澳洲澳大利亚房产 谁能推荐某人对开发地点进行独立估价？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 一位开发商找我购买我在新南威尔士州 Holroyd 议会（靠近 Parramatta 议会）的房产 该房产被划为住宅单元和商业商店 他一直非常渴望达成协议，但我没有现在，他对它的价值提出了各种各样的说法，我可以和不能在此基础上建立什么，并且几乎试图让我同意出售这样我就可以做出明智的决定，我想进行独立估价 谁能推荐一个可以帮助我的发展顾问城市规划师（最好是有与地方议会打交道经验的人 - Holroyd） 估价成本是多少 提前感谢所有人，Marsmac
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作为就估值而言，我会寻找你的贷方可能使用的任何估值器 无论如何都要自己完成估值，但最终贷方会想要他们自己的估值，如果它与你得到的不同，猜猜他们会使用哪一个您仍在委托估价，因此您可以给出适当的指示并获得反映您计划的结果 当您申请融资时，您可以向贷方提供您的估价 如果他们仍然决定自己订购，它应该最终在相同的地方，得到相同的结果
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你想要估价师还是城市规划师
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这完全取决于场地本身 估价师总是被告知要忽略场地的发展潜力，除非这就是估值的首要目的加上正如彼得所说，即使估值师在他们的小组中，贷方甚至可能不依赖您自己的估值城市规划师将无法为您提供估值，但他们可以告诉你你可以在网站上做什么
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我最近注意到估值师的巨大差异有些明显考虑到了发展潜力和那些没有考虑到实际上足以有所作为我将来会使用哪家银行，基于他们在评估我正在开发的地块时使用的面板估价师 我有一个 DA 批准的地块，可以在现有房屋中添加 2 座联排别墅，在该区域，房屋竣工时的最低价值为 40 万美元，他们对它的估价为 44 万美元你不可能以 2 万美元的价格评估每个联排别墅的价值 44 万美元将有 40 万美元以上的利润进行开发 那是 HTW 另一个网站，我们计划拆除现有的房屋残骸并建造 7 栋联排别墅（还没有 DA ）我们非常担心估值，因为房子非常不安全，而且离出租很近 幸运的是，我们找到了一位很棒的估价师，他根据发展潜力给了我们一个完整的购买价格估价 这似乎是一个真正的彩票，但我知道从现在开始我将在该地区与哪家银行合作，基于估值师
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如果您正在考虑出售并且只想了解其潜在销售价格的指南，那么我会联系一些 REA 并询问他们会给你一个评估 当地的 REA 会试一试对它作为潜在开发网站的价值的想法
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也许看看你在和谁打交道，只需搜索所有共享你土地的标题，你永远不知道他-她可能控制通过公司设置获得这些头衔，并且需要您的阻止，如果是这种情况，将很难评估，因为他们会以多种方式将您搞砸，小额资金，长期结算各种方式这始终是问题所在重视每个人的看法不同，祝你好运
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伙计们，只有当它成为开发地时，Valuer才会考虑开发地，也就是当你的DA获得批准时，在那之前你没有开发网站，他们只会重视那里的东西 如果那是我的网站，我肯定会花 20,000 美元来完成 DA，然后你就可以赚钱 那里有很多建筑师购买这些网站，得到 DA，然后以 10 万以上的价格出售商业估价的成本可能在 1,000 美元及以上，具体取决于g 关于价值，以及估值的难度，你真的必须得到一些报价，它的过程与住宅不同
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作为一般经验法则，商业估值将花费价值的 01% 左右网站的，最低约 1,000 美元
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如果估价师在一个标题上对两个单元进行评估，那么这是一个非常可能的结果 如果他们像在单独的标题上一样评估它，那么结果总体上会高得多 我对 3-4 个单位的开发项目进行了评估，包括已建成和计划外的项目 它们是按一个标题订购的，结果让许多业主感到震惊，他们认为他们将被视为单独的标题但是贷款人只在一个标题上放贷，直到发行单独的标题 评估每个标题的价值 昨天我出现在对我认为是两座不错的联排别墅进行估价ne title 所有者在那里 他告诉我他们是单独的标题 - 银行职员只订购了前标题地址（整个网站）的估价 我必须等到他们重新订购两个单独的估价，因为我无法将它们估价为如果不是在一个头衔上，那对他来说将是幸运的，因为在单独的头衔上，它们的价值将接近 100 万美元，但在一个头衔上，价值接近 80 万美元请注意，他只想多借 20 美元k 和他拥有大量股权，他在 10 年前以 10 万美元的价格购买了这块土地，但这些房产是交叉抵押的
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我很想听听对此的意见（尤其是来自 RightValue 和任何开发商的意见）是当我们计划的房屋或联排别墅可能不适合开发商时，值得花钱购买 DA 几年前我们确实问过开发商这个问题，他的评论是，在他看来，他宁愿设计他想要建造的东西，而不是而不是用我们设计的计划买一个街区他没有对我们的街区没有任何兴趣，并希望在他自己的 PPOR 正在翻新时租用 IP，所以他不想从告诉我们一个笨拙的人中受益）其他人对花钱获得 DA 有什么看法 它真的增加了吗？价值还是会让一些开发商望而却步？他们能比第一次做的人做得更好或更便宜吗
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答案是这取决于我已经评估了与 DA 一起拆除现有房屋的房产并建造两个单元，其售价仅反映开发场地的价值，作为空置的两个单元地块或作为现有的单户住宅。也就是说，DA绝对没有增加任何价值有时它会增加成本，有时它会增加成本加上一个很少，有时它会增加成本 puls 可观的利润 很大程度上取决于 DA 过程的简单程度 我在哪里 议会很容易、快速、便宜地给他们提供 所以如果你买房子，比如说 60 天结算，你可以准备好马上去 有许可证这个地方最多可以为您节省 6 个月的时间，但是对于一些复杂的建筑师设计来说，建造成本可能会更高，这超过了获得许可证的持有成本然后重新提交另一份申请，申请后面的 2 个单元 有时只需更改住宅计划并获得批准很容易，但实际上它可能只会为您节省几个月的时间 对于真正的高密度东西，商业开发领域那么是的，它可以增加真正的价值，但 DA 过程的成本和长度要大得多 一些建筑商会购买一个有计划和许可证的场地，然后立即开始建造，只是为了给自己买一份工作，是的，他们会支付溢价当前市场下滑的问题是，有人在市场高峰期为该地块支付了 60 万美元，获得了 DA，而现在没有规划许可证的地块价值 49 万美元 对于正在寻找开发项目的人来说，他们可以支付49 万美元加上隔壁场地的印花税 获得 35% 的租金并等待 6 个月获得许可证 他们准备为获得许可证的 60 万美元场地支付多少 我的猜测是大约 53 万美元 我会给你一个我正在从事的当前项目的示例 我在市场高峰期以 43 万美元买了一个地方 坐了一段时间忙于工作 那个地方现在价值 39 万美元 我有一个 DA 应用程序，成本不到 6 千美元如果我在获得许可证的情况下出售它，我将很幸运能得到 42 万美元，我将投入土方排水，建造车棚和围栏 - 成本约为 3 万美元我将创建两个独立的房产，而不仅仅是一个拥有 DA 和我的房产将实现更大的利润 我将以 345,000 美元的价格出售前屋 完成后，后屋将价值 380,000 美元，建造成本将约为 140,000 美元 我可能会以 180,000 美元的价格出售后房，所以那里有肉有人买 所以总成本 $430k 购买 $35k 的计划和工程 $20k 印花税 $15 k 销售佣金成本 总计 50 万美元 销售 345 美元 175 美元 总计 52 万美元 利润 2 万美元 在经济低迷之前，售价应该是 385 美元 215​​ 美元 总计 60 万美元的利润应该是 8.5 万美元，而且应该用不到一年的时间！如果我在有许可证的情况下以 42 万美元的价格出售，许可证的成本将是 6 千美元 2 万美元的印花税 9 千美元的销售成本 总损失 4 万 5 千美元 有人可以在路上买这个地方，或者现在 39 万美元，花 6 个月和 6 千美元并在那个时候获得许可证和租金收入 为什么他们会支付超过 35,000 美元来为我有许可证的地方提供便利 如果我费心建造我会赚更多的利润，但风险也会增加 但是一旦完成我将拥有价值 725,000 美元的 2 套住宅，成本为 640,000 美元，因此净资产为 85,000 美元，在下跌的市场中还不错，但是我更愿意拿走我的 20,000 美元利润（由于时机不好而减少）和在接下来的道路上赚取 60 - 85,000 美元的利润 或者我可以在后面建造并保留它 成本将为 640,000 美元，减去出售前房的 345 美元，总成本为 295,000 美元，资产为 380,000 美元，并且总借款比保持两者低得多，折旧良好，然后继续下一个
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如果您确实获得了自己的 DA，请注意最终开发商在出售时保留的建造成本和利润率你想卖的价格 我最近考虑购买一个 DA 批准的地块 我很惊讶市议会允许他们在 1,000 平方米的地块上拥有 6 x 3 床单元，远高于它被划定的每单位密度 250 平方米，我认为必须有由于高密度，交易中获得了可观的利润 但是当我运行数字时，实际上开发商在交易中没有任何利润（实际上是亏损） 建造 3 层单元楼的成本，相当大每平方米 2,000 美元，高于单位 T 的潜在销售价值获得 DA 的人在完成整个过程时显然没有考虑成本方面的问题开发商以您的预期售价，这是值得的任何人都想通过不创造最佳结果来花费自己 20 万美元的价值。这也让我感到惊讶，两者之间的价值差异如此之大
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马特，你是从你（开发者）的角度思考观点 如果在建设中途破产会发生什么 一个半完工的开发场地是银行所能拥有的最糟糕的安全保障，因为没有人想要它 因此，该场地的价值肯定低于细分地块的总和 那就是为什么估价师必须对道具进行估价erty 1 标题而不是细分价值
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谢谢亚伦，没有人想要但具有高潜在价值的东西对我来说听起来像是一个很好的机会可能是我需要考虑进一步购买的东西不受欢迎网站，完成开发，分层标题和销售 有人做过吗 干杯，马特
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你会发现这样的事业很难获得资金 虽然我以前为客户做过，但它来自一个私人资助者，利率是 13%，他必须交叉抵押他的证券才能让它超过额度但这就是你必须付出的代价
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你必须记住，一个标题上的两个单位的潜在市场非常小，只是想要在同一个地方拥有两个属性的投资者（分散性差）和开发商比如说你，谁会买，谁卖，然后卖给购房者 好吧，你做数学 你想在一个标题上购买这两个单元并将它们分开并为你的努力赚取利润 每个单元的售价是 50 万美元 多少钱你会付钱购买一个标题上的两个单元吗？请显示你的工作数据，这是你价格的基础作为指导，我可能说过 80 万美元，但这可能有点低，这只是我的想法 RightValue评估这些东西的自助指南
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我是否误解了这里的 OP 开发商已联系您购买您的房产他们已经与您接洽，那么估价可能会帮助您了解你应该为你的房产获得的最低金额 但本质上，这是一种情况，你需要能够协商房产的最佳价格，而不是进行估价 正如其他人所建议的那样，REA 可能处于更好的位置告诉你你可以达到什么价格如果你知道开发商打算做什么以及你的财产对他的计划有多重要如果你会有所帮助越重要，你可以谈判的越多
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你好Marsmac , 在所有这些帖子中都有一些很好的建议 将所有线程拉在一起我建议如下：首先，请一位城镇规划师给您一封简短的信函，说明您的网站潜力，包括可能的单元数和单元的可能大小，例如 100m2 Living面积（不包括车库和阳台）或可能 120 平方米 每个人居住等 让他们也接触允许的潜在商业区域 但保持简单 我们不想要一份大报告 只是一个简单的概述信，说明什么是合理的 Holroyd Council mi应该以直接的方式批准其次，然后联系该地区的众多估值公司之一或联系 API（澳大利亚房地产协会），他们可以就当地的一两个估值师提供建议 Pr向估价师提供城市规划师的信函，并指示估价师还提供一封简单的短信，显示每单位地块的价值美元范围 我们不一定要对整个地块进行估价，我们不一定需要销售证据或大量研究只是每单位的近似估计您很快就会了解您的房产可能的市场价值这些独立的建议可能与开发商匹配也可能不匹配 hoopla 祝你好运，让我们及时了解
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