一个完整的 Granny Flat Build 主题背景 去年年中的时候，我已经为我的下一个 IP 做好了准备，并且做了很多研究和数字运算，以确定要获得什么样的 IP 主要目标是一个不错的收益现金流，而 CG 紧随其后 结束打算买房子和GF 7月初和我的BA (Alan) 签约，在Whalan, Shalvey, Tregear 地区找块地块，价格250-300k，收益率6-7%，适合60 平方米 2 居室 GF 物业 8 月初，BA 在 Shalvey 找到了一个 592 平方米的地块，售价 250k，有 3 间卧室，1 间浴室，适合 60 平方米的 GF 物业当时空置，预计租金为 300 美元GF 前 -310 美元，A GF 后约 290 美元，预计该街区的租金为 250 美元 数字还可以，所以报价和谈判开始了 经过一番捶胸顿足和挥舞拳头后，价格在 42 天后被谈判到 245k 镇几天后交换了联系方式 The Team Being a没有任何开发经验且不住在悉尼的新手投资者，我需要一个好的团队来握住我的手，让我不要做任何太愚蠢的事情 这是我最终与买方代理 – Alan Fox (Propertunity) Mortgage 合作的团队经纪人 – Peter Tersteeg (PT Bear) GF DesignerBuilder – Serge Panayi (Brazen) PM – StMarys Professionals 的 Rosie Dunn出色的工作 GF 设计 交换合同后，我立即与 Serge 签约，后者进行了初步评估并给我一些设计，这就是我犯了一个重大错误的地方 GF 后院的可用空间有限，而且Serge 给了我 4 种不同的设计，它们是可以在空间限制的情况下做到的最好的设计从 58 平方米到 52 平方米不等，这正在推动它你可以看到附加的站点选项 1 和 2 我最终选择了一个 52 平方米的设计ld 涉及棚改和将 GF 移动到后边界和下水道旁边，这将计划推迟到 11 月 一切都在计划，直到出现技术问题并且尺寸必须从 52 平方米减少到 45 平方米或远离后边界 我选择了较小的设计 我可能不应该有 我的错误 像我这样无知的业主会尝试圣人的耐心，塞尔吉很棒 忍受我的恐慌和无法理解事实 最终的场地计划已附上由于 3 文件上传限制，无法附加 GF 计划 我稍后会尝试上传 目前由于 Rosie，这所房子租给了一个很棒的家庭，并以每周 300 美元的价格出租，总收益率为 59%预计在 GF 上涨后第一次续租时租金会上涨 数字如下所列 $245,000 房屋 $8,800 BA 费用 $7,00 印花税 $3,000 议会、律师、建筑和害虫 $264,00 总购买成本GF 预计每周租金 260 美元，总收益率为 122% 到目前为止的费用为 87,000 美元 45 平方米 GF 3,900 美元计划 3,000 美元用于下水道、挂钩、棚屋批准等 2,300 美元彩色债券围栏 800 美元杂项费用 5000 美元预期费用 如果数字不变，这使得房屋和 GF 到 PM 的总收益率为 80% GF 有点挤压，但它与房子被一个 6 英尺的彩色围栏完全隔开，所以两组租户都有足够的隐私 希望这将使 GF 更容易出租并提高房产的价值 下一次挖掘今天开始，GF 是预计在四月中下旬之前准备好从现在到天然气，一些铅笔松和其他一些东西需要整理不知道是什么，但我正在努力你的评论反馈意见这是一个很大的学习曲线我和我迈向更大更好项目的房地产投资之旅中必不可少的一步（小一步）所以如果您对我做错了什么、我应该做什么、我应该做什么等有任何反馈意见，我很高兴收到您的来信评论
GF 的设计
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嘿，恭喜你最近购买了所以一些观察：似乎你错过了 GF 的 7000 美元理事会捐款还有你是如何获得每周 260 美元购买 45 平方米的granny flat
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Hiya 对我来说，我认为你的利润很紧：主屋总成本：264K 总成本：102K 总成本：366K 总银行利息说 366K *55% 387 每周和总计总租金 550 每周 * 80% 近似得出净租金 440 每周 每周盈余 440-38753 出现一些租赁问题，你最终会得到负面的，看看你可以在哪里降低成本或增加租金 eh
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Gf Oops ！而且我不时允许空置率但是嘿！对于第一个项目还不错
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为什么只有一个 45m 的公寓，当然该网站可以容纳完整的 60m 为什么你必须在下水道附近建造，而不是在街区的左侧并节省这些成本
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尺寸很重要嗯，有一个 42 平方米的 gf，我选择了 1 个卧室（仅仅是因为租户简介），在与物业经理交谈之后，即使那样我觉得 1 个卧室有一个大院子供租户使用，虽然我无法想象 2床上用品如果我有选择的话，我会放一个推拉门（像日本那种），让租户可以选择 1 间卧室和 1 个大客厅或 1 个大卧室、1 个小卧室和 1 个小客厅意见，你不必听我说
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实际上，这是一个 4brm 感谢分享构建 - 我会感兴趣地观看
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我和 Virgo 2 Bedder 在一起42 平方米很难 比“标准”60 平方米 gf 少 18 平方米 那 18 平方米相当于一个 4 x 45 平方米的大房间！我会不惜一切代价争取最大尺寸是否是覆盖的混凝土限制了可建造尺寸我认为背部挫折需要在 3m 左右看起来你正在考虑左侧作为你的“背部”是否允许你的预期成本包括以下 - 园林绿化 - 盖茨 - 布线 - 邮箱 - 电放大器；燃气连接 - 电话连接 - 议会垃圾箱 - 最终私人认证费用 - s94 贡献 从现金流的角度来看，您是否考虑过 - 建造期间的租金折扣 建造时租金并不容易 - 水费问题 - 增加了建筑物和房东保险 - 空缺期 如果 60 平方米的 GF 根本不可能，那么我将部分归咎于 BA 或绘图员！对不起伙计们
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Gf Hiya Oh！忘了说你做得对的最好的事情就是订婚了 Alan Fox 至少你的买家代理是对的！
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嗨，伙计们，精彩的讨论正在进行中，我住在 Baulkham Hills，并试图在我的后院添加一个 GF这对你来说可能有点不同，因为我会住在前屋我有现有的车库结构（大约 50 米），我可以转换，但也考虑新的 2 卧室选项（取决于成本租金收益）我的首要任务是获得更好的租金回报和 2 床你能不能请你给我你的看法：如何开始新老建筑团队等 感谢你的帮助
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Brazen是一个很好的人来协助http：wwwgrannyflatapprovalscomaugarage-shed-conversions
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您在法律上是否允许将祖母房和主要住所分租出去，或者您是否打算出租整个物业并允许主要承租人转租祖母房 您会使用物业经理吗？
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是的，在新南威尔士州，这完全是gal
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每天都学点新东西，我想我可能还记得Granny Flat没有被批准的案例我想知道他们是如何做广告的，因为我相信委员会可以在网上看到列表
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我一直在支付费用，账单，捐款，因为他们已经到达 零碎 一对夫妇来自议会 什么是 7k 的议会账单 每周 260 美元是根据我给后 PM 估计的 250-270 美元她为 42 平方米的小房子制定计划 到目前为止，她一直在赚钱，如果结果越来越少，那就这样吧 不是我要担心的问题 我的目标不是获得一定的现金流或太多考虑到所有费用和意外事件后美元为正 该地区的历史增长率每年超过 10%，因此 CG 是“可能的”。做得好 陆地上的盒子（谢谢“玩家”）将承担大部分或全部成本 数字比我之前的两个 IP 好很多，这是我可以建立的极好的体验，所以我我是合理的 60平方米的GF可以安装的唯一方法是，如果GF墙或房屋墙被用作共享边界，就像在站点选项2附件中一样，我无法理解，所以我认为这是我的主要错误发生这个想法是让生活区朝北，最大限度地利用太阳能，所以前门需要有一些空间而不是栅栏 我认为值得为此支付 2,500 美元 可能是另一个错误，但提高宜居性应该很容易支付中长期 2,500 美元 嗨 Devank，感谢您添加到这篇文章中8.7 万美元GF 成本涵盖的景观美化 colorbond 围栏是用车辆通道门建造的，并且已经有一个普通的大门，所以大门已经完成 5000 美元的预期费用应该可以支付其余的，但你列出了一些我没有想到的，所以我会调查那些现金流可以照顾自己，我不关注数字收益是我能得到的一样好，PM 在照顾这个地方方面做得很好，所以现金流不是问题 很容易责怪 BAdraftsmen，如果他们做得很好，一个 60 平方米的 GF 会很合适，但他们必须与这样的市场合作没有提出理想的选择、时间压力、客户的期望不切实际等等 我学到的一点是，无论你的团队多么优秀，你都需要自己思考，提出问题，仔细检查并积极主动 例如我可以告诉 BA 等待更好的选择，或者我本可以选择 58 平方米的 GF，或者我可以有
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如果租用一个“带睡眠的房子”如果分开在 gumtree 上做我有这样的情况, 出于保险目的，我通过代理将其作为一个出租
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您好 Propetunity 和在线代理，感谢您的回复我想把我的车库变成一个奶奶，这也得到了理事会的批准可以给我一个很好的建议尝试联系brazer，但似乎他很忙而且工作忙 你有什么建议 谢谢 Amit Taneja
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UPDATE ONE#8203; GF 工地现在已准备好浇筑石板区域，但隔壁和他的渔船的人不同意 打电话给 AGL 关于设置气体，他们说我需要找一个水管工并获得以下信息 - 确认水管工可以开球 - 水管工的名字 - 水管工的执照号码 - 管道工的电话号码 - 要安装在 GF 中的燃气器具清单 然后给他们回电 他们说仪表将在 2-3 个工作日内提供给管道工 联系给我详细信息的建筑商并说他们的水管工会处理煤气连接 明天再打电话给 AGL 来解决这个问题 *** 你如何在实际帖子中获取照片而不是作为附件 ***
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Good to看到你在找地方 下水道挂钩和悉尼水调查涉及什么对不起阿米特，我没有看到你之前的帖子如果你能做转换n - 挫折、天花板高度和楼板适用性都发挥作用
嗨 Mindmaster，您大部分时间都在现场，还是由管理项目的人发送这些图片我只是想看看有多少个人专业（工作）你投入的时间 感谢
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Granny Flat 的位置选址 靠近下水道 客户想要朝北的生活区 我给了 Brendon 选择，他同意了 总体而言这是一个不错的决定，但需要额外付费约 2,500 美元，包括额外的混凝土创建隐私放大器；分隔 从后边界到房子（墙）后面的距离只有大约 12m 的可用建筑空间 这从来都不是理想的 你真的需要 15m+ 来创造住宅之间的分隔 一个 5+m 宽的祖母房 + 3m 后退只留给他3m 到房子 - 没有足够的隐私，我不喜欢建筑尺寸把它变成一个奶奶公寓 这避免了 3m 的后退当然唯一的回扣是在那个大小的土地上（lt;600 平方米），你只允许 45 平方米我确实建议也许一个 1 卧室这里的设计是最好的，但 Brendon 坚持认为 2 居室的奶奶公寓是他想要的完成的住宅在完成之前总是看起来更小所以j我们等着看她什么时候完成我想你会很惊讶感谢你称我为圣人，尽管布伦登我不确定我是否应该得到这个！干杯，厚颜无耻
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我昨天确实与 Amit 进行了简短的交谈，我通过 Google 地球从上方查看了该物业 我不相信它是可以接受的，原因有几个 - 1 缺乏景观区域后院 2 两侧的防火隔断会使其非常昂贵 3 整个场地看起来已经破坏了建筑面积比 4 土地向后方倾斜，没有地方可以排放落水管 再打电话给我阿米特，我会接受更好看（对不起，我失去了地址！），我会尽力解释它
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这周早些时候这块板已经完成了，邻居还没有把他们带出去仍然不知道怎么做在帖子正文中放一张照片
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嗨圣诞老人，我从来没有到过现场，甚至在悉尼西部 建造者给我发了照片 为了得到一份专业的工作，我依靠他的声誉和 Serge 选择他
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我想你可以把你的图片上传到网站上ite 然后插入像这样的图像
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绿色防白蚁框架已启动 建造商上周二订购了窗户，预计 3-4 周后交货 屋顶也订购了 感觉很长时间等待窗户
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框架已经完成，它开始看起来像一座真正的建筑
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希望你的建筑不要遇到太多头疼的问题 投资组合的良好开端我做了类似的事情
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他正在由我的建筑商照顾 + 我正在看它以确保一切都完成他的好手纪尧姆现在已经建造了 20 多套奶奶公寓
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正如 Brazen 提到的, 我得到了很好的照顾 建设者通过电子邮件让我保持最新状态，并将此线程中包含的所有图片发送给我至于投资组合，这个 IP 是我的第三个 IP 作为我的第一个会很好，但这是我的一部分学习曲线
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今天有几个问题 1 - 建造商组织了一个 6 立方米的垃圾箱，但租户 r热衷于让下车 她不希望垃圾箱卡在汽车行驶的车道中间 昨晚建筑商给我发了电子邮件 我昨晚给 PM 发了电子邮件，提供了建筑商的详细信息 今天早上打电话给 PM PM 已经打电话给建筑商和租户了解决了问题 垃圾箱将被丢弃在适合租户的院子的一部分 2 - 建筑材料被丢弃在租户不喜欢的整个前院 经过另外一点 3 路电话和电子邮件, 组织了一个放置区，将在前院设置一个围栏区域 租户事先知道 GF 将被建造，但他们有孩子，所以他们对公平的反应 有枪 PM 肯定会让生活更轻松
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是的，沟通和良好的团队是建筑发展的关键 祝其余的建筑好运 干杯奥斯卡
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推拉门今天进去了，屋顶的工作明天开始，覆层是明天也到了，绝缘层进入 F riday 然后离开 Giprock，厨房，瓷砖，油漆和其他东西只要天气好（幸运的是这不是墨尔本），一切都应该在四月中旬完成 总理已经在计划让 GF 租用
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你好Mindmaster，我已经PM给你了，需要你对你所从事的专业的建议 请指教 非常感谢，Senji
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伟大的线程mindmaster！我将密切关注您的进展问题：谁为 GF 处理了 DA建造者来建造 GF 当我第一次与 Serge 签约时，我以为他也会成为建造者 当你不知道事情是如何运作时，一开始很容易混淆
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哈哈是的我调查，在一天之内起草、建造和跳跃高楼
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我可以发誓我前几天看到你在绘制计划和打电话时从建筑物上跳下来是的，但关键问题是你是否穿内裤在你的衣服外面
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lt;sighgt;刚刚从总理那里听说，邻居在前院的边缘和隔壁空置的房子里划伤建筑用品存在问题 总理与邻居交谈，但充其量只是一种临时措施 一个解决方案是将供应品留在物业的后面，但建筑商不喜欢这个 也许这不切实际 另一种解决方案是临时围栏，但建筑商似乎也不太热衷 额外的费用工作 反馈是建筑商想要一些一个人来为丢失的东西买单 不能是租户或 PM，因为这不是他们的业务责任 这让我有任何建议
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那不应该是你 那应该是建筑商的保险商 东西一直在建筑工地上遭到破坏 我从来没有听说过客户被要求付款
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为丢失或被盗的建筑材料支付费用不是你的责任或替换
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建造者怎么不搭临时栅栏就逃走了
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是啊，我得到一堆混合信号中国耳语（请原谅双关语）似乎建造者说NO SUCH关于让客户为偷来的材料买单的事情 物业经理说了一些关于“谁来买单”的问题。 , 我现在告诉客户在中国，我认为我们在这里的沟通有些糟糕让我向任何人保证，我的建筑商不会让客户为被盗的建筑材料付费，他们也不会在没有建筑（旋风）围栏的情况下建造明天把一切整理好，继续工作
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我在原帖中并不清楚这起盗窃案供应东西 建造者没有要求我支付 二手反馈（来自 PM）表明建造者会想要为丢失的东西付款 偏执我从字面上理解并开枪并假设我会付钱
评论< BR>为什么建筑商不热衷于把东西放在后面我猜空间不足
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我认为这是一个组合，是的，院子没有你的那么大
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后面被围起来，可以通过一个 2 米的大门进入，这对租户和他们的孩子有好处，但给建筑商和供应商带来了困难。正如 Brazen 提到的那样，它也很小，这让事情变得更加困难
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我在切斯特山建造的奶奶也有过类似的经历尽管该网站已得到保护显然有些窗框是由附近的孩子威廉（我相信它与您的建造者相同，由塞尔吉组织）对它很棒就这样处理好了 所以，如果我是你，我就不会太在意在“锁定”；我奶奶的阶段现在已经建成，如果我能抓住 Serge 开始奶奶的第一阶段，我可能会在今年开始建造第二阶段
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你在墨尔本！
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The瓦屋顶已完成，并附上了下面的图片仍然存在进入工地后部、处理租户和清除垃圾的问题 建筑商正在努力与租户合作并完成工作，租户正在努力尽量减少对他们生活环境的干扰，并且总理四处奔波，试图保持和平 所有大型物体的工作都已经完成，所以现在只需让技师进来 希望他们可以使用侧面的 GF 通道而不是主要的双门，所以将有更少的buildertenant访问问题最初我事先制定了一种支付建筑商使用的水和电的方法，这将使租户满意可能比实际使用的要多一点，但最好多付一点钱并保持租户高兴从长远来看，这是自己支付的 所以当建筑商提到他们将直接向租户付款时，我感到很惊讶 这应该已经排序，并且租户不需要从建筑商那里付款 另一个沟通问题需要 PM 处理又是在建筑工地的一天
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过去几天没有更多的戏剧 昨天安装了屋檐，今天应该准备好包层 再看几张照片 从这些照片中很容易看出，即使是 45 平方米有点挤 至少在 GF 的前门外面有一个体面大小的院子，朝北 羡慕那些在较大街区有 GF 的人
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在图 2 中，那是你安装的栅栏把奶奶公寓和你的前屋分开，因为它离栅栏太近了！此外，考虑到栅栏几乎挡住了它，那个房间怎么会得到任何光线
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你正在看的那个窗户（对着内部栅栏）是一个磨砂的浴室窗户他实际上拥有一个 53 m x 65 m 打开从客厅可以进入的空间 你的房子到后院 198m 他的房子到后院 13 m 最后的设置非常相似，因为他的祖母房只有 6 m 长；你的长 952 米 他实际上有更多的私人空地分配给奶奶公寓，如下所示： 你只有后面大约 42 平方米的空地 他在一侧有大约 38 平方米的空地，大约 15 平方米在另一边 从他家到祖母房的距离是 550 米 从你家到你祖母房的距离是 624 米 相差 072 米 不是很多 你知道我爱你，但他实际上比你想象的有更多的空间Serge
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其实我在想，如果mindmaster 能摆脱这么窄的差距（如图2 所示），我该怎么做同样的事情 LOL 我可以找人拍同样的照片吗？一个人站在那里后的空间（我需要用栅栏隔开类似的东西，想知道我能走多远）
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谁，哦，酷好吧，我认为他是 900m 墙到栅栏 这是与任何住宅的边界地狱一样，一些新住宅在一些议会中建在距离侧边界 500 毫米处
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Timeline amp; GF 租户 逐渐接近完工 时间表 12 月 20 日 - 1 月 7 日签订合同 - GF 3 月 18 日工作 - 预计 4 月 15 日左右 4 月 3 日 - 预计 5 月 3 日左右完工 目前 - 到目前为止 5 月 3 日看起来很可能完工 延误主要是由于天气和租户的一些非常棘手的问题，让建筑商和 PM 都非常悲痛 访问该网站是一个关键问题，现在繁重的工作已经完成，技工可以通过 GF 访问该网站这与房子完全分开 首相很高兴，已经开始用 270 美元为 GF 做广告一个星期的租金，在计划 250 美元后很甜蜜 到目前为止，她有 6 人感兴趣，正在等待完成检查
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盗窃 外观几乎全部完成，处于锁定阶段 完成在大约几周，20 号是最晚的可能日期 建筑商一直做得很好，但面临着诸如物资被盗之类的问题 它已经到了除非当天使用，否则什么都无法交付的阶段，因为任何东西都留在那里会被划伤 即使窗户也不安全，除非它们用螺栓固定在 GF 的框架上 单独的电表 - sparky 为 GF 安装了一个电表，为家庭安装了一个 流量计 - 将在 GF 和 GF 之间安装一个流量计房子，所以水费很清楚 PM需要检查它，所以不受欢迎安装一个不 w或者希望下周能贴出里面的照片
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