澳洲澳大利亚房地产开发商到目前为止，您学到了什么？悉尼

在澳大利亚地产投资



作为一个相对较新的开发人员，我认为启动这个线程是一个好主意，希望我们都可以学习和分享经验和技巧——好的和坏的我到目前为止学到了什么——确保我雇佣了一个顶级的新兵，即使它需要花费我更重要的是，当他们错过了图纸上的项目，然后你最终穿着额外的费用时，这并不好玩在交易、CGT、GST、印花税中，我现在正在尝试制定策略 - 如果我在最近的项目中出售 2 件，我将获得大约 10,000 美元的正现金流但是它仍然是持有现金储备和还确保我的信任正在显示利润市场变化，所以当你开始一个项目并且可能是繁荣时期时，无法保证完成时相同仍然试图解决这个问题，所以如果市场转向南方，你会卖 OTP t o 减轻这种风险 MTR
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我还没有开发，但在 16 年前购买了第一个开发区 我的建议是不要坐得太久，确保一切都得到正确的完美，去做吧！
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我目前的困境是，是让项目经理在现场支付额外的钱，还是自己远程做。我的紧绷想自己做，但实际上我可以节省时间，因此通过让 PM 来偿还抵押贷款board 同意时间 有时你可能会因为时间太长而错过繁荣时期的船。大约 2 周的供应 花费了我大约 20k 我估计评论

计划延迟 - 即使拥有出色的团队和出色的准备，延迟也是不可避免的 确保您有处理延迟的财务现金流和应对变化的灵活性在开发完成日期
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作者：PM , 你的意思是建筑商 除非你有建筑商执照，否则你不会需要一个 只做婴儿用品 atm，但一定要找到合适的 ArchitectsEngineersPlanners 可以在街区安装额外的房子，因为他们知道一个漏洞或知道如何获得通过议会通过避免购买地役权和与之配套的管道通过寻找了解规则的人为自己节省了约 2 万美元在我找到合适的人之前花了 5 名工程师使用同一个人然后通过议会获得了朋友的细分没有人包括许多开发商和建筑商在黄金地段接触这个网站一年多，他们认为这是不可能的 只是坐在那里 从购买到销售，花了 7 个月，他赚了 $40 万
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税收：a必要的邪恶学习，但一个我一开始并没有准备好做持有vs卖出：绝对有一个策略我可以看到两者的利弊持有的一个优点是你不必支付GST和所得税和哟然后你可以得到一个 LOC 反对它为下一个项目创造“现金”而不是出售来创造现金我对此没有长期的答案，但目前我很少出售，除非它像一个开发项目海格特，租金无法支付，我们从一开始就建议出售所有设计：非常重要它使小空间看起来更大，更吸引人坚持满足需求的基础知识，不要过度利用 Think Outside the Square：为一个站点运行许多场景的数量，你会惊讶于会发生什么 超越菱形思考的能力使站点非常有利可图 Don'不要害怕成为第一个：当没有可比性时，这意味着你可以自己设定市场 这不是一件坏事 建立一个优秀的团队：会计师、经历过你信任和重视的人、设计师、建筑商、REA、PM 等确保他们可以一起工作er 有凝聚力地使项目工作 思想开放：你不知道你不知道什么 开放地倾听和探索他人的想法
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一切都比它应该花费的时间更长 从安装圆顶到移除树木以获取财务批准并整理建筑合同 锁定价格或提前支付价格，因为它们往往会在中途上涨，因为他们可以提出多种原因 比较苹果和苹果，以确保您了解它们的优点和双方的缺点不要害怕寻求帮助或支付专业建议来帮助您并教育自己所有的乐趣
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我认为这里真的很好，婴儿步骤开始但如果你赢了几场比赛就会很有趣，我认为这会让你更容易向前迈进方有创意
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感谢WM，这里给出了明智的建议
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Hi HD 我注意到的是较大的建筑商规范建筑商给客户施加了很大的压力，并使用建筑价格上涨的策略xx 日期以确保交易当我查看 Ventura ID 时，由于价格变动而有注册压力，但是无论出于何种原因，较小的建筑商都不会尽快按下按钮 不确定其他人是否也一样，但我的经验我同意你的看法——“一切都需要更长的时间”，我现在有更大的缓冲来支付持有成本，我想这也归结为你在建造时由于天气问题等
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作为第一次在过程 我可以分享以下内容： 尊重你的议会和邻居——我的意思是试着让这些人做正确的事情 如果你这样做，你会发现你几乎没有反对意见，你会很快通过议会的事情（更少持有成本）一个例子是我的区块的前任所有者，树枝t 它，然后提交给三楼复式的理事会 我的邻居一对可爱的老夫妇在那里住了 70 年，他们将失去整个北极光，所以很自然地反对但是当你和一对老夫妇打交道时，你首当其冲，他们整条街都反对！购买房产一年后，市场崩盘，他们以比购买价格低 100k 的价格卖给我（甚至撕毁地毯并为我涂漆）当我购买它时，我建立了友谊，解释了我想做什么考虑到那里的家，一点也不突兀，他们实际上鼓励它倾斜块做额外费用 - 其他人可能熟悉我以前的雨水柱，但基本上我的块倾斜到后面，我没有所以作为我建设的一部分我需要有泵才能把它从路边推到山上 成本大约是 14k 但我听说我很幸运，因为它可能是 30k 而且斜坡意味着更复杂的地基，这又增加了成本 我估计斜坡有为构建增加了 30k 据说倾斜的块通常卖得更少，所以你的数学也是如此，如果你能以便宜 50k 的价格买到块并且在构建上花费 30k 更多，那么你有 20k 的缓冲和潜在的利润 也请在你之前打电话给委员会买一个ck 并检查是否有雨水 尝试详细说明您的包含物清单以获取建筑商报价 - 这是我目前所处的阶段（尚未开始有趣的东西），但我对建筑商的最初简报非常含糊，这需要我很长时间并且很多来回得到一个合适的列表，所以建筑商正在比较苹果如果我从一开始就知道我想要什么，我可以发送一个全面的列表，现在很可能已经选择了一个建筑商虽然说了这么多像我这样的第一个计时器，不在建筑行业工作，这可能具有挑战性，因为你不知道你不知道什么
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我也发现了这个固定价格更像是固定价格，即使你'我在议会呆了 9 个月，你的 HIA 合同是在此之前签订的情况超出了我们的控制 你的固定价格现在多 3423 美元，付清”；作为我的小混蛋，我拒绝了，我们进行了一些讨论，他们最终让步了所以另一个教训是学会说不就像保险公司一样，有些公司会为了自己的利益不惜一切代价学习不同意并为您的案子而战 有时您会赢，有时您不会，但如果您在第一个小减速带上退缩，您永远不会真正的可行性 我的意思是，准确、诚实和反映现实 不要陷入认为你的开发比其他开发更好的想法，因此将获得更高的价格，使项目工作 - 它不会一旦你有一个准确的可行性下一个同样重要的建议是，确保你有钱发展无论多么小，都可以轻松地从你的储蓄、股权、信用卡、家庭、家庭信用卡、家庭股权以及一些 Ent 中吸收最后一美元在没有必要资金的情况下进行任何开发将意味着如果出现任何问题，您将处于不利地位您做出的决定不会基于对与错，而是基于更便宜和更快的方案into S _ _ t 简而言之，确保你做一个基于现实的可行性，并确保你有资金来实现这个计划
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我很好奇人们是如何找到合适的专业团队来帮助他们的它通过反复试验（即在潜在成本y 关于谁不使用的课程），口耳相传的参考，或其他东西
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我发现获得正确的最终销售价值具有挑战性在我的可行性阶段，我觉得销售代理过于对他们的估值慷慨，无论是获得我的业务还是总体上谈论市场在我的情况下有点困难，因为没有类似的可比物，因为它位于一个新兴的郊区，正在开发新的开发项目我的下一个退出点是如果我不能对估值感到更满意，就把 DA 卖给建筑商
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如果你没有得到正确的估值，在没有可比销售额的情况下很容易发生这种情况，待开发可能会遇到财务问题
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你的意思是用“待定”这个词吗？还是您的意思是“出售”
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意思是说取决于发展情况 对于某些人来说，估值不足会是一个问题，有时交易中有足够的“脂肪”并不总是会造成问题
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估值是关键，我们做了一些功课来找出可比销售额，以防万一我们不得不使用这些，我想如果 vals 受到影响，你总是必须有一个 B 计划，即搬家一起寻找另一个贷方，在交易中投入更多资金
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研究，与其他开发商建立联系，投资者推荐，总是查看我在上一篇文章中提到的建筑商项目，但我会再说一遍，设计是最重要的方面 如果您必须为合适的人多花一点钱就去做，但愿我做 MTRD您是否使用与 Sam 相同的人
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这是一个很棒的线程 - 我很漂亮渴望更多地了解这方面的知识，以期在更长期的情况下进行尝试 从表面上看，这似乎是一个巨大而压力大的合作伙伴参与生产最终开发的不同方之间的协调活动 开发人员似乎管理整个过程 吸取一些经验教训提高了一个层次，有兴趣了解你们中的一些人采取的第一步以及是否有某些人的特征更多成熟的开发商有例如好的谈判者等 将在未来几年花很长时间研究和与人交谈，同时积累所需的资金
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不是我没有
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有权利与之共事的人非常重要，特别是一个好的绘图员 我自己是一名建筑商，自己做开发，所以我知道一个好的设计的重要性 我目前正在为一个新手开发商引用一份工作，并排 2 座联排别墅 - 他们“更便宜”的绘图员将他们的单元设计成需要一些填充的高度 - 工程师根据收到的计划进行设计，他设计了一个 P 级板以适应填充 -P 级 sla b 比普通平板要贵很多，因为它几乎是我今天打了 3 个电话的工作量的两倍，我们将能够降低建筑物的高度并使用普通平板，并为开发商节省约 15,000 美元没有人其他人接受它，设计师，工程师，开发商，其他建筑商 帮助有一个与你合作的开启团队 Tim
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数百名客户的教训和他们的利润 CGT 等 1 利润税额当客户早早提出正确的问题时，通常会更少，而不是担心 2 在计算利润时，几百美元的规划建议总是很受重视 3 那些未能规划结构等的人几乎总是后悔他们的选择和支付它 4 支付适量的税款，但不要通过假设和绕过建议的有缺陷的问题多付个人意见： - 从长远来看，争论超过几千美元的谈判无关紧要 - 便宜的律师做的工作是费用sive one (conveyancing) 省钱，如果出现问题，就使用一个好的 - 一个廉价的技工永远不会做一个态度好的人的工作 支付足够的钱让一个人做得很好 - 永远不要因为走开而后悔，即检查不好, 价格等
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设计 - 使用有创意的绘图员，而不是基于价格的绘图员（当然在合理范围内），因为这可能意味着从街区中获得额外分配的区别另外，如果你能找到一个以建筑施工为背景的绘图员，它还将有助于确保设计在建造过程中具有成本效益专家 - 我们使用的许多人都是各自领域的专家，如果没有他们，我怀疑我们会得到一半我们通过议会进行的开发 从规划顾问到交通工程师，当议会将您击退您的初始计划时，他们都非常有价值 我们最近有一个开发项目，之前已被另一位开发商购买他们努力在那里获得 5 个房屋 委员会将他们击退 我们接受了 t他挑战，市议会也将我们击退，但每次击退，我们都聘请了不同人的服务来解决问题并提出解决方案，最终，我们不仅获得了 5 个，而且还获得了额外的分配（即 6 个）当以前的开发人员甚至无法获得 5 个标准尺寸的窗户时 - 每当制定计划时，确保窗户尺寸尽可能标准这样您就可以从 Spotlight 等地方购买即用型卷帘来安装窗帘而不是每个盲人定制可以为您节省一个包！跟进 - 永远不要依赖别人来完成他们的工作，总是跟进，但不要越过骚扰他们的界限我们有多少次代理机构建议我们他们需要 4 周的时间来查看我们的文件只是为了给他们在跟进并发现他们甚至还没有开始或者我们的文件“丢失”之前的时间 所有延误都会花钱并侵蚀您的利润 建设者 - 货比三家 我们总是平均得到来自不同建设者的 10 个报价 他们也有很大的不同并且对于任何开发项目来说都是一笔巨大的开支，值得付出努力 大型开发项目——比如 10 多户住宅，总是允许更大的应急费用，比如电力升级、供水扩建、地役权等 做 15 人一组，我们的电力升级约为 200 美元K 更不用说水的扩展和正在创建的地役权，这又是 5 万美元
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好帖子 MTR 我还没有完成任何开发，但有兴趣了解我一直在阅读的所有来龙去脉并从更多的经验中学习来自SS的人假设你开发是为了销售，你作为开发人员有什么结构你是在公司还是在信托下运营
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只是在开始但每天都在学习的过程中我有什么到目前为止学到了 - - 每个人都想要你的一些钱，几乎完成了不必要的土壤测试 ~ 1,500 美元，这不会用于建筑目的 真的只对那些还没有拥有该网站并想知道什么的人有用他们是因为我已经拥有该网站，如果土壤好坏或糟糕不会改变任何事情，因为我仍将继续进行开发 - 多个报价是关键到目前为止建筑师报价的差异来自$8k - $15k 将寻求从大约 10-12 个不同的建筑商那里获得报价 - 不要拿第一个不 如果有 3 个不同的建筑师告诉我 3 个不能在网站上完成 我认为可以完成 工作了一些我自己进行了粗略的设计，并直接与理事会规划师交谈，他非常乐于助人，现在看起来很有希望 3 - 利用以前做过的人，我很幸运有一个开发 16 个地块的家庭朋友 我每周见她一次并从她那里得到想法 每个人可能不明白，但每个人都有这个知识丰富的论坛问对的人对的问题
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一个我学到但在开发之前忽略的新问题（ROI）-投资回报，我认为非常重要，尤其是如果你计划将此作为您的日常工作 测量每个项目的时间框架，我确实在不久前发布了一些关于此的内容 - 如果一个项目估计在 12 个月的时间框架内在开发 A 上赚取 10 万美元的利润，但它爆发到 24 个月，那么您实际上在 12 个月内只赚了 5 万美元，或者由于额外的持有成本等原因可能更少，也许更重要的是没有在估计的时间范围内实现利润意味着您失去了再投资资金利润的机会 这也可能适用于较大的项目,预期更高更大的利润百分比，可能是更高的风险，可能更难获得资金，更长的时间框架在更短的时间内交出更多的项目 你怎么看 给你一个这个项目的时间框架的例子，一个我目前的项目，我将 1 个街区分成 2 个街区并出售，而不是建造 我计算出我只会做通过在每个街区建造 2 栋房屋，可能会额外获得 30-40K 美元通过出售 2 个街区，我需要 8-10 个月才能完成这个项目，我利用我的利润购买另一个开发场地，并开始制定计划和许可或其他工作如果我在当前珀斯市场的这两个街区上建立交易短缺的交易我可能会再考虑 9 个月我认为更好地继续前进，因为我的下一个项目可以赚到超过 30-4 万美元，为自己节省 9几个月，更不用说建造时需要更多的工作我学到的另一件事是，建造者总是低估项目的时间框架，再加上2个月我认为MTR
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