澳洲澳大利亚房地产 值得在西澳凯尔姆斯科特建设大型开发项目吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我是 Somersoft 的新手，我对丰富的知识和成员分享这些知识的渴望印象深刻在 GFC 高峰期买的 它有一个糟糕的可出租房屋，CF 非常负但是，它并没有造成压力，因为我的总投资组合是 CF+ 选项 A - 卖掉这个街区（有一个已经出租的房子） 可以绕过100 万美元，但将承担 20 万美元的资本损失 损失将抵消本财年早些时候出售的房产的收益 选项 B - 建造 16 个单位 粗略的财务状况如下： 土地价值：1,000,000 美元 拆除：30,000 美元 下水道运行： 140,000 美元（目前未连接到深层污水） 西方电力：80,000 美元 建造基本 3x2 单元（16 x 17 万美元）：2,720,000 美元 持有成本：248,500 美元 总成本：4,218,500 美元 每个单元的价值：320,000 美元 总价值：5,120,000 美元 利润：901,500 美元 利润率：214%银行会将其视为商业开发 但是，如果需要，我可以使用现金为整个开发提供资金 关于风险和可行性的想法 提前致谢
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如果您要出售，则需要考虑 GST 和出售成本太高，您需要某种应急措施，它们将大大侵蚀您的利润 如果您在您的经验水平之前进行了开发，或者，目前市场迫切需要土地，如果您细分并出售地块可能会怎样也是一个选项
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谢谢 Sanj 想卖一半，留一半 所以我必须考虑消费税和销售成本 我迄今为止所做的开发数量是 Ummmm 0 计划是开始调查这个大妈妈的地层细分过程，获得头衔，但几年后才建成 同时，我还有一些其他的开发工作要开始和完成，以获得一些经验（3、4 和 8单位发展）出售s细分土地是个好主意 利润少，但风险小 我将与一些当地代理商交谈，以评估这种替代方案的市场，与规格制造商合作并提供房屋放大器；土地一揽子交易
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这对你来说是一个很大的发展，但你看起来在投资方面很有经验，所以这会有所帮助 数字不会说谎，所以如果它与 sanj 提到的额外成本加上合理的缓冲开发这种规模，那么我不明白为什么不考虑最坏的情况（降低销售价格或不得不将它们出租等）并做好准备另一件事是我认为如果它的粘土因此研究或完成测试，场地成本可能会很高但是，如果您可以用现金支付全部费用，那么如果细分并出售您处于有利位置，那不应该对您产生影响如果我处于您的位置，我会考虑通过出售至少一半的土地或房屋和土地套餐来消除一些风险取决于需求，然后寻求开发其余部分以出售或持有只是我的想法干杯
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Hellomr d 你可能错过了一些成本代理销售费用、结算成本和广告还有你是否包括了网站作品和完成成本每个构建成本 175k 美元可能是 140k 构建 + 20k 站点 + 15k 整理，这是底层的东西但是如果每个构建 175 美元只是建筑合同，那么忘记那个建筑商，这对 Kelmscott 来说太贵了 Kelmscott 有很多粘土大多数地区，因此，如果您的场地是 S 级，则每栋别墅至少需要 20k 用于额外的工程和场地准备以及基本底部规格 3x2 的整理，每个别墅至少需要 12k 美元，仍然需要自己进行景观美化和围栏大多数情况 总体而言，Kelmscott 的问题是您不太可能在未来 12-18 个月内看到可能的销售价格有太大增长，这将需要完成项目，因此，如果您可能的创建成本支出每人增加 35k x 16 - 你的利润率太小，无法继续在我看来，因为如果最坏的情况发生并且价格在你卖出前下跌 10%，你就陷入困境 祝你好运
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感谢各位的建议对于 kelmscott 市场，我可能正在看 abo ut 完成 18 万美元加上 2 万美元的现场工程 土壤报告以 S 级返回 考虑到意外情况和更高的风险回报率，它可能看起来很瘦 如果我建造，那么可能会卖掉一半并保留一半出租 我目前遇到的问题是现金流是每年 5 万美元的流失 :
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除非你要保留所有这些，否则请给我解释一下，不是每笔销售都归类为使用 5,200 美元的原始销售数据进行的含 GST 购买，我知道基于土地购买等的 GST 并不完全是 111，但为了争论，不会有 5,200 美元 4727 + GST 让他的利润从 901k 美元下降到 427k 美元！ ！因此他的回报率只有 10% 我看到很多 mag 文章说 joe blogs 已经建造了 2 座联排别墅并打算出售，他可以以每套 45 万美元的价格出售，从而在 12 年为他返还 15 万美元的利润个月，但这个数字不包括消费税，如果他卖掉它，减去消费税，减去代理费，他的利润会从 150k 下降到 30k 我在这里错过了什么是我做错了吗
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如果都是已售出，Gst 是在销售中收取的（例如 $465k），但您还可以报销已支付的 Gst 费用（例如 $381k）所以应支付的 Gst 净额仅为 $80k
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Kelmscott Unit开发伙伴我也考虑保留你假设你需要打翻的现有房子即使它真的（我的意思是真的）糟糕，你可以在那个东西上做一个装饰性的reno并将它从开发中细分出来然后你只是把房子卖回市场 你可能会失去几个单位的网站，但你会因为你得到的而降低你的曝光率ouse 它看起来像这样： 每个站点的当前成本 土地价值 1,000,000 美元除以 16 个单位 每个站点 62,500 美元 不保留现有房屋 Reno 并出售现有房屋 - 售价（例如）300,000 美元 对于您失去的房屋（例如）2 个单位剩余土地价值（或欠款）现在 $700,000 除以 14 个单元 $50,000 每个站点为了 2 个单元，您将收回价值 $300,000 的风险 这每次都有效 问题将是您是否接受在前面拥有一栋旧房子关于你的发展，我鼓励你超越审美，让数字来说话你甚至可以用树木或高大的灌木丛把它挡在外面所以，你要花 30,000 美元把它撞倒，做一个化妆品里诺（仅限油漆和地毯），栅栏，树木然后卖掉它
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感谢小费大卫这所房子肯定是一个拆掉的工作我猜它需要很多时间来翻新它更重要的是然而，房子的定位是在该街区，这将大大阻碍开发我正在考虑获得细分批准，获得所有权，然后考虑单独出售街区，提供汉普; L包或自己资助整个开发的选项
评论< BR>祝你好运 希望一切顺利，为你欢呼
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嗨，科林，我最终卖掉了这个街区，绘制了 15 个单位的计划和很好，但我认为我可以在其他项目上以更少的资本支出获得更高的回报率从长远来看可能是错误的选择
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你提出了一些非常好的观点，先生，我相对较新开发自己，你上面的项目会把我吓坏的 我个人认为这是一个非常高风险的项目，因为 1 缺乏经验 2 美元价值 3 建设时间 4 需要持续的资金 5 这个地区的市场条件 这个地区是否有市场销售计划和许可证，卸载到构建呃为了利润
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听起来你做了一个非常明智的选择
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我最终把它卖给了另一个开发商得到了一个合适的价格最终在资本支出上收支平衡考虑到我买了它在gfc的顶峰，收支平衡还不错
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