你好 - 这是我加入论坛后的第一篇文章，我很想听听其他人比我想象的更有经验（基本上任何人都会比我更有经验！）我和我丈夫刚刚购买了我们的第一个投资物业兄弟，一直计划持有并出租以进行长期资本增长但是我一直在做一些研究和大量思考，想知道我们是否可以更好地进行一些装修和出售以赚取一些现金来进一步投资我'到目前为止，我会简要介绍一下这个故事；以 335 000 美元购买的房产，比银行估值低 25 000 美元，这符合我们对该地区房产价值的了解（类似房屋的售价在 350 至 37 万美元之间） - 阿德莱德郊区距中央商务区约 15 分钟路程，靠近主要购物中心和河流公园和公共汽车路线 我们已经能够将印花税降到最低，并且该物业是从我祖母那里购买的 3 br传统出售的砖房建于 1960 年代中期 很棒的布局，真的只需要做化妆品 过时的装饰包括厨房和浴室原创 - 状况良好，但复古风格并不酷！所以，到目前为止，我们的计划是粉刷并更换厨房和起居区的毛地毯（是的，厨房里的地毯！），但短期内真的不会花太多钱，出租大约$300 pw 我们计划自己画画来省钱，因为我们觉得自己用画笔很方便，并且已经看到了一些相当普通的专业工作来赚钱！但现在我想知道我们是否应该利用我们节省的印花税和市场价值这一事实，尝试增加一些价值并赚一些钱投资其他可以带来更高租金回报或随着时间推移获得更大资本增长的东西 过去 20 年更新的厨房和浴室的类似房产似乎售价超过 40 万美元 另一个难题是，我们的主要住宅确实需要认真对待装修，现在我们已经承担了更多的债务，除非我们释放现金或增加收入，否则我们可以为该项目借的资金将受到限制为退休和生活无抵押建立财富如果你设法在没有睡着的情况下结束这一切（对不起 - 我知道它很长）谢谢！
评论
欢迎sarahlou！我不知道阿德莱德市场，但距离 cbd 15 分钟对我来说听起来像是一个守门员（只是我个人的喜好，我绝不会告诉你应该做什么！）记住出售你的 IP 的成本，支付 CGT 放大器；那么如果你卖掉的话，不得不再次以另一个IP重新进入市场的成本真的会吃掉很多利润。我会考虑对其进行整容，从而增加它的价值；让银行重新估值，也许会提取一些股权放大器；用这个作为另一个人的押金也许可以附上一个LOC来帮助支付贷款放大器；用租金收入做reno'spay down your PPOR 我认为这叫做资本化利息；这是一个有点冒险的策略，但只要你有一个美元的缓冲，这可能是值得考虑的事情;正确设置所有贷款然后决定什么适合你
评论
“尽量减少印花税”;你的意思是你在转移文件上放了一个错误的（较低的）数字这是欺诈，除非我不知道南澳有一些家庭间转移津贴（只是在这里查看SD应该是≈$13,000 - 你真的会节省多少）IMO，这是你可以做出一些重大改进的地方瓷砖和或层压漆可以对表面产生巨大的影响，只要基本结构和条件还可以，我会这样做 花一点点现在多一点，从现在获得更好的收益 正如 maryamp;mat 建议的那样，如果您打算出售，请谨慎计算假设您以 45 万美元的价格出售，这看起来像是 10 万美元的利润（以 33.5 万美元 + 印花税的价格购买） 代理费13000 美元 Reno 成本 20000 美元 持有成本 12000 美元（6 个月 2000 美元；4 个月的雷诺，2 个月的销售时间） 现在您有 50000 美元的利润 与您的兄弟分享每个税 25000 美元 @ 30%（大约）6 美元，你只剩下 19,000 美元 你需要问问自己这是否值得 F或另一种观点，您如何仍然可以通过做 reno 来享受您创造的股权，但不出售，请在此处查看 Propertunity 的线程 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt66861
评论
翻新后物业会产生多少额外租金 额外的翻新资金将偿还多少（无论您是否借了这笔钱） 例如假设您可以以 20k 美元装修，并且租金与房子的价值相同，即从 350k（使用实际现值，而不是您的折扣购买价格）到 400k 每年还款 20k @ 8% -1600 每年租金增加 50k @ 5% 收益率 +2500 所以在这个样本计算中，你会得到 30k 的优惠和 900 年的租金 不过更好的计算方法是使用可比的租金 如果你的实际计算结果没问题，那么考虑至少持有一年以节省一半出售时应支付的 CGT，然后仅在您能找到比持有该房产更好的交易时才出售，即使在支付了所有相关费用后您的新交易应该赚取更多现金（即时收益）或更多现金流，忘记承诺的交易更多的资本收益（增长），因为这只是猜测现金放大器；现金流比估计的资本收益更有价值
评论
感谢您的评论 - 有很多值得思考的地方，很高兴有一些不同的回应，尽管这意味着现在有更多的策略需要考虑！我们认为即使有雷诺，我们也不会得到更多的租金 - 与我们必须花费的费用不相称 我们正在考虑大约 20k 但可能会更多，但这绝对是对雷诺进行重新估价并使用额外费用的考虑因素购买另一处房产的杠杆 然而，我们的问题是，我们将达到一个点（我们可能已经到了！），我们将无法再借钱购买更多房产，除非它会产生正现金流因此，我目前的想法是，即使我们之间最终只有 4 万美元（扣除成本后），我们也可以考虑以 16 万美元的价格出售并借入 12 万美元的房产，这可能会给我们带来正现金流 我知道这一点可能是一个非常简单的看待它的方式，但我所读到的关于严肃房地产投资的所有内容都是你的投资组合需要平衡我们将无法通过购买和持有这个房产来实现这一点，我不认为它会如果可以，那就太好了！在对我最初的问题的回答中，有几个我不熟悉的术语 - LOC 和 PPOR 你能解释一下
评论
Sarah Lou 欢迎来到论坛 首先，上面所说的都是很好的建议，并且作为你可以看到每个人都有自己的观点和不同的策略 这里是它的胆量 - 你想要什么我听说你继承了财产，因此印花税 (SD) 低，而你的短期目标是热爱生活在你有房子，你需要一个里诺来做这件事 首先，如果你确实继承了房子，那么值得检查一下你是否在一定时期内出售，如果你真的要缴纳资本利得税 (CGT) 所以如果你的目标是翻新你的主要居住地（PPOR），你现在不能这样做，那么这听起来像是一个快速的reno和翻转是你应该考虑的策略特别是如果由于继承而你最小化SD和CGT如果你的目标是增加你的投资组合作为你的第一个优先考虑并将个人舒适度推迟到以后再考虑环保留财产，改善财产，增加价值，然后通过在旧贷款上拆分新贷款获得股权，这可能是另一种选择信用额度（LOC）-但是，如果您不花任何钱就可以进入或由于继承财产而退出，那么即使现在出售也是一个非常现实的选择 主要是因为您可能能够购买能够提供更多您想要的东西的东西 - 以及您想要的东西 - 您知道您需要开发您的财产吗投资策略符合您的目标，否则您就像许多首次购买的投资者一样，他们没有为什么购买所以很好地认识到机会 - 现在找出适合您和您的家人的东西，并采取您拥有的这个梦幻般的垫脚石被赋予沿着实现目标的道路此外，如果您决定重新装修您的房子-从增加价值的角度来做，而不仅仅是个人要求和品味，您正在创造公平，即价值reno 之后的房产比你花在上面的要多，然后你可以获得 LOC 并开始投资之旅 祝你好运 希望这对 Jane 有所帮助
评论
莎拉，几年的租金真是太神奇了加薪可以为您的现金流做贡献不急，我会快速整理一下 lt;5k 美元，所以它很漂亮，然后看看你租了多少钱然后，只有到那时，才开始考虑下一个 下一个是完全不同的球赛 不要太担心正现金流资产 你无法在阿德莱德一个像样的地区得到它，我们都知道那些“不太好”的地区的缺点较少的资本增长和不良租户顺便说一句，我和其他大多数人不会在计算房产负债率时使用存款总额 锁定您在抵押贷款中谈论的 40,000 美元总是有机会成本 总是看看它作为租金收入减去运营费用和全额购买价格的利息，我总是这样做，因为 40k 美元可以很容易地在股票市场上每年赚取 3000 美元的完全免税股息到目前为止做得好，记住要慢慢加快！古尔斯
澳洲中文论坛热点
- 悉尼部份城铁将封闭一年，华人区受影响！只能乘巴士（组图）
- 据《逐日电讯报》报导，从明年年中开始，因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
- 联邦政客们具有多少房产？
- 据本月早些时分报导，绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联