澳洲澳大利亚房产 Giddo's Villa Build Sydney

在澳大利亚地产投资



Giddo 的别墅建设 刚刚开始我长期计划（长期延迟）的小别墅开发，希望这可能会引起论坛成员的兴趣 我将尝试在建设进行时发布进度线程 应该在 11 月 8 日完成 这是一个独立的 3卧室单元，角落街区带套间和单车库 同一街区有现有房屋，因此是双人入住 我们将现有房屋面积为 600 平方米，面向一条街道，新建筑面积为 400 平方米另一条街 大约 2 年前就已计划建造和出售；但是事情进展得比我计划的要快 如果我能得到合适的价格，我现在会卖掉，但如果有必要，我准备保留并租一段时间 自从我在 2005 年底购买该项目以来，房子一直出租 预算成本 房子在2005 年 1000 平方米 $205000 勘测、计划等 $10000 新下水道管委会 $11000 新三居室房屋的成本 $138000 包括雨水箱和水泵 围栏和保留 $16000 树木清除 $1000 车道（2）景观 12000 空调和洗碗机 $3200 排水雨水现有房屋 $3000 意外开支 $10000 Nett Interestcosts since 05 $11000 $420000 建造后的价值 原始房屋 $210000 新别墅 $280000 销售成本后总计 $490000 如果我同时出售两者，毛利润约为 $69000 在 CGT 之前 这不是就像我在 2005 年购买该街区时的预算一样 当我接受它时，我预计至少有 100,000 美元的 G 利润哦，这一切都是很好的体验！
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好东西 Giddo 打算私信你关于我的线程但我想你现在已经看到了 去吧 伙计 经验对你来说是无价的 看起来你已经完成了你的功课 我们将面临的唯一困难是价格突然暴跌 但我不认为会发生这种情况 似乎好像我们正处于利率周期的风口浪尖，这是一种解脱，春季夏季将很快揭示前景，因为这是传统上买家活动升级的季节将继续关注您的发展伊恩
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感谢 Ian Replica Rockstar，是的，今年年初我对继续该项目比现在更紧张我正在讨论是否推迟今年 3 月我期待在圣诞节乐观季节将其推向市场！虽然现在利润率有点偏紧，但这是很棒的经验，而且很安全兴趣 我们应该大约在同一时间完成我认为祝你好运！一种体面的剪切和填充我认为我认为我的剪切和填充有点太倾斜了，我不喜欢！我在后角有 1 米的固定器，朝着前面越来越好 挡土墙人和栅栏人已经伸出了双手！迫不及待地想把我的卖掉并存入银行！然后我会再做一次！
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Hi Giddo 首先，恭喜你听起来好像是一个相当大的挑战开始你的起点，希望你的计划和进展顺利 请原谅我的无知，但我们目前正在想在一个大街区买一栋房子来完成类似的练习 我想我在双重入住的概念上遇到了麻烦这是否意味着两个房产将保持相同的标题或者你可以将它们分层一些潜力我们正在考虑无法分层（），我一直想知道整个地段的转售情况（可能是原来的加上两栋别墅）如果我们不能继续持有它们会是什么样子长期（即显然更有限的市场，但具有良好的回报，它仍然是一项可行的投资）显然我有很多东西要学习才能达到你现在所处的阶段，我很感激你的想法干杯, Jo
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嗨，Jo，是的，你是对的，它是双 occ，因为它可以是 str ata 标题它可以建造为复式或 2 sep 建筑物，就像在我们的案例中一样。它与“次要住宅”实际上是一回事。 “奶奶公寓”虽然谢谢你的好意
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嗨，乔，你需要摆脱那种“无知”；通过研究来控制你的情况，从而获得“知识”；知识对您来说是额外的安全，因此如果您想以这种方式投资开发，那么您必须仔细研究当地的开发控制计划和当地郡议会的 LEP 它将具有双重占用的建立开发列出的所有标准 否则您可以聘请城市规划师来帮助您，尽管您必须为这项服务付费 大多数议会在柜台上免费提供有关发展信息的信息 - 这通常是通过责任规划师完成的 祝你好运，伊恩
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感谢 Giddo，Rockstar 继续接受 Somersoft 教育 在投资“职业”结束时的学习曲线非常非常陡峭！有时这似乎有点压倒性和耗时，然后我想我会在一份“真正的”工作上投入多少时间，然后我会再次进行研究欢迎（虽然匿名，所以希望不会在理事会为自己赢得一个坏名声！）这是一个知道目前要问的正确问题的问题到目前为止我的模式已经读了一点，看看一些属性，有一些问题，问多读一点，等等等等所以再次感谢
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Giddo，干得好伙计，伟大的决定！当你谈论被“吸引”时，我在那儿有点担心你。在这个论坛上 情绪是一头危险的野兽，并带来了许多财富创造之旅因此而有句老话：在沮丧时买入，在繁荣时卖出 但是您会发现在实践中做起来比在理论上理解要困难得多 沮丧是有原因的盛行，这导致许多潜在的投资者对挑战犹豫不决看起来那样，如果需要，您可以持有它们，直到情绪再次变得积极市场在循环中移动，我们目前处于下行周期我知道它最终会再次出现，但我还没有愚蠢到尝试选择那个时机所以，我的主要关注点是积累和现金流，然后让市场做他们想做的事 迫不及待地想与你分享这段旅程 干杯，迈克尔
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嗨，Giddo 恭喜你走出去，做点什么！目前情况可能看起来有点瘦，所以我会祈祷，你不会遇到任何意外的事情，可能会侵蚀你的利润一切都很好，市场很快就会开始恢复正常，也许Toowoomba 的价格将朝着正确的方向发展，Cameron Bird 肯定同意目前联排别墅的平均价格为 277,700 美元，在最近的一份传单中，他们说：“记住 Toowoomba 位于昆士兰东南部，是澳大利亚房地产市场的强国，由于人口快速增长和经济强劲，对房地产的大量需求”而且由于它是一个如此大的街区，是否有可能出售新联排别墅，然后拆除旧房子并做更多事情与街区 拥有 1000 平方米的土地，您应该能够更多地利用土地并从中赚更多的钱
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干得好 Giddo 你是直接拥有还是与其他人合资 如果是合资企业，你看过吗进入分离器头衔和 CGT 救济，重新 118-42 等
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Giddo，你能为我分解持有利息成本吗？ 目前正在经历一个类似的项目，我们的利息成本不可能接近这么低 我们在建造期间计算了进度付款的利息 如果您能指出预期的进度付款和时间，那将是很棒的 激动人心的时间 我打赌安德鲁
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他可能有更大的存款 另一个花费你可能要添加的是按现金利率计算的存款+持有成本，以计算出“无风险回报”；如果您只是将其存入银行，您就可以获得例如：如果您有 20 万美元的存款，那么您可以在 3 年的利息中每年赚取 1.3 万美元，即 3.9 万美元 - 如果您将其纳入您的等式，那么它会减少额外的回报相当多 但是如果您使用股权作为存款，那么它并不只是增加获得“真实”的另一项成本；返回开发希望它有所帮助
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这里有一些关于分层和托伦标题之间差异的信息，如果人们正在构建开发，细分等，他们可能会觉得有用 我只使用托伦，但要确保你知道什么是你在做 Torrens 是允许你买房子的系统的名称，它在 Strata 上的土地是一种你可以拥有你的公寓所在的建筑物部分的方式所以你拥有从油漆开始的一切在你的墙里面，而不是墙本身或外门，就此而言，你对没有人独占的建筑物的所有部分（称为公共财产）拥有所有权和责任所以即使你不拥有你的墙，你确实在其中有份额，但未经建筑物中大多数其他业主的批准，您不能在其中敲洞锁，以及大多数联排别墅、复式和别墅（因为它们可以共享墙壁、屋顶、小径、停车场和花园）
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这并不完全正确你可以只用最少的公共财产分层一个财产在我正在做的复式公寓的情况下，它们是分离的，我将街区分层，以便每个地块的所有者可以完全控制他们可以对自己的建筑物和花园做些什么唯一的共同财产是通过每个地块地下的服务管道很多问候， Ian
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感谢 Gools 感谢 Gools 的关注 我将尝试在这里概述成本 我的方法可能不遵循正确的会计原则，但我肯定不是会计师！ 05 至 08 年间发生的几项费用当然不包括在持有利息费用中 请参阅我的清单：下水道委员会 11k，调查，计划 10k，树木 1k，现有房屋的雨水排放 3k 所以我指出的 11,000 美元仅用于自 05 年以来持有整个房产的成本，以及进度付款的利息，我没有计算我们在 05 年投入的美元的任何机会成本，我没有（但应该）计算利息用于支付上述清单的现金：下水道、勘测等至于进度付款的利息，我只拿了 175,000 美元（房屋金额加上车道围栏等）并计算了 3 个月的利息（建筑合同为 14 周） ) 为 9%，即 175 x 9% 除以 4 得到 3 个月期间 $3937 随着进度付款，在第 14 周的中途付款后会出现有害的付款，因此利息还不错 自 05 年以来的总计 $11,000 是3937 美元的进度付款利息ts 和每年约 3500 美元的原始房产税后持有成本 1000 平方米的房子自 05 年以来一直在不断出租，并且在隔壁进行建筑工程的同时仍在出租 根据我的 somersoft 软件，它是每年持有大约 3500 美元 因为土地是原始房屋成本的一部分，所以持有它根本不需要任何成本 希望这是有道理的2005 年 $205000 调查、计划等 $10000 新下水道管委会 $11000 新三居室房屋的成本 $138000 包括雨水箱和水泵 围栏和保留 $16000 树木清除 $1000 车道（2）景观 12000 空调和洗碗机 $3200 排水雨水现有房屋 $3000应急费用 $10000 Nett Interestcosts since 05 $11000 $420000 建造后的价值 原始房屋 $210000 新别墅 $280000 销售成本后总计 $490000 毛利率约为 $69000如果我把两个都卖了就合适 在 CGT 再次感谢
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感谢 Giddo 的失败，对我来说看起来像是一个很好的估计 期待看到通过项目 Gools 的进展
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另一个很棒的主题随着 Rockstar 的项目，我正在学习（我相信其他人也是）很多东西，让我能够慢慢地开发我投资组合中的所有 IP，并以这种方式创造股权，并增加更多的收入流我的倾向是为了让我开发的所有东西和新盒子的折旧对我有用或辛迪加），例如三层或四层（靠近墨尔本 1 区火车站，在车站附近的一条商店中，一楼有零售店，上面的办公室和上面的一两层作为住宅）阅读有所不同一本书（S）和做这方面的课程并听取你的意见你们和 SS 社区的其他人，细节和分享你的里程碑 祝你好运 GIDDO 继续发布帖子
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第一个意想不到的变化 - 额外的码头和混凝土板加厚约 2000 美元 课程 很好地摆脱附近的树木在完成工程评估之前（树木已经消失，但他们现在仍然坚持额外的工程）
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嗨，Giddo，我原以为所有的初步现场调查和工程报告都会完成并在他们削减网站之前披露你有没有把板子放下来问候，伊恩
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嗨，伊恩，是的，你是对的，所有的工程都是在一段时间前完成的，我知道需要做码头和加厚发生的事情是所有的工程都完成了，额外的桥墩的报价也完成了，然后建筑商的现场经理告诉我，如果我要除掉邻居院子里的树（距离新的大约 4 米）房子），那么我就不需要码头等我有一个最后一次和邻居谈论树木，我们达成了一项协议，我们分担了成本，我第二天把它们除掉了，把树干磨碎了树桩 当我与工程师和建筑商交谈时，他们拒绝改变对桥墩的要求 也许在那个阶段有点困难 他们当时准备浇筑板 我想知道我是否已经摆脱了树木 6几个月前会有什么不同 但总的来说我真的很开心 无论如何，树木将从北方遮住这个地方 不利于阳光方面 而且它们是可怕的桉树，所以最终可能会用掉落的树枝砸碎我的屋顶 否则建设进展顺利 Cypress 的墙壁和屋顶现在已经打开 街道吸引力很重要，这是我们想要解决的一个方面，我如何从“我的图片”中发布缩略图？我不断收到消息说 KB 太多了 从现在开始，我已将我的挖掘相机调整为较低质量的图片 我可能会到达那里 谢谢 Rockstar 我一直在以极大的兴趣观看你的项目希望这能工作 准备好网站的图片九月初浇楼板 背景中的房子是我双occ项目的另一半 另一个从后面看向西北
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Giddo的建造计划
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截至10月4日的进度我现在很兴奋 它甚至看起来像一个小房子（它真的被归类为独立单元） 我们现在有电缆和管道 石膏板将在下周投入使用 我很高兴它正在寻找报价“存在”一个单位的街头吸引力正是我们的目标
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顶级东西Giddo！看起来很棒 当你有一个可以在其中漫步的结构时，这是一种了不起的感觉 图文巴的市场如何上涨
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你好 Ian Rockstar，过去 3 年这里的市场成交量一直很低几个月（冬季放缓）我昨天看了7个开放房屋，活动量比上个月还要多甚至一些FHB我会说利率下降的原因更好的天气我不知道似乎价格普遍下降了5％在过去一年左右的时间里，有超过 400,000 美元的房屋（我们这里的中位数仅为 255,000 美元左右）有人告诉我，任何低于 30 万美元的东西都可以，但所有的中介都去过同一所学校，并且都强调这对供应商对价格持现实态度 我预测一两年内会缓慢下降；但谁知道我当然不知道我现在在堤坝上多贴一点灰浆
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穿舒适鞋的女人对你做了什么哈哈！看起来不错！也坚持你的枪销售价格，在这里（赫维湾）的经纪人像鹰身人一样鞭打和哀号，你会认为他们想压低价格
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新独立单元的位置 Cnr Ruthven st and Perry St Toowoomba 在面向 Ruthven 街的房子的后院现在几乎要上锁了
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嗨，Giddo，感谢您的精彩分享！我只是想知道这笔交易在完成后出售时是否会受到GST的影响
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我认为这取决于购买房产的结构如果投资者购买房产并支付GST，他可以要求它一切都回来了，但他必须永远支付 GST 的租金
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现在快到了！大家好，好吧，我们将在 12 月 19 日完成实际建造到目前为止，建造过程非常顺利（比我在 92 年拆除房子并重新装修时要顺利得多 - 一个活生生的噩梦）现在列出到目前为止，仅在互联网上销售 我们会对具有美化车道等的营销活动感到兴奋 测量员将在围栏竖起后立即开始 分层产权工作将在此之后立即开始 如果我们在此期间得到任何叮咬，我们将出售视地层而定，同时进行回租祝你好运你列出什么？几张照片怎么样
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就是这样！房地产 comau DOWNLANDS PRECINCT - NEW LOW MAINTENANCE LIVING $279,000 HARLAXTON 特点： 套房 退休人员的完美选择大厨房，三间大小适中的内置卧室（主卧室带套间）和一个带遥控和内部访问的单锁车库 完全围栏和草皮，景观美化和路径 恰到好处 点击联系代理 物业摘要： 类别： 房屋卧室： 3 浴室： 2车库：单地：40400sqm（约） 靠近：布里斯班：105km（直线）（我会放一个链接但我是电脑恐龙！）
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如果马丁2F问Giddo是否他出售时必须支付 GST，我的理解是，如果您在 5 年内建造然后出售，无论您是否注册，您都必须支付 GST无论您是否注册，租金都不受 GST 约束 恭喜 Giddo 这一切都非常令人兴奋，不是吗 - 尤其是现在终点站就在眼前！ Wake
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房子现在完成了 移交工作，一切都很好 现在只是混凝土和景观美化和围栏做所有单独承包 这次给我的教训是建筑合同中的条款，如果项目超时，则指定损害赔偿 那里没有具体说明，因此建筑商不支付任何罚款，而我们为已经提取的 100,000 美元支付约 7% 作为进度付款建筑商在他的 16 周中超过了 5 周 不幸的是，旧的圣诞假期现在已经介入，所以我们等待最终结果的时间稍长 本周的技师和工程师是 MIA 尽管我对最终结果持肯定态度！现在看看能不能卖！ 2 里面的图片 你喜欢吗
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第63课：交接时，检查电工有没有把填好的表格交到电力公司，如果没有填完就忘了，圣诞节假期去钓鱼，电力公司无法接通电源评论

第 64 课只是不要，无论你做什么，都不要为你的项目安排好时间，以便它可能在圣诞节后完成 花费更多的兴趣并且不可能让任何人参与交易 不要对电力公司失去冷静 他们有一个“黑名单”；你的名字会掉到底部并留在那里电力公司只是一个笑话结束了访问当地办公室进行整理在电话簿中没有当地办公室的电话号码全部集中
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我有我的草皮好运 铺设沙发草皮后不到一小时就下雨了；然后每天下少量雨，持续 10 天 不能要求超过这个 eh 尽管如此，在一个区域有一块棕色的补丁！其余的都很好！看看下面的照片 已经有非常强烈的 FHB 询问这个地方，它只是没有太多时间出售的问题，当这种情况发生时，将是“另一个项目完成”的情况。 - 呃接下来是什么！
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下面的照片如承诺的那样
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Giddo 看起来应该从外面卖，因为它具有视觉吸引力 昨天和我的 REA 说话，他说 FHB 是当地市场 卖 250 - 350K 轻松 300K 以下飞出门 400 - 450K 根本不动，除非全新回答您关于我们下一个项目的问题，我们现在正在再融资和整合，并将在 2010 年开始一些事情 我们应该随时在这个地方获得一份合同，所以现在结局是洞察力，现在 FHBs 在 Toowoomba 也很活跃 任何低于 280 美元的东西k 现在很热 干得好 Giddo 我刚刚发现了内部照片 这个地方内外看起来都很棒 伙计 你用了什么颜色，例如：内部油漆、层压板、外部砖块、屋顶等 我真的认为中性方案创造了奇迹 好运气好销售和下一个大发展 ps：你可能有军蛴螬或黑甲虫在草皮上放一些粗麻布过夜，早上第一件事就是看看下面
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谢谢Rockstar我得到了一些帮助地板覆盖的地方，雇用了色彩顾问，他完成了我们所有的瓷砖颜色，层压板，内部油漆和建议的砖块 协调工作比我自己做的要好 我只是让自己去信任这些其他人 这是非常不像我通常厨房里的 Laminex 是一种高光泽的花岗岩仿 Laminex，称为 Crea white Quartz，垂直表面带有 Formica 暖白色的高光橱柜 laminex 点画密封不记得油漆，但它是一种温暖的中性色，以匹配所有其他棕色亮点非常中性的砖来自澳大利亚，目前是这里最大的卖家 温暖的米色 屋顶是 Colourbond JASPER 然后我做了彩色混凝土，比普通混凝土贵 8% 从现在开始关于我将把装修委托给专家
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嗨，吉多，你的发展看起来很棒，类似于我很快想做的事情所以看到你的预算分解真是太棒了！干杯, Annie
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Giddo 的别墅单元的更新现已售出，合同是无条件的，除非等待通过 Dept Nat Resources Settlement 的社区所有权是在那之后的 14 天，只要它发生 所以结局就在眼前看看我是否拿到了 CGT 等的所有收据现在那个鞋盒在哪里！！也许有更好的方法
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好吧，我会再拍你一拍，因为你抗拒了 Damp;G 你进入当前 FHB 市场的时机无可挑剔 你如何看待新的市场xt 一两年 - 它会在低端保持强劲吗？我听说 Toowoomba 又回到了风景如画的辉煌状态 Giddo
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是的，Rocky Toowoomba 确实再次看起来很棒，任何低于 30 万美元的东西都不会总是得到广告目前空置率约为 22% 租金稳步上涨 生意很好 我很幸运能及时找到一个 reno 我也刚刚完成 6 月 7 日以 185k 的价格买了一个 3 BR reno，住在它花了 20k 买了它，然后以 242k 的价格卖掉了 我很高兴在 2 年内拿到了 37k 美元，幸运的是 FHB 补助金的提升我实际上比首次购房者从中获得了更多！我们通往 Wivenhoe Dam 的管道将在 coupla 年内完成，因此水不会成为问题 第二个 Range Crossing 与以往一样远，但与 Brisvegas 15 分钟穿越城镇相比，这里的生活方式非常棒帝国剧院（可容纳 1200 人）有很多大型演出我们有大学和一些很棒的餐厅 如果您渴望更多的库尔彻，一个半小时可以到达布里斯班中央商务区 如果人们发现住在这里是多么容易，我们将被新居民淹没 重新我的下一个动作 我现在正在再融资，并将在 2010 年环顾四周 我想我会等着看 09 的结果 Grr 我现在是一只熊 留意 2010 年的便宜货，我准备好了！
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如果你一直说这个地方就没有剩下的了
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