澳洲澳洲房产 买，装修然后卖？它有效吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



这里有没有人在追求一种策略，包括购买“装修者的乐趣”，进行适当的装修，然后出售 所涉及的更高成本（购买时的印花税，销售中的代理）是否会阻止这种策略发挥作用如果您是开发商或投资者，请执行你使用这个方法是不是没有足够的折旧来使它工作关于这个主题的任何提示将不胜感激
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嗨戴夫，阅读这个线程：http：wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt38744 然后做总和这是一个假设的例子：购买 20 万美元的房子（需要 reno） 在 reno 上花费 2 万美元（将其保持在购买价格的 10% 或更低） 新价值 24 万美元（如果你做对了，每花费 1 美元，你将获得 2 美元的价值甚至更多）20,000 美元的利润完全被 - 印花税、3 个月的购买、雷诺、出售、REA 通信等的持有成本所吞噬），如果这一切都按计划进行，而雷诺通常不会这样做最好的选择是购买、雷诺、再融资创建的股权并永久持有 Refinanci ng 至少让你 80% 的 20,000 美元现金返还（减去一些持有成本）并一次又一次地重复过程而不是税收，没有承诺即使像迈克尔亚德尼这样的人也说他们很长时间没有出售他们的任何开发项目 -太贵了 那种为了赚钱而买、卖、卖的东西只发生在我们在 2003 年看到的价格上涨的周期的一部分。 2005 年，您去年在 MEL 中也看到了一点点 根据上面的示例，总和仍然有效，但是当您在做 reno 时，市场仍在向上移动，因此您可以赚钱（您认为这是您出色的 reno但这也是市场）恕我直言，这不是该策略运作良好的周期部分在周期的这一部分中，您通过寻找陷入困境的供应商，提供低价报价，接受一些同意然后持有的人来赚钱直到市场在几年内好转-然后再为股票再融资，然后再离开只是我的 2c Aimjoy
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昆士兰州是否应缴纳印花税
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希望像地狱一样当你在装修时，市场并没有倒退（即使是一点点） 你所有的工作和开支都白费了 甚至可能让你蒙受净损失 目前待售物业供过于求，买​​家供应不足（根据到 APM）在列表中再添加一栋经过翻新的房子没有意义这是一个很好的机会，RBA 可以在一个 reno 的过程中提高一次或两次利率，造成灾难性的后果，而这只是许多风险中的一个目前装修的风险回报方程是如此失衡，这并不好笑 谨慎行事
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昆士兰州是否需要缴纳印花税？将被收取印花税 当您添加 reno、控股、代理费、法律、广告和销售资本利得税的成本时，需要有足够的利润才能使装修值得需要美化和展示才能获得更好的销售价格 有时，低于市场租金的租赁物业值得购买并在租约结束时恢复活力ork wonders
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是的，它可以而且确实有效 我的亲戚在过去 15 年里一直在做这件事，尽管有比其他人更好的时光，但他们一直做得很好 他们的策略是住在他们是空巢老人（或几乎是空巢老人），但他是一名木匠，她是一名室内设计师，他们的两个孩子是建筑工人，他们全职这样做，所以除了小朋友的零工和海外一个月的长假，装修是他们的全职工作他们从购买和销售之间需要12个月，他们把它归结为一门艺术与所有短期房地产投资一样，关键是买得好他们在装修方面也做得非常好，我知道他们的房子中至少有 3 套在那些光鲜的家庭杂志上刊登过他们买​​的房子一直都在漂亮的地方，并且在 60 万美元到 100 万美元的购买价格和在某些情况下不是适合住在他们的里诺从来都不是那种“涂点油漆和整理花园的怪人”类型，它是“整个地方的胆量，从头开始”的里诺，但那是他们的专长，他们非常擅长最后3 他们已经做到了，我发誓他们不会因为市场停滞而赚到一分钱，但成品看起来总是一百万美元，而且通常他们得到的还不止这些所以他们的基础知识——它是 PPOR，所以没有 CGT payable 他们完全拥有该物业，因此没有巨大的持有成本 他们自己完成大部分工作 买得很好，并且在翻新网络方面做得非常出色 20%-40%
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我以前听过类似的故事 基本上，第一个风险极大，因为大多数人没有现金，不得不借很多钱，所以要么成功，要么破产正如你所指出的那样最小化
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是的，它确实有效，我已经这样做了几年了以下是已经完成的真实交易的例子：a）12 月 7 日以 110k 购买 2008 年 4 月花费 40k 转售29 万美元 b) 2 月 8 日购买 12 万美元 将花费 4 万美元 应以 28 万美元左右根据可比价格出售 c) 9 月 7 日以 16 万美元购买 翻新 5.5 万美元 现在市场上以 35.5 万美元的价格 最低价格应为 34.5 万美元 d) 9 月 7 日以 11 万美元购买 reno 30 美元k 12 月 7 日以 225,000 美元的价格转售所以可以做到！里诺国王一直这样做 关键是购买便宜的 IOcasssionally 我再融资，但有些交易我一开始就特别指定为交易股票 wb
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嗨，Shady，我不想成为他们，但如果来自 ATO 的审计按他们的方式进行 在我看来，他们正在做的事情将被归类为一项业务在我必须缴税之前两次，因为这将被视为一项业务而不是 myPPOR
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嗨 Waverlybay，reno 做得好！你对这些房产做了什么样的雷诺，才能在合理的预算下获得如此高的价格上涨谢谢，kristaje
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听起来你已经承认利润是通过购买便宜的而不是装修获得的
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我认为购买-翻新-再融资-持有将是“A计划” 但是，如果您需要出售以继续前进并承担下一个项目，那么买入-翻新-出售将是一个合适的秋天-back position
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出售部分的问题会触发你失去2万美元的印花税，并失去另外10-15000美元的代理费并支付CGT
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装修是一个很好的方式建立一些股权以撤回，但通过出售它来实现收益，因为我的喜好减少了太多的利润
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嗨 wb 你能否概述一下你的费用与内置利润的关系百分比很好，例如：成本@ 100% 减去：5% 购买成本 10% 持有成本 12% 雷诺成本 4% 销售成本 30% CGT 成本销售利润@ 130$ 留下 % 的净利润，或者你可以我们e美元如果你喜欢
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是的当然这就是为什么我说购买-翻新-再融资-持有将是“A计划”但是如果你正在寻找像Waverlybay这样的有利可图的机会，那么出售你的一些项目可以如果这是向前迈进所需要的，那是值得的
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也许利润来自买得好，增加价值而不是过度投资
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它也会增加租金，所以是的，我同意改善现有的IP的，但卖的部分不好！
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大家好，我认为只有当你将一些收益小费给你持有的房产时，买卖方法才是好的我们买卖了14个（我认为) 去年和今年是我们的第 5 次收益将重新投入我们的“持有”；投资组合以减少债务，其余用于生活我们的退出策略是如果不出售（迄今为止尚未发生）再融资，或者如果我们认为这将是一个长期的抛售期，则再融资底线是你做当您购买时，您的钱和 reno 可以增值并使销售更容易 我们倾向于专注于悉尼及其周边地区更便宜的房屋，然后将它们瞄准首次购房者 我们不会赚取很多净利润，所以它根据我们的营业额，正如我所说，如果 1 不卖，我们知道我们有一个好房子可以添加到投资组合中，这将要求高租金如果我知道如何放图片，我会展示我们刚刚完成它在市场上待了 10 分钟，并以全价出售，几周后就会结算
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哇，我能假设你不自己装修吗？装修 14 间房子 做得好 平均每 3-4 周 1 次 你在悉尼的什么地方 再次我不得不假设帽子你不会对这些地方进行大规模翻新 绝对不是你每天都能找到的策略，所以我会对更多细节感兴趣 CheersCRC 是的，我“承认”利润在于购买但我也承认，如果没有雷诺，便宜的购买很好 - - 只是一个非常便宜的购买所以如果你在拥有它后立即出售这个便宜的购买 - 你会得到一个便宜的价格 Didley squidly 利润 问任何像雷诺国王这样的专家 - 他们会告诉你：买得好，里诺好 go 在这个游戏中一起
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当然，这个领域的大部分利润都是在第一天获得的，通过出价并获得例外
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我不会说“大部分”利润，但在 10%-25% 这就是我见过的十几个案例
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对我来说，考虑这条路的一个原因是，如果你认为你可以买得好 -如果你的出价真的很糟糕或恢复了你的谈判能力 那么你做的交易越多确实会增加利润它便宜）可以工作 买得好，renno 和 refi 显然会带来长期的 cg 但你减少了你可以做的交易数量
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你只在买卖成本中损失了大约 10% 所以如果您协商购买时 10% 的折扣，它就消失了 我们能看到一些数字吗？或者百分比g 说，我认为如果你在任何情况下都只买入 10% 的价值，那仍然不够，即使你是买入并持有的投资者我们发现的诀窍是提前进入和延迟结算，进入做 reno 并在我们的结算网络之前将其出售，这样我们就可以实现同时结算，从而显着降低您的进出成本 这当然不会一直发生 我们最后一个现在有无条件销售的数字是： 购买价格 205,000 美元 InOut 成本 15,840 美元 Reno 成本 13,500 美元 售价 280,000 美元 Reno 时间是 35 周，其中包括新厨房、新浴室、完整的内部油漆、地毯、灯具、门、开关放大器；电源点，一些景观美化和甲板复兴 没有持有成本或贷款成本，我们只交换了 3,000 美元 这将是我们通常保留的财产，但你不能保留一切
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我找到了非常非常难以获得访问预结算并且很少看到这种情况发生特别是找到一个愿意同意访问reno风险的供应商，延迟结算时间足够长，以便进行reno然后出售！难以置信，确实非常罕见你的合同中一定有一些非常棘手的条款你如何让供应商同意他们以及购买大量低于市场的产品我不知道
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实际上找到它们并不难我们只是问 让代理人选择他们知道供应商不会有访问问题的房产也有帮助 我们通常会在房产中提供支付租金 合同与标准合同实际上没有什么不同 我们只是让供应商律师我们可以“根据许可”搬入；并准备好所有保险
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问题是（直到解决）你基本上是在装修别人的房子！如果合同中没有，我很难相信您没有与他们签订某种书面协议当然，您必须将租金添加到您的费用中几个问题：代理如何知道谁会允许访问 你指的是什么类型的“许可证”在我怀疑之前我从未见过这样的做法，但祝你好运
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我听说过定居前的 renno 工作但不是我的风格，对我来说，“某事”的风险；在我刚刚花了 20k 之后可能会突然出现并进行结算太可怕了结算，结算财产（如果我是 rennoing 和交易，我无论如何都会寻求支付现金以获得最好的价格并降低风险和持有成本） renno 像疯了一样，在几周内完成所有事情，然后尽快出售微薄的利润，要么靠它们生活，要么用于更多投资除此之外，我希望尽可能多地持有 LT 持有的 ip，以最大限度地利用 CG 和未来的 CF
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不确定如果您要出售任何 LT IP，可能需要将它们分开，以确保您不会损失 50% 的 CGT 减免（我正在努力处理这台自动取款机，请参阅此线程）
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不要提及供应商方面的风险 想象有人在结算前退出销售，并​​且你已经把你的房子装修了一半太冒险了并找到一个愿意承担风险并以低于市场价格出售并接受延迟结算的买家如果你问我，他们将不得不在他们的脑海里放石头
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真的，这并不难正如我所说的，我们组织根据合同搬入，并附上要进行的工程清单 然后代表双方的律师进行沟通并制定更详细的细节 如果没有进行主要的结构性工作，大多数人都会很高兴 MAJOR 是执行词 如果我们支付租金，那么就这样吧，提前访问支付的代价很小，而且比还款少得多记住我们也有完整的保险，比如负债（至少 1000 万）等等我会说在 14 个左右我们做到了去年和今年迄今为止的 5 家，其中 7 或 8 家已经抢先体验 没那么难 话虽如此，我们可能每周（为自己）看 20 家或更多的房产，并为其中的一半提供报价，所以我们的机会高于正常我猜对供应商来说几乎没有风险大多数时候，他们的财产已经处于失修状态，即使我们在说彻底淘汰阶段后停止工作（在花掉任何真钱之前或者如果我们破产了）财产很可能更有价值t 清理和油漆 我们经营所在的代理商知道我们要寻找什么，因此知道我们的标准 他们只是询问供应商是否有兴趣，简单来说，我并不是说我们做的每一所房子都可以提前进入，而是更像是我们每 3 次或 4 次实现这一目标
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很高兴看到有人在框外做某事，我印象深刻 dash 你一定很高兴每周都能看到并提供这么多的优惠我的目标总有一天，目前还有工作你是外包所有工作还是自己做任何工作你的操作有多少
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我同意做一个购买-翻新和出售并不难同时结算 我发现让供应商同意延长结算条款并提前进行装修是很常见的，特别是如果房子是空置的并且已经破旧，结算期可能长达 6 个月，这是足够的时间来翻新和转售给买家 Hever，我对这个策略有过一些不好的经历y 不再执行 一次装修后，卖家拒绝和解，并告诉我“将她告上法庭让我和解”；在和解前的装修过程中，她几次进来哭着说代理人敲诈了她-她要起诉他他们的律师威胁我们要禁止和解。整件事令人头疼-节省一些交易成本和持有成本最后我不得不提高我的购买价格以获得超过线的结算我最好直接购买它，承担交易成本，翻新和销售标准方式WB
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很抱歉把这个旧帖子复活了，但目前我对它非常感兴趣上面提到的储蓄持有成本是否还有其他节省可以通过快速进出我处于非常幸运的位置，我可以在没有资金的情况下购买reno项目所以我是否需要进入和很快，如上所述，还有 Dash，如果您正在阅读此（原始海报），我想知道您是否自己做所有的 reno做这些 reno 项目时进行交易 我和丈夫相当方便，我节俭到了错误 但这是否足够，我认为谢谢 Harriet
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这真的取决于你的财务状况 我只是 reno 1 房产并再融资购买另一个我不想卖的，因为我在上一个财政年度卖了 2 我通常会添加一个带内置衣柜或浴室的卧室，价格或多或少包括印花税，reno 成本等加上合理水平的利润更新更多是关于这样做获得附加价值的 ngs
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撞上话题！是否有其他人在谈判长期和解（并提前进入）以便在和解之前出售时被烧毁 我被引导相信，即使你可能已经签署了合同，说明你可以提前拥有并进行一些装修在长期和解中，可能会出现问题并且交易仍然可能失败 房东保险是否会承保这个（考虑到您对财产有兴趣（通过签署销售合同）我会太担心之前花费财产的费用到结算，知道可能发生的事情使交易失败 我知道 Evan 积极参与了这个话题自从 Evan Cheers, F
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买装修卖（如果一些疯狂的买家）你在这个话题上变得更聪明了吗？出现）-如果您想带潜在客户（中国客户）做我的客人，我总是告诉我的代理人，否则只需再融资并持有以减税或购买翻新住宿以在 6-7 个月免税后享受（和出售） （再次适合具有某种生活方式的单身人士）再次尝试避免装修，但喜欢增加浴室和房间总是有很好的增值作用
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仅供参考 - 我的兄弟最近正在等待房产的结算，并要求在结算前提前进入以进行一些绘画经纪人和供应商同意了，但出于某种原因，只在周末才可以访问 律师没有参与，合同中没有写任何内容，只是口头协议，今天晚上没有关于所有这些成功女性最后装修的故事晚上
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