澳洲澳大利亚房地产 DA 批准 - 现在卡住并寻找选择悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我们最近获得了 DA 和 WAPC 的批准，用于在西澳建造 2 套多住宅，每套拥有 3 个单元（2x2） 不幸的是，DA 规定我们必须拆除现有房屋并建造所有 6 个单元同时，WAPC 说我们可以在建造后部的同时保留前部 由于 DA 它阻止我们使用住宅贷款和商业（4 个或更多物业） 我们一直计划先建造后部多住宅然后分阶段的前线 支付项目管理（PM）但是我的项目管理公司告诉我，因为要商业化，我们必须预售 4 个单位，然后将另一个单位卸载给其他人，以获得 JV Cash 明智的做法，并且给我们留下了可观的利润 你看，根据我的 PM，我们必须筹集至少 525,000 美元的现金加上 4 次预售，然后贷方才会给我们贷款继续进行 我们有 200 美元但是 PM 不知道该找谁与我们建立合资企业我们有点卡住了，想知道你们是否有任何想法 我们必须考虑的另一件事是我的妈妈和爸爸为此投入了现金，15 万美元 这笔交易是完成多户住宅，然后我们为他们买一所房子免租金居住，用多户住宅的租金来支付贷款 但现在因为它变得越来越难和风险越来越大（房子可能无法以合适的价格出售，合资企业需要很长时间才能建立）我们最终可能会为他们买房子，坐等开发项目出现，或者我们改变我们的计划并建立一个三层站点而不是多住宅（在我们给我妈妈和爸爸买一个地方之后）我们有什么选择吗？有人知道有人对合资企业感兴趣吗？我们应该等一下吗？戴夫
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quot;但是，我的 PM 公司告诉我，由于要进行商业化，我们必须预售 4 个单位，然后将另一个单位转卖给其他人，以换取 JV Cash 明智的做法，并为我们带来可观的利润”； 1 听起来预售比例非常高，您能否与另一家银行重新谈判以减少预售金额 2 或者您可以等待融资到位，具体取决于市场和敏感性分析的方式 3 寻找合资企业作为资金合作伙伴 一个非常可行的选择，特别是如果可行性数字看起来很有希望 4 用 DA 出售 5 现在重新评估后你能获得 DA 提升吗 还有商业贷款 如果他们以 GRV 贷款，那么可能需要更少的融资 很难不知道你的具体情况就知道 你有一个好的商业金融经纪人 如果你必须等到你获得更多的股权，这需要多长时间，等待对你的 TDC 回报有什么影响 如果它不会带你 那多长时间才能获得股权，也许等待一点是一种选择祝你好运朋友
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感谢您的时间和回复 1 我们甚至还没有开始与银行交谈，这是 PM 的经纪人告诉我如何我们有很多预售e 做 2 我们可以等待，但是如果我们需要 30 万美元现金，我们将永远无法得到那种钱 3 最感兴趣的选项，但我们不知道在哪里寻找 4 根据我们的 PNM，我们只会拿回我们支付的钱 不可行，事实上我只会把这个存起来而不是卖 5 我们被我的经纪人告知，DA 不会为土地增加任何价值
评论< BR>我认为您至少应该与另一位经纪人交谈以确认您对此的立场另外，不同的经纪人对不同的贷款机构具有不同程度的“说服力”请，请，请不要告诉我它住宅经纪人 它是商业经纪人的权利 关于 DA 不会为土地增值只是为了确定还给你的项目经理一个踢屁股！只是为了让他保持警觉并主动为您做到最好！

嗨 LoeT，我们的经纪人在商业贷款方面经验丰富，不知道有多少经验，他们经常处理比我更大的项目 他们有向我解释说他们正在使用最近的贷款申请示例来证明他们对我的推理但是我可能会四处询问，看看其他人的看法 我们的 PM 也非常好，他在与议会打交道时克服了许多障碍，我脱帽致敬对他来说，戴夫
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听起来不错，我只是想知道其他贷方是否可能比现在的更“站在你这边”得到照片欢呼
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有谁知道西澳好的商业经纪人如果他们很好我想他们在哪里并不重要
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戴夫多么痛苦，反正有吗与委员会一起围绕它，您是否尝试过与他们会面？是贷方那现在做 4，我确实建议你联系一些经纪人寻求他们的建议 Elite Finance，SS 的 Shahin 是我使用的人 另外，如果你必须进行商业化，我也知道一些贷方会希望确保你有经验并且会想知道你已经完成了多少项目希望一些有经验的珀斯开发商可以提出一些其他选择 干杯地铁
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谢谢地铁，试图与理事会解决，这是不行的，唯一的办法是去 SAT 我会给精英打个电话，知道我的立场 这是我的第一个发展，谢谢戴夫
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嗨，玛丽莎，你是否使用 shahin 来满足你所有的财务需求，包括在西澳的交易如果是这样与州际经纪人打交道容易吗
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我可以理解议会想要在开始施工之前演示现有建筑物但是他们同时建造所有建筑的理由是什么根据记忆你要建造两个独立的住宅所以它可以上演，所以你可以把土地细分成先两批，然后在两个单独的批上重新申请 da 我假设你已经在 MD 概念上投入了大量资金和设计成本等，所以我可以看到你想如何让它越过这条线$$ 的情况，通过与 da 一起出售并使用资金进行更简单的项目

你猜对了，我刚刚收到了这个帖子，它用 3 个不错的选项回答了我的问题 http:somersoftcomforumsshowthreadphpt102148
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所以我们有 DA 批准建造所有 6 个单元，有一个空置的 Strata 我被告知即使我们演示前屋，我们也不会获得贷款，因为后座不是绿地，因为下水道从后面的街区到前面的街区再加上租金收入的损失是的，我们已经很容易在这上面花费了超过 25,000 美元，非常投入，但还不足以让我愿意冒险和冒险（家庭住宅，压力等）无论这种发展发生了什么，它都必须非常稳固如果这意味着更少的利润
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嗨，戴夫，很高兴在我能帮助的地方提供帮助 听起来条件很繁重，如果提案提到分期等并且条件抵消了结果的可能成功，那么你*可以* 有一个案例给我打电话 - 哦四二三九七二三五九干杯
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嗨 Tano 我不关心经纪人的位置 我使用 Shahin Elite 处理我的所有业务 位置不是问题，我需要合适的经纪人来完成交易，这与他们所在的位置无关 干杯地铁
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哎呀，我为你感到戴夫，这是一个很难去的地方 我很好奇是否有无论如何都是为了满足理事会的条件例如，一旦您拥有建筑许可证，您就有 xx 时间开始施工 - 我认为这是 2 年，您必须开始一定数量我想知道您是否可以做后面的 3 包然后在 18 个月内开始前 3 件装 这对于 6 套公寓来说似乎是难以置信的高额预售ts 您说预售 4 个并将 1 个卸载给合资企业 - 所以 6 个中有 5 个！！！我预计不超过 2 我认为你最好的机会是在委员会工作，所以你可以上演它并去 resi 如果这意味着 SAT 那就去做，它不是那么贵，而且值得，而不是带着不太令人满意的去匆忙的选择
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如上 1 与理事会会面和聊天，很多事情可以通过礼貌地遵循这个过程来改变 2 预售似乎很高，可能想与银行讨论选项 我不认为需要超过 2 个
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大家好，再次感谢您的所有回复认为重要的是我们在 7 月份获得了 DA 不幸的是，在阅读了 DA 后，它说我们有 28 天的时间来上诉 我不知道这有多难和快 也来自 DA - 条件 1 此批准是在两个拟建建筑物同时建造的条件 和注 1 符合条件 1 将要求重新为购买的开发项目同时获得建筑许可批准 我们有任何选择吗？谢谢 Dave
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Tyhans Westminster 的回复，是的，我正在想办法解决同时构建的问题，请参阅 DA 的信息我在以前的帖子中收到了关于为什么我们可能无法做到这一点的信息我现在是这方面的专家，所以从措辞上不知道我们是否有任何选择，但有人告诉我现在的情况就是这样，我会在星期一给议会打电话，看看我们能不能见面讨论谢谢戴夫
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你的 PM 对你的预售造成了伤害，得到第二个意见 听起来你有一个 DA 用于整个站点，而你应该有一个 DA 用于后方地段，然后一个单独的 DA 用于来回nt PM 是否建议您一次完成所有工作他们是否知道您打算分两个阶段进行开发是的，他们（PM）知道我们总是打算先在后方建设 但是他们也向理事会明确表示这是我们的计划 我不知道他们是如何说清楚的，但我知道他们与理事会有良好的工作关系 但是在所有申请中，它始终是 6 个单位 但是，如果他们让斯特林知道他们也必须有让 WAPC 知道，因为他们 (WAPC) 让我们分阶段进行
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如果我们要见理事会，我应该聘请专业人士，以便他们比我更能理解行话 也许抵押贷款经纪人也想要显得谦虚，所以也许只是我和我的妻子
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我会自己去 值班城镇规划师通常非常友善，会解释一切和你的选择 因为这是斯特林，所以从值班城镇规划师开始谈谈它通过你可以摇摇晃晃，拿一张票，等你的你rn 说话 - 通常要等 10 到 20 分钟 如果你想在斯特林有一个正式的应用程序，这将需要永远
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好建议，谢谢威斯敏斯特
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所以我打电话给斯特林委员会 他们说他们不能在条件上让步，两栋住宅的建造必须同时进行 另外还有 28 天的上诉时间，所以我现在别无选择，只能继续或完成新的 DA，无论如何这可能不会获得批准 他们还让我知道他们永远不会批准仅建造后部住宅，因为存在许多问题，例如访客停车场，垃圾箱和洗衣区，所以我的 PM 告诉我这将被批准 我还要求我现在的经纪人给我商业贷款的预先批准，所以我至少可以验证我是否获得了一家合资企业，银行实际上会给我们现金，只是我的经纪人告诉我，商业贷款不可能预先批准，但是当我告诉沙欣（精英金融）这件事，他告诉我他刚买了一个我'我目前对与谁打交道感到不太自在 积极的一面是，Danmar 房屋和 Shahin 现在正在考虑我的选择 我们会看看会发生什么 任何其他人都收到了预先批准的商业贷款 感谢 Dave
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我很确定这是正常的他们的服务，特别是当客户支付大笔费用并且他们弄错了，这不是我第一次看到这种情况发生希望你能找到解决这个问题的方法 寻找合资伙伴将如何依赖于利润 我也会再次对最终价值做功课，因为市场上有更多的体积属性，这将影响最终价值，当然贷款取决于这个另一种选择的结果，不确定它是否值得，但是在有 DA 的情况下出售它怎么样，哟你在上升市场的早期购买你更容易拿你钱然后跑到另一个你兑现的项目当然这取决于利润％MTR
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申请一次为两者建立许可证 一次铺设两块楼板 开始在后面建造然后基本开始
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Aaron 所以你基本上只是按照原来的计划继续建造后面我认为这可能会造成一个痛苦的世界，除非我错了，否则戴夫完全取决于后部房产的价值（3）所以他可以为前部提供资金（3）我认为银行在看到一个建了一半的项目时不会太客气，如果这使得任何意义希望我有一个答案，出售项目 - 继续前进或合资地铁
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有一个非常简单的答案，商业金融这当然假设数字支持这一点并且有足够的利润我也会上去问 PM 为什么他们以这种方式申请 DA，它会如果您要一次建造所有公寓，那么用 6 套公寓建造 1 栋建筑肯定会更便宜，所以 OP 最终在两个账户上都变得更糟
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Sanj 我认为戴夫的问题是他无法为 6 套公寓提供资金，根据我的理解没有足够的股权
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我的理解不同，他的 PM，坦率地说听起来有点垃圾，他说他需要 6 次中的 4 或 5 次预售才能获得听起来不合理的商业贷款对我来说
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我只知道戴夫必须分两个阶段建造，他没有其他办法可以做到，这就是他走这条路的原因，他给我发了这个消息当时我认为这不是一个好主意，类似于你所说的，我不喜欢这样进行开发，不划算等我同意 PM 应该被枪杀，他们是一家大型 BA 公司的手臂，我还建议这个小组对我认识的人来说错了d 如果他们继续这样做，他们将赔钱要分两个阶段建造，他应该完成绿色标题或空置地层细分，并为后部制定计划，以便稍后拆除前部 当然这不是戴夫的错，但总理肯定会在这里丢球 如果是公司我在想他们的服务收费超过一分钱，所以如果他们搞砸了，他们需要掏腰包imo
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我明白了，没想到，是的，同意他们收取相当多的一分钱
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嗨，伙计们，我可以对这个街区发生的事情大发雷霆，老实说，当我应该更加谨慎时，我可能已经把这件事推得太远了我估计我已经一直在听美元钞票而不是明智的尽管不要误会我的意思，我认为将其委托给合格的专业人士是明智的我可能错了，如果我要再做一次，我可能会尝试自己做，因为我已经建立了一些联系无论如何我们现在在这里我不能这样做亚伦，银行不会' t 融资，没办法 该街区将只有 3 个单元加上一个债务超过 1400 万美元的楼板加上我们不能出售后面的任何单元，因为它们无法获得产权我称 Danmar 房屋，它们是对建筑和合资企业都感兴趣 你们和他们打过交道吗 Shahin 正在为我寻找商业贷款，他下周初会回复我 我们会看看情况如何，谢谢 Dave
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你有没有想过关于在获得 DA 批准的情况下出售该街区并进入下一个项目
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嗨 SOP，绝对考虑过出售它但是我们被告知我们只会得到 60 万美元的我的 PM，即使有DA 这个数字虽然没有得到证实（我目前正在通过出租它的代理寻求它）在 60 万美元时，我们不会赚钱，可能会亏损而且我也会很高兴y 改变计划，所以我们保持简单并穿上三联 利润远没有那么高，但我们可以保持它，我只需要确保我们不能先做 6 个单位（减轻大多数风险) 在我们改变一切之前 rgds Dave
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我听说过关于 Danmar 的好报道，但从未使用过它们希望一切对你有用 所有最好的 MTR
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那是我最初的想法帖子开头的直觉 - **** PM 不管怎样，通过你所有的选择，选择最好的，但要确保你真的有所有的选择来衡量我觉得你的压力伙伴只要保持动力就可以了一个学习过程，你似乎比我在第一个项目上要平静得多我注意到建筑商正在处理 R40 等的低层公寓 从我从行业中听到的一切来看，他们为自己做得很好确实我听说过好东西我听到的唯一不好的事情是它们不是最便宜的，但就像大多数东西一样，你必须付钱才能得到猴子
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所以肯定会走三联式的道路现在看建筑商获得贷款的预先批准感觉这是正确的做法在您最初的 6 个单元计划中沿着预售路线走下去没有害处，您将需要通过预售来支付 30% 的贷款 只需要您多做一些工作（和现金），完成工作图纸，然后做广告 可能是就好像你放弃了三重计划一样，我听到的关于 Danmar 的消息是他们的自动取款机上的东西太多了来自我们的现金阻止了我们 没关系，我们对我们现在正在做的事情感到满意，mul ti 住宅太贵了，风险大且耗时 PS 我们保留三层单元，我们这样做是为了现金流
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很高兴看到你可以退后一步，找出前进的道路< BR>评论
感谢威斯敏斯特，这是一个艰难的选择，但学到了非常宝贵的一课 我在研讨会、课程或任何书籍中都无法学到的东西
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嗨，戴夫，我会开始关注可比销售额过去 3 个月在该地区进行 3x2，这将有助于采购融资 确保您有一个好的经纪人，我知道我的经纪人已经为他的一些客户采购了 95% 所有最好的 MTR
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我正在使用 Elite Finance 的 Shahin 到目前为止看起来非常好
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