澳洲澳大利亚房地产协助在阿德莱德悉尼的细分可行性

在澳大利亚地产投资



大家好，与这篇文章类似，我正在研究细分放大器的可行性；在阿德莱德建造，虽然我自己花钱，或者是我自己或与通过细分和销售过程“牵手”的团体之一，我选择在这个估计中使用城市规划师而不是“持有”你的手的公司，正如我所读到的，他们在安排我需要的人方面同样有用 我的背景：24 岁，住在阿德莱德，在布里斯班拥有 1 个 IP，3 年稳定工作，有能力借款 50 万以上，在进行细分之前希望拥有大约 100,000 美元的现金（现阶段大约需要 12 个月）作为一项学术活动，我选择了这个街区：http:wwwrealestatecomauproperty-house-sa-clovelly+park-114486383 它是 800 平方米，59 英尺（ 20m) x 147' (49m) 理想情况下，我会找到一个带有更破旧房屋的街区，但它可以用于此练习 房屋位于：马里恩市议会住宅区政策区 13-北部（参见议会发展的第 196 页计划）开发计划的低规模、中低密度 Pg 205 告诉我，分离的 h住宅需要 375 平方米和 12m 临街面（禁止通行）或半独立式（托伦斯标题）需要 320 平方米和 9 米临街面 Row building 有较小的平方米和临街面需求，但据我所见，该地区卖得不好 是靠近公共交通、学校、一两个公园 以下是我的基本 1 合 2 细分数字： 购买价格：360,000 SD：14,830 转让费：2,524 Legalsbuyers agenttests：3000 拆除成本：25,000 移除树木：3,000成本： 贷款规模：324,000 利率：65% 持有期：1200 万 贷款成本：21,060 紧急服务税：800 市政费：1288 保险：400 细分成本：城市规划师（运行细分过程） 费用：5,000 测量师：未知： 2000 市政费用： 申请费：57 开发授权：57 规划评估费：（开发成本 x 0125%） 开发成本是多少 附表 1A 申请：48 建筑评估费：1000（假设 300 平方米） 其他：500 连接服务电话： 299 功率：15,000（托罗非常困惑，谁能帮我缩小这个成本） WaterWastewater：15,000（任何人都可以帮助缩小这个成本） 下水道：15,000（这和废水一样吗） Crossover：1,000 Driveway：5,000（这在小型复式公寓中是否合理）围栏：无 产权登记：500 总成本：490,70135 土地销售：每个 245,000 销售成本 (3%)：7350 总收入：475,300 消费税：13,000 利润（损失）：(28,401) 所以作为一项投资，这似乎不是工作得很好 我承认购买价格太高而无法盈利，但没有以 25 万美元的价格购买，我不明白这如何运作 Clovelly ParkSt Marys 周围可能有 50 个街区已被细分为 1-into- 2 所以经济学必须叠加 如果我也选择建造房屋会更好可以发表评论，但我可以分享的是，你会看到一堆这样的东西，它们在 t 中没有意义利润条件 是的，经常建筑可以帮助增加利润 其他人要么很久以前就买了，建造了，要么没有赚到足够的利润+marys-200535227
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你好威斯敏斯特，谢谢你的回复，做建造有那么大的不同吗？我曾想象你作为开发商的大部分利润是在分割街区时实现的面积要 245,000 美元，而 torren 有产权的房子要 465,000 美元，对于开发商来说，那里会有很多额外的脂肪吗？土地 我的理解是建造土地，安装挡土墙，并试图为房屋提供服务会增加建造成本，因此细分土地成本，非常感谢，AndyM Ps 喜欢阅读你的帖子，祝你好运国际泳联lly 在 Highgate 获得您正在等待的批准！
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嗨，安迪，MarionWarradaleBrighton 地区周围的大多数细分都是由建筑商完成的 作为建筑商，他们的成本低于他们为您或让盈利变得更容易 话虽如此，如果有正确的建议，我相信投资者可以赚到钱 我过去曾与 Zybek Consulting and Management 的 Simon Zybek 密切合作过 Simon 是阿德莱德的一处房产发展大师，我相信他会很乐意和你一起检查你的数字，并就可以节省开支的领域提出建议 http://wwwzybekcomau 问候 Damien Cox
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谢谢 Damien，真的很有趣，我会给他一个电话
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你好新手，欢迎来到论坛，你将从这里学到很多东西我想向你展示一个替代击倒细分的方法——正如你从成本分析中看到的那样，这种策略没有钱可赚这些天你真的需要找到将 1 手变成 3 手以赚取利润，显然这些网站很难买到，而且接近 50 万购买 作为第一个开发项目，我建议你考虑一个细分和保留项目，因为它要少得多风险更高且回报更高的项目-您的目标是在一个街区购买一栋房子，该房子有足够的空间来切断后院并保留前面的住宅，并将其一直出租以帮助支付持有成本我将使用例如在下面的附件中，这是一个锤头分区的基本概念计划，这是位于 6 Wright St Edwardstown SA 的一栋房子，最近在拍卖会上以 410,000 美元的价格售出，它也在 Marion Council（半独立式分配的面积为 3.2 亿平方米） , 375m sq for detached) 正如你从平面图中看到的那样d up with a 1950's house in front on a 362m sq torren titled block, and a torren titledhamhead block of 375m sq (不包括车道)在后面买价$ 410,000 $ 20,000印花税$ 30,000 torren标题细分（包括一切）$ 10,000一个新的车库和通往现有住宅的车道以及一个新的栅栏来划分新的分配（我总是自己做）如果您将房产租用一年 48 周，则负持有成本为 485,000 美元，而您'将有一个价值约 200,000 美元的双髻头块和前面的房子价值约 365,000 美元 细分后的总价值为 565,000 美元 净资产收益为 80,000 美元（销售成本前） 值得深思
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嗨，埃里卡，这很有趣1 进 3 整个阿德莱德都一样吗？你认为我记得大约 6 个月前在一次研讨会上与一个人聊天，谈论他如何专注于东北部并专门做 1 进 2 安培吗？作为房屋和土地出售 我想知道他现在是否在苦苦挣扎 这个策略很棒，我通过 underdale 放大器看到了很多； torrensville 地区 这些街区是否相对容易找到 前街区只有 362 平方米，您如何摆脱困境 与议会协商 您是否碰巧有典型双髻鲨的细分成本细分 这是您想要的房产类型吗？之后会持有 如果您支付 40k 的押金，那么总成本将约为 100k 美元，ROI80% 40k 押金将允许从贷款中提取大约 75k（理论上），这可用于资助下一个项目虽然, 然后你必须在空置的地块上建一个地方 可能会带来一点现金流 如果这两个地块被卖掉了，我计算你会损失大约 30,000 美元的 GST 和费用，另外还有 17,000 美元（ish）对其余部分征收所得税，我只进行了一个锤头细分并决定持有后面的地段并在上面建造，我也持有前面的现有住宅，我同意销售成本，GST 和 CGT 从你获得的股权中占了很大一部分，这就是为什么我更喜欢使用保持我辛苦赚来的股权并用它来进一步利用它（获得资金来建造然后再次购买）但这确实取决于您的整体投资策略，我正在为退休投资，所以无论如何都希望长期持有（25 年）如果您正在寻找短期现金收益你现在只需要咬紧牙关交税 有多种房产适合后院截断，你只需要更加努力地寻找它们，因为它们不会被宣传为可细分的 你还需要是熟悉您正在搜索的地区的议会分区政策以及一些建筑指南，例如在我们用作示例的 Marion 13 区中，您需要将整个街区的 20% 作为生活区之外的私人开放空间，另外你需要足够的宽度车道和花园边缘全部向上 4m（每个议会对锤头车道的要求不同，Charles sturt 市需要 5m 宽度，onkaparinga 市只有 3m 宽度，所以开发计划是很好的阅读）加上你必须坚持在后面建造挫折和侧面边界等，但通过一些额外的尽职调查可以找到它们现在如果你喜欢锤头的想法，那就等到你找到一个角落块被切断！它们很少见，但时不时会出现，我现在不会与你分享一个例子，因为我正在尝试自己购买它们嘿嘿嘿
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如果你看起来足够长，你会发现多重议会区域内分配大小略有变化的例子，我的街区有一点减少，从记忆中它只是 165 美元'不n 合规开发费”我认为 1300 万平方米会很容易通过（尽管不要把我的话当成福音）
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不用担心，我看到了这笔费用，想知道一个开发项目在多大程度上是不合规的我读过关于昆士兰州议会捐款的信息，我们在阿德莱德有类似的情况吗，因为你正在分割街区，从而增加密度，你必须为升级议会支付费用（3-5k）处理更多人的设施 短期现金收益很好，但是如果您通过出售可能会损失 60% 的收益，也许持有直到您负担得起下一个是您的方式 Esp 如果它应该很好 CF+ 如果您有20% 的利润我肯定会先留意那些锤头，我会让你拥有角落块，但我绝对可以想象你来自哪里！我可以问一下您的建造资金：您是否必须投入一些额外的资金才能让银行借给您 150-200k 用于建造房屋或者可以从这个新创建的股权中产生并增加您的贷款
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是的，当您找到想要购买的房产时，需要支付 6500 美元的开发贡献费（或类似的开放空间贡献，不记得确切的措辞），向 SURVEYOR 出示标题他们将为您提供整个细分成本的书面报价，我刚刚试图挖掘出我的旧报价文档但找不到它，而且我无法准确记住上面的所有内容，因为标准的 torren 标题达到了 26,000 美元大约（所以我总是在我的成本核算利润分析中预算 3 万美元
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太好了，谢谢！财务方面的事情呢？如果您不乐意在这里披露，请完全理解 AndyM
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在细分时产生的增加的股本是银行足够的安全性借出 100% 的建设成本，2 个标题成为交叉抵押（不可避免），但我对此并不在意
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这里有一些最近的分裂成本 http:somersoftcomforumsshowthreadphpt91093
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正如您在上面 Jim 对 torren 产权与社区产权细分的引述中所看到的那样，存在一些成本大幅上涨的风险，特别是 SA 水的基础设施成本，这是在您购买土地之前测量师如此重要的地方，Jim 的细分需要下水道主要扩建，因为新街区所在的街道上没有下水道 调查基础设施成为您尽职调查过程中非常重要的一步，在您挖掘澳大利亚网站 1100comau 之前向 Dial 进行简单查询将为您提供水，电，下水道信息免费，熟悉阅读这些类型的计划，只需拨打热线以澄清您不了解的任何内容
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真的有趣的话题吉姆，谢谢，我一定会在购买之前做任何污水调查！我会在您的帖子中回复一个相关问题我已经看到社区标题与 torren 在不同区域的销售方式可能非常不同例如在 Clovelly Park 示例中，2x torren 标题很快就被掀起，而具有 3 个社区的网站有产权的房产长期空置 是否取决于地区 社区与托伦斯相比是否还有其他缺点 有产权的托伦斯土地面积较高，一个街区的房产较少 是的，我不认为两者都有分层类型的费用，但有我认为始终是社区共同土地的元素感谢有关财务的信息 Erica Cheers, AndyM
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嘿，Erica，用你的战斧锤头块，你是否需要付费才能将下水道管线延伸到后面阻止谢谢，安德鲁
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