等，我猜我们会得到任何地方本来可以走这条路的，但我们没有把钱花在成功机会不大的 A 计划上，而是选择了一条应该得到批准的道路我们可以做如果没有任何问题，这是一笔不错的利润，但我也知道一个家庭在我们的规模上出现了问题，这几乎让他们失去了婚姻 我不需要那么严重的钱
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我一直en_问了一些事情，为了帮助其他人，这里有问题，我的回答感谢PM，我仍然会通过线程发布问题以共享知识，但不会泄露位置区域是CR2 ，如果面积超过 3000 平方米，它有一个*允许多单元开发我是否错误地阅读了分区或者由于市中心的位置，联排别墅是否存在“可协商”的情况它曾经是 CR 区（2000 年城市规划），什么是您购买这两个地方的初衷，即为 CG 最近，在与代理商交谈以了解该街区对开发商的价值时，我们让开发商走过街区，访问 BCC，并告诉我们我们无法建造联排别墅，因此是不感兴趣 我们的城市规划师认为我们可以，老实说，听起来我们并不在乎，因为我们这样做，我真的不知道分区发生了什么我所知道的是 BCC 已经对我们的预批准会议说是 如果情况发生变化，我们得到一个“不”；我们会做其他事情，或者我想我们可以更进一步，因为附近有类似的建筑已经获得批准当我们第一次购买时，我们可以分割单个 906 平方米的街区，但是城镇规划或城市规划（无论它被称为15 年前）发生了变化，我们不得不在现在的房子后面建造第二栋房子，然后才被允许拆分并出售其中一栋或两栋在此之前（当我们购买它时）我们可以拆分街区并出售后面的街区我们真的不用担心，因为我们知道我们总能在后面盖房子 当机会来买邻近的街区时，我们只是跳进去，知道我们可以做“某事”；与更大的街区我们当时看到一位城市规划师，他告诉我们我们可以建造四栋联排别墅（根据记忆）我们还没有准备好这样做，从那以后就一直坚持下去，知道有一天我们会做某事，或者可以卖给开发商 多年来，我们让开发商看这个街区，其中一个正在租另一栋房子（同样大小的街区，同一条街道），他告诉我们，对于想要一个大街区的人来说，这个街区的价值是一样的游泳池和开发商的大改造 最终，该街区被卖给了一个进行大改造并增加了游泳池的家庭细分开发 根据线程，我想做一个开发，但不确定是否会： 1 购买和出租几年，让时间复利 是否有点花时间在继续之前建立 DA 等 感觉这种方法更安全，随着时间的推移如果我决定不继续，我会喜欢 CG 并且这个地方仍然对开发商有吸引力 我的回答 除了这些大街区，我们只是买了我们能买得起的东西，有好的坚固的房子，背后没有真正的想法只要租金好，我们就开心这些年来，我们对很多房子进行了许多中小型装修，以提供更好的租金，更好的房子如果我们不做这个建造，我们可能仍然会筹集和翻新前面的房子并大幅增加租金 我们仍然可以这样做，卖掉我们不需要运行电力和下水道的房子以释放现金 我们可以两者兼而有之，卖一个或不卖 建造或不建造方式，太多选项比只有一个选项更难处理 我们的选项受到进一步限制或至少受到影响 b你老公“退休”了；而我只工作了一点点，当然不足以获得贷款 哈比可以随时回去工作，但我们俩都不想那么糟糕
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嗨，Wylie，比 4 大尺寸联排别墅更好6个小，代理推荐什么尺寸和配置在Kedron Stafford地区周围，显然是322，即~170m2你有每平方米的建造成本的粗略数字吗谢谢分享
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我没有认为我们应该被允许建造六个小房间（）但几个经纪人告诉我，四间卧室更难卖，更难租，这意味着客厅与卧室的比例是错误的 我们总是发现，即使有房屋 需要四间卧室的人想要和或需要第二个生活区，最好还有一个甲板 我们被告知，建造一个四卧室联排别墅可能会让我们租给四个年轻人，四个单身 我们不希望出租有我们住过的一些四居室联排别墅，有一个小厨房用餐生活区，我觉得很拥挤 我们不希望这样 我们要求三居室联排别墅，但他们也有书房，可以与第二个生活区隔开 我们看到了最初的计划，大大改变了布局以使它们流动得更好，并且对计划感到满意我已经向一位建筑商要了一个大概的数字，但还没有收到回音我现阶段无法提供每平方米的价格
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嘿 Wylie 回答您的问题 RE：分区，旧字符住宅区（根据 2000 年城市规划）现在称为 CR2，即 2014 年城市规划下的字符（填充住房）区，不要与字符（字符）区混淆。 CR2 区域的密度为每 300 平方米 1 套住宅，类似于 2000 年城市规划 对于 906 平方米的地块，您很容易看到 3 套住宅（假设没有其他限制），尽管您可能能够推动 4 套住宅，具体取决于场地、周边用途等 Cheers L我是
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