澳洲澳大利亚房产 Granny Flats 是万无一失的投资吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



今天参加了悉尼的家庭生活博览会 wwwgrannyflatsaustraliacomau 似乎任何拥有一块合理大小的地块的人都可以做这个合法的最小 450 平方米的地块（建议至少 600） 现有房屋不超过 330 平方米 在 12 周内建造 2 居室的奶奶 100-130k从在头脑中播种想法（就像我现在一样）到让你的奶奶站出来出租，让你的租金收入翻倍在 mount druitt 或 st clair 做但是如果真的很容易，我可以在 blacktown 以大约 300k 的价格得到一个街区并且也这样做吗？我更喜欢 blacktown 而不是 mount druitt，因为马里兰州的住房委员会和失业率更高任何我可以花 300k 买一个街区的郊区的录音，然后这样做我正在等待听到有关陷阱的信息 网站上的那些阿妈看起来真漂亮！祖母房、套件住宅和小屋之间有什么区别？它们中的任何一个都可拆卸吗？想象一下将 60 平方米的房子拆开，将其运送到另一个站点并再次连接管道等，这让我有点难以置信 wwwvalleykithomescomau wwwbackyardcabinscomau 在此处讨论 http:somersoftcomforumsshowthreadphpt81443amp;highlightgranny +flatamp;page2
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你好 Missgreeneyes，允许的最大建筑面积为 330 平方米，包括祖母房，因此最大的预开发建筑面积仅为 270 平方米 - 在 99% 的情况下仍然不是问题这是一个 450-600 平方米的街区 该街区还必须至少 12 米宽，在建筑线处测量，即在祖母房的前面测量 建造价格：对于 60 平方米的挡风板祖母房，价格不应该超过 95k 添加约 8k 用于砖饰面，而不是 120k 回答您的其他问题（为什么不是每个人都这样做）- 很多投资者都在这样做 Blacktown Council 例如告诉我他们批准 30 gr安妮公寓每个月他们从他们可怕的第 94 节捐款中赚取可观的利润在这里阅读这些内容：http:somersoftcomforumsshowthreadphpt59921 当购买“奶奶公寓友好的财产”时，我会寻找以下内容，按重要性排序：*1后院没有大树 **2 物业斜坡（下降）到街道 否则在后面有一个排水设施 3 下水道主管在街区的前面或后边界附近，而不是穿过后院的中间， 4 Corner Block 始终是适合祖母房的好选择，但很少见 ***5 有一条通往后部的巷道也很好 6 从主住宅到后屋的距离至少 15m 这将允许足够的隐私和分隔租户 8 如果可能的话，寻找不需要任何拆除工作的房产 9 寻找有车辆通向后院的房产（供建筑商使用） 10 我会选择 Penrith 而不是 Blacktown，因为 Blacktown CC 收取 Sectio n-94 贡献，而 Penrith 没有（截至撰写本文时 - 可能很快就会改变！） * 重要树是指原生树或超过 6m 高的树 ** 如果块向后倾斜并且没有地役权, 必须设计和建造一个特殊的坑（称为分散坑） 为您的建造成本增加大约 2,500 美元 - 如果该物业列出良好并且具有其他质量方面用于祖母房开发，它可能仍然值得，***根据SEPP 您可以直接建造到与巷道相邻的后边界，只要奶奶公寓的宽度不超过后边界长度的 50%，例如 1219 米的后边界意味着 61 米宽的奶奶公寓可以真正接触到后面的 bdy Blactown LGA 郊区建议：我不知道，但这里有不少人知道更好的郊区 靠近火车站、购物中心和交通总是很好 阅读我的批准指南，它会更深入：http:wwwgrannyflatapprovalscomauapproval-guide 有“投资者”部分s' 还请阅读我的常见问题解答，它回答了您的其他一些问题：http:wwwgrannyflatapprovalscomaufaq 回复：可拆卸件 州政府的 SEPP 立法不允许可拆卸件 我希望这有助于厚颜无耻
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扮演魔鬼的倡导者，潜力缺点 购买具有祖母房潜力的街区的价格高涨，因为其他投资者的想法与您相同50-80k 美元的投资依赖于当前的立法——如果立法发生变化会发生什么如果立即购买奶奶公寓应该没问题，但我会犹豫是否购买一个街区以期在几年内完成 问候，杰森
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万无一失 贷款POV没有主要警告是估值，由于缺乏补偿销售次要警告，一些贷方不喜欢一个以上的住宅标题并将限制 LVR，有时低至 70 至 80 % ta rolf
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嗨 Missgreeneyes，正如人们所说，奶奶公寓不会成为资本收益的好工具，但会改善正确房产现金流的好举措正确位置的大街区通常在至少 400,000 美元附近 BrazenSerge 帮助我的奶奶公寓最近完工并已于本周出租 这是一个角落街区，现在面向相邻街道的奶奶公寓似乎是一个独立的home 我们现在得到的回报率低于 8%潜在的quot; - LVR 问题 - 股权现金问题 - 良好的租金收益，但在 90-11 万美元之后将缺乏资本增长 - 现金密集型 - 并非所有贷方都会考虑第二次租金收入 - 寻找价格合理且值得信赖的优质建筑商
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我也很困惑这是一个万无一失的投资我不擅长数字但是可以说，我用110K建造了一个GF 房产价格上涨了50K，所以净成本是 (110-50k) 60K GF 收到的租金 250pw GF 之前从主要物业收到的租金：420pw GF 之后从主要物业收到的租金：390pw 所以总租金增加：220pw（即每年 11470） 基于净成本，我需要(60k11470) 大约需要 6 年才能达到收支平衡，还没有加上在此期间支付的利息 所以，在此之后任何盈利都开始了 上述计算是为了表达我的理解，这可能是完全错误的 有人能解释一下投资者的目标吗实现以及在什么时间范围内GFs
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尽管立法发生了变化，但一旦批准其活跃了5年
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正确但你必须考虑quot;机会”；拥有 100,000 美元现金意味着您可以购买 2 套以上的房产价格实际上是锁定的，因为并非所有贷方都允许您从人为增加中提取股权；由于 LVR 限制 与标准购买策略相比 - 任何增加都可以提取，因此可以让您进一步成长 问候
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Granny Flats 大概有多大 访问对主要财产的影响如何 第二个家庭对主要物业租户的影响尝试创造一种“战斧”的感觉 创造隐私和分离非常重要，并且有多种方法可以实现这一点 我不知道我的任何客户有任何空缺，即他们在 2-3 周内出租
我同意你的观点，我也提出了我的论点，反对我计划建造的 GF 大楼，但目前还不能证明它的合理性
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我刚刚开始在我的 PPOR- 与 Brazen 对我来说，这纯粹是一种收入策略- 我有很好的资产，但收入不高- 并且已经到了我需要计划退休后收入的人生阶段 所以没有太多的失去的机会成本-我可以轻松地借到我妻子对借款感到满意的金额，因此不会限制其他任何事情只要它需要得到回报并赚取一些利润
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Grannyflats Hiya Same a杰夫；拥有公平并试图创造被动收入在我的 PPOR 后面完成了我的小奶奶公寓； 95K 每周建造 370 租金在我们说话时绘制我的第二个图 恕我直言，在高租金收益的领域工作得很好，否则
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生活中没有多少投资是“万无一失的”。 - 事实上，通常风险会随着回报的增加而增加 我一直想知道 Granny Flat 规则是否会适用于其他州（是否有人有任何见解）
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每次有人创建一个万无一失的投资策略时，有人随之而来的是谁更傻一座可拆卸的建筑，我认为这些是可怕的，浪费钱有很多人在喷这些，像 Brazen 这样设计更好的建筑值得花钱
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谢谢戴夫，处女座和葛关闭，很高兴知道我们以正确的方式进行操作，仅今年一年就有至少 20 个人来找我寻求祖母房的批准和建筑建议，并且在从 Google-Earth 浏览该网站并寻找在第 149 节证书 + 下水道详细信息、流动资产、土地坡度、地役权、树木等中，已告知他们在该特定街区上的奶奶公寓是一个坏主意 这通常是因为：1 可用空间不足以创造足够的空间隐私和隔离 2，场地限制（洪水、树木清除、下水道问题等）会给整个提案增加大量成本，并且他们意识到购买该特定财产的数学并没有加起来 3 街区的整体尺寸和几何地形不利于建造第二套住宅 我的观点是鸭子们确实必须排队 - 购买价格 - 预计租金回报 - 可用空间 - 租户访问 - 隐私 - 场地限制等 我不是推销员无论如何，我每周工作 6-7 天，只是为了跟上，我经常粗鲁，非常犀利，直截了当每天有 50 多个查询，一个人只是没有时间去磨蹭失去的原因奶奶公寓并不总是有效 - 最好从那些不只是想向您推销东西的人那里获得诚实、透明和公正的建议 这里表达的建议和意见都是好的和有效的 接受教育是值得的 Serge
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多么棒的回应拥有充足备用土地的 PPOR 可以在最初的现金基础上获得惊人的回报，即以 300 美元的租金花费 10 万美元 156% 的总收益率，再加上折旧收益等可以让它变得轻而易举 问题是现在每个人似乎已经适应了 GF 热潮，发现物有所值为打算添加 GF 的新购买找到合适的房产肯定不是那么容易，考虑到机会成本，这些数字看起来也没有一半好，即您典型的 40 万美元初始房屋和土地购买，10 万美元的 GF 建造 50 万美元如果您可以获得 $400pw 的主要住宅和 $300pw 的 GF 仅 $700pw 或毛收益率 72% 问题是，由于现在整体房产的适销性有限，您不仅放弃了可能的 CG，而且房产本身将幸运的是，除非您买得很好，否则甚至值得最初的 50 万美元这对某些人来说很好，但是如果您的目标是通过回收股权来增加您的投资组合，那么您将很难自己建立购买时的即时股权，因此限制了您作为投资者保持增长的能力 请记住，让您留在市场的是收益，但 CG 使您能够继续购买
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值得你好，这正是为什么我在 太介意 Penrith 的下一个 Granny Flat 也许有人可以清除我的思维障碍 现有房屋：租金 510（房子像复式一样分为 2 间）加上后面的车库作为存储租用 50 560 租金，购买 300K；总收益率 97% 如果我要建造一个祖母房（角落街区），比如说 100K；主屋的潜在租金 490 + 300 祖母房 790；总收益率 102% Qn：如果你已经有一处房产，如果你打算长期保留它，那么你会买一套祖母房吗？那么 GF 更有意义。对我来说值得 处女座你疯了，但我为什么不添加一个 Excel 工作表来计算 GF 的净回报 它位于 http:somersoftcomforumsshowthreadphpt79694
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嗨处女座，我想我问过你一次，如果委员会的记录显示，现有住宅被批准为双人入住（或作为寄宿公寓） 如果不是，那么您可以进行祖母房开发，但我肯定不会公开您将拥有 3x 租户的事实事实上，如果曾经发生过火灾，并且透露你在一个街区有 3 倍的租约，保险公司会吃掉你并把你吐出来奶奶公寓 你不能合法出租有 2 个独立居住者的房子加上一个奶奶公寓这就是为什么他们称奶奶公寓为“二级住宅”，而不是“三重住宅”尽管 Serge
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嗨 Devank 会很好 现有的设置已经有 3 个多重收入来源我将不得不拆除车库（并失去那笔收入）来建造 gf 你的意思是你将建造 gf 以增加总收益（每月大约增加 400 美元的现金流）我只是认为增量收益不能证明成本是合理的不决定！！可以一些一个帮助解开这个犹豫不决
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双三人入住嗨塞尔吉我已经通知保险公司这个设置加上车库只能存放2个迷你车没有租户在那里
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那就是一切都好-我正在谈论在同一个地段上进行第三次入住的开发 保险公司没有问题通过电话收取您的钱来购买您希望他们投保的任何东西 如果您之间没有防火墙2 名现有租户共享现有房屋，并说发生火灾不仅保险公司不会赔付您，而且火灾对相邻住宅造成的任何损害也将由您承担就像thisgt;我现在可以打电话给保险公司，告诉他们我想为我的保时捷投保，即使我只有一辆 Datsun——保险公司仍然很乐意让我支付高额保费问题是，如果我提出索赔，他们肯定不会兑现保单，他们会不会谢尔盖
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如果我从你那里租一间独立的房子，我不会接受另一个家庭住在我的后兜里我会强烈反对在任期内建造的不便我目前的租约，并会坚持大幅减少租金以签订新的“租金收入翻倍”；不知何故我怀疑它
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哇安顿下来翻车鱼她只是在这一点上猜测
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我记得经济适用房SEPP的厚颜无耻，不允许有超过2套住宅10 天批准 所以在处女座的情况下，它需要一个完整的 DA，这可能会打开一个更大的蠕虫罐，特别是如果理事会想要升级到主要财产
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嗨，戴夫，它是不允许的根据任何立法，超过 2 套住宅 - 至少不会，除非你想拆除现有结构并为联排别墅拍摄 Brazen
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你认为从开始到锁定 12 周是否足够时间，即使如果您有 7 天的时间来获取许可计划报价，只对时间范围以及在该时间范围内工作的人员感兴趣
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如果这是一个“网络”，那么我肯定会考虑至少预算6个月！最少 12 周
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按照 Serge 的例子说你通过这个，就理事会批准而言，他们只知道它的双重居住居民 1（房子前面）会引起火灾并燃烧住户 2（后院） 住户 3（祖母房）不受影响 住户 1 受轻伤设法逃脱，但住户 2 正在睡觉并遭受 3 度烧伤，终生无法工作，医疗费用已上涨你认为他们会起诉谁虽然保险公司已经在这种设置下批准了你的保险，但是否已经明确表示它未经理事会批准，并且分隔两个住宅的墙壁不是防火等级我会检查与您的保险公司合作以使您不会被抓决定 hiya 谢谢大家您的输入我认为放入 gf 的唯一方法是将其转换回正常的 4 床 悲伤但 2 '老化';单身汉们已经相处了10多年；其中一个在领取伤残抚恤金，另一个（具有讽刺意味的是）为（大口吃！）警察部门工作，去想一想！ （我有没有说过它也被划为 2c 的别墅评论）

如果是这样，那你为什么要通过建造 GF 来限制自己
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该物业发生了什么事秘密团队和他们的总体规划在西悉尼地区购买了许多具有开发双重入住潜力的老房子，然后作为一个团体接近建筑商以大宗价格折扣建造这些并重新高档化我花了一个小时在多年前聆听计划的西澳房地产博览会
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感谢厚颜无耻！在世博会上，他们告诉我主要住宅的最大建筑面积应该是 330 平方米我不确定这是否是法律要求但无论如何他们的意思是对于最小 450 平方米的土地，主要住宅的最大面积不应该超过 330 平方米，可以舒适地容纳 60 平方米的奶奶 我不明白为什么 GF 会贬值房产 不值得租金收入，即使你不出租它，你也可以将它用作棚子或存储，或停放你的 MILteenage 孩子 我在世博会上遇到的公司出售的 GF 大约 100k 如果你添加额外的车棚，可以达到 130k 我希望尽快参加一些开放的房屋 回答别人的问题 - 显然是的可以在12周内完成GF建筑公司完全项目为您管理它提供你你已经拥有了土地，当然我还没有从理论上讲，如果你打出正确的牌并降落在角落里，或者我认为他们所谓的“双锋”属性（你可以从这两个地方进入房子）房子前面和后面的街道），就 GF 而言，你已经打到了黄金 因为两组租户都将完全独立，并且感觉好像他们住在自己的土地上 我想实际上你可能需要支付额外费用和这样一块地的市场价格，所以你在CG中获得的租金收入你可能会失去 不像现在看起来那么容易 必须找到一个像样的郊区，然后找到一个像样的地块！不能随便找个大街区然后在后面撞个奶奶我想坎贝尔敦，因为布莱克敦超出了我的价格范围，现在我应该搜索一些线程以及维护我从未拥有过房子的房子，所以我没有不知道我每年需要花多少钱来维护它们
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什么是 SEPP这只是另一种税
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SEPPgt;州环境规划政策 SEPP 很少，但我们正在处理的是 ARH-SEPP（经济适用房 SEPP） 我有一个很好的批准指南页面在这里：http:wwwgrannyflatapprovalscomauapproval-guide 查看页面底部还有，它有一个仅限投资者的部分，它会指导您寻找什么还有一个批准“逻辑地图”，它以图形方式向您显示过程 这里：http:wwwgrannyflatapprovalscomauwp-contentuploads201205A_GRANNY-FLAT-APPROVAL_MIND-MAPjpg 我目前正在工作交互式审批指南，这样您就可以输入您的财产的详细信息，它会吐出您的审批选项+定价 事实证明，html 编码非常困难 狩猎快乐
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SEPP 只是国家环境规划政策 http:wwwlegislationnswgovaumaintopviewinforceepi +364+2009+cd+0+N 读一读
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我有一个家庭住在独立式的房子里，而我在他们的房子里盖了一个奶奶公寓给他们带来了不便（我的）后袋没有任何强烈反对（嗯 - 除了在建造期间分摊水费之外，没有任何反对意见）而且我没有减少租金事实上我在一切完成后增加了 10 美元还有奶奶公寓我的街区租金收入翻了一番！在此基础上，我可能不希望你成为我的房客 对傻瓜来说，没有什么是万无一失的
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我和翻车鱼一起BR>为什么会有任何租户同意这不加起来！
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我猜只是市场上的一个运动
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我也一直在考虑这样做十个月但是有同样的保留意见 我担心主要房产的降级 我也认为并且确实知道前面房产的租金会下降超过 30 美元 我的房子租金是 450 美元，但我认为它只会租金 350 美元如果我在后院放了一套祖母房 为什么有人会少付 30 美元而失去后院、隐私等我仍在考虑但我很担心我认为如果它是一个很大的角落街区并且完全有单独访问，否则有点冒险 从各个角度看都很棒 产品我见过的自己很可爱，但这是关于投资堆积
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这将是值得的黄金重量你不知道（你可能知道）跑来跑去我一直在最后几个几周终于整理好并取得进展 我认为奶奶公寓可能是一个好主意，但它并不适合所有情况很多人只是认为“在后院放一个奶奶公寓，解决我所有的现金流问题”；不计算金额 例如，如果您在价值 28 万美元的房产上建造价值 10 万美元的祖母房 它可能价值 35 万美元（通常不是 38 万美元），所以那里的资本损失 再次假设租金为 10 万美元返还 $300pw 所以减去管理费用（可能还有其他费用，但让我们保持简单）所以你清算 $270pw $14,200pa 第一年花费你 $6,000 的利息（如果你幸运的话）所以你赚了 $8,200 你每年用这个来偿还贷款即使租金上涨，也需要7年以上才能从租金中偿还贷款然后你开始赚钱我没有考虑折旧，所以它会更短多少正确如果我错过了什么或者我弄错了，我只是猜测数字当然有些人会花更少的钱建造它们，如果你在一个好的地区，你会得到更多的租金
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谢谢大家，尤其是厚颜无耻它给了我很多思考 我从来没有从通过“带走”后院和“隐私”来降低出租房屋的价值我认为我已经养成了“公寓”的心态，因为我是一个单位所有者我更多地考虑的是，比如 350k抵押贷款 25 万美元的房产 假设您以这个价格拥有一套租金为 400 美元的公寓，或者您在 Penrith 拥有价值 25 万美元的房子，您目前以 300-400 美元的价格租用，所以您以 10 万美元建造了奶奶然后以 200 美元出租-250 看来，对于相同的资本支出，您获得的租金回报更多
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Granny flat dunce question 新南威尔士州的所有议会都允许他们在 SEPP 下吗？我真的很喜欢 Serge 的 2 层楼（与我的一点涂鸦）想出了 Serge 的最终成本是多少
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不+如果房子是某些洪水区、生物硬区、火灾区等的一部分，它可能不属于SEPP 以及
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理事会与它无关 - 事实上他们完全被绕过除了： 1 他们有能力收取第 94 节贡献费s 2 他们有能力随机检查他们认为值得审查的任何批准 3 他们有能力监管任何建筑违规行为，例如在道路上倾倒泥土等我的专业人士认为，议会正在“抨击”州政府剥夺他们的批准权你的想法那套两居室的奶奶公寓现在已经被废弃了——客户改变了主意
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正如我所说在另一个线程中，他们可能声称这是关于令人讨厌的州政府剥夺他们的权力，但实际上这是关于进行 DA 评估的收入损失与住房法规相同
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嗨米克，洪水区-只要该结构未建在以下位置，就可以根据 SEPP 获得批准：(a) 蓄洪区，(b) 泄洪道区，(c) 流道，(d) 高危区，(e)高风险区 336C 防洪地段开发标准 丛林火区- 可批准d 根据 SEPP，只要该物业不在： (a) A 火焰区 (b) BAL-40 336B 丛林火灾易发地的开发标准 http:wwwlegislationnswgovaumaintopviewinforceepi+572+2008+cd+0+N Bio-Hazard-我从来没有听说过这个
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哇，这里的议会会因为失去这种控制而吓坏了 对被废弃的 2 层奶奶公寓感到羞耻 我喜欢这个想法，因为它占地面积小
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是的，他改成单层，不是因为价格（报价约为 95,000 美元），而是因为我们能够进行车库改造，而理事会一直很困难 2009 年之前，我完成了 99% 的 DACC 申请工作 批准过程是如此主观，以至于我经常不得不“计时”我的询问，以确保我在糟糕的一天（星期一早上很糟糕）没有得到评估官，你实际上必须是一个专家战术家，并了解如何非常被动地得到一些东西done 它也是一个任务，让电话回电或两次 DA 和 CC 相同的答案只是更难且如此不可预测 SEPP 让它变得如此简单，不是在提交材料中（尽管现在也更容易了），而是在了解为您的客户快速、有效批准的途径 上帝保佑 SEPP！但现在，市议会正在用 S94 Contributions 对所谓的“经济适用房”进行反击。当您考虑到住房短缺和理事会无论如何都囤积捐款时，这简直是疯了
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嘿，厚颜无耻地进入 SEPP，奶奶公寓需要完全自给自足，或者他们只能在浴室里有烹饪设施吗？主屋 Dave
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嗨，Dave，要被归类为“二级住宅”（祖母房 - BCA 下的 1A 级））该结构必须有烹饪设施硬连线（或充气）到基础设施中如果不，它不是奶奶公寓，而是“工作室工作室”也是可居住建筑（1A 级），它们受 BASIX 约束，但它们不是“可居住住宅”，即它们的建造成本相同（平方米到平方米） ) 但价值较低 如果您能找到模糊的认证机构，带有马桶淋浴和裸框架的结构也可以归类为“棚屋”（BCA 下的 10A 类）它们不受 BASIX（能源效率）的约束要求，只适合存放，bathrom 应该只用于例如，在您钓鱼旅行后快速淋浴您不能居住这些结构在我看来，您会疯狂地建造一个独立的单元（连接或分离），例如用于聚会室，工作室或台球室等，但没有获得批准作为祖母房这仅仅是因为它们的建造成本几乎相同，而祖母房作为最终产品比工作室或棚屋更有价值，我希望这是有道理的 Brazen < BR>评论
是的，谢谢，我有你找到一个带有车库的房产，该车库刚刚成熟，可以成为 GF，并且已经建造了 2 个房间。它所在的区域可以通过将其设为 2br 并使用家庭厨房来获得更好的收益（它将作为一个整体出租给一个主租户）所以失去一间卧室来做一个厨房休息室不会增加任何租金价值但是如果它需要那么那就是需要的谢谢！
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对不起，这个车库是连接到主要住宅还是与它分离如果它是独立的，把它变成一个GF不是一个好主意
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独立它目前有2个房间和一个浴室，被用作主屋的额外卧室它当然可以成为一个合适的GF，只是意味着将其中一个房间丢到休息室厨房 它也可以继续被主租户用作卧室，但由于房子目前是业主自住的，我想确保它在出租之前至少是合法和可保险的第三方
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