澳洲澳大利亚房产 WA - West Leederville 6007, 3 unit development Sydney

在澳大利亚地产投资



大家好 在从这个站点吸收了这么多信息之后，我想我会为 SS 社区贡献一些东西并开始另一个 WA 开发线程 希望它为那些考虑做类似事情的人提供一些信息灵感，而且我并不幻想我有我前面的过程还有很多东西要学习，所以愿意接受反馈建议建设性的批评 我们一直在寻找一个可行的双三联四联开发场地，该场地符合我们的位置、场地成本和建筑成本标准一段时间以来 拥有更大的竞争池来自香草开发地块的买家，加上似乎已经将任何利润纳入其销售价格的供应商让我调查了还有哪些其他机会我们决定在一个较小的地块上取得进展，建造较小规模的公寓多住宅单元在寻找了几个月后，嘎吱嘎吱很多数字，加上一个错误的开始，加上一些微妙的enco考虑到，我们在今年 8 月获得了一块地块，位于 West Leederville 6007 的空置地块，面积 354 平方米，R60 分区后排，容积率 07 最大 248 平方米的公寓 步行 1 分钟即可到达当地购物中心（Coles、药房、面包店、酒类等） ) 3 分钟步行到火车线 1520 分钟步行到 CBD 购买金融 2014 年 8 月购买，90 天结算期 住宅金融，基于最终价值 75% 通过 Pamp;N 银行，25% 来自 PPOR 股权放大器；节省 建议建造 三套公寓 两套 2x2 公寓，每套约 80 平方米，一套 3x2 约 90 平方米 公寓 1 安培； 2 栋双层联排别墅式公寓，每间都有自己的庭院 串联车位（共 6 个），位于行外 公寓 3 层单层，位于车位上方，后部有大阳台由于设备齐全，行政公寓 将在接近完工时更仔细地考虑退货成本需求 初始餐巾估计成本 70 万美元的场地成本 3.5 万美元的印花税和结算成本 70 万美元的建筑成本（一切） 2 年的 11 万美元的持有成本 5 万美元的应急费用总计 1600 万美元 最终价值 62.5 万美元 #1 62.5 万美元 #2 67.5 万美元 #3 总计 19.25 亿美元 潜在总回报 203% 迄今为止的进展 >；与会计师会面以确定我们想要的适当结构（Baggetta and Co）gt;与财务经纪人会面，以评估鉴于我们的财务状况可行的方案（Colin Rice，Empower Finance）>；于 8 月购买了该网站。购买块获得的资金，加上对估计的建设成本给予的预先批准>;本周大宗结算，购买后90天结算（MDH Legal）>最近完成了最初的平面图设计 - 目前正在招标 我们已经聘请了建筑经纪人 (HBA) 来执行招标过程，因为我无法根据我目前的日常工作安排投入必要的时间 我知道建筑经纪人会得到处理在这个论坛上的一些人持怀疑态度的情况下，我同意他们声称的一些好处可能被夸大了，无法量化 经过相当多的调查后，我认为 HBA 是我接触过的经纪人中最透明的，他们在招标条款适合我的需要，因为我目前没有时间接触很多建筑商我在与他们的过程中途，将在这里更新我的发现（好和坏），包括在我与任何一个建筑商签约后发布计划
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优秀 期待阅读更多关于它
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你在伟大的手中 ta rolf
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感谢分享 将有兴趣关注
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我喜欢这个网站，因为你知道，我迫不及待地想看看这个项目是如何进行的希望为我的下一个项目找到一个具有类似用途和潜力的网站 祝你好运
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非常令人兴奋，随时通知我们
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祝你的开发一切顺利 Skuttles 这需要勇气试一试，我希望一切都完成并尘埃落定后，结果对你很好会关注这个
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如果你去masterwall MTR，对成本计算感兴趣
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显然每套plansprojects会有所不同，但我看到Masterwall的报价节省了大约5%超过两倍我的 3 套公寓楼上的砖块（即总共 30-4 万美元）
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对，所以如果传统产品是买家想要的并且它可能会以潜在的价格出售，那么它真的会归结为储蓄与最终价值价格高，那么这也需要考虑所有最好的项目
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如果我在卖，那么是的，我会同意，但我的意图是长期持有 对我来说，问题更多 - 如果不是双层砖，潜在租户是否会关心通过与估价师的一些简短交谈，似乎上层是用主墙还是双层砖建造的差异可以忽略不计
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您需要询问该地区的一些出租代理 就我个人而言，我认为一个很棒的厨房、体面的浴室、起居区和体面的卧室对租户来说比上层的建筑材料更重要floor 对于我的，我选择了一些功能作为出租点，而另一些则用于低维护，因为我也打算长期持有我的
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估价师对这种转售结构的看法，我很好奇
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对不起，玛丽莎，但没有具体询问转售，只是询问对大多数银行如何评估估值的任何潜在负面影响
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说实话，我不知道认为许多估值师甚至会特别是如果他们只是做了路边估价
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我认为你是对的 Jamie，也许我分析过度了，我是一个典型的 Perthian，陷入双砖的事情让我们继续前进 从已经发布的内容看起来很棒并且可以削减成本如果我去公寓，我肯定会考虑在我未来的项目中使用它
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我喜欢 MyfsMarrissa 的逻辑基本上，如果这意味着额外的 40k，你会很乐意支付额外的 30k与花费 5k 和将其价值保持在 5k 相比，转售最终价值，即使第一次你必须花更多的钱它可能需要更多地添加到计算等中（比如借入额外的 25k 的成本）上面的示例以及为此支付的费率以及与其他选项相比的长期意义 我的父母刚刚在 Tapping 中穿上了 POD 他们确实说过转售，没有人问我怎么知道它是砖头还是 POD猜猜大多数知道他们在做什么的人会问什么与泡沫主墙产品相比，砖的声音、温度优势差异
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嗨，伙计们，我很无聊，因为我知道我们如何“Perthians”。非常喜欢双砖结构 我在框架结构建筑中生活了 15 年以上，现在住在我在珀斯的全新双砖房子里，我分享经验，也是作为专业建筑商 关于绝缘和热性能，框架用棉絮绝缘材料建造的房子远远超过用双层砖建造的房子我现在在珀斯的房子是双层砖的，每次进入 30 年代中期我都会后悔（朝北）我不习惯房子里如此巨大的温度变化我赢了甚至不要继续谈论住宅街道的汽车噪音现在的统计数据 - 15 年前建造的砖房平均 23 星级 - 今天对新建筑的要求是 6 星级 - 带有棉絮绝缘结构的框架可以轻松实现8+ 星级除此之外，节省：-框架建设速度快 2 - 3 倍-意味着您支付的银行贷款更少，可以更快地开始出租出售您的地方-更高的净资产luation（由于更高的星级）意味着更多的股权投资于其他项目只是一个快速的事情从 6 星评级到 8 星评级从 6 星到 8 星你需要证明你的房子居住的能源效率平均提高 50% 哦，我做了一个快速分析，除此之外，您还可以节省超过 70k 的建筑成本！难怪包括悉尼在内的每个国家都更喜欢框架结构而不是砖头你为哪个建筑商工作
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听起来很棒！西利德维尔在接下来的几年里将实现一些重大增长，无论产量下降与否都希望看到计划和地点！
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我想对我之前关于成本 18% 的帖子做一个小修正节省最多锁定阶段 对于交钥匙，节省更多大约 9-12% 我现在不为任何建筑公司工作 如果你与大型建筑公司一起工作，你永远找不到这种类型的建筑价格 简直太很多开销和限制 我和我的商业伙伴经营着我们自己的建筑公司，我们花了很多年时间，但我们直接采购一切，我们一直在进行自己的私人开发，但我们的优势主要在于建造多单元（3 个单元和最多 40) 采用优质材料，主要来自德国和澳大利亚，达到 8+ 星评级
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我预计珀斯砖贴面房屋的估值低于双砖房建筑标准即使有更高的星级
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这取决于我们正在看到一个市场正在被创造，特别是在年轻专业人士（也可能是时髦人士）的内城地区，他们欣赏生态和可持续的方法，并会为此付出代价并欣赏它
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如果你在这里做过任何事情，请注意链接珀斯以前的一些发展，即使只是旧的 REcomau 出售的广告也会很酷
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抱歉删除了重复的帖子
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已编辑忘记引用我对“我预计珀斯砖贴面房屋的估值低于双砖房屋的评价” 它被认为是较低的建筑标准具有更高的星级”；我们家里有一位房地产经纪人，也参与了房屋的建造和再融资，这些年来，我还没有遇到过银行或任何其他机构足够关心我们的房屋结构类型建筑物授予提出这个问题并不是不可想象的，但我相信这只是植根于我们 Perthian 的心理而且我还没有经历过 100 个不同的机构，所以也许第 99 位有一天可能会问我，说了所有这些，我是恐怕你可能是对的，因为那里可能有足够多的 Perthians 仍然觉得如果它不是双层砖，它就不是“真正的”。在这种情况下，房子甚至可能让他们反感 适销性肯定是要考虑的事情 我们珀斯人对双层砖建筑有一种奇怪的迷恋 这通常不是世界上其他任何人通常会问或关心的事情（无论是双层砖还是框架）另一方面，在任何建筑中，星级评级都足以量化以保证更高的估值。这是直接的节省，以美元计算是非常真实的此外，仅仅因为材料是这样的事实，它就会自动保证更高的估值。质量更高，施工期间更贵
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我希望透视租户会更关心他们是否必须每月向公用事业公司支付或多或少的费用每年在结构完整性和物理外观方面没有区别给毫无戒心的买家租户一旦渲染，就无法判断房子是双砖还是单砖或框架或其他 否不用敲内墙或爬进阁楼这只是对双砖房有奇怪迷恋的客户的问题我认为他们已经为双砖房开发了这种强烈的气味并且可以闻到它或其他东西
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感谢您的询问和提醒我应该开始养成多拍照的习惯，甚至可能会多自拍一些我一定会在长周末假期后回到现场后发布一些
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我不得不承认，我真的很震惊，双层砖和内部砖墙被认为是常态 这对我最初来自墨尔本来说毫无意义但是一旦某些事情成为预期并被认为是最好的选择，你将很难改变他们mind
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事情开始发生变化，我认为通常是懒惰的开发商和建筑商指责市场可能比他们更容易改变
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引用真相 shangrilada - 不要觉得有必要证明y你在这个论坛很多perth-ites眼中的位置，包括我自己，双砖和公寓不是相互包容的
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进度更新感谢大家迄今为止的意见更新时间，为墙壁道歉text 选择的 Builder 就在圣诞节之前，我们为我们的项目委托了一个建筑商 它归结为一场两匹马比赛，建筑商 1 用双砖下部和 masterwallframed 上部建造，建筑商 2 本来会使用 SIPS 面板上部（也可以选择做SIPS 较低，如果我们愿意，可以使用 SIPS 平板）虽然 SIPS 选项的交付速度（如果所有 SIPS 都提供了 20 周的保证交付时间）是选择 builder 2 的极大动力，但缺乏我可以看到完全使用 SIPS 的完整建筑（我特别想看到 SIPS 板）加上缺乏他们可以提供的技术细节让我对 builder 1 产生了影响 我肯定会为我的下一个开发人员重新评估 SIPS 选项开发，因为我对这个概念和缩短的时间框架印象深刻，但这对我和我的第一个开发来说太远了所以看起来 Inspired 已经为这个项目赢得了我们的业务，我的选择是基于他们的定价，规格内含物，他们在不影响质量或最终成本的情况下提供改进所用设计和建筑材料的建议的意愿和能力，我查看过的以前构建的工艺质量，以及你在处理它们时得到的重要直觉为我建造交钥匙工程 建造成本增加 我最初估计建造成本约为 70 万美元交钥匙工程，但最便宜的我可能会接近 75 万美元，建筑物大约 65 万美元，交钥匙工程需要 10 万美元 显然，成本增加会降低我对该项目的估计回报，但它可以在我的财务范围内得到满足，并且确实突出了在尽职调查期间确认尽可能多的细节我认为当它不是普通产品（例如单层三层别墅）时，很难确认建筑成本，但对于后续项目，我会在更保守的方面犯错新玩家 我犯错的地方是我的估计是对整个场地的建筑面积使用了每平方米的基本计算我没有考虑到的是，虽然我的项目总平方米相对较小（三套公寓大约 250 平方米） ，每间公寓将有一个厨房，两个楼上的浴室，#1 和#2 有楼下的厕所所以那是 3 间厨房、6 间浴室和 2 个独立的厕所，面积超过 250 平方米因为这些房型的成本高于n 卧室、起居区等，这未达到我最初的估计 DA 申请计划大约一周前已提交给理事会，希望他们在存入我的申请支票后尽快审查计划！我之前说过，一旦提交给建筑商，我会发布一份计划的副本，但我认为我现在宁愿推迟公布计划，直到我们通过 DA 流程 使用建筑经纪人 请注意，以下只是我的个人经历迄今为止使用建筑经纪人，而不是对其服务的评论，批评或认可 我发现的好或坏可能因您的情况而异 使用他们的设计师 我对他们的内部设计师和他翻译我的乱码的能力感到非常满意一套想法需要变成一个可用的设计我没有疑虑但是要注意的是您不拥有计划，经纪人保留文案，一旦通过招标过程与建筑商签约，就会释放文案所以当你得到一个让建筑商都投标完全相同的一组图纸的优势，这类似于如果您单独接触建筑商，因为您不完全拥有计划 您没有被锁定在一个 b 中uilder 使用这些计划，但您被锁定通过您的经纪人使用这些计划 另请注意，您可以选择携带自己的计划并仅使用经纪人进行投标 初始投标这是我觉得在那里的过程的一个阶段聘请经纪人对我来说很有价值，在两个方面首先，如果您没有时间自己找建筑商，其次，我的经验是，通过经纪人回复建筑商的回复的命中率高于自己做的事情。许多电话没有返回可能是令人沮丧的经历浪费时间 经纪人也很乐意与我选择的任何不在他们名单上的建筑商合作并向其发送标书希望，为了确保定价具有竞争力，我确实这样做了，收到一份口头估计和一份书面估计，两者都明显高于两个入围名单通过经纪人获得的报价，但低于通过经纪人收到的一些标书 这让我感到欣慰的是，我至少使用经纪人获得了有竞争力的报价在同一个规格列表中​​，情况并非总是如此 在比较响应时仍然需要进行一些解释，这超出了我的预期 但是两个建筑商在成本和包含方面脱颖而出 选择一个建筑商这个决定是（正确的) 完全由你来做，责任由你停止我认为如果你对谈判完全陌生，尤其是与建筑商，经纪人可能会在这里增加价值，但我觉得很舒服，可以在有或没有他们的情况下完成这部分成本节省这部分我仍然认为（并且可能总是）无法量化 他们的费用是合同价格的 2%（所以在我的情况下是 15,000 美元），由建筑商支付 所以假设所有建筑商投标的报价中包含了 2%，问题是我认为返回的报价（包括 2% 给经纪人的报价）是否与我自己直接通过建筑商的报价相同或更便宜？很难衡量，因为每个项目的计划都不同 我收到的两个独立报价高于一些经纪人投标响应的事实让我在这方面感到安慰 迄今为止的结论 - 如前所述，我相信我收到了有竞争力的报价，来自我不必接触的大量建筑商，并选择了一个我很高兴与他们合作的建筑商 我对他们拥有的服务感到满意提供和最终结果 我是否可以使用经纪人为节省的金额（如果有）设置一个具体的美元数字 不，我不能说我可以 下一步等待理事会回复他们的回复 所以下一次更新将在 6 周或 6 内月
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感谢您的更新我目前使用的建筑经纪人是 SA，到目前为止反馈非常相似，除了我还没有根据建筑经纪人的建议与任何建筑商进行招标，因为仍在等待理事会批准，可能会从 3 块更改为 2 块我还使用了他们的“内部”建筑师（在其他地方得到了 5 个以上的报价并且无法匹配），但我的理解是它们是分开进行的，所以我拥有设计
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感谢分享我的 gfriend也在建公寓，她对建筑成本感到震惊，我认为增加了15％左右，非常陡峭 不希望在不久的将来获得报价 另外，目前该区域的最终价值如何
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感谢您提供详细且内容丰富的帖子 能够详细阅读该过程真是太好了 在定价成本节省（或不）方面，我的理解是，将留出一定数量的报价成本来进行给经纪人或建筑商的销售代表 As fa r 据我所知，直接与建筑商接洽不一定会节省成本 在某种程度上，我认为人们对价格有些挂念 正如您从所经历的过程中知道的那样，价格只是选择建筑商时的一个考虑因素就我而言，我采访的一位建筑商提供了具有竞争力的价格，但是当我仔细观察一些完工的房屋时，建筑质量不适合我的项目。尽管我认为我通过电子邮件发送了大约 15也许 5 回复了我 我不确定你是否会从 RFQ 中得到更好的回应 下一个项目的选择是起草计划，以书面形式设定你的规格，然后联系一些建筑商准备详细的报价关于你的计划
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老实说，我只是在网上检查一下发生了什么，卖了什么，自从承诺以来，我没有对代理商等进行任何“实地”询问
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你有什么信息您需要在投标工作时向建筑商提供完整的施工图（不是 DA 图纸） 这是否包括所有结构图 特征和轮廓测量 - 产权证书 - 所有权证明 Watercorp Flimsy (ASCON) 图纸，用于显示与电源的连接下水道进入每个物业 [*] 规范 - 例如住宅的类型、风格和数量以及完成水平 工作范围 - 谁创建了这个完成时间表 - 谁创建了这个土壤报告 - 对成本和地板有很大影响，或者是这在创建结构图的过程中得到了照顾 以上哪些项目是强制性的，或者将通过为建筑商进行大量猜测（艰苦的）工作来帮助招标过程 您是否需要向他们提供工程量清单或者这是他们计算的是什么
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实际上，我认为这可能是获得开发场地后的过程 获得土壤报告 聘请建筑师起草人来制作 DA 计划儿子获得通过理事会批准的 DA 计划建筑师设计人员创建：工作图纸和结构图纸 工程范围 完成时间 规格 客户向建筑商投标所有计划和规格 建造商生成自己的工程量清单并返回报价 客户选择上面回答的建筑商< BR>评论
总体而言，Tano，您可以在招标中预先提供给建筑商的详细信息越多，他们的回复就越准确，并且建筑商之间的可比性就我而言，我们还没有结构图已完成，因此建筑商只允许对他们认为需要的成本进行计算正如 Sanj 所建议的那样，如果工程师决定对需要的东西过于谨慎，那么这个数字就有增加的风险（他们似乎从来没有下降过！）结构上需要相反，我的部分规格列表非常具体，有些项目指定了品牌和型号，因此零歧义你可以有一个土壤回购rt 在确保开发场地安全之前完成，只需将其作为您的报价中的一个条件 在 DA 批准之前不聘用建筑商的风险是，您可能会发现您的批准设计不符合您的可用预算财务限制 设计师和建筑师可以当然，目标是达到预期的预算，但建筑商将对成本有最终决定权就我而言，我在为这个项目融资方面处于上限，所以我早在可能我并没有过度扩展自己试图加入报告我的愿望清单上的所有项目 当然，不利的方面是我在这个阶段基本上只有一个估计成本，因为我没有 DA 批准的计划 请注意，我还没有与建筑商签署完整的合同，只是通过PPA
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谢谢大家 非常有帮助
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Skutles 与建造者早早相处的另一个好处是他可以在 DA 之前和他们坐下来说“你建议改变什么' 因为在设计价值和建造价值之间可能存在差距 两者相遇时很好，但有时设计师会创建一个过于复杂的屋顶线，成本为 $$$ 或在 Skuttles 的情况下，它是非标准的窗户尺寸，这会提高价格窗户配件之类的
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如果你对能源效率感兴趣，那么我的兄弟（研究生态建筑）认为要走的路是砖砌，没有空腔，外墙保温德国人就是这样做的基本上，砖块给建筑物提供热量质量，这意味着它缓慢地加热和冷却，因此温度更加恒定 这是赋予它这种特性的结构的重量，而较轻的建筑物，例如木框架，温度波动会更快质量在绝缘信封内，否则它将无效因此偏爱外部绝缘
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这被称为反向砖单板，它是一块砖块，然后以各种形式（例如纤维水泥、挡风板、主墙、SIP 等）和绝缘 我们在西澳的建筑是砖、空腔、砖，尽管它具有良好的热质量，但热效率却相当差很容易
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好点威斯敏斯特，建筑商指出了一些事情 稍微改变 5-6 个窗户尺寸节省了大约 1200 美元 最好的结果是通过减少 th 节省了每套公寓 1400 美元（总共 420 万美元） e 石台面长度为 400 毫米，因此每间公寓只需要 2 块而不是 3 块石板（或者可能是 3 块而不是 4 块！，不记得了）
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感谢 Garemsay，总是很高兴听到意见在这个问题上，获得每种建筑的优缺点信息似乎是一种黑艺术
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快速更新剑桥镇已经在26天内完成了初步DA评估，希望剩下的评估期同样迅速（著名的遗言） 14 点要解决，但没有什么大不了的 6 将改变遵守的计划 6 我们将努力证明其合理性 2 我的设计师将寻求澄清计划中的药物官员在评估时正在工作（他的容积率和阴影计算都与我们的完全不同） 委员会还确认该计划将需要相邻邻居的评论 我们目前正在提议在一个边界上为串联汽车设置一堵长护栏海湾，也会如此有趣的是看看邻居是否回应在后台一直在确保当地房地产经纪人的租金评估，以“协助”信贷员处理我即将到来的建筑融资申请随机事件 - 几周前开车，停着一辆破旧的 Landcruiser在街区 假设是一个厚脸皮的邻居 我礼貌地留了一张纸条，告诉他们别开溜，把车停在别处 第二天还在那儿，所以向警察和议会报告了 结果警察一直在寻找它，因为它涉及到一些邪恶的活动，但当他们访问街区时，车已经不见了，还没有返回重新生活在潮湿、腐烂和霉菌中
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我认为 graemsy 的意思是反向砖，即里面的砖，绝缘然后外面防水（不管你想要什么）对于双砖是的，你必须有空腔，因为砖是多孔的，并且允许在
评论中吸水
我喜欢注意事项，当谈到人们在我的边缘停车时，我是一个纳粹分子，住在内城，边缘是神圣的混蛋
评论< BR>这没问题，如果你有开口而不是门窗，但我们没有 - 我们粉刷墙壁，有时也给它们抹灰，我们在这些墙壁的边缘安装地毯，有时将木柜固定到它们上好吧，我对实心墙的能源效率没有任何问题-他们只需要鼓励通风以减少水分积聚-这又会降低家庭的效率
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在 1200 毫米的中心有排水孔第一层的外部砖砌 然后在楼板边缘用防水膜隔开（楼板位于地基上的地方有防水膜），这样水分就不会渗入中间砖砌的最终叶子 空腔通过排水孔（也位于制造商的窗框窗台上）呼吸和排出水分从内部叶片，将水分带到外部叶片 腔体砖砌在能源效率方面远非完美，但在保持水分方面非常出色，因为所有水分都通过上述所有系统保持在外部叶片（更多等等）一楼有 cavi-dry 系统托盘闪烁等）
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