澳洲澳大利亚房产 祖母房会增值吗？一些现实生活中的人物 :) 悉尼

在澳大利亚地产投资



祖母房实际上增加了多少价值我最近看到一些帖子弹出询问这个问题，所以我想我会分享一些真实数据，让每个人都得出自己的结论 在悉尼有祖母房的 IP 完成了银行估值出于股权发布目的：2013 年 12 月：900k lt;--我质疑这个估值，因为估值师从未走进奶奶公寓进行全面估值，但他们为主要房产做了谁知道他们如何评估这个，也许他们拿走了奶奶考虑到平坦，也许他们没有 2014 年 11 月：1,050,000 lt;--估价师走进这两个物业 租金回报为每周 930 美元，加起来奶奶公寓在 2009 年花了我 130,000 美元，美化环境，围栏，百叶窗等 现在假设2013 年 12 月的估值确实考虑到了 Granny Flat（即使他们没有走进去），看起来 Granny 公寓的增值约为 13 万美元，所以在建造几年后，我得到了 1 分1 资本回报 74.4 万美元，2013 年 12 月 - 787 平方米，包层家，更大，条件较差 糟糕的布局，16m 临街面 $830k，2013 年 10 月 - 700 平方米，包层住宅，类似大小，内部条件较差 $770k，2013 年 11 月 - 626 平方米，砖饰面，类似大小，内部条件较差 $990k，2013 年 12 月- 650 平方米，包层住宅，更大的住宅，更好的内部条件 2014 年 11 月的估值为 1,050,000 美元（两处房产都经过检查） 看起来奶奶公寓增加了 90-12 万美元，但几年前花了我 13 万美元 98 万美元，1 月2014 - 765 平方米，翻新房屋，大小相似，内部条件稍好，1524 临街，背靠公园绿地储备 $840k，2014 年 3 月 - 650 平方米，砖饰面，类似大小，类似内部条件 $850k，2014 年 3 月 - 746 平方米，包层住宅，类似尺寸，没有内部照片（假设很糟糕） 93 万美元，2014 年 4 月 - 650 平方米，砖贴面，更大的房子，更好的内部条件 $ 98.5 万美元，2014 年 6 月 - 715 平方米，包层的房子，类似的大小，更好的内部条件 $ 96 万美元，7 月2014 - 740 平方米，Fibro 房子，类似大小，b更好的内部条件，1.92 亿临街面 $930k，2014 年 10 月 - 637 平方米，纤维房屋，类似大小，没有内部照片（假设很糟糕） 话虽如此，我会卖掉它不，它是一个伟大的摇钱树
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这就是 GF 的价值所在 许多年前，我有一个估价师对我们的房产进行估价 它上面有 2 x 3bed 房屋 估值回到了该地区单个 3bed 房屋的平均价格 质疑估价师，他说第二个毫无价值 长话短说，我们能够让他对它进行更高的估值，但需要大量的工作 我们还有另一个成熟的地方可以让 GF 上我们确实打算做但是，它一直非常清楚它不会为该物业增加很多价值，因此已将资金用于进一步购买
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刚刚意识到我没有发布有关银行估价的物业的信息现有房屋 3 间卧室，由单混凝土制成 (http:enwikipediaorgwikiMonocrete_construction) 建于 1950 年代，装修是新厨房2003 年，抛光地板、筒灯、空调、墙壁 2008 年（内部和外部）都粉刷过 浴室很糟糕，旧的粉红色瓷砖掉下来 洗衣店看起来还可以，但仍然很糟糕
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如何你得出这个结论吗 有这么多信息我不确定你发现什么最相关 一般在可比对象上，它会说他们是否认为你的财产总体上是优越的、劣质的还是相同的——这是要理解的关键信息估值
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公平地说，在大多数情况下，GF不会增值，只有在大多数情况下，它会增加现金流量，而不是用可用资金购买新股票，直到没有银行贷款，然后做一个 GF 建设并从那里继续
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最近有人告诉我我错了 请参阅下面的线程查看帖子 8：http:somersoftcomforumsshowthreadphpt103503 因为这是在悉尼，价格从 2013 年 11 月到 11 月上涨了 15% 2 014 你的 13 万美元本来可以花得更好 假设你在 2013 年 11 月用 13 万美元在 Newtown 购买了一套价值 60 万美元的 2 床公寓，现在它很容易价值 80 万美元 在悉尼，如果你可以部署祖母房，那就浪费钱了其他地方的钱 用“现金流”证明它只是一个谎言 如果你的祖母房的租金是每周 450 美元，那么你从第二次购买中获得的 20 万美元的股权实际上是价值 85 年的现金流量 你实际上在你的祖母房上损失了 13 万美元寻求，因为你没有在你的数字中包括价格通胀或机会成本 如果你不能用资金做任何其他事情，只做一个奶奶公寓
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同意除了，建造它们比市场价格便宜< BR>评论
嗨，托尼，我想你误解了我发布的数据 银行估值返回 1,050,000 美元它与 5 居室房屋进行比较 估价师不会查找 3 居室房屋然后“估计”；附加的奶奶公寓价值 - （据我所知，这不是它的工作原理）我发布的房产，这些是在同一地区的实际销售，与我的房子有相似的标准（但没有建造奶奶公寓）我使用这种方法的原因是因为如果我看到一个有祖母房待售的房产，我会根据我能买到的（以及最近售出的）来定价，然后我会把祖母房的成本加到现在如果购买“没有奶奶公寓的房子然后建造奶奶公寓”的成本；比“有祖母房的房子”还大；出售，那么我会考虑购买现有的“房子和奶奶公寓”；因此，根据 2014 年该地区最近的销售情况，价值 90 至 12 万美元，我在当前状态下没有奶奶公寓的房子可能会卖到 93 万至 96 万美元，因为银行估价它为 1,050,000 美元（它可能会在公开市场上卖得更多），即使我花了 13 万美元建造，祖母房的价值也达到了 90 至 12 万美元 所以从银行估值的角度来看，祖母房可能不会增加 1 美元每花费 1 美元 - 仅我个人的看法 所以一方面，虽然我不会以低于 1200 万美元的价格出售这处房产，但如果这个确切的房产出现在市场上，我不会愿意以超过 1,060,000 美元的价格购买它，因为我知道我可以购买另一个街区并建造自己的祖母房，这样会更便宜 现在这只是一个房产 我还有另一个正在估价的房产（由于租户和估价师不灵活，祖母房可能难以估价 IMO） ，一旦回来，我也会发布详细信息我敢说装修我对现有房子所做的对估值的影响会比奶奶公寓所做的更大
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这就是我发这个帖子的确切原因增加估值 问题是人们将有机增长和制造增长混合在一起，并声称是什么让他们感到快乐 正如我的计算所证明的那样，祖母房对估值没有任何影响 一切都是有机的 祖母房所做的是增加我的现金流让我可以购买更多房产 你用那个一针见血
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奶奶公寓建于2009年因此对于2013年12月的估值它已经存在与估值相同2014 年 2013 年 12 月，数字显示我每花费 1 美元就获得 1 美元 但是对数字应用 3% 的指数化，130k 美元 146k 美元 所以实际上我在估值上赔了钱 在我赔钱的地方，我获得了乘以乘以的收入增量ased servicability 现在我同意你对资本增长的看法，事实上，如果我在 2009 年用 13 万美元买了另一所房子，它的价值会大大增加。但是你在这里没有考虑到的是 servability wall 和 Sleep at夜间因素 银行不会在没有收入支持的情况下进行股权借贷 尝试以 0 美元的收入去银行并申请贷款，因为您的财产已经升值（不是说这就是我的情况 - 只是一个强调这一点的例子）没有奶奶公寓的房产每个月都在流血 为了投资 13 万美元，我能够回报 18% 这将负现金流转为正现金流，这反过来让我过上舒适的生活，还获得了另一个在交割后的 3 个月内，价值增加了​​ 29 万美元的房产 如果我回到 2009 年并选择以 13 万美元购买新镇房产（不管怎样，请注意你是借来的资金），然后说新镇单元 c 2009 年 45 万美元，现在价值 80 万美元（使用您提供的数字）这会妨碍我购买 PPOR 的能力（我和我的妻子正在计划我们的筑巢阶段），因为两个负扣税的房产会减少我的借贷能力因此意味着自 2010 年以来我将错过 340k 因此使用这些数字，在 newtown 购买将使我的净资产增加 350k（$800k-$450k）但是选择不在 newtown 购买 IP 并进行投资将资金存入用于奶奶公寓的现有 IP 中，由于它提供的现金流增加，它使我能够购买两处房产，每处房产提供 29 万美元和 34 万美元的收益（总计 63 万美元）加上我妻子的所有可能会离开我，讨厌我必须让她过的生活（我们生活得很舒服，可以为她的直接家人提供经济援助——这让他们可以自己购买房产），而且真的是吝啬的人把所有的钱都扔了下到负扣税资产希望发薪日到来，同时说服自己由于负扣税，在年底获得了一份不错的大额纳税申报表，这一切都值得它很容易孤立地看待一个杠杆，把它与其他活动部件放在一起，这是一个完全不同的故事也就是说，奶奶公寓也不是快速致富的计划，从一开始就需要计划，您打算如何使用现金流以及何时使用
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获得相对安全的 15% 的股权并不是一个糟糕的投资 - 你可能专注于资本增长做得更好，但你也可以做得更糟事后计算数字有点太容易了 - 你还应该根据同期投资 Gladestone 来运行你的例子对我们来说, 我们在 North Ryde 有一处房产，它的负债率如此之高，以至于我们准备在 2012 年将其出售——在上面放置一套祖母房意味着我们可以持有它并从成长期中受益。这也让我们有点相信房产持股不一定会对我们的生活方式产生重大影响如果我们出售，投资于祖母房的资金将收回 - 即使它没有完全在银行估值中但是，我们确实放弃了在西悉尼的进一步购买，因为我们建造了两个祖母房
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对我来说这是一个很好的例子 奶奶公寓是关于现金流的，现金流可以帮助您维持房产 我们都知道房产增长不是线性的 它就像其他任何事情一样经历高峰和低谷 我们只需要持有它足够长的时间以实现增长 Belvoir，很容易说如果你事后在 XX 年购买如果不是在 2013 年购买，而是在 2003 年购买，那么它对你有什么好处
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如果我有高收入，那么我会更积极地购买，当达到借贷限制时，我会添加奶奶公寓但我的策略是购买房产并添加一个奶奶公寓以获得现金流，我低收入所以需要安全下雨天净值或利率上升是的，另一个我选择奶奶公寓的原因我可以让它们以低于市场价 25k 的价格建造，如果我是业主建造商，则更便宜，但没有勇气，但顺便说一句，如果我提供数据，任何人都能够计算出我的奶奶公寓是否为我的房产增加了任何价值
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当然，很高兴有一个裂缝但是你所说的“增值”到底是什么意思？ - 在哪些领域
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我想知道我的祖母房成本（100k）是否反映在我目前的估值区域是Blacktown 2148 它在920平方米的土地上有2br房子，以40万美元购买并定居在010112建成granny flat 010613 上个月刚刚在 ANZ 进行了估值，现在是 640k，所以有没有办法判断 640k 的哪一部分是资本收益和 granny flat 价值对不起，如果这没有道理
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保罗，可能是最好的方法是将其与没有祖母房的类似房产进行比较，即 920 平方米的 2 间卧室，具有相似的住宿质量和街道吸引力假设估价师正确评估了它，那么差异将是祖母房的价值
评论< BR>James 说的差不多了 没有给你发实际地址，最好的办法是查找已售房产 最简单的方法是使用域名应用，查找 blacktown 的 2 间卧室，然后点击市场洞察并查看出售的房产 从那里你可以衡量你的 IP wo如果它没有祖母房，你会卖掉 X Valuation less 您的 IP 没有祖母房的价值 例如，根据您的调查结果，您估计您没有祖母房的 IP 价值为 55 万美元 估价 (64 万美元) 少您的估计价值 ($540k) $100k 假设您在祖母房上花费了 100k 美元，那么祖母房对资本增长的增值为零 因此 $540k（您的估计价值）和 $400k（您的初始购买价格）之间的差额 $140 k（我认为这是有机增长——即没有奶奶公寓的增长）我用数字来说明，因为它更容易，我不知道布莱克敦地区，所以 540 美元的数字完全是虚构的< BR>评论
你需要 13 万美元现金加上 2 万 3 千美元的印花税来为购买 Newtown 提供资金 13 万美元的 GF 公寓建筑通常需要 20% 的借款，即 26,000 美元，并且不需要印花税 GF 的额外好处您实际上是在土地税起征点上增加非常少还是零？很多人认为House+GF的银行估值保守10%，普通房子保守5% House+GF的真正垮台在于银行估值，而不是公开市场 就像GF的Blacktown房产的例子银行价值 64 万美元，拥有如此诱人的大块，如果在公开市场上出售，我认为这将接近 70 万或更多
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我完全同意你的观点，我认为几乎所有观点只是建筑价值被添加到总价值中（不是纸张成本）来自ou的正现金流r 奶奶公寓简单地补偿了其他 3 处负现金流物业这让我晚上睡得安稳
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这不是 Helen Collier-Kogtevs（谁）的策略，即购买 10 处正现金流的区域物业，然后购买10个资本增值属性 10个高收益让你保留10个CG属性 看一看，House+GF跟她的策略差不多) 是保持投资组合平衡的 YIELD 属性 正是投资的目的是赚更多的钱，这样我们才能舒服 如果你晚上睡不着，你就不舒服首先
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这只是一种常见的交配策略 IMO 有更好的方法来解决这个问题，但是类似的主题
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GFs 可以很好地增加现金流，但是，只是因为估价师将其估价为 $X（高或低），请务必小心谨慎作为福音，从长远来看，您可能会遇到很多棘手的情况，包括负资产或过度暴露在当前的市场条件下至少是 70 万，我不相信他们，只是一个迹象
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为什么建立一个 GF 会让你陷入负资产你能详细说明你提到的棘手情况
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我的一个联系人，买了一个房产，放了一个GF，被估价师估价了，我认为有点太高了，然后再融资，但现实是GF只会增加价值由于良好的现金流，更多的是，然而，当它出售时，它的售价会比它的价值低 10 万美元，所以基本上他已经为获得现金价值的 105-110% 进行了再融资，但在他的投资组合 LVR 上大打折扣，所以他最终没有出售和出售其他东西
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neK，你的估计根据最近的销售和住宅，e 接近，这个数字是 555k，这意味着他们对我的砖贴面 2 br 奶奶公寓的估价是 85k 说我仍然会再做一次 我为 GF 的支出是 20k，但我只为 GF 得到了 390pw 的租金< BR>评论
不幸的是，是的，但正如退休人士所说，在公开市场上，它可能会卖到 70 万美元（因此公开市场和银行估值之间的差异是 6 万美元）基于此，你的 2 卧室奶奶公寓的价值为银行提供 85,000 美元，或公开市场上的买家提供 145,000 美元 另外，您的支出是 20,000 美元是什么意思？建筑成本) 总而言之，我也很乐意继续购买房产并在其上放置祖母房。它的策略让我可以增加我的投资组合，同时让我晚上睡得舒服
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评论< BR>有趣的是，银行对其的估值高于 House+GF 的公开市场我认为这不是多数 House+GF 的情况，更多的是逆转 在你的伴侣的情况下，我不明白为什么这会对他的投资组合造成很大影响，当银行估值更高时，他可以根据银行估价，并且选择不出售也“会以低于 10 万美元的价格出售”，这个房产是卖掉了，还是这个你你的伴侣认为该房产会在公开市场上实现我没有问题从银行估值比公开市场高 5-10% 当利息达到 7% 时，我的双重收入可以提供服务，我感到更加安全公平
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