澳洲需要澳大利亚房地产建议：sub div 交易失败？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我可能在这里遇到了障碍，希望您能提供意见 我目前正在考虑在新南威尔士州地区购买新 IP 我拥有 2 处房产（1 x oo，1 x ip），这将是我的第 3 处房产，我从来没有之前做过细分或 DA，但想开始，这将（希望）是许多中的第一个 该站点是一个角落街区，向街道倾斜，所以地役权没有问题 它是大约 870 平方米的矩形形状，现有 2床 1 浴室（约 80 岁）在前角留下一个很棒的大后院 40 年来内部没有更新，所以很好，真正为里诺做好了准备 我的计划是安装新厨房，新浴室梳妆台，给它是油漆和一些新地毯，但除此之外只是修理工作，没有什么大的结构我以前完成过类似的里诺，估计一旦里诺完成，它会花费大约 10-15k（我自己做所有的工作），我应该可以以大约 $200w 的价格将其出租，这不是一个很好的租金回报，总成本为 220k 美元（购买价格和 reno 以及那不包括印花税等），总成本为 200 美元，但 DA 的潜力将远远弥补我已经支付给当地城市规划师来评估该地点的费用和在保留现有住宅和细分后院的基础上为我做一些研究 他说我应该能够在后面的街区安装两个 2 卧室复式公寓，但我们还没有讨论如果我们拆除现有住宅可以做什么我从来没有问过这种情况的原因是我认为我只有足够的资金来完成两座新建筑，而不是拆除和建造另外一两座我的直觉是，如果它被拆除，我可以适应上面有 4 个联排别墅 我收到了我的建筑和虫害检查 虫害检查：没有问题 建筑检查：一些问题 查看附件摘要文档 我附上了建筑报告部分的摘要 我有点担心棚子（非常小）可以留下，但租户不能使用它，或者我会把它移除但它部分由石棉制成我应该把棚子留在原来的地方吗，一些外墙有一些腐烂，主要是在建筑物的底部周围，但屋顶需要修理似乎不太糟糕，但我不确定有多严重或如何我相信这是一个很有潜力的好地方（距离中央商务区 5 个街区，在一个很好的区域，平坦的土地，易于工作，同一区域还有许多其他细分）但是我试图决定什么自动取款机是这样的：我是继续修复当前的地方，然后尝试我的第一个细分，然后建造一个复式（原始计划）还是我根据建筑报告中的新信息，（这描绘了比我更糟糕的画面想）尝试做某种合资企业，因为我没有资金去拆迁把这块地段建好 3-4 个单元，试着把它交给一个开发商，开发商可以要求找人费，最后，为了帮助完善这幅画，我的财务状况是我在一个 LOC 中有 95k，购买价格已经协商到 206k（从 240k），但我的收入不高，所以我的主要限制将是收入障碍任何问题，请作为我打开的书开火，否则，请用你的提示, 提示, 建议或一般评论关于格雷格
评论
嗨格雷格, 如果你不做任何改进, 原来的地方会租多少钱如果你拆除重建时你能负担得起持有成本吗 2在后面问候，Mamp;M
评论
嗨，格雷格，这真的取决于你买了多少街区以及该地区的当地计划要求询问私人城市规划师或建筑师他的想法，如果他是经验（初步建议不应该花费任何费用），他将能够建议在 t 上可以开发什么例如，我正在管理一个 765 平方米的物业，打算建造 5 x 联排别墅 带有角落街区，如果可以开发 4 x 联排别墅，您将拥有很大的优势，因为每个联排别墅都有自己的街道通道，与拥有住宅建在彼此后面 去那里开车兜风，寻找类似大小的街区，看看已经建造了什么，这会让你知道边界可以推到哪里 检查房子是否可以拆除，因为有没有遗产保护或道路拓宽问题 Jason
评论
maryandmat: 如果没有改进，我相信我可以以 160 美元左右的价格将其出租，我最初的计划是购买、reno 并出租它，然后细分并建造两者背面（或复式）的单位我计算出我有足够的资金来做这件事我的持有成本将是最小的，因为改进（reno 之后）rent 与利息偿还相差不远，但是，如果我拆除然后尝试建造 3 或 4 个单位，我认为我将无法负担持有成本 rexilla：我刚刚与城市规划师进行了另一次交谈，他建议 3 个单位不用担心，但他认为 4 个单位在市议会的机会约为 5050 不幸的是，因为我住在墨尔本并且我在看不见的地方购买了该地区，尽管我看过谷歌街景和谷歌地图，该地区有一些类似的项目正在进行中，但它们看起来也允许类似于我的 3 个单元的建筑等规模，而不是 4 个至于拆除，我已经检查过并且很好没有遗产问题 我最近被告知可以将这样的想法出售给开发人员以收取发现者费用，尽管我宁愿自己做，我没有资金，所以，有没有人有任何经验这样做还是他们知道任何开发人员我可以谈谈那个等
评论
我认为这将取决于你最终想要从交易中得到什么你想快速获利你想建立并持有我想我会执行以下操作，前提是他们最终将获得足够的利润以保证麻烦 根据状况报告协商要价折扣快速重新装修后的新地段 建造复式并持有或分层所有权并出售 作为你的第一个 我会通过保留原始房屋来降低风险，如果 DA 失败或情况发生变化 一些目前未知的事情，在你提交申请之前你不会知道的事情可能会给你带来压力 在你第一次与理事会打交道后，你将对时间表、隐藏费用有更好的了解（理事会贡献ns 费用、申请费、headwork 费）以及批准时间 如果您当时有足够的信心去做，那么在您的腰带上增加一个，然后进行演示工作和 5 个单元的开发还有什么将是您的如果申请未获批准，请计划我的 2 美分干杯评论，Fourex

嗨，格雷格，我原以为如果您之前从未做过细分或 DA，那么在包装中添加合资企业是只是另一层复杂性 我不会太想超越，只是为了达成一笔交易 你的早期交易越好，就越容易继续下去 我希望每个阶段都有可观的利润 多少你付出的比土地的价值还多 那将是你打瞌睡的成本，我想这对于第一个项目来说是一个公平的成本，但对于更高级的开发商来说更容易吸收reno 将增加 25% 的租金，增加 73% 的资本 你有 reno 后的估值数据吗？它是否还会为 reno 增加 25% 的价值 3:1 的比例是你应该接受的最低比例我会说，因为你依赖于利用这一收益来构建它并且它包括你工作的价值你的可靠性有多可靠15,000 美元的 reno 预算，因为建筑检查显示了这些问题 做报告的建筑商应该能够在纸上估计这些维修的成本（就好像他在做维修，不管你是否在做）如果估计很高并且损害了您的雷诺利润，将它们展示给供应商并更加努力地重新谈判记住没有其他人会在没有对该物业进行检查的情况下提出要约，供应商也知道这一点，他们现在知道这些程度问题 还要询问建筑商他是否认为一个手巧的人可以进行这些维修，以及如何做这些棘手的事情的任何建议 将需要工匠的维修成本添加到您的计算中 我认为在您的阶段您的目标应该是添加每一位 val你可以，我会尝试通过重新谈判、翻新、租户、reval、细分、reval、建造街区、reval 来让它飞起来，然后当你有足够的股权时打瞌睡，或者甚至看看更广泛的 reno，如果你增加装饰，娱乐区，等等，你能挤出多少租金，你能不能把房子整修一下，让它看起来几乎和单元一样新，而不是打瞌睡？这是一个更大的里诺，但比打瞌睡的建筑便宜
评论
另一种选择是便宜地重新装修，细分，出售“完成”的房产，然后在后院建造并保留后面的复式或任何你最终得到的东西
评论
离开前面并出租它 建造后面 把后面租出去，然后担心后面做什么 新南威尔士州是哪个城镇
评论
内森说的是我要说的 你必须对现有的地方做些什么吗？只需 160 美元即可租用一个星期 在后面建造复式联排别墅 重新估价可能卖掉一个，保留一个或两个都卖，两个都租 持有现有的房子，直到你准备好做前面，因为你每周仍然可以获得 16000 美元你甚至可以在这个地方做一个小的 reno一旦后面的建筑物完工并每周获得 200 美元，我认为这将取决于您认为您将等待多长时间来开发现有的房子 如果要在 6 个月内拆除，那么做 10 - 15000 美元的 reno 没什么意义布赖恩
评论
谢谢大家的意见和想法，我相信你们都和家人和朋友度过了一个美好而安全的圣诞节 我的理想计划是在施工后保留所有房产并将其出租，尽管如果（出于任何财务原因）我必须出售其中一两个，我将根据建筑报告的情况与供应商重新开始价格谈判我已联系建筑检查员询问估计的维修费用，但他们关闭直到t 1 月 10 日 所以在此之前，任何人都可以就他们将如何处理这种重新谈判方案提供建议我应该向他们展示建筑报告还是只是告诉他们它所说的我想不出任何好处来向他们隐藏它我有一个计算土地价值有点麻烦我大致知道它的价值，但它造成一些麻烦的原因是在距离中央商务区约 5 个街区的地区没有其他空地可以比较, 其他最近的街区在新庄园里更远一些，所以很难比较我要在某个阶段打瞌睡（不确定我是否会打瞌睡，我可能会根据fourex或propertyVIC的想法稍后将其出售）我对我10-15,000美元的reno预算有信心的人的想法，但那是为了仅限内部 reno 我不太确定修复 exte 的成本rnal 但让我父亲（他做房子 renos）快速浏览了一下，他估计仅结构维修就大约 25,000 美元我不相信我会在增长股权中获得回报，所以我认为结构维修现在已经超出问题所以，基于你所有的想法，我现在在想，重新谈判一个更便宜的价格（想我想支付接近 180-190k 美元），以目前的状态出租它，细分，重新估价，建造一个 duplex2 单元并保留它们，然后出售或打瞌睡前面的老房子 REA 已经通知我（谁知道他是否在撒谎）卖方已经拒绝了 180-190k 美元的报价，但那是大约 6 个月前，也许他开始变得绝望和会重新考虑 供应商是一位最近丧偶的老人，他说他可能会考虑作为租户留下来，但不会坚持这个想法 期待您的下一轮反馈 新年快乐！
评论
如果到目前为止，您最好的建议是 25k 进行维修，我会认真考虑等待建筑商估计你会想要一个严重的折扣，如果你向他们展示建筑商的维修报价，你可能会得到它
评论
我通常会根据检查报告获得折扣以下： 获取您认为在首次报价时不知道的任何所需维修（尤其是结构性维修）的估算 选择第三方书面报价的估算是最好的，但口头仍然很好 返回到代理并建议您希望他们： 降低价格以考虑所需的工作 让他们按照标准执行工作 第三方建筑商将签署没有折扣 我通常发现他们不想要尝试的麻烦自己整理或整理工作并讨论折扣，但这样你看起来像是在给他们一个选择，而不是给他们打折扣，这是你真正想要的 如果你对价格感到满意，如果你这样做不认为折扣是值得的 走开（你需要证明你准备走开）与您一起承担费用，否则我不会提供副本如果他们需要查看报告以支持您的论点，那么我会让他们看到它 请​​记住，代理商不是建筑商，因此请坚持建筑商提供的任何建议你所涉及的费用我也不担心试图让业主站在一边，这样他就可以继续租用房产 你会发现租客很容易，而且在我认为与老业主合作时的麻烦时压力会更小你去瓜分他的院子，希望从他看你在他的旧后院建造的东西中获利 我在租赁合同中也有很多条件允许您在将您的 DA 加入议会时以及当建筑商开始在土地上建造时（假设您出租当前的房子） 祝您好运，并记住，如果这个倒塌，他们会有很多交易我是您的概念的粉丝，并且有很多房子可供您在开始寻找时将其付诸实践并赚钱（前提是您买得好）干杯，Fourex
评论
Fourex 谢谢你的回答很好，最终结果是交易失败了就价格达成协议（相当长的路要走）所以，它的下一笔交易！我会睁大眼睛，记住您对未来交易的建议，再次感谢您
澳洲中文论坛热点