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在澳大利亚地产投资



我正在考虑参与 Metropole 物业的开发 有没有人参与其中，您的体验如何评论
我也订阅了 Metropole 但是现阶段还没有和他们一起冒险 我建议你做尽职调查 你最好自己做一个小开发购买 Metropole 类型的开发的优点是他们完成了大部分工作对你来说，然而他们也寻求他们努力的回报 他们是其他风险投资系统 看看他们的一些投资杂志，看看你当地的报纸 Dave P
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正如 Dave 所说，Metropole 会牵着你的手去做一切都给你，但我认为成本很高，大约是 20% 我参加了他们在墨尔本举行的上一次研讨会，但我不推荐它最好的方法是批发购买所有这些都导致了他们以 3,500 美元的价格出售的周末研讨会！就个人而言，他给人的印象是有点傲慢，并且不断提到他的财富，这令人反感。还有很多其他人在做同样的事情，但我认为如果愿意，最好自己尝试一下你会学到很多东西，而且最后会非常满意，而且你还会为自己节省一大笔 $$$
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戴夫和资本家谢谢你的回复我然而，我知道我在时间和技能上的限制，所以我认为有人在整个过程中牵着我的手并限制我的错误是值得为第一个发展付出代价的那里做同样的事情
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当你在谈论我或我的公司时，除了纠正戴夫之外，我不会说太多，他是对的，我们为你做一切，但他是不正确，我们收取 20% 我们收取固定费用，具体取决于我们可以提供多少价值添加并按项目逐步收取此费用约为 5% 所以如果我能给你 60 美元 - 90,000 美元你从未有过而且它是免税的（因为它通常对我们的客户来说）你为什么不付钱给我们费用顺便说一句，我们把钱放在嘴边，我们的客户可以解雇我们作为项目经理 - 从来没有人这样做过（还没有！）而且真的没有其他人在做我们正在做的事情，原因有很多，特别是因为没有人拥有我们团队的综合专业知识，他们参与了价值数亿美元的项目，我们可以将它们列出，而且我们会向任何 prsopsective 客户列出 对不起，戴夫，如果我再次提到金钱和财富而冒犯了你，但如果你认识我，你就会知道我这样做不是为了给你留下深刻印象不管你今天的经济状况和戴夫，如果你不推荐我们，你为什么来问我的人就与您自己的房地产投资组合相关的一些事项提供建议，然后亲自给我发电子邮件询问我进一步的建议 您是否发表了讽刺言论，因为我们不会像您要求的那样向您折扣我们的费用 不，我们不折扣我们的费用 - 我们采取行动我们的客户在专业上和一般情况下都尊重这一点
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天啊，他们正在努力赚钱 基督，有人联系四个角落 我们在这里有一个现场直播 他们的神经 邓克
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Michael 谢谢您的回复 我印象深刻的是，经过合理的研究，我找不到任何与您有任何关系的人，除了赞美您和您的员工的正直、诚实和技能外，还有什么要说的尤其是当项目遇到困难时 所有人都评论说，与您和您的公司的合作在您的专业知识和最终的财务利润方面都超出了预期ence 你会发现我从来没有提到 20% 我从来没有和我们私下谈过 我从来没有要求你减少你的费用 有人触怒了我只是说我订阅了你的时事通讯 实际上我找到了你的时事通讯信息量很大 请重新阅读帖子 我期待您的更正 DaveP
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Dave 我很抱歉 你是对的 我错了有几次我知道我在说谁 - 只是把事情搞砸了谢谢你的好评，我再次为错误道歉
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____________________________________________我参加了他们在墨尔本的最后一次研讨会卜我不会推荐它 这是关于房地产投资有多好以及最好的方式是批发购买的常见说法 所有这一切都导致了他们以 3,500 美元的价格出售的周末研讨会！就个人而言，他给人的印象是有点傲慢，并且不断提到他的财富，这让我很反感 ________________________________________________ 我在这里的 2 美分：我参加了上一次 Metropole 研讨会，我会推荐它 有大量关于财产、会计、法律和融资 当然（和往常一样），它的价值取决于每个人的经验和知识水平也许，迈克尔可能会考虑设置一个入门级迈克尔，他的妻子帕姆和团队的其他成员都非常专业和平易近人我一点也不觉得迈克尔傲慢自大，我同意当他提到他的财富是为了告诉我们每个人都有可能他不是在吹嘘它的价格，如上所述，是 3500 美元，但是，没有人免费做任何事情毕竟这不是慈善，只要它帮助我改善自己，我就会付钱在我与他人的互动中，我不介意他们是否赚钱，只要我也这样做问候，James PS Ha我还没有和迈克尔一起做一个项目但是我很期待我确信如果我自己做会更有利可图但是我缺乏经验和资源（此时）告诉我它更便宜给迈克尔一刀
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我积极参与了 Metropole 的一个项目 就像所有的事情一样，布丁的证据将在于吃东西，当项目完成后，我可以给你我的数字对整个项目的评估 所以从我的立场来看，Metropole 和 Michael Yardney 不是某种类型的骗局房地产营销商（即将高价单位转售给易受骗的投资者） 我与 MY 和 Metropole 的所有交易都非常公平、合理和专业时代 Metropole 绝对不会使用与 gInvestors Clubh 相同的商业模式项目管理费是项目价值的 5% 我选择相信 Metropole (MY) 的技能和知识与 DIY 相比至少节省 5%在最坏的情况下让说我想他在施工期间只能节省 25% 与 newbee DIY 开发人员相比，这意味着 Metropole 服务增加了 25% 的溢价但是对于这 25%，我获得了两个主要好处： - 我不必做任何腿工作 - 杠杆Metropoles 的技能和知识是一种保险单，可以防止像我这样的 wanabee 开发人员陷入陷阱和问题，作为初学者，我可能会陷入困境 如果 Metropole 免费提供，我会很高兴，这意味着 5 % 更多的利润，但如果是这样，那么 Metropole 就不会作为公司业务存在，这意味着我将获得 0% 的回报所以我们应该问的问题是“考虑到工作量和价值财富产生的利润，5% 是否公平合理” ;如果一家房地产开发公司提供免费服务，您将不得不非常怀疑并寻求找到“隐藏”；一直让我获利（以至于对此感到烦恼）促使我进行自己的尽职调查，购买价格，可能是销售价格等 大笔资金（土地购买，建筑成本）不要通过 Metropole 的账户Metropole 支付 300 美元的土壤测试、工程师报告等小额费用，然后向我开具发票，但所有大件物品均由我直接支付给律师或建筑商 我对 Metropole 的尽职调查显示，许多满意的客户愿意再次这样做（或再做一次）虽然我无法获得详细信息，但似乎我确实变得富有，为自己执行与他现在为其他人执行相同的发展 坏点很少，次要 Metropole 不是一家大公司，所以接受一些小的错误沟通错过消息或丢失电子邮件在少数情况下，Metropole 正在等待我的行动决定，而我正在等待他们的一些行动信息我不会考虑 majo r，我会称他们为轻微的挫折和一些我必须接受的部分错误（我很忙，我很忙）；沟通错过）我同意“财富一代”； Metropolefs 营销的方面有点强于顶级 我认为 Metropole 对自己有轻微伤害，我的建议是把它降低几个档次，让他们满意的客户（推荐信推荐）成为他们的第一营销工具 我所看到的是为客户创造真正价值的真正愿望，并在此过程中经营从根本上合理和合乎道德的盈利业务 不是真正的错误，只是一个事实；边距比“典型”要小，即 9~13%。开发人员可以预期，我的研究表明，大多数开发人员期望超过 20%但对我来说，作为一个不干涉的投资者，我必须提出这个问题；是一个低到中等风险的项目，预测实现 9~13%（约 40% 的投资现金回报）优于零风险和 0% 回报另外请记住，您还将在项目生命周期内受益于自然价格升值因此，如果一般今年价格上涨 5%，项目回报 10% 我将获得 15% 的实际回报 相反，在最坏的情况下，墨尔本市场价格下跌 -20% 我将只持有 10% 的负资产 你可以如果墨尔本市场出现任何负增长，则将开发视为提供股权缓冲 Donft 期望将您的资金交给 Metropole 并期望一切都会完美，期待问题，提前解决，当它们确实发生时，只需处理它们作为一种自然的行为方式 坦率地说，在我的情况下，我每周工作 5 或 6 天，每天工作 12 小时，以赚取不错的薪水，但在 12 个月后，我还需要支付生活费、税收、学费、每年回澳大利亚等费用如果我每年可以节省 25K 美元，我会很幸运 我正在与 Metropole 合作的项目预计在一年内将带来 100K 美元的“财富”。以公平的形式，这和我工作了4年太辛苦了所以比起打工多年的辛苦和挫折，任何问题都非常小所以我建议你看看Metropole有什么提前提供 Resolve 以在开始任何项目之前进行合理的尽职调查 即使 Metropole 为我运行，我也在学习过程中，我非常相信“真实”；房地产投资必须包含一个方面，即想方设法利用现有的一块土地，并找到一种有利可图的方式，将其从低价值的活动转移到高价值的活动，从简单的整修一直到全面重新分区和单元建设这并不意味着简单的购买持有是错误的，如果您的时间有限（20 年或更短）和有限的投资 $ 专注于首先增加价值将是增加财富的更合乎逻辑的方式 请记住，Metropole 无法保护您免受未来市场变化的影响；您必须承担选择 Metropole 提出的对当今市场的良好投资的责任结论：到目前为止，我对与 Metropole 的交易感到满意和满意，自然我期待开发的盈利结束，并期待给予他们重复业务
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嗨，AL 感谢关于 Metropole 的内容丰富的帖子 只是想知道您的项目进展到什么程度以及到目前为止的时间范围 达伦
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大家好，只是想知道 Metropole 是否也在悉尼做开发 任何人都在与 Metropole 作为 PM 进行开发
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Sorry Perky 我们目前没有在悉尼进行任何开发，但有这么多人问谁知道
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我很高兴私信讨论我的项目的具体细节（我今天没有项目管理协议，但我认为我不应该讨论我的项目的细节）至于悉尼，我问了几个几个月前和遇见ropole 不是在做，只是在想！如果这个项目一切顺利，我会很高兴成为第一个悉尼客户，像这样的垃圾房子在一块又大又贵的土地上寻找开发商对我很有吸引力
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放松迈克尔，我不确定你认为哪些言论是“讽刺”的。因为我不相信我的帖子中有任何内容这只是我自己根据自己的观察发表的主观帖子我觉得你使用“snide”这个词的方式很有趣。和“诽谤”描述某人对您的业务的看法，但您可能不同意 我后来向您请求的建议是您是否认识昆士兰州的某个人与您自己的公司从事类似工作 您回答说，如果我把我的财产交给你管理我然后回答说我认为这是一种有趣的商业方式，我不确定昆士兰公司是否会喜欢你的推荐方法我知道很多不同行业的公司和企业会很乐意将业务推荐给其他人，而无需为此支付某种类型的费用从来没有向我透露过，所以我不可能要求我不知道金额的东西打折如果你不想匹配我目前支付的那些费用，我可以生活e with that Cheerio, Mark
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只是好奇，迈克尔，你是否确实知道这一点，因为我已经看到了 websites 广告“扶手椅开发”； eg http:wwwinvestmenthousecomauinvestment_house_developers_profithtml 你指的不是这个吗 问候，Mike
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Mike 我指的是我们的开发管理服务范围 这些在我们的网站上有详细说明- wwwmetropolecomau “扶手椅开发”;正如您亲切地说的那样，它只是我们服务范围的一小部分话虽如此，我仍然不知道墨尔本目前还有其他人在做这些事情，但我愿意纠正还有另一家名为 Regency Projects 的公司正在做这件事但他们几年前倒闭了一家名为 Siver Unicorn 的公司试图参与但难以起步 甚至投资者俱乐部（我认为他们就是这样称呼的）也试图尝试一下，直到他们遇到麻烦ASIC 我们使用的合同和系统不会让我们的客户陷入困境，原因有很多 他们完全符合新的金融服务改革法案，并且已经过许多律师和会计师以及大多数大银行的检查 所以我仍然相信我们是目前唯一在墨尔本做我们正在做的事情的组织这并不意味着其他人不会再尝试效仿我们的公式我敢肯定有人会如果他们还没有这样做我们没有垄断我们所拥有的是业绩记录和诚信每 6 个月左右就会出现这种类型的线程，这是一个很好的宣传——通常我们出来看起来很不错当然有些人可能会说我傲慢——我想即使是我的妈妈会同意那个但我在商业上很诚实，我客户的利益永远是第一位的 从来没有人能说出相反的话，这将使我们与房地产行业的许多其他人区分开来
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Mike 我很了解 Investment House - 他们的销售经理 Salesh Channen 是他住在墨尔本时的老朋友 他和他的老板 Colin Ferguson 去年下来和我们一起度过了一天中最美好的时光，想获得“许可”；我们的系统和文档 我们谈到了一种特许经营权，他们很热衷，但它从未起步，因为我们太忙而无暇做任何事情 相反，他们试图自己去做 事实上，他们剪切并粘贴了大部分我们的旧网站并在他们的网站中使用它（特别是您突出显示的页面）据我所知，他们没有完成联合开发人员计划，当我上次与他们交谈时他们没有，尽管该服务在他们的网站上有几个原因他们没有- *他们是房地产经纪人，而不是开发商或建筑商，无法解决 *他们没有我们必须使系统在规则范围内工作的专有文件或系统金融服务改革法案——让投资者俱乐部陷入困境并进入法庭的法案 *他们告诉我他们找不到可以叠加的项目——这也是我们最大的阻碍 *他们告诉我规划法规有点不同在昆士兰有赛d 那，他们是一个非常专业的人群，他们做与当地市场相关的其他事情
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感谢您的反馈，迈克尔虽然您的计划对于想要安全投资的普通投资者来说是一个巨大的飞跃最低的持有成本 令人沮丧的是，这个机会目前仅限于墨尔本市场，而全国其他地区正在搬迁并且更实惠到其他州能找到合适的项目吗？Mike 不像基本上由青少年经营的麦当劳，房地产开发我认为需要非常专业的本地知识、人际交往能力、“行业存在”；和需要多年积累的诚信桶 我的风险因素之一是我对 Metropole 和 Metropole 的核心“是”的过度依赖； Michael Yardney 如果我的鸡骨头窒息，那么我相信我将难以接手并按时按预算完成项目因此扩大 Metropole 需要吸引一些非常有经验和有能力的区域经理等，但我同意如果它可以做到会很棒
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Metropole 远不止迈克尔·亚德尼，如果我被鸡骨头噎住了，它会继续下去，因为我在我周围煞费苦心地建立了一个伟大的团队，我在很多方面都是论坛上的傀儡，但我们的客户了解团队的其他成员 办公室里有 8 个人，现场有一堆承包商和分包商 你是对的，总是在学习 - 找到合适的人非常困难，但对我们公司的成长 我在 Metropole 有 2 个合伙人——我的妻子 Pam 和 Gavin Taylor，他们是一名专业建筑师，一直从事房地产开发只要我有他在重大项目中的经验为团队增加了很大的深度我在我们的建筑公司有另一个合伙人——一个注册建筑商——和一个有执照的房地产经纪人作为 Metropole Property Management 的董事所以我们正在慢慢建立最好的墨尔本物业团队 顺便感谢大家的评论——公开谈论这件事很有趣
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上帝没说“现在出去繁殖吧”，进军悉尼市场！
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嗨，迈克尔，你上次访问 Syd，你说你可能也在这里做点什么我是对的，干杯，詹姆斯
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always_learning，想知道你是否可以提供这个项目的更新（要做的事期待，不做的事或期待评论 谢谢，James

一旦项目完成，我打算写一个完整的说明 否定完成时间：该项目于2003年1月委托，当时的可行性研究时间估计 2003 年 11 月完成 现在我们在 2004 年 1 月，该项目正在跟踪 2004 年 4 月完成，所以它迟到了，但它正在向前发展 然而问题发生了，例如我有一个建筑商重新布线并重新修补我的一个 IP，他只为那个工作迟到了三个月我真的很想在 2003 年完成这个项目，如果价格上涨，我可能不会那么沮丧，但截至 2003 年 12 月至 2004 年 1 月，价值自然有下降趋势，所以这确实给利润率带来压力，尤其是在支付后销售的 GST 请注意，Metrople 提供的可行性研究不包括“开发销售”中的 GST 成本；已完成项目的价值，如果您出售，这可能是项目的 3-5%（提示如果您将项目保留为 IP，则无需支付 GST） 成本：初始可行性研究的成本已上升约 8%，其中一些是由于不可预见的原因（后面的泥土），其中一些似乎是某些组件的估计成本乐观地很低 积极因素 我发现 Metropole 作为一家非常适合与 Micheal Yardney 打交道的公司，真的知道他的东西，简单的例子，例如他在施工前为邻居的房产拍照，果然邻居抱怨说他们的车库墙开裂了，然后迈克尔亚德尼能够在施工前证明问题存在如果我自己做一个开发，我不会想到它会花费我的！我最大的担忧之一是 Metropole 和建筑顾问之间可能存在某种隐蔽的勾结，即“未经我同意的利润分享”。我发现情况并非如此 一年后，我相信 Metropole 确实达到了我期望的行为标准 ---- 审查的最佳时间是在完成之后 目前我将提供以下建议：Metropole 不能控制市场；他们无法从开发中消除该风险 这是您的风险，仅属于您的风险 请记住，需要两年时间才能获得 20% 的利润实际上可能比进行 2 需要 1 年才能完成的 10% 利润开发更糟糕 但是请确保您选择的项目有一个健康的利润，在很多方面，利润是你从任何下行市场趋势中的保险 在可行性研究中有一个增加成本的应急保证金，我发现这还不够 信任但验证我认为你可以信任 Metropole 但它尽可能多地验证可行性研究中的任何项目永远不会受到伤害 Michael Yardney 总是以恼人的程度建议同一个 Metropole 对开发项目收取 5% 的费用，如果您考虑运行开发项目所涉及的内容，我认为它是便宜货； REA 会收取 2-3% 的费用来卖房子，买房中介 2-3%，Metropole 什么都做，只收取 5% 是的 5% 是很多钱，但值得，除非你有经验和时间我还从抵押贷款经纪人那里听说，通过让专业经理运行项目可以获得项目资金一旦完成测试将gKnowing我现在所知道的，在2020年的事后我会再次重复同样的项目h
评论< BR>感谢您的重播！将等待最终结果 一切顺利，詹姆斯
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亲爱的 AL，总是欢迎你的开放 记住开发项目的时间总是比你期望的要长 因此“坚持和耐心”的重要性；但也要想想当你访问该网站并说“我做到了”时的一些满足感。干杯，太阳石
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还有算利润的满足感
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我来日本太久了！如果您订购的是基本房屋或 50 层办公楼（我有一个朋友从事大型开发业务）并且建筑公司说它将在 9 月 29 日完工，他们是认真的，您可以订购一年的 adv预计送货卡车将在 9 月 30 日上午 9 点到达并开始搬入！哦对了，日本的建筑成本是澳大利亚的25倍！丰田、三菱或松下的住宅将花费大约 2700 平方米 在计算机 IT 世界中，当然，开发时间表允许滑倒总是比我们 (IT) 说的要长！或者，如果您确实推动它按时交付，我们将“省略比特”；想象一下按时完成的开发，然后你问“厕所在哪里”？开发商说我们时间不多了，所以我们决定把它留到第 2 阶段，只是我们未来 2 年的门户网站
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丰田、三菱或松下 HOUSE 嗯，我可能会开始一个新的 HOLDEN 房屋系列，HSV 具有 300kw 空调的优质内含物 Reagards Investor
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非常感谢 AL 迄今为止发布的有关 Metropole Properties 的所有信息 有一些一般性问题我想问你，迈克尔，或论坛上任何其他可以提供帮助的人 1 你是根据他们的建议找到自己的房产来开发的，还是他们先采购了房产，而你必须从他们那里购买 否则你能自己协商最好的交易或者价格是固定的 2 你需要什么样的贷款融资才能完成开发方面 我们周二会见我们的银行，但我对其他人如何处理它很感兴趣例如发展贷款与住房贷款不同 3 您在帖子中提到建造过程存在延误 您是否将其计入您的成本中 4 您是否打算持有所有 3 栋联排别墅 抱歉所有问题，但我发现此线程非常有价值并已评分相应地，谢谢伯德夫人
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伯德先生，请在下面查看我的评论
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我自己对 Metropole 的做法印象深刻——当我在搬家的位置
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AL 非常感谢你正如我之前提到的，你作为一个新手房地产开发商在论坛上分享你的经验，希望能让这么多渴望做同样事情的人受益，我期待着阅读关于你的项目的更多信息，一旦每件事都完成了 Mrs Bird
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嗨，Al，想和你一起检查这个项目的进展情况是什么结果你对它满意吗你会再做一次问候，James
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我不确定-但这篇文章可能会提供部分答案wer
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嗯，现在已经到了最后，随着开发，建设已经完成并从开发商那里移交我现在应该随时拿到钥匙我想迈克尔会同意我的看法项目的全部成本、长度和最终价值 我只能报告坏消息和令人失望的消息 但是为了公平对待 Metropole 的许多优秀员工，如果没有最终数据，我会犹豫在这个论坛上进一步发表评论 不，我不会做又是 AL 先生（“让我们投资”先生）非常失望，AL 夫人（“努力工作省钱”）一直在说“我告诉过你”；
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你了解更多从你的失败而不是你的成功，或者一个三度失败者曾经告诉我干杯，Aceyducey
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AL，很抱歉听到这个消息，有兴趣了解更多关于这个原因的信息成本 或 只是 最终 价值 下降 , 或 两者兼而有之市场缓慢或-ve 或因为项目的可行性不够准确问候，詹姆斯
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确实市场缓慢，开发在糟糕的时间突然出现在管道中至于可行性研究中包含的准确性和期望，我应该留给迈克尔回应
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嗨，AL，很喜欢阅读这篇文章，尤其是你诚实的放大器；开放意见 很好的接触，你不垃圾 Michael Yardley amp;他的团队，但如果 Michael 或 Metropole 的某个人在 AL 停止的地方扩展，那就太好了 所以 Michael 请填补 AL 遗漏的空白，非常感谢 Tony PS 不要试图对 Michael Yardley 或他的团队怀有恶意，而是从进一步了解本案中出了什么问题的角度出发尽可能让客户满意
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很简单，Metropole的员工不值得被垃圾 例如物业管理团队在寻找租户方面确实做得非常好，并让我了解进度
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嗨，AL，我从你的上一篇文章中假设你的联排别墅是空置的所以我想你现在真的很受伤何pe，看在你的份上，我错了；对你来说一切都很好我想你也说过你打算出售其中一个房产我想在价格上涨之前，这也在议程之外 只是出于好奇，其他投资者对这一切有何看法 问候托尼
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很抱歉听到这个 AL，我相信很多人会从你的诚实中受益我根据您之前的帖子有几个问题，但我相信您在公开评论之外已经为自己解决了更多问题 AL 首先您说初始可行性研究的成本已经上升了大约 8%，其中一些是由于不可预见的原因（后面的泥土），其中一些似乎乐观地降低了某些组件的估计成本但是，您还指出：大笔资金（土地购买，建筑成本）不会通过 Metropole 的账户，只有少量的费用，例如 300 美元的土壤测试所以 30000 美元的 Metropole 土壤测试费用并没有说明这一点 您认为还有哪些其他估计成本在乐观的情况下您还说： Metropole 对开发项目收取 5% 的费用好吧，你和迈克尔提到这是项目管理费，你显然对此很满意。但是，5% 的项目管理和 8% 的成本井喷意味着仅 13% 的成本就会影响一个小项目的盈利能力，现在加上时间井喷及其对那个时期市场变化方式的重要性，你可能已经在某个你不想成为的地方 建造商和所有其他分包商是什么他们也是由Metropole 如果他们是那么我想 Metropole 也会得到削减和或对他们的费用进行某种溢价 这很好，只要事先向您解释过，就可以预期 有趣的是，尽管您说 Metropole 也为您采购了该物业你不必购买它（显然）他们是否为采购具有 DABA 许可证的房产支付了任何溢价或费用“我认为 Micheal 会同意我的观点，即关于项目的全部成本、长度和最终值我只能报告坏和令人失望的消息”对于所有这些 AL，我真的对你有感觉，对于你的第一个小开发来说，这是一个非常令人失望的结果我也很抱歉，因为这篇文章的感觉就像 -ve 走向Metropole，因为您似乎仍然支持他们……但是在多次重读线程后，我不禁感到时间和成本对于任何开发或项目都是不可或缺的，雇用具有控制这些因素的可靠记录的人至关重要任何时候都承担太多是看到一个有良好记录的人失败的典型和常见因素，是否是这种情况我真的不知道听到你说你很遗憾根据这次经历，我不会再这样做了Astroboy
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而我只是我在这方面，我假设这适用于同一物业 quot;我刚刚被告知，我在墨尔本外海位置的单位下降了约 -15%（$ 305K -gt; 26 万美元）在过去 4-5 个月内”；是 Metropole 在 2003 年 11 月完成时为 305K 提供建议，并且与当时*销售的类似物业一致事情将在二月完成-他对延迟感到非常失望但实际完成大概发生在五月（或四月）对于一个显然如此接近完成的项目，我发现时间井喷有点难以理解
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嗨，迈克尔，我注意到（从您的会员资料中）您已经多次阅读此主题 您没有回答提出的问题的任何原因 您能否减轻我们对开发过程和您的参与的一些担忧 最良好的祝愿, Jamie
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是的 Jamie 我已经阅读了帖子并很想回复 当然我想进一步解释一下我的立场，但不愿意讨论别人的私事 两天前我起草了一个帖子t 到论坛并通过电子邮件发送给 AL 以获得他的批准公开发布由于我没有收到他的回复
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我已经批准我发布他的项目版本我感到很困扰在决定结果之前公开进一步评论这个项目
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“直到决定结果”;听起来像是争议 大约一年前 Metropole 为我做了一项可行性研究 我的直觉是他们的最终价值被夸大了，他们的成本低调此外，考虑到我拒绝的风险，他们建议我可以接受小幅度（> 20％），我很高兴我做了AL，请告诉我们结果如何
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显然没有争议，我今天通过电子邮件与 AL 联系过两次，我们的物业经理和我们推荐的销售代理仍在为他工作 请不要妄下结论Metropole 已经存在很长时间了，不是牛仔之一在业内我们已经发展到我们现在的规模，因为我们通常会做正确的事情并且因为我们确实关心我们的客户
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为了回应更多细节的要求并在 AL 的许可下，我会给你一个我所看到的项目的简短概要 如果我们都将其用作了解如何在开发项目中进行尽职调查的练习，这可能是一个有用的练习 2003 年 1 月，我找到了一个售价 385,000 美元的开发场地，并获得了 3 套联排别墅的许可证我们协商价格降至 $345,000 b y 直接与供应商打交道 在随后的 4 个月内，同一条街道上的其他 3 次销售证实了当时低于市场价值的事实 这些是在我们街区 150 米内的类似或更小土地上的破旧房屋在获得许可的情况下，所有的售价都超过了我们为该区块支付的费用 所有 3 人仍在议会等待他们的开发批准 我最初的可行性研究建议在 2003 年 12 月之前完成该项目，并获得公平的利润率 我应该指出，可行性研究只是该项目是否可行或可行 这不是预算单位的最终价值基于该地区最近获得的销售数据，这些数据已提供给客户并得到当地代理商的确认一旦购买了该网站，我们有条理的工作图和工程图 不幸的是，土壤测试表明我们基本上是坐在“快沙”上 钻头不可能击中坚固的地面 Th Patterson Lakes 地区以沼泽而闻名，但我从最近的建筑工作中得到了安慰 南边有 2 个门，北边有 15 个门没有问题 在购买此房产之前不可能意识到这个问题困难的土壤问题立即增加了超过 30,000 美元的预算，项目延迟了 3 个多月 在此期间，由于我们的房地产繁荣，建筑成本也上升了 幸运的是，该地区的房地产市场有所改善，看起来最终价值上涨很容易弥补增加的成本 自圣诞节以来，最终物业的市场价值下降了 15% 左右，使项目处于边缘地位 想象一下损失 150,000 美元的最终价值对盈利能力有什么影响 我们的初始最终价值是现实的 根据 3 个当地机构，答案是肯定的每个单位的最终价值约为 300,000 美元，这意味着它们会吸引首次购房者或投资者。这些类型的买家目前已经退出市场 最初我们的客户希望将所有 3 个单位作为长期投资持有，我们总是推荐这种备用策略以防止市场波动 你问 Metropole 做了什么 首先我们没有收取我们通常收取的全部 5% 费用 这是我们在项目开始时做出的决定，以使其更可行 其次，我们让我们的一位建筑商以成本加上建筑商的工资建造该项目 他在工作中没有任何利润 这节省了我们的客户大约 40,000 美元 以这个成本再次建造这个项目是不可能的，AL 认识到这一点 此外，我为一些项目捐款以降低成本并提高质量 例如，我个人决定在入口门廊铺设瓷砖并为此自掏腰包以使项目看起来更好 在项目结束时，由于各种因素，大约有 10,000 美元的变动成本超支 我们允许了一笔 c意外情况，并且建筑商无法承担这些额外成本，因为他以成本价完​​成工作从长远来看，他会做得很好，因为今天不可能以他为它们支付的成本更换它们 问题是如果必须出售，这会使 AL 处于尴尬境地 经验教训 - 仔细进行尽职调查 选择一位经验丰富的开发经理并且不要试图在下跌的市场中交易房产 为什么我们其他 64 个项目中的客户没有为我们辩护并说我们有多好 据我所知，目前只有一个其他客户是这个论坛的参与者< BR>评论
听起来 Metropole 对我来说非常公平！我想带回家的教训是，潜力的另一面更高的回报开发提供的是不可预见的成本超支和延迟的更大风险风险和回报之间通常存在直接相关性
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感谢您的详细回复的努力 Micheal 大多数人会躲过它 我很欣赏你的事实未经 AL 事先同意，无法作出回应 看来您为实现公平的结果付出了相当大的努力 ab
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我敢肯定这个故事总是有两个方面如果你问 AL，他很可能有一些小的抱怨或认为我们应该这样做，或者他非常有礼貌和正确，我相信这是在公共论坛上的最佳方式。我知道在某个阶段有任何其他方式是不合适的对施工质量的担忧，但这是他收到的第三手报告（其中一个问题是在海外）当我发送多张数码照片时，与想象中的不一样 做开发时总是有挣扎PRICE，QU之间ALITY 放大器；时间 如果您想要更好的质量，则需要更长的时间和更多的成本，反之亦然这出来了，但我有一个问题 是否可以在销售合同中加入一项条款，即在进行土壤测试的适当结果后无条件执行 有点像进行害虫检查 通常土壤测试有一个不错的转机，但我想知道这是否会导致供应商不签署合同只是一个想法感谢 AL 和 MY 对这个线程的坦率贡献 - 这是一次很棒的学习经历 Ecogirl
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迈克尔，你能给关于如何克服潮湿地面问题的一些细节你能看到吗，如果可以的话，你必须走多深我的朋友在一个新的细分市场购买了一块土地，我相信他可能不得不这样做（我不会买它，因为我不知道所涉及的成本或困难）谢谢
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当然你可以在销售合同中加入任何条款问题是卖方是否会接受它的底线是，这不是我听说过的条件被供应商使用或接受 由于我们参与了许多建筑工作，我们倾向于了解“一般”；一个地区的土壤条件 让我们将其用作“学习经验”；正如你所说，我将举一些例子 AL 的情况是我遇到过的最糟糕的土壤条件 AL 的场地所在的地方，它被称为沼泽地区，所以我们预计会出现一些小问题已建成的区域 这不是一个新的庄园新建筑在 6 个月前发生了 2 个门外 - 由同一位建筑师和工程师设计，没有相同的问题 马路对面发生了其他新建筑 从那时起，在 15 个门的更北端建造了 2 个单元街道的同一侧没有问题 我们的网站有一些特殊的问题 我遇到的唯一类似的问题是在郊区（不伦瑞克），在街区前面的 600 毫米处达到了坚实的地面，但他们不得不向下钻取在场地后部超过 5 公吨才能撞到坚实的地面 不太清楚为什么 建议是它在公园附近，可能在 100 多年前被用作小费 - 但没有这方面的记录 我们不得不将桩沉下 o ver 5mts 但总的来说，除非您打算挖掘，否则土壤条件并不是一个大问题
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