澳洲澳大利亚房地产翻新与重建：悉尼的经验法则

在澳大利亚地产投资



我正在考虑拆除现有的单层房屋并建造两层房屋而不是增加另一层的优点 我在研究的最开始是最天真的 是否有任何时间测试过的经验法则在这个问题上说，如果房子超过N年就拆除，或者如果土地小，则保留现有的底层实际影响这个决定的因素是什么
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我实际上写过同样的问题，从未发布过但我希望你不介意我把我的问题放在你的问题上 我们在 Camp Hill 有一个小街区，上面有一栋 1930 年代的房子我们不再试图修复 1930 年代的房子和蹩脚的布局，而是推土机，这样我们就可以建造新房子了房子我相信如果我们把它投放市场，买家很可能会认为它是“土地价值”，推平房子并建造一座两层楼的现代房子我们是否通过修复旧的（但坚固的）短视房子而不是从一个干净的街区开始 它会有买家，现代房子也会有买家在这两种情况下都有利润
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是的，但也要考虑： 易于销售 开展工作的能力 金融
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感谢 oc1 在这种情况下，租户已经在那里工作了 14 年有很多我们通常每隔几年就会做的小事 小修小补 但是它需要一个新的厨房和新的浴室来出售（如果我们想最大化销售价格） 他们可以租用，但是会限制我们的租赁市场，因为它们很破旧 布局很普通几乎没有，并且可以在新版本中进行改进 如果价格合适，易于销售 如果我们更新厨房和浴室，我们会得到更多，它会卖更多，但布局不会改变 开展工作的能力 老公和我会做一般维修 我们会让浴室和厨房的人来做这些房间，但我们会拆除旧的 Hubby 是“退休的”；所以时间不是问题 房子是全资拥有的，我们有钱更新和翻新，所以财务方面也没有问题 由于厨房和浴室条件差，我父母一直保持低租金，他们更愿意保留它低而不是进行重大装修 我们计划尽快获得租金评估 如果它大大低于“市场”;我们会提高它 租户可能会离开 然后我们必须决定是否建造新的厨房和浴室，并花钱买一个布局糟糕但时尚的 1930 年代的家如果我们做得很好，它的布局仍然不太理想（两张床, 一间有两扇门和两扇窗户的睡房，其中一扇通向内部浴室，土地面积很小）我们可以轻松做到这一切，但我怀疑有人仍然会买下它并摧毁我们所有的工作，更糟糕的是，我们什么都不做也可能获得同样多的利润 我们将获得租金评估，并让经纪人查看它，告诉我们它现在的价值，以及新厨房和浴室的价值，然后我们可以合作实数，但最困扰我的是狡猾的布局无法更改，因此会将买家限制为单身或不想要比邮票大的院子的夫妇有新的建筑如雨后春笋般涌现结束，所以这可能被视为“一个不错但很小的块如果我们可以推平那所房子，那就土地”;
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1930年代的房子通常没有遗产价值或意义，最好被拒绝，并在他们的地方建造更现代的东西
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怎么样70 年代的单层错层砖饰面房屋 不是现代的，但也不是古老的 厨房是新的；两间浴室可以使用翻新 建造一栋两层楼的房子来代替现有的房子将花费大约 50 万美元（看到邻居议会批准的计划） 增加二楼的成本是多少 不需要资金 地块很小 有从楼上看海景
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嗨，我在这里有一些设计师，建筑商和开发商投资者的经验，这真的归结为这些事情：你会在重建中获得还是失去建筑面积在我居住的 Surry Hills SYD 我的露台覆盖了 90% 的街区，如果不是 95%，但是重建的总覆盖率限制在 70% 左右好吧，我想要花园，但我们只有 52 平方米的土地，所以它使任何重新设计棘手的一个 Renovatin 什么是简单的y more Ie 在本地，我在悬岩附近，理事会现在认为所有新房都不能面向岩石，因为尊重土著遗产和景观走廊这就像说你可以在邦迪建造但不能面向海洋 隔壁还有一个可爱的遗产豪宅需要大量工程，但如果拆除，您将需要开发批准，包括集水区当局在 100 个洪水区中的 1 个，这根本不容易 它是否具有与增加价值的郊区特征相一致的遗产，即联邦联邦郊区的特色 如果是 是否值得保留 有时不值得 这一项很难评估 遗产的附加价值 如果您重建而不是翻新 邻居是否有更多发言权 在富裕的郊区非常大人们在天窗上法庭的东部，反之亦然，上述所有资本过剩在普通的老房子里放一个新的大理石厨房是一种浪费，但在新的现代房子里，没有那么多 A s棚屋中的色调特色墙 一个 4 卧室的家，只有一个浴室或反之亦然 最后成本：每平方米翻新的成本大约是从头开始重建的两倍, 彼得 147 PS 我们拥有一座 152 年历史的房子，历史悠久，美丽，直接来自乡村风格杂志 每个人都喜欢它 我的妻子会立刻卖掉它并搬进一个项目住宅 她的王国用于燃气供暖！
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今天早上我正在和一个朋友讨论这个问题，他完全拥有一个旧的 IP 房子（买的时候超级便宜），现在想知道，十年后，是否值得为出售大决策者而重建，给我，是总和 如果房产按原样价值 $x - 并且拆除和重建（包括车道、景观美化、市政费用、持有成本等，这些不包括在建筑商价格中）将花费 $y - 什么是财产的最终价值对我来说，它必须是 ($x+$y)x2 0% 否则不值得k 和最终价值是 45 万美元，那么你损失了 15 万美元，如果它价值更高，因为它被拆除并重建成两个单元，甚至细分彼得
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否 - 比重建成本高 20%（X 当前价值) + (Y 重建成本(包括建造商未指定的那些) (X+Y) 乘以 20%
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其实我认为应该是+ X（现有价值）+ Y（重建成本：全部）等于或大于 Z（最终值） 相等是可以的 IMO，因为： 重建成本是可折旧的 工程可能会替换将要失败的项目 租金很可能会增加 另外您应该考虑总价值是否小于两者但成本 ot由于折旧和租金增加，持有更好，这可能会抵消价值损失 例如，价值 30 万美元的空地以 30 万美元的价格在其上建造，但没有w 价值仅为 55 万美元，但每周租金为 600 美元，比整体租金高出你是不是彼得
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没错 - 我同意 - 我在考虑“出售”，这是我和朋友在聊什么 如果是IP keeper，或者PPOR 那么，只要最终价值高于总成本，一切都好
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楼上的海景会可能比获得第二层楼的成本增加更多的价值当您问“增加第二层楼需要多少费用”时你的意思是简单地在已经存在的上面再建一层，而不是建造一个全新的两层楼的房子吗？如果是这样的话，我认为从头开始建造两层楼的房子会更便宜，但我真的只是猜测
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谢谢大家，我学到了很多我猜问题是技术上是否可以在现有的单砖单板房屋顶部放置二楼我认为这个问题是针对建筑商而不是建筑师的，对
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我们曾经有一位建筑师看看我们的单层木材 1930 年代加州平房 他告诉我们这所房子从来都不是第二层的意思，基本上告诉我们顶层需要自给自足 我们没有继续这个想法，甚至没有得到第二个意见但是从我们这里购买它的人已经敲响了顶上的第二层很丑，所以我想知道建筑师是否知道任何事情 他的整个访问都是空灵的仙女和不切实际的，所以也许他完全错了 我们制定了不同的计划，要在部分斜坡下建造现有的房子和绘图员更有帮助，知识渊博（并没有试图进入下一期一些建筑师杂志的出路计划）
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略有不同 - 但有没有人用可怕的里诺税（改善税）在 ACT 算过账govy（3 床，1 浴，砖，从 70 年代开始）我们正在考虑在大约 5 年的时间内进行组合式重建 - 但取决于总和可能会重新粉刷、修复并将其推到 10年（这得到了“新”（第二手）厨房，新浴室 $10k reno 4 年前购买时） 街区只有 726m（与隔壁的新郊区相比，它的 400m 很大，但还不足以容纳双 occ ）所以没有打算将它作为联排别墅（尽管会密切关注选举）哦，如果它分为两个故事，那么泰勒山和斯特罗姆洛山都会有很棒的景色
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略有不同；有没有人有过将现有的木屋抬高一层并在下面建造的经验这似乎是完全拆除和重建的廉价替代方案，但真正的成本和问题是什么
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