澳洲澳洲房产 大地无法开发悉尼

在澳大利亚地产投资



如果开发潜力不大，买大地的房产有什么意义我正在看的房产是708m2，临街面为14m 议会需要15m的临街面来建造复式或细分战斧目前的收益率仅为45左右%，在地块上有4BR的房子 如果我在后面建一个奶奶公寓，收益率会提高到65%，但我不确定它是否会提高房产价值这个数量
评论
要将回报率从 45% 提高到 65% 需要增加 30 - 40% 的租金 谁来支付 如果没有适当的通道，您不能根据单独的租约租用它，那么额外的租金从哪里来
评论
如果我要盖一个奶奶公寓，会加租当前：513K房产，$470-480周租与GF：初始投资583K-600K，$400-450房子，$250-300 GF不确定如果未来GF不会“抬高”房产价值的话，还是值得走GF路线的
评论
Hey Menty I ha我发现，通过我的工作（布里斯班）（我是一名学生城市规划师），仅仅因为议会规定至少 15m 的临街面并不意味着这是一成不变的 有时你只需要证明它不会产生负面影响并提供一些好的设计妥协等 如果您正在认真考虑购买，则可以在 14 m 的正面购买复式公寓最初的电话不会花费任何费用 如果事实证明议会坚持 1500 万的临街面，那么您会期望该物业的价值会大幅下降，或者与卖家提出并协商降价 -因此您可以以较低的价格购买它 - 您可以选择在将来出售时购买它的任何一侧的房产，然后被允许开发或者如果您的邻居看起来合理，您可以讨论这个机会未来进一步发展 在我看来，保持 45% 收益率的成本相当低，所以除非你相当确定你可以通过增加价值收益率来获得公平的利润：a）用 DA 转售房产以获得复式 b）建造复式我不会这样做 仅仅因为可以将土地划为双 occ 并不意味着这将是一项很好的投资 YPG
评论
我不确定新南威尔士州的运作方式（因为我来自维多利亚）但总的来说，YPG 是正确的，因为规划法非常容易解释 它们必须是 - 每块土地都是不同的，每一个开发项目都有其独特的一系列问题和需要解决的问题。州地方议会
评论
是的，我是在新南威尔士州工作的规划师是 LEP 或 DCP 下设置的最小地块宽度 如果是 DCP，那么只需要解释 如果它在 LEP 下，你需要申请 SEPP 1 但这不是自动的“不，你不能这样做” ;这只是意味着更多的工作，这意味着它可能对其他投资者没有吸引力，这可能意味着更好的收益
评论
哇！你们最好不要来汤斯维尔你会被震惊
评论
我明天会在凯恩斯
评论
15m的临街面不像别人提到的那样一成不变，尤其是布莱克镇议会，我看到他们批准了 13m 临街的 sub-D；只需要正确的设计和结构 你认为没有潜力的东西可能对开发人员有潜力；特别是如果他们拆掉房子并有一块新的板可以使用 + 大土地 问候迈克尔
评论
班克斯敦议会
评论
是的，房产已经以 513K 的价格购买了类似的砖房（我的穿着）一条街以 588K 的价格出售，所以我目前不太担心 最好的选择是在后面建造一个奶奶公寓而不是细分如果我不决定这样做，我总是可以玩一个漫长的等待游戏隔壁的私立学校要买我的土地
评论
关注Hey Menty，刚刚看了帖子，我真的很想知道你的询问结果你联系了理事会你买了房产吗！ ps 我在 Bankstown Council 买了一处房产，并在后面盖了一套祖母房 租金收入从 46% 跃升至 69% 一年后我对房子进行了评估以用于贷款目的 - 即 2 个月前，房子价值增加了仅与我在估价师报告中所说的“房子只会对投资者感兴趣，如果要出售，需要谨慎推销”的内容成比例。不管怎样，我建在一个525平方米的小角落块上，原来的房子有一个小后院，看你的块要大得多，增长可能会更好pss谢谢你的及时回复Menty！我也在你的情况下进行我的下一次投资，正面是 14 平方米r 一个复式我要尝试和委员会讨价还价你有没有得到委员会顺便说一句
评论
建造 GF 另一方面，我试图通过取出业主建筑商许可证来节省建造奶奶公寓的钱和许可证，好像这是一个简单的项目 大错特错 - 很多事情都没有按计划进行，因为我们对建筑的来龙去脉没有经验，该项目花了 6 个月而不是 10 周 议会批准花费的时间最长，他们认真地直到打电话提醒他们才拿到你的申请，每天我都和那些拿了业主建造许可证但聘请了项目经理的同事交谈，他们进展顺利所以 IMO，如果你不想通过建造者，与项目经理一起通过后一种方法 你也会惊讶于奶奶公寓在上市出租时有多少兴趣 本周有 10 次询问，有 2 个人提出支付额外租金和一个与另一个竞争拿到房产 所以只要祖母房质量好，即我的房子是砖贴面，电器很好。另一方面，原来的 4 卧室房子在 4 周内只收到 5 次询价，我不得不降低租金要价by $20
评论
听起来像我们的委员会 它可能不是一成不变的，但离我们不远 我们的细分是一个 14 和 15m 的临街地段，他们让我们侥幸逃脱 14m 地段的唯一原因是现有的房子就在边界上（隔壁有 11m 宽，所以没有选择在那里购买土地），这条街上的大部分地段都是 14m 宽 他们以前让小于 15m 的分区通过，但通常形状怪异当你回去时宽度增加的街区一些开发商来看看我一直在看但买不起的街区，这是 3x14 米的地块，他们的下一站是找出议会是否需要参与来改造一个 14 米的地块成标题 如果是这样，这就解释了为什么那块土地被用于出售 2 年 - 没有人可以用它做任何事情 它的 3x14 米*两个*方向在一个角落
评论
在这里做两个重要的说明：1 你是自己做的应用程序还是你使用了一个草稿建筑师如果没有你可能会发现他们强迫你完成两次调查、土壤测试（有时）、水力和结构工程师等做我的第一个里诺，我勇敢地尝试自己抹灰 我永远不会再抹灰 2 我同意业主-建筑商的道路比建筑商要花更长的时间，但它确实省钱 通常你仍然可以获得你的 O-B 证书并询问一个建筑商在没有房主保险的情况下完成工作（业主-建筑商不明白）它可以节省大约 10,000 美元或更多花费 6 个月意味着失去 5 个月的租金收入，这（在班克斯敦）意味着大约 7,000 美元 + 您的宝贵时间
评论
当我们细分测量员时所有的文书工作和诸如此类的东西都给我们并相应收费 或者细分不合规，它通过了我们本可以自己完成所有工作，只将它们用于调查并为自己节省了 1000 美元，但为什么
评论
细分不同于通过奶奶公寓创建双占用您肯定需要注册测量师进行细分（创建 2x 地块）
评论
嗯 - 我是这里唯一一个想知道你为什么会购买的人有“潜力”的东西；产率为 45% - 或 65% “之后”；安装一套祖母房 一个有很多固有的正面问题等 那里有很多更好的交易，在做任何事情之前会产生 65% 的收益，甚至在做任何事情之后会产生更高的收益 还有那些拥有更多合规地块的交易 就我个人而言，我期待10% 或更多的收益在麻烦把奶奶公寓放进去后
评论
1 你在说什么内在的问题 2 10% 的收益你在哪里可以得到那个也许在一个采矿小镇
评论
1 事实上，正面可能很小，以允许购买者做他们想做的事我可能会在跳过一些严肃的议会箍之后 - 或者它可能不会按照 OP 的评论 2 用 3 秒看看 http:wwwrealestatecomauproperty-house-nsw-shortland-108999441 在 2,000 美元整理后获得 7% 的回报 - 或者在 897 平方米的大块上增加一个奶奶公寓以获得更多 NCC 是一个很好的委员会来处理我明白你的意思，但我认为OP 正在更大的中心寻找一些东西 正如我所说的那样，'是一个价值 20 万美元的房产，位于一个资本增长潜力较小的小镇，但我确实明白你的意思
评论
你真的把纽卡斯尔归类为一个没有增长潜力的小镇
评论
不，我从来没有说过基于 20 万美元的例子，坚持（由 lizzie）认为 OP 的财产是一项糟糕的投资并不是fair comparo 所以，Ideo，是的，我肯定会将 Shortland NSW（房价也在 200,000 美元左右）归类为“小城镇”，其增长潜力低于更大的中心，是的，我绝对会请不要误引我的话，我从来没有说过它“没有增长潜力”；我说的是“少”^^ 编辑：无论如何，我们跑题了 所问的问题是关于细分的，而这正是我想要为
评论做出贡献的全部内容
soooo - 你看到了新南威尔士州的第二大城市作为一个小镇 拥有世界上最大的煤炭出口港的小镇 小镇是亨特的主要服务区 - 这是新南威尔士州的酿酒区 - 为新南威尔士州的小镇提供 80% 的电力拥有即将走向国际的新南威尔士州第二大机场（哦，我们的战斗机也停在机场） 这个小镇拥有悉尼地铁以外最大的医院，并提供从中央海岸到昆士兰边境以及经过塔姆沃思的服务这个小镇拥有悉尼地铁以外最大的大学，医学和可持续能源研究方面的专长可以继续，但不会打扰不知道你从哪里得到你的信息，兄弟
评论
我比较的是肖特兰（Shortland）200,000 美元的房产（靠近纽卡斯尔）与悉尼房产是的，我说它的资本增长潜力较小-确实如此我从未说过它没有增长潜力纽卡斯尔是一个很棒的地区，绝对值得投资只是投资回报率会更高（在这个例子中）但是资本增长潜力将小于，比如说，悉尼 这就是我所指出的 如果我触到了纽卡斯尔的神经，我很抱歉
评论
omg - 我在看那个确切的房产 - 虽然没有人买它，因为没有成长潜力
评论
lol^^ JWR不错的一个评论

嗯，好吧，只是为了让这个话题跑题，但要回答悉尼VS纽卡斯尔的CG的具体问题：我已经选择 Shortland Vs Blacktown Vs Shalvey - 见附表 数字显示，在过去 15 年中，每个区域的房屋 CG 中值：Shortland 的中位数为 102K 美元，现在为 310K 美元，平均 CG 率为 136%，Blacktown 的中位数为12.1 万美元，现在是 37.7 万美元，平均 CG 率为每年 141% pa 所以，15 年前在 Shortland（纽卡斯尔的一个非常西郊）进行区域购买会超过悉尼（Shalvey）非常西郊，然后在同一时期，Marrickville 的年增长率为 152% 关于 Shortland 的另一件事是，您可以将房间出租给附近大学的学生，这使得在合适的房产上的总收益率非常有吸引力但是那现在已经离题了
评论
嗯，你知道肖特兰在哪里吗？纽卡斯尔 - 它是“in”纽卡斯尔 由纽卡斯尔市议会覆盖 - 尽管位于西部边界，通过 Industrial Drive 到 CBD 需要 15 到 20 分钟 这并不紧张，只是看起来您对区域一无所知 这就像在说“在悉尼买房”；悉尼盆地是一个该死的大地方，比纽卡斯尔还大，所以说“在悉尼买”；占地面积更大 但是，我个人不会在 Shortland 购买该房产，因为它不是我目前购买的房产类型，而且 Shortland 不是我正在寻找的区域 也许有更好的例子可以找到 - 我只花了大约 3 秒的时间我想向 OP 指出，如果他们看的话，有更好的选择，而不是购买一个有问题的能力来做他们想做的事情并且回报率很低（甚至更低）的房产 ps OP 从来没有说他们在悉尼买 给我看一个可细分的 700 平方米的街区，有房子，在悉尼的任何地方，只要 20 万美元，我就会印象深刻
评论
双重后-woops
评论
lizzie,我明白你的意思我错了你是对的祝大家圣诞快乐
澳洲中文论坛热点