澳洲澳大利亚房产 寻找开发地点 悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，首先，我对这些论坛中的所有知识印象深刻，几年前我就知道这个网站，但直到最近才回来真正吸收所有知识（遗憾的是）无论如何我现在正在考虑转向到房地产开发，因为我觉得我已经准备好通过一个建筑商建造了 3 套房屋，我熟悉这个过程 我的目标是：通过建筑商建造一个 3 或 4 个单元的场地，目的是出售除一个或两个，以创造+ve现金流 从我最初的调查来看，我在最初寻找土地时遇到了一些问题，在我考虑所有成本和25％的利润率后，我看到的每个街区都超过了潜在的销售每个单元的价格上涨 30%-70%，因此使项目不可行我正在看的块由代理商列出，是否有另一种以批发价格获得土地的方式 另外，在为开发项目组建团队时，我需要该团队中的谁，我最初的想法是： 建筑商（显然） 城市规划顾问 工料测量师 抵押贷款经纪人 我意识到所有的问题都可能在 Forlee 的书中得到了回答，但我已经订购了它们但尚未收到它们提前谢谢大家，并对多个问题感到抱歉
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嗨，你需要向后工作你的计算器所以从每个单元的售价开始，这会给你项目的 GR，然后计算你的利润、建筑成本、开发成本等等等，然后从 GR 中减去所有这些，这将给你土地价格，你应该支付仅此而已！当您向银行寻求资金时，他们将如何计算它，然后计算他们会在工作中借给您多少钱 并非总是唯一赚钱的开发商也是建筑商，但如果您是建筑商或有建筑商作为合作伙伴，这确实会有所帮助话虽如此，如果开发商也是建筑商，则实体之间应该完全分离，并且建筑商仍应支付市场利润（银行通常无论如何都要坚持这一点）作为建筑商的最大好处是对预算和质量的完全控制，并且不会因合同变化而争吵 我认为任何人都不应该将开发视为扩大投资组合的一种手段；请记住，开发是一项主动投资，而不是被动投资，并且确实需要大量工作 您还需要一名建筑师、一名室内设计师（可选）、一名结构工程师、一名水利工程师、一名电气工程师、一名测量师，私人认证师（如果您不指定委员会作为您的 PCA），如果您不打算自己做项目经理，当然还有房地产经纪人，这就是我现在能想到的全部；我敢肯定还有更多我没有列出另外，请确保您的抵押贷款经纪人在商业和发展资金方面经验丰富，祝您好运；希望这有帮助
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感谢乔安娜的回复，你听起来好像你已经做了很多次了，好吧，我将不得不重新调整我的电子表格来进行所有这些计算这会导致更多的问题：我是否真的需要团队中的所有人员 我没有将他们考虑在内，因为我认为项目建设者将拥有所有这些专家我正在利用测试，因为我无法支付 12-18 个月的建设期的利息，我是否假设正确只借50% LVR 还有一个人是如何了解开发的，我通过房地产委员会找到了一个课程，这是我在进行任何开发之前首先需要做的事情，无论它有多小
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一对夫妇次不要使用你的构建er 的顾问使用您自己的并为他们付费，这样您的利益得到保护，而不是建筑商的利益需要变电站或类似设施 每个项目都不同，并且需要不同的顾问，您将需要使用资本化利息是正确的 您使用的利率应该比银行票据利率高出大约 3 个点 不，项目管理和建设是不同的事情 A项目经理将作为您的代表与建筑商进行谈判，检查工艺并指导建设者，推动发展，为您协调发展问题等建设者只是在现场建立和协调所有不同的行业，并有他的保险当然，如果你愿意，你不要'不需要项目经理，我们管理自己的项目，但正如我之前所说，这是一项积极的投资，你需要有时间投入到它上 物业委员会课程，虽然有点贵，但却是一门备受推崇的课程（免责声明：我对房地产委员会感兴趣，因为我在他们的一个委员会中任职）尽可能多地阅读，搜索论坛，有很多关于开发的主题，来自具有各种经验的各种人的贡献，并且与尽可能多的人交谈除此之外，从小事做起，一路向上，不要害怕向你的顾问提问；在我看来，它们是您最大的资源当然，如果其他人有任何其他意见，请随时贡献！希望对您有所帮助
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欢迎回来找到更多投资者冒险进入购买地点，从而保持市场活跃 这些投资者中的大多数最终支付接近零售价值的价格细分的街区在活跃的市场中购买房产可能很困难，因为价值往往会波动并且转售价值也很困难牵制您的融资方也可能采取保守的方法，从而造成进一步的限制 通常我们将小型项目（一分为二的地块细分或复式）视为房屋和土地建设并为其融资 银行将向您提供 80% 的合同如果您的服务能力允许，金额甚至更高避免代价高昂的错误
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您好，在向后运行数字以得出购买价格时，我创建了一个电子表格，但是它有一些我无法修复的缺陷，数字看起来不正确防止重新发明轮子的努力是否有人有一个电子表格来进行初始数字运算
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供应商期望这个价格使其不切实际当你在市场上遇到没有经验的人时会发生这种情况
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看看一个可行性研究软件-它会解决很多令人头疼的问题 http://wwwdevfeascomauhtmlfeastudyfeastudyhtml 试试演示版
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我和你遇到了同样的问题对于所涉及的风险和更难预算，它只是没有吸引力 如果你在房子 + 土地上做得很好，也许你应该坚持下去 做一个单元开发需要更长的时间，在那个时间范围内，你可以周转多达 3 个房子 + 土地包根据我的计算最近一次t 多单元项目 我很幸运能以 150,000 美元的净收入离开，那必须建造 4 个单元并将它们全部出售 单独出售一个单元并不容易 4 然而，我的 1 套房屋 + 土地包的预计回报是 100 美元k 议会批准大约需要 3 周，建造大约需要 16 周但是即使你一开始没有赚那么多钱，我仍然认为这是一次很棒的经历！
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Sue78，布里斯班哪些地区你在说吗，你是否以 25% 的利润率工作？不会返还利润 问题的一半是我发现的大多数 REA 的知识有限，特别是在诸如 GST、新建筑的利率复利等问题上，因此他们的返工数量比他们应该的要高得多是没有经验的投资者购买推销，留下好股票非常稀缺我希望你的电子表格可能是电话我也同意 h+l 交易要简单得多，并且可以在珀斯繁荣的高峰期获得同样好的利润更容易保留单位网站，营业额 h+l 理想情况下，你可以达到保留你建造的一切的地步
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嘿，苏，你介意告诉谁是你的建造者吗？我想谈谈对他来说，目前我无法找到 22 周以下的建筑商 TamawoodDixon 说他们签订了 16 周的合同，但他们收费并且除了他们自己的计划外不喜欢做任何事情 Frehnjc，请出示您的电子表格同意你下载 DevFeas，因为它被广泛使用和高度评价 你可能会从它的演示表中得到一些关于如何正确设置消费税和其他税的想法 我的 2 cents wor建造商总是一个很好的合作伙伴，当他们有自己的钱并且他们控制建造时，事情进展得更快虽然要小心，因为他们中的很多人都希望你提供网站，而且他们建设 如果他们获得更多合同，他们往往会启动这些合同以让新客户满意并获得押金和进度 pmt 或 3，并停止完成您的合同 同时，您在现场的持有成本不断侵蚀您的利润那么你必须对出售时间持现实态度 4 联排别墅可能需要 12 个月以上才能出售，一旦完成，你将支付整个场地的利息和建筑成本很多人说你在购买场地时赚取利润我认为那是大约 70% 正确 如果你不在市场想要的时间和地点建造什么，你可能会失去利润 通常你需要有资金去法院起诉议会，当他们梦想一些微不足道但对你有害的事情时，有时，你可以得到一个开发网站就像已经完成了几个阶段一样到那个阶段，许多没有经验的开发商已经烧光了所有的现金并渴望退出商业，是在为您的计划找到合适的承租人或买家或开发合作伙伴的情况下选择一个站点无论如何，正如Sailesh所说，找到合适的站点需要时间和精力以及对当前和计划中的LGA变化的理解能够协商并说服理事会考虑您的想法可能具有挑战性但有益
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我们目前正在与需要紧急处置三个小型开发站点的开发商进行谈判 他已获得所有批准但现在需要紧急现金，不能持有太久 事实上，我们的大多数网站都是从绝望的供应商那里购买的 在某些情况下，我们已经跟踪了 12 个月的网站进度，并在它们出现时带来我有动力
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不错的一个！显然，在一个冷静的平衡市场中更适用的策略
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只要他们不是你的客户 Sailesh
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我在帕克伍德庄园建造那里的土地价格上涨了所以也许你可以得到 8 万美元的总收入
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使用 Tamawood，如果你在 21 个正方形以下建造一座小房子，他们会很快 我们去年和他们一起建造的，他们很快就在 14 周左右我目前正在用 Coral Homes 建造谁有 16 周的保证 我不得不说文书工作也很快但我不喜欢他们做很多事情，即必须自己做挡土墙，让工程师设计和承包商在开工前把它搭起来，颜色选择过程很烦人，因为假设您在选择之前已经选择了所有东西，这意味着您必须到处跑，看看瓷砖等，就像其他一站式商店的建筑商一样但是有了这个房子，我认为它们比 Tamawood 整体便宜含有更好的内含物 Tamawood 很好对于IP，如果你不打算做任何改变，只是在基本的舒适水平，但对于转售，市场对整理和细节的期望相当高
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thx Sue 听说珊瑚是合理的会打电话给他们 你大约支付多少平方米，是一个完整的产品围栏，草皮，驱动器等 帕克伍德庄园在哪个郊区
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大约每平方米 685 美元，包括所有东西 房子本身是每平方米 600 美元包括土壤，升级等 我通常自己完成它以省钱 这不是很多工作，我可以以更便宜的价格获得更好的完成质量 这是我与建筑商相比的唯一优势 我安装了空调，木百叶窗，筒灯，便宜但很好园景花园、超长晾衣绳等
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谢谢苏，你是做 T2 框架、colorbond 屋顶、agg 驱动器，还是只坚持基本款？幸运的是，我有足够的经验，不会让我的任何客户处于那种位置另外，我们没有足够的站点来满足我们的客户需求，所以我们可以只为每个客户推荐一个网站
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干得好 Sue78 对于这样一个直截了当的项目，您将获得不同的良好回报 您的开发资本利润率将非常高，最好的部分是不到 6 分钟就完成了几个月
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我确实使用了带有滑叶木的彩色粘合屋顶，因为它们的彩色粘合有时比瓷砖便宜，这很奇怪，但不，我通常坚持使用瓦屋顶的基础知识，如果车道很小，我通常会使用 agg没有太多我会选择模板只是取决于它是否符合我的预算我不想过度利用我今天做了颜色选择我设法没有任何升级变化人们可能会被颜色选择冲昏头脑珊瑚收费300 美元用于升级到木层压板 许多建筑商不 然后他们在所有 th 中使用木层压板eir 展示房屋来推广它 Sailesh - 我尝试借 110% 来支付整个项目的利息，所以我的利润是 100% 投资回报率 这是关于房地产投资的最佳部分
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Sue 你是个传奇！ ！在整个线程中，您发布了一些信息片段，这些信息总体上有助于制定成功的策略'悉尼什么时候才能恢复'（*呻吟*）等等等等等等 祝你好运！ kp
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苏，是的，谢谢你的帮助 前段时间我发了一个帖子，问是否可以建造更大的豪华型房屋，得到了非常否定的答复我还没有到认真的阶段，但我已经在地面上与人交谈过，如果您想花时间，那绝对可以这实际上取决于成本与利润之间的关系出色的折旧和收益 我们做了一栋带游泳池的豪华两层楼房子，花了很长时间才卖掉 我们从拍卖开始，甚至没有 1 个出价，所以决定自己住在那里，但它太大了，然后搬出去卖再次，最终不得不将我们的价格降低 3 万美元，并花了大约 6 个月的时间将它卖给好的，大约需要 14 个月才能完成（这实际上非常快），比 lowset 长得多，这对我们来说是一个很好的教训，但我想你需要自己尝试一下，你可能会有更好的运气或更好的位置，更好的房子等卖房子放大器；土地似乎有正确的组合并且做得非常好所以我只是想尝试跟随他们正在做的事情相当昂贵 它也属于伊普斯威奇市议会，因此租金低于布里斯班和黄金海岸 对于 $350k，租金在 $270pw 到 $320pw 之间，这对我来说还不够好 我正在建造 $350k 的房子帕克伍德估计有 $450 到 $465 pw 租金如果有人感兴趣，我正在看沃特福德的 Delfin Woodlands Estate 今天早上路过那里，真是太可爱了！在土地销售办公室，在俯瞰树顶和笑翠鸟的阳台上吃了卡布奇诺和美味饼干 他们甚至为孩子们喝了苹果汁 然后带孩子去了神话般的游乐场，并通过一些展示屋想知道 不能在他们的客户服务上指责 Delfin唯一的问题是这些街区非常倾斜，所以很多大型项目的建筑商都与 Woodlands 保持距离 从来不是资本增长的好兆头 但它属于 GCC，所以那里的租金非常好 高级别墅的价格约为 350 美元k H + L 和租金 $380pw 如果我买土地并在上面盖房子，我可能会以 $280 到 $300k 的价格买房 只需要等到有一个待售的公寓楼 我也喜欢它的事实布里斯班到黄金海岸走廊
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Delphin 是否乐于以保证金计划出售土地 苏，或者你在没有投入信用的情况下赚到足够的利润
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我对保证金计划一无所知并输入您的意思是卖给建筑商的信用
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苏 我说的是消费税 当你从开发商那里购买土地时，他们通常会在合同中以保证金计划向你出售的条款 如果他们这样做，那会阻止你从 ATO 索回土地销售价格中包含的 10% 消费税 如果您从事多种业务，您确实需要了解消费税并输入信用额度 也许您的会计师会为您解决所有问题 他或您的律师应该在以下方面为您提供建议购买土地的最佳方式
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哦，我明白你的意思了，因为我通常先住在里面然后卖掉它或将它作为 IP 来降低 CGT 我不经营在业务或信任下一切都只是以我们的名义我也尽量不经常出售，因为我不想受到 ATO 的关注
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大家好，第一次在这里发帖，伟大的论坛苏，和你的 H +L , 你的意思是你买地然后用你自己的建筑商，还是你从开发商那里买地和房子，例如DelfinThanks，Jarni
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欢迎Jarni Sue 首先从开发商那里购买土地，然后任命一名当地建筑商来建造房屋。他们与土地开发商分开 Cheers Oscar
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