澳洲澳大利亚房产 My little Mona Vale 开发更新 - 悉尼第三阶段

在澳大利亚地产投资



嗨，伙计们，我想我会为那些有兴趣关注我的 Mona Vale MUH 开发直到完成的人开始另一个小线程对于那些想要整个肮脏背景的人，这是我在这个开发中运行的前三个线程：2006 年 6 月：2006 年 6 月的网站购买: 初步可行性分析和设计概念 2007 年 2 月：建筑设计和 DA 流程 这将我们带到了今天的位置 好吧，我刚从 WBC 的私人银行家打来电话，他给了我进行建设的财务预批准！所以现在我要开始项目的下一阶段，将聘请第三方制作施工证书图纸和招标文件，然后招标并选择建筑商，锁定固定价格合同，明确规定主要成本，准备好开始这个过程可能需要接下来的三四个月，应该会进行一些有趣的讨论从那里我可能会在接下来的 9 个月左右开始另一个线程来介绍物理结构所以对于那些无聊的人来说“Mona Vale 开发”；在主题标题中，这是您可以忽略的标题我们已经离开了我已经看到了足够多的厄运和悲观，以了解市场的发展方向并且对我们预计的最终状态感到非常满意作为记录，我我们的总实现总额为 2500 万美元，总成本约为 200 万美元，场地成本为 80 万美元，建筑成本为 1200 万美元 我们的租金评估为每周 850-900 美元，总租金收入为 13.5 万美元按当前利率计算，完成时的总抵押贷款利息成本为 10 万美元，即完成时 CF+ 增加 35-4 万美元，保证金为 50 万美元 如果 BIS 今天可以在他们的媒体上被相信，那么到 2012 年 6 月悉尼中位数将上升 19% 在那个阶段对于 300 万美元的 GR 和 100 万美元的利润，这些将价值 100 万美元 这一直是我在这个网站上的游戏计划，并且上面的可服务性表明在此之前持有应该是可以实现的 进入下一阶段然后干杯，迈克尔
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我会以极大的兴趣阅读这是我们有的选择在我们的双街区中，以前从未开发过，我非常有兴趣跟随你的旅程，也许会拿起一两件事干得好
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呜呼-你开始跑步了！好消息 你当然已经完成了你的 DD 并且你的计划听起来很棒我看不出有什么办法，除了悉尼市场它错过了其他州的最后一次小型繁荣，所以应该说是可观的利润至少期待您的更新，问候 JO
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干得好迈克尔感谢分享，请随时通知我们并分享您的经验我目前正在购买一个网站（具有开发潜力的房子）和希望几年后能走上同样的道路
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非常激动，很高兴我们能和你一起踏上旅程
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我正在看一个新的5层楼单元在我曾经居住的一个现已拆除的单元块的现场建造（悉尼东郊） 惊讶于 2005 年 12 月左右以约 3200 万美元购买的旧单元块的建设需要多长时间（6x2 卧室单元） 租户全力以赴2006 年 11 月 2007 年 2 月底或 3 月初拆除的街区 开始施工d 2007 年 5 月（进展非常缓慢）看起来施工要到 2010 年 2 月才能完成 看起来有 4 或 5 个大型整层单元正在建造（令人惊叹的海滩景观），地下停车场可停放 7 辆车 可能售价为 18-200 万美元/单位 延误在建设中必须为开发商花费大笔资金我不想受建筑商的摆布（如果是建筑商的速度慢的话）很难说是什么导致了延误
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嗨，好东西 花了很长时间但还不错 我看到你在应急方面非常慷慨，初始价格有助于你的项目可行性 你的最终价值也看起来很现实 手指交叉你可能会发现最终的成品将超过 25M 在这一点上, 它看起来很可能 祝你一切顺利, KY
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大约是你伸出手指的时候了 迈克尔 你已经完成了全面的 DD ，你是一个赢家伙伴 不仅如此 - 即使体验将是无价的有时可能会感到压力s 希望您能以合理的价格聘请真正、稳定的建筑商 这个选择对您的成功至关重要 感谢您继续与我们分享您的旅程 一切顺利，RS
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大迈克，你好吗？自从我在这里发帖以来已经有一段时间了，我看到你仍然参与这个发展现在在哪里很高兴看到你还在队友身边保重，RJ
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谢谢你好迈克尔，谢谢你的帖子，太棒了细节，喜欢看到人们对房地产和发展的热情跟上伟大的工作，祝你好运！
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为什么花了这么长时间你是在全球金融危机期间搁置它还是很难获得资金
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大家好，好的，另一个快速更新和提出的问题的一些答案 现在已经招标 招标给了 6 家建筑商，所有的招标回复都在同一水平 但是由于 PC 和由于没有详细的工程图纸和其他一些详细的设计元素，PA 项目被夸大了，并且报价中包含了意外事件 它总是打算成为一个两阶段的招标过程 第 1 阶段是现在的初始招标完成第 2 阶段后，我将建造者的范围缩小到几个，并与他们密切合作以改进设计，并可能通过工程和改进我的 PC 项目来节省一些成本，我预计我会选择建造者来最迟在 1 月或 2 月之前参与然后签订合同，通知租户，让银行进行估价，聘请 PCA 并继续进行下去而且，是的，由于全球金融危机，我确实推迟了它太多的不确定性和市场动荡现在尘埃落定，很明显悉尼的房地产市场，特别是北部海滩，将在未来几年表现良好，所以现在是启动它的好时机融资便宜，建设成本比12-18个月前低一点，那时你在中国买不到所有茶叶我会再次发布招标阶段 2 已经完成，建筑商参与了一些详细的财务和开始日期，然后我可能会开始一个新线程来博客构建再次感谢论坛的所有鼓励和兴趣对于像我这样的新手开发者，我希望你到目前为止，我至少从我的帖子中收集了一些知识作为我的第一次开发，这是一个巨大的学习曲线，但你必须从正确的地方开始！干杯，迈克尔
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我也一直在关注你的故事，并且真的很喜欢他们期待看到一切顺利祝你好运
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我认为时机很好迈克尔你一直很耐心很多悉尼被压抑的需求！头晕目眩！
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去迈克尔 通过迈克尔一直在关注你的发展冒险，我很高兴看到你现在进入下一个阶段 祝你好运，我将与Somersoft 社区的其他成员什么都不遗漏，这对我来说应该很有教育意义评论评论

指定的建造者，你们可能都认识的人嗨，伙计们，好吧，按计划，我现在已经为我的 Mona Vale 任命了建造者开发 招标响应都回来了，而且数量非常接近，但这比我希望的要多一点所以我会见了三个入围的建筑商，让他们离开并重新考虑他们的数字，以考虑到潜力PC 和 PA 项目的减少以及有关施工技术的建议 最后我没有选择最便宜的出价，而是选择了我个人添加到投标清单中的一个建筑商，我不是根据价格选择它们，而是相信我认识他们y 并且知道他们非常专业并且生产出极高品质的最终产品一家我非常尊重的公司 所以我听到你问这是谁 正是我们自己的 JoannaK 和她丈夫 Roy 的公司 所以我想这确实是 Somersoft 现在的发展 我不仅有一个很棒的团队协作帮助我带来这个发展到现在，我已经聘请了我们的一位资深版主作为我的建设者！我想这意味着我最好小心我在施工过程中对他们的重要性，否则我可能会受到审查 我的妻子 Kay 担任项目经理，她和 Joanna 之间应该确保项目顺利进行 我们现在还任命了一名建筑师为我们做详细的施工图，正在任命工程师和PCA 我们在乔安娜的推荐下安排了一名室内设计师，下周将开始详细的施工设计应该全部完成，施工证书和合同如果时间表没有滑落，准备在三月底左右开始非常擅长他们的工作以及多年来我与乔安娜建立的关系意味着决定sion 是一个相对容易的项目 现在祝我们俩好运，因为我们开始了这项激动人心的努力的建设阶段 干杯，迈克尔
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很高兴听到迈克尔如何从 Brissy 管理 Kay 项目市场如何 任何修订对最终产品的 vals 以抵消额外成本 在构建过程中一切顺利
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太好了 Michael 我希望这一切都与你的妻子项目管理悉尼项目和你在布里斯班工作我完全相信信任， AND RESPECT，值得多分配 20% 的利润，如果利润足够大，还可以多分配。我记得这个发展是一段漫长的旅程，我记得它是从你在布里斯班的一个 IP 开始的
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嗨，Rockstar，简短的回答是很多电话和定期飞往悉尼的航班 Roy 也会每月向我们发送带有照片的更新，因为它正在建造 Kay 将于下周飞往悉尼与设计团队进行详细的施工设计启动会议 Ah ，现在这是一个好问题！我们的成本现在看起来像 75 万美元的土地和 DA 成本加上 1.25 亿美元的建设加上 10 万美元的利息服务和其他专业人士 总共大约 2100 万美元 但估值已经稳固，现在这三者中的每一个看起来更像是每家 GV 的 100 万美元300 万美元的利润减少了大约 90 万美元的销售成本、商品及服务税和意外事件仍然有足够的利润，我们应该做得很好这是另一个原因，我非常愿意为更高的建造成本报价提供确定性谢谢 WinstonWolfe，我完全同意！最便宜的报价有点像你可能会说的橡胶他们看起来是一套不错的装备，但他们的完成质量没有那么好，也没有我现在拥有的既定关系和信任哇，你是对的这是我第一次涉足 resi IP 市场，当我意识到我可以做得比购买并持有一个项目更好时，我退出了这个市场。几年后，我正在启动一个利润接近 100 万美元的大型增值项目最后！我的老伙伴 Pitt St (Mark) 在哪里，他说我只是头灯下的鹿，当我退出那个 IP 时无法做出承诺 没有伤害，Mark 是一个伟大的人，他仍然非常尊重我相信他很开心在新西兰过得很健康 这是一段旅程，不是吗！干杯，迈克
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很高兴听到进展顺利迈克，期待更多更新伟大的故事希望一切顺利
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祝你好运，伙计，一切顺利
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嗨，迈克尔读得很好，任何更新都将不胜感激 干杯，地铁
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嗨，地铁，现在一切顺利 刚刚与建筑商和我的建筑师合作完成详细设计 希望会有下周或之后的一周完成图纸和工程，所以我们可以敲定合同，然后开始施工4 月初开工 正如我之前提到的，自从我在 2006 年购买该地块以来，这些数字已显着改善 我的总估值现在接近 300 万美元，而项目总成本约为 2100 万美元 我可能会在完成时出售一个以减少我的债务负担并改善我的 现金流 或者，我将在 Narrabeen 出售我以前的 PPOR 以获得相同的 CG 免税结果 一切都好，期待最终开始施工出租或出售一个干杯，迈克尔
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Giday Michael 只注意到这个线程 什么最新的 听起来不错！您是否受到新提议的对州政府批准的理事会批准的开发项目征收高达 4% 的税（阅读税）的影响，或者是否仅针对旧的批准，我试图在网上查找信息，所以也许它已经死了 报告了一两个月返回 销售额超过 50 万美元的小额但另外 02% 的销售税也由您对开发友好的新南威尔士州政府提供 http:wwwsmhcomaunswnew-tax-on-property-under-fire-20100512-uxhxhtml 还有一些其他的，虽然小但加起来 - 特别是如果拆除和石棉适用 http:newssmhcomaunationalswag-of-new-laws-come-into-force-in-nsw-20070629-l87html 啊，新南威尔士州开始营业了！问候和家人彼得 147
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嗨彼得，合同花费的时间比预期的要长，但现在已经签署 必须做所有详细的 CC 图纸和工程，以反映施工技术的变化，这都增加了时间 只是等待财务将最终确定，然后我们现在可以启动 WBC 运行数字和验证 现在一切就绪，等待财务绿灯 Tennant 已于 6 月中旬结束，我们将在 6 月底拆除房屋 应该开始挖掘七月，只要一切按计划进行 干杯，Michael
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干得好 你的帖子应该链接到SS上所有带quot;的新人我想成为开发者”说明即使是在北岸开发小型 3 公寓所涉及的压力、成本、时间和风险。 大约一年后，当您在银行有 100 万美元并且有人说“你很幸运”时；把他们引到这里！我假设游艇在 2012 年就在卡片上 彼得
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http:wwwsmhcomaubusinesszero-stamp-duty-lure-as-nsw-posts-surplus-20100608-xs4uhtml 你可能会感兴趣 Michael Tweak 公寓的目标客户超过 65在该地区 彼得
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嗨，彼得，你是对的 即使是这样的小型开发项目所涉及的工作量也令人难以置信 这是我的私人认证者发来的一封电子邮件，给你一个想法 这就是杰出的允许他签发施工证书：而且清单还在继续 我整个上午都在追逐第三方并编写文件 当然这一切都增加了成本 Accessability Certifier 现在想再向我收取 1,90000 美元来评估它的 CC Sydney Water 的第 73 条要求要求我增加主管道和下水道的出水口，我有 8,000 美元到 16,000 美元之间的三个报价来完成这项工作而且，我什至不允许直接去找水管工，我有通过经批准的悉尼水协调员（thi rd 方）又向我收取 1,000 美元只是为了协调定价过高的报价！开发绝对是疯狂的 任何打算这样做的人都应该检查一下 话虽如此，我已经到达那里 用大量的鲜血、汗水和泪水完成以上所有工作 银行仍然让我感到悲痛，并改变了他们的立场一笔 65% LVR 和 879% 利息的商业贷款 这使我的利息成本增加了 12,000 美元，并将我的 LVR 推到了绝对极限 现在我什至不得不将我自己的一些现金小费到建造合同中 我已经把所有的 LOC 都花在了我以前的 PPOR，所以现在也引起了眼球他们以毫无疑问的低调估值和租金评估正式回归我们几乎跨越了起跑线 4 年和超过 10 万美元，我们几乎准备好开始我迫不及待地想看看实际建造有多少乐趣吨结果是！至于 Kristina 给建筑商的小饰品，它们不会直接影响我，因为我对每个单元的总估值分别为 900,000 美元、950,000 美元和 1,050,000 美元，因此它们都没有低于州政府对所有这些印花税折扣的 600,000 美元上限。一如既往，他们迎合给大众，给它加盖，这样银尾就错过了 无论如何，希望有一种涓涓细流的影响，导致我的报价向上移动 另一天，另一个账单 干杯，迈克尔
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实际上你是对的，这是愚蠢 为什么有人不能以 2500 万美元的价格卖掉他们在北岸的房子，然后换成 90 万美元的公寓 目标是保留该地区的本地人，但腾出 99% 的空房子 令人失望 65 岁以上购买超过 60 万美元的人的数量将是对预算的影响微乎其微 彼得
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嗨，迈克尔，这里有点安静 只是想知道，你们举行了奠基仪式了吗
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嗨，伙计们，是的，一直在最近这个帖子有点安静，但谢天谢地我终于有一些好消息要发布我们已经开始了！并且认真地我的建筑商今天刚刚打电话告诉我他们已经开始现场挖掘他们上个月一直在清理现场并把现场棚子固定好，但现在终于开始挖掘了呜呼！我们在场地清理过程中遇到了一些小问题，可以说尘埃落定后，我会稍后发布，但现在一切都完成了，我们正在建设适当的地方，我将收到每月报告我的 builder 有数码照片，所以我可能会在这个线程中为那些想要跟随起伏的人写博客这个开发工作不适合心软的人即使达到这个阶段也非常困难关于什么的争论是和引号中没有包含的东西是杀手 双方之间的误解不可避免地导致成本增加是痛苦的 你不做就不会学习这些东西，到目前为止它们还不算太糟糕 例如，有这么大悬垂在电力线旁边的树作为景观计划的一部分必须去建造商必须清理场地当时听起来还不够，但我确信是不是我然后以 7,000 美元的价格卖掉了房子，然后把它移除了，我得到了一个新的场地清理报价，房子以 6,000 美元的价格售出，并获得了 1,000 美元的差价和 11,500 美元的信用 快乐的日子！但是新的场地清理报价不包括这棵树 将其移除的报价约为 4,000 美元，因为他们需要关闭高压电源才能将其移除 此外，我的房屋拆迁商向我收取了 2,000 美元的其他树木移除费用，我从未授权，但他认为我们有一个绅士的协议 所以，我口袋里的 6,000 美元已经花光了 谢天谢地，我是一个聪明的素食主义者，我想，“所以，那棵树很贵，因为它悬垂的电源线可以吗，我已经有个主意”；我用谷歌搜索了澳大利亚能源公司，找到了这个链接：澳大利亚能源公司，里面有一些很好的信息：你美女！所以，我打电话给澳大利亚能源部，并解释说我的非常危险的树悬在他们的高压电线上，我的树艺师报告说它有一些内部腐烂，风险很高，他们能按照他们的政策把它清除到天空吗？没问题，他们打个电话，一个团队去看看 我接到他们外部分包商的电话，说它需要被砍伐，因为整个树冠都悬在线条上 你该死的美女！我可以写一封授权砍伐的信，他会向澳大利亚能源部提出请求 应该在 3 月离开 4 月 所以，打几个电话，我就得到了 4,000 美元的砍伐费！！！一切都很好 在另一个胜利方面，我最近也参与了我的内部电梯的报价流程 我从我的建筑商那里得到了三个不同供应商的报价，每个报价为 67,000 美元，而我的临时金额仅为 45,000 美元，不高兴所以，我打电话另一家电梯公司，问我的财产最便宜的解决方案是什么 他们选择符合边界但仅花费 52,000 美元的东西 AS1735 第 16 部分等有各种各样的问题，以及记忆中与 BCA 第 43 节的区别，我不会让您感到厌烦，除了说我做了很多阅读并与我的建筑商和认证者进行了很多交谈最后我们同意这并没有减少但我已经与这个人建立了关系然后他降低了他的价格非常好的合规电梯到 59,000 美元来尝试赢得工作 这仍然比我的建筑商的原始报价少 8,000 美元 她购买了这个报价并让她的首选供应商以 500 美元的价格击败它，并在地下室安装防火门，而且投入4,000美元值得的不锈钢饰面包！奖金！！因此，现在它仅超出预算 14,000 美元，并且是蚂蚁裤子，我将 10,500 美元的信用用于此差异的拆除，而我只有 3,500 美元用于更好的提升，如果我避免了潜在的 23,000 美元成本超支我依靠我的建筑商的三个报价，并没有做我的副业来出售房子本身并获得了演示的信用，几个月的工作成本为 2 万美元，通过这个构建还有很多工作要做。这是一场艰难的比赛，但上帝很有趣！！！干杯，迈克尔
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Homer Simpson: 学会摆脱事物很重要 这是我们与动物的区别！除了黄鼠狼
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迈克尔一定很棒！会感兴趣地看输赢，因为那是开发游戏彼得
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是的，尤其是在韧性来了之后很高兴听到一些行动伙伴继续接受那些“平静”;平板电脑，你会是对的
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嘿，迈克尔，很高兴终于听到这个 dvpt 的最新消息 - 已经很久了，听起来很棒！我可以同情你打嗝！我目前正在参与一个简单的土地细分（6 地块）项目，您肯定知道 dvpt 不适合胆小的人！跳圈和官僚主义有时会让人压力很大，导致人们下次思考更简单的项目 进展顺利，我期待看到完成后的成品 确保我们所有人都有一个发布之夜悉尼文学士！
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很高兴看到它终于发生了
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迈克尔，这是个好消息！祝一切顺利！干杯，甲骨文
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谢谢大家！是的，很高兴终于开始了 让我感到惊讶的是，刚刚开始需要付出多少努力和时间，但我们现在就在那里，而不是向后看 仍然存在一些初期问题 它是固定价格合同，但其中有足够的模糊性完成，我的建筑商一直在降低我的期望 这是一条很好的路线 我不想破坏我们的关系，但我确实希望我的项目按照招标所需的质量规格建造 尚不确定这一切将如何发展，但是我会告诉你进展如何 而且，是的，Somersoft 的盛大开幕是一个不错的计划 只是不要损坏任何东西好吗！干杯，迈克尔
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它很棒阅读关于你的进步伙伴的信息，用我的小项目激励我嘿，伙计，已经有一段时间了！很高兴看到一些进展，我将怀着极大的兴趣观看此线程 Michael 与 API 与 Peter Koulizos 一起撰写的文章类似，我敢打赌您正在阅读那篇文章！做得好！大卫
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花园派对很高兴看到一些动作并期待更新！
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不幸的是，在他们开始订购并将临时金额变为实际金额之前，没有任何固定价格伙伴 如果还没有，去吧在所有这些价格奇迹般地上涨之前挑选你所有的水龙头，瓷砖，脸盆和地段 然后是 ole，打嗝的成本是无法预料的 项目工作的乐趣，但吸取的教训是无价的
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asdf，它很难，我不能在这里详细介绍它，因为乔安娜是这个论坛的成员和一个伙伴，但一开始很难有一些成本因素，我认为他们应该包括这些成本因素，这些因素潜入我的临时金额中，并且有我认为他们应该达到的质量水平，他们现在认为这应该是我要达到的额外成本而且它们是最昂贵的投标，比我选择它们以避免这些问题的最便宜的投标有很大的差距，但它们仍然发生在这些早期的日子里，我我祈祷，一旦正确构建，所有这些噪音都会消失，我最终会得到一款出色的产品，不会再增加成本唯一的挑战是避免目前在实现该结果时发生的所有成本蔓延，我无法根据我的可维护性模型在完成时完全承担成本超支，我也不应该期望成本超支，因为它是一个固定价格合同！有些元素我完全接受作为基于规定的排除项的成本增加，但这应该是它没有支付更多的费用来获得这个开发项目应该预期的完成水平不幸的是，这个完成在合同中是模棱两可的，似乎我和她的期望没有充分一致但是它的早期，我保留判断我只是希望这些早期的担忧不会在整个构建过程中实现这里的重要学习是任何歧义都是成本蠕变裂缝我试图在签约之前将它们全部锁定该合同将签署延迟了大约 6 个月，但仍然没有将其锁定得足够紧 谁会想到我必须指定转盘的供应和安装不包括混凝土模板 干杯，迈克尔
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我知道你正在经历什么 Michael 知识、经验、沟通 一旦在你自己身上建立起来，开发过程就会变得更加顺畅 你会像我和许多其他人一样付出代价来获得 esta这 3 个支柱将在未来的项目中为你提供支持（如果你继续沿着发展的道路前进）我只是希望，为了你，你的项目中有足够的奶油来吸收预算的井喷。这可能会令人惊讶被包含在合同中 - 没有经验的开发人员无法理解的事情 深呼吸几次，不要害怕质疑 - 否则你可能会被利用 仔细检查合同并坚持自己的立场 不要为任何变化付费，除非你已经同意并在他们完成之前为他们签名 一切顺利，
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Gday Michael，我在圣伦纳德的论坛上遇见你已经有几年了，我不知道你是怎么找到的在工作、家庭和发展之间发帖的时间你什么时候睡觉没有妈妈最重要的问题，我们进行了临时的挖掘工作，因为我们的收入刚好低于我们的津贴，其余的都是固定价格，除了细木工、水龙头、瓷砖厕所等，所以希望从这里开始不会有太多令人讨厌的惊喜，我认为这些成本过高-我们在签订合同之前遇到的运行我们的图纸非常详细（且成本高昂），以至于建筑商能够非常坚定地预先定价，因为他确切地知道所需的所有水平类型完成它太一分了我们是我（礼貌地）每次他“坚定不移”时都会对他有所攻击。他的价格上涨了 3 万美元 最后我们设法减少了大约 2 万美元，并进行了一些小幅削减，但那是 6 个月前的事了，我还没有任何“恐慌”。因为建筑师还管理着帮助我晚上睡觉的合同，但如果你或 Kay 可以到现场尽可能多地检查，我不会有足够的压力。我们很幸运，因为我们住在拐角处，我过去了几乎每天都没有人谁比你的或你的建筑师更了解这个设计，所以在现场总是很好，因为你会第一个捡起看起来不正确的东西我们已经有过两次了，我和建筑师捡了一些错误（幸运的是很容易修复），相对较小，但仍然有错误你对你如何决定你的建筑商的评论对我们来说是相似的他是我们认为能够提供设计质量和规格的人，更不用说他是一名贸易结构工程师，过去曾为我们的建筑师做过很多工作我在 2 年中学到的最多规划和现在 6 个月的开发，如果您在优质区域建造并希望获得优质结果，请支付溢价以吸引优质顾问建筑商和行业 我的建筑商对他的行业非常忠诚，有时这意味着我们已经不得不再等一个星期才能把它们送到现场 我知道在这一切结束时，我们将拥有一座按照我们周围房屋标准建造的宏伟住宅，因此没有过度投资的风险（我们有深水滨住宅，我们看看可能价值 500 万美元以上 因为这是我们的家，而不是像你这样的 IP，我可能没有像利润那样专注，但我知道我们的价值会显示出一些合理的股权收益 我已经与几个优秀的当地代理商谈过毫无疑问，它的价值应该在 2 美元到 2.25 亿美元之间。它只需要几年甚至适度的增长，就可以达到 2500 万美元左右（免税）繁荣 2011 年一切顺利 罗斯
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嗨，罗斯，谢谢你的详细帖子，它真的让我放心 你是对的，我为这个优质项目选择了一个优质的建筑商他们'真的很好，我很努力地工作，以有竞争力的价格提供伟大的产品，我相信t 我们最终会到达那里，但它的辛勤工作我刚刚得到了迄今为​​止我最讨厌的惊喜对于那些胆小的人，现在改变渠道我刚从我的建筑商那里收到一张变更发票，用于通过拆除处理受污染的废物我知道这即将到来，但我们提到了两辆卡车这足以倾倒受污染的废物，因为它的 240 美元以上 GSTTonne 所以我正在处理令人讨厌的 10,000 美元的冲击刚拿到发票，最终基于 8 辆满载卡车，它是 50,000 美元那是项目没有预算的 50,000 美元，我现在需要找到我需要去银行进行修改，他们无疑会支持它，但该项目无法再支付 50,000 美元打算起诉那个拿走房子的人，因为他在工地锯石棉并将其倾倒在各处，从而污染了工地但这将是一场旷日持久的事情，并不能保证成功同时，我不得不吞下 50,000 美元的苦果继续我已经问过我的建造者r 帮助我找到如何在不影响质量的情况下将其从项目中收回，但她最初的反应是我们不能在最坏的情况下进行保证金侵蚀不是快乐的一天如果我迄今为止发布的所有内容都没有让你失望，那么让我告诉你，建造本身的压力并没有减少 好东西我是石头做的，否则我现在已经崩溃了 干杯，迈克尔
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这是一个痛苦的牙齿伴侣，祝你好运在你的成本回收中
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嗨迈克尔，你仍然是一个灵感我不是石头做的，但即使在阅读了你所有的麻烦之后，你仍然期待着再试一次当你开始你的第二个时，你会变得多么聪明
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你会度过这个难关的，伙计，特别是如果你保持多年来为我们欢呼的那种伟大态度不可能控制一切人生游戏中的情况，但你当然可以选择你的态度继续往好的方面看，把它当作教训你的修改后的预测是什么
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迈克尔，很遗憾听到你意外的 50k 费用我前几天刚开车经过你的地方，注意到你的开发正在进行一些活动 感谢您让我们发布最新消息发生了什么事，会出什么问题
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同上，“发展成为一个严厉的情妇”；感谢您让我们保持循环问候彼得 147
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再次大家好，感谢所有良好的祝愿和支持投票，非常感谢 OK，我们现在肯定正在取得进展是的，Karina，有肯定在这个站移动 我们现在已经完成了全面的挖掘工作，幸好我们根本没有撞到岩石，所以这是避免了一个可能的成本超支 他们现在全速前进，并且已经让地质技术人员签署了挖掘的地下室符合预期并与 si 对齐完成了工程，所以我们现在可以直接进入地下室混凝土板测量员将在星期一在那里进行全部布置与此同时，这里有一些快乐的快照显示我的小网站已经发生了哪些转变享受期待那里现在预算没有太大风险，因为场地清理和挖掘方面的巨大未知数已经过去了 对于那些感兴趣的人来说，财务状况仍然很好 在高水平上，它们看起来像这样： 合同开发：1.25 亿美元 所有其他成本：95 万美元（包括场地购买、DA、CC、资金、合同变更） 总成本：2200 万美元 完成时的保守估值：2700 万美元 因此，现阶段保守的 50 万美元，但我的 REA 认为估值会到来接近 300 万美元 不管怎样，一切看起来都不错也很有趣干杯，迈克尔
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这是一个过山车，不是吗只是必须不断地通过路障直到最后干得好
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很高兴看到这件事最终起飞 MichaelW作为关于污染问题的旁注 在我看来，让总承包商组织拆除工作是个好主意 但是，如果您遇到问题，即演示人员制作一个大混乱，这一切都回到了建造者身上所以没有大的变化经过一些开发后，大多数人都学会了拥有防水文档的价值，以及能够放弃可以节省的一小部分利润以降低风险的艺术自己组织某些物品的愿望祝你项目顺利如果我没有使用单独的 subbie 进行拆除以试图节省一些硬币，那么反对更多对 2011 年底市场的前景看好他们很快就会有板块下跌，这将是相同数量的第 3 号回撤 迫不及待地想看到它从地面上冒出来 快乐的日子干杯，迈克尔
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嗨，迈克尔，我想知道指示性 - 如果根据你的最终估值，如果不是太多的调查，如果你最后全部卖掉，你的口袋里会剩下多少考虑到：提高成本放大器；在持续时间内持有资金 我认为您的最新数据没有考虑到这一点 您个人投入整个项目的实际时间 - 应该考虑到 无论最终数字是什么，都需要再次大约减半才能考虑对收益征税显然游戏的名称是长期持有；然而，对于那些快速翻转的开发人员来说，这将显示硬币的另一面也许现在准确计算这个还为时过早
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嗨，艾比，新版本没有 CGT，只有 GST，所以将最终结果减半数字不合适 但是 10% 的 GST 就足够了 但至少如果我要卖掉它们，那么我可以根据我的建造合同要求我的 GST 输入信用额假设我的 50 万美元保证金一开始是准确的，我需要减去 27 万美元的商品及服务税，然后再加回 12.5 万美元的商品及服务税抵免额，净扣除约 14.5 万美元，从而将我的保证金减少到 35.5 万美元在我的口袋里也可能是 2% 的销售佣金，所以对于净净额 30 万美元的净额，还有 5.4 万美元的折扣。我使用了一个建筑商，因为我只是开发商，所以没有考虑我的时间 大多数投资者把他们的自己的时间投入到他们的冒险中，无论是购买和持有还是开发，但我们这样做是出于对它的热爱而且，是的，我迟到了st 数据还包括构建期间的利息服务成本 我一直都考虑到这些 在我开始构建之前，它被作为 IP 出租并且几乎是中性的，因此没有持有成本 尽管如此，出售将使我的利润从 50 万美元增加到瞬间 30 万美元 所以我打算持有所有这三个，并以大约 90 万美元的免 CGT 和 GST 的价格出售我在 North Narrabeen 的前 PPOR，以释放一些资本 在此之前，我将获得 North Narrabeen 的现有 LOC 再融资到 Mona Vale 的单位作为安全保障，这样我就可以将 PPOR 销售的所有收益收入囊中，并将它们带到北边的布里斯班e 购买我的下一个 PPOR 在再融资后，Mona Vale 的所有债务都保持在大约 80% 的贷款中，并且略有负扣税 但是这对我们的薪水来说没什么大不了的，一旦我们用现金购买了一个在布里斯班的 PPOR这有帮助 因为商品及服务税，我决定出售前 North Narrabeen PPOR 而不是 Mona Vale 新建单元之一 他们会卖得很好，但他们会租得一样好 干杯，迈克尔
评论< BR>嗨，迈克尔，我刚刚阅读了你的帖子，多么棒的旅程啊！！干得好，尽管你周围的人让你失望了，但对方仍然赚钱，“不是他们的问题”；有点人！我受不了这些人，但当然在 PD 工作中，他们无处不在，我正在密切关注你的线程，迫不及待地想看到构建开始！恭喜
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哇哦！地上有一个多么可爱的大洞，你一定很兴奋！
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