澳洲澳大利亚房地产 需要一些关于悉尼下一个开发项目的建议

在澳大利亚地产投资



大家好， 寻求有关如何继续进行此开发的建议 这是几年前我在一个大街区购买了一处投资物业的场景 考虑到它的规模和靠近火车站和商店，它具有良好的发展潜力 几个月后，隔壁的人向我提出了将 2 个站点合并起来以获得更高收益的想法 在探索了这个选项之后，我们带着 10 栋联排别墅的提议去了议会，每个街区有 5 栋，中间有一条车道但是由于最近的变化，议会正在该地区寻找更高密度的开发项目 所以最终经过漫长而昂贵的城市规划 VCAT 程序（由于邻居的反对），我们终于获得了 30 栋公寓楼的许可证 (DA) 现在我以个人名义拥有我的街区我的邻居以他的个人名义拥有他的问题是通过公司开发它的最佳方式是什么，以便我们每个人保留几套公寓还有我们如何开发它，以便实体开发出售公寓是一家公司，但我们以个人名义保留土地，直到实际细分发生 一个建议是，我们可以通过土地所有者（我们）和公司董事（我们再次）之间的合资企业来做到这一点以满足银行并避免印花税最后，我们意识到在我们继续之前我们必须就此寻求专业意见但是最好能有一些想法来自你们所有人的建议
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我会与一位非常有经验的会计师交谈
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在 30 套公寓是一项艰巨的任务之前，你有没有做过任何开发，我会考虑以批准的计划出售它，或者可能与更有经验的开发商建立合资企业
评论< BR>哇 很好的机会 但是，也有很大的风险 小心而缓慢地前进 - 期待大量的考验和挑战 确保您有大量的现金储备 - 然后更多的现金将使您和项目保持活力 如果您或您的合资企业合伙人没有现金一开始 - 不要开始！立即聘请优秀（优秀）律师和会计师参与 越早越好 找到具有多住宅开发经验的优秀经纪人 您的第一份工作是建立合资企业（需要律师和会计师） 这将详细说明谁在什么时候做什么以及您需要确定您将如何为整个事情提供资金 一旦到位，您就可以开始合并标题正如 Sanj 所说，如果这是您的第一个开发项目，使用 DA 出售房产可能更容易，拿走您的现金并付出所有其他人的头痛或至少涉及合资企业中经验丰富的开发者构建者祝你好运
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到目前为止的好建议关键是询问合适的开发专家，以确保您收到正确的建议我的经历对那些声称非常自信地知道自己在做什么的人来说非常糟糕，但实际上并没有任何线索 找一个专门从事房地产开发（不仅仅是房地产）的会计师作为你的起点g 点，因为税收因素会对您保留的金额产生很大影响，并让他们推荐合适的律师为您设置正如其他人所暗示的那样，这种规模的发展将需要很多时间cashequity（作为起点，假设 100 万美元以上，除非另有确认），并且由于单位数量而存在更高的风险 与您最初计划的较小的 5 联排别墅开发场地相比，大规模将影响流程的每一步：1银行会希望看到您作为至少有中等规模开发的成功开发商的历史，或者看到一位非常有经验的项目经理来运行该项目，他以前做过类似的项目 对于这个规模的项目，他们可能会想要指定一个项目来自他们自己的小组的经理 不确定确切的成本，但假设大 2 美元 当您进行预售时，请记住，银行至少希望偿还您借的债务，具体取决于利润保证金，您可能正在寻找 20 多个销售，在一个缓慢的市场中考虑，您是想向投资者出售，还是想住在那里的人？空置率是多少 为什么有人会先于其他人选择在该地点投资 如果出售给自住业主，他们往往希望看到成品并且不太可能想要购买期房 当您购买时，这将成为一个大问题需要预售！！有专业的营销公司可以出售期房，但如果您使用他们的服务，预计销售利润率为 6% 以上 3 您是否进行了可行性研究，以了解建设成本和可能的销售价格 如果是，预计成本利润率是多少 4由于项目的规模，任何成本井喷的问题都会被放大d 显着 例如，如果您计算出您需要 100 万美元的交易并将其凑齐，然后每单位只有 2 万美元的井喷，您将需要以某种方式找到另外 60 万美元 5 即使是较小的项目也可能在多个过程中的要点 这再次放大了当您面临如此多的风险时，如果出现严重问题，您可能会破产，这可能是您无法控制的，即建造商在建造过程中资不抵债 6 您选择的业务合作伙伴是关键我目前有3个合资项目，与其他方在你的情况下，业务伙伴是由他们拥有隔壁物业选择的，而不是他们的气质，易于合作或长期了解他们以对他们有很大的信任正如我发现的那样，整个项目都会出现困难，你们都需要能够管理低点 7 如果您或业务合作伙伴在施工阶段与您的合作伙伴分道扬镳会发生什么e 诸如此类的所有潜在情况都在您的合同中充分涵盖 8 假设 5050 所有权，您将如何打破关键决策的僵局 当我在 5050 合作伙伴关系中建立协议时，我们从预先确定的结果列表开始我们可以在签订合同时达成一致 这将包括以下内容： - 您计划保留或出售多少单位 - 您如何设定要价，即如果您不能同意，3 个选定机构的平均值是used - 如果报价低于要价 5%、10%、15%，并且当时无法达成一致，您愿意接受多少预定义可接受的价格，这样您以后就不会因为这些问题而失败决定 9 计算出你会得到多少出售它，与你在完成项目的所有痛苦中获得的收益相比，税后与你的新专业开发会计师讨论是否在 GST 和 CGT 方面存在差异发展 例如，我f 未开发销售导致无消费税并允许 cgt 优惠，而开发则要求您支付消费税和全额所得税，差异可能不大 如果您计划转为公司名称，还可能需要考虑印花税 10还要考虑可能额外 18 个月的机会成本来获得预售和构建 在那个时间范围内，您本可以利用您的利润并自己完成另一个小型开发项目，以达到类似的利润结果，但风险要小得多！ ！我希望这会有所帮助 不要试图吓到你，但如果你弄错了，这是一项艰巨的任务，会产生严重的后果不检查我早些时候的帖子 Sanj，我目前正在进行 4 个单元的开发，拆除完成并于 1 月开始施工 关于公寓项目，这确实是一个巨大的项目，我的第一反应是卖掉它并尝试在没有人接受的情况下也可以出售 Blacky，谢谢伙计，我们手头有一些现金，并且在这块土地上有很多股权 我的合资伙伴完全拥有他的地块 我们已经与金融经纪人谈过，他对金融非常乐观 下一步是设置注册合资公司 Mattnz，感谢您提供详尽的清单 与金融经纪人交谈，他根据一些初步数据收到了 CBA 的指示性报价 正如您所建议的，鉴于我们缺乏经验，我们将需要聘请经验 PM 银行想要 80% 的债务覆盖范围大约有 20 个单位 与少数当地代理商和项目营销人员谈过 我们可能不得不在某个阶段同时参与 用一些保守的数字进行可行性研究，成本利润率达到 23% 到目前为止，我的合资企业做得很好合作伙伴 我们目前正在进行 4 单元开发 他是老派，没有电子邮件，没有互联网等 最后，如果您认识任何有类似项目经验的会计师律师（在墨尔本），请传递详细信息
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