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在澳大利亚地产投资



大家好，我即将进行我的第一次装修它不是一个巨大的雷诺它很小而且我对所需的工作非常有信心因为我有点得心应手我的策略是装修以提高租金回报并重新估价所以至于创造一些股权（基于我不期望或需要巨额回报的市场）然后我想拥有该股权，因为我正在研究其他一些想法我想就我对成本和时间的期望提出意见任何人都可能愿意给予的任何其他积分 该物业是一套高楼（在钢杆上） 昆士兰 这是三间卧室，没有阳台或任何景观美化（后面只有草和一棵树） 停车场在房子下面（ 2 辆汽车），洗衣房也是如此 这是我想到的工作 油漆外部（油漆目前呈片状） 油漆屋顶（轻微表面生锈） 更换 1 个排水沟 油漆内部（需要它） 更换前后门上的锁 疏通洗衣房排水砂地板（有未打磨的地板应d 来得很好，虽然我从来没有这样做过）后面的外部楼梯缺少扶手（需要更换）一些窗户被卡住了（需要修理） 厨房需要一些工作，因为它很丑而且很旧 浴室也很丑只有一个很小的方形淋浴，没有窗帘或屏风 结果淋浴后水留在地板上并且浸湿了地板 还有许多其他小型维修工作（水龙头漏水等） 我还需要雇用一些砂光机、tressles 等设备 我估计 renos 的费用在 5000 到 8000 之间（现实） 我也想放一个小栅栏 但我不确定我是否能把它纳入我的成本 我估计 16 天的全职工作（我和我认为我可能会雇用一个工人）任何意见或建议表示赞赏谢谢，熊猫
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嗨熊猫，啊！读你的帖子让我很累但是，说真的，祝装修好运只要确保你为每项工作（油漆工、厨房工作人员、水管工、地板砂光机、杂工、建筑工人等）获得至少 6 个报价，这样至少 3报价实际上会被退回，您可能会在您想要的时间和方式中找到其中一个来完成这项工作您是否考虑过添加一个甲板 Qlders 喜欢它们，它们提供了很大一部分户外生活，所以，如果你能负担得起它，有一个好的建筑商并且可以完成这个你肯定会在这里增加价值但是，在重新阅读你的帖子并查看你的预算之后，我认为你会发现很难完成这个数量的厨房和浴室钱！取决于你自己做了多少工作，究竟需要做什么等这些房间的成本可能会有很大差异，我相信你会知道我自己（但我不是一个非常勤奋的女人！）我的预算约为 5 美元新厨房-7K，浴室也一样 您可以节省大笔粉刷费用，而且听起来您已经完成了所有这些小工作，而您的勤杂工技能则涵盖了打磨地板，请咨询我们的常驻地板打磨机专家，布伦达 她是带砂光机的奴隶司机！！！ Qld 有很多人在装修过地方，所以我相信你也会得到其他人的回复，你的地方在哪里我知道一个很好的火花，但这就是装修快乐！
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油漆内部、外部和屋顶，以及沙地 16 天内 你之前做过这些事情吗 表面处理 两层 你需要多少油漆（便宜的东西可能至少需要三层 - 错过它） 我的印象是你留给的时间太少了 专业人士可以在更短的时间内完成这些工作，但如果你没有经验，我会留出更多的时间 并考虑到那段时间的租金损失 就像雅克说的- 我什至没有支付厨房和浴室的费用（但是雅克，“画自己”要花多少钱；为孩子们画一张脸只要 2 美元——画自己不应该花那么多钱）
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感谢您的评论 在我上大学之前，我做了很多不同的工作，其中之一就是绘画如何曾经，我一直有点担心我的时间框架，即使在我的绘画方面有一点经验，它的外观真的可以在时间方面（从绘画的角度来看）厨房和浴室，我在想真的很琐碎的工作 我只想把它清理干净 交易看起来像这样 - 我刚刚购买了该物业 这是一个相当不错的购买，在该地区的中等和良好的位置（易于出租） -有一个租户，但他们支付的价格低于市场价格，因为他们是供应商的家人（租户已同意增加租金） - 我需要小心过度利用这处房产、一个新的完整厨房和浴室我想想会有点过头了 该物业看起来真的很累，但主要是油漆和地板和维修 它是您开车经过的地方之一关闭，屋顶生锈了所以我认为我可以把它粉刷并擦亮地板等，这会让估价师满意我不需要大量的重新估价从租赁的角度来看它是一样的厨房和浴室是简直丑陋，它们并没有失灵（我承认浴室很丑），现在的房客住在光秃秃的木地板和散落的地毯上，看起来像山一样古老，前门锁坏了，永久关闭了一堵内墙已被更换，从未粉刷过，因此看起来很丑，但它仍然是一堵好墙 类似的事情 我认为只需将其恢复到昔日的辉煌，我就可以为该物业获得合理的价值，而无需花很多钱处理它之后，每次翻新 $ 将在回报方面急剧减少 我写的越多，就我允许的时间框架而言，我越倾向于同意 geoffw 还有一些其他问题 -我是现在还是以后我现在已经有租客了，我只有 16 天（下班时间） 但是，我的看法是市场在变化，在 6 个月内获得好的估值可能会更加困难我还希望股权利用另一个想法另外，如果我在 6 个月内重新装修，我可以要求对工作进行全额折旧，我想我可以让租户签订 3 个月的合同，然后再装修，到那时我应该有多一点时间我的袖子你们怎么看，特别是在重估和短期租赁方面谢谢，熊猫
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熊猫，假设你完全自己做，我估计10-最低 12K，基于三卧室房屋放大器；拍卖的厨房（油漆 1000 美元，厨房 2-3000 美元，浴室 2-3000 美元，打磨放大器；抛光 2000 美元，耗材 3000 美元（工具放大器；木头，锁等））和四六周的扎实努力，取决于你专业知识 您必须允许采购材料工作之间所需的时间 - 自己粉刷整个房子所需的时间可能会超过一周，具体取决于大小 干杯，Aceyducey
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renos 大家好，我们也在做 reno，但在复式购买200k，目前有2个床位在230k以上卖，黄金海岸这里目前空置，所以可以在交割前做大部分工作，然后我们计划在考虑税收等后以230k左右转售，我们应该出来大约20 k 从这笔交易中我们计划花费 5k 只油漆 1000 地板覆盖物 2000 屏幕 500 msc 500 窗帘 500 户外 500 任何来自任何地方的想法基本上只需要整理和非常好的清洁，我们将自己完成大部分工作，将套件和浴缸保持原样，允许买家以优惠的价格购买，并且仍然能够按照他们想要的方式制作它应该没有 cgt，因为我们有一个 neg geared 财产，这将抵消任何想法s 或想法表示赞赏！谢谢
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没有CGT 我认为如果在12 个月内出售，您将获得CGT 50% 的利润
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是的，对我来说，我认为获得重估然后LOC 会更好而不是出售 LOC 然后可以用作不同交易的押金因此您仍然可以获得股权并保持对财产的控制，而不是出售并支付所有销售成本您是否考虑过重新估值融资而不是出售 fitguy< BR>评论
嗨，伙计们，是的，如果我们设法将财产价值增加 30k 并再融资，这将意味着我们可以将其中的大约 80% 提取出来，这将是额外的 24k，减去大约 1k 的法律费用。 , 留下 23 k 这本身不足以为另一笔存款提供资金而且该物业每周需要大约 361 美元才能收支平衡，而租金仅为每周 200 美元所以即使在减税之后也不是一个选择是的会有 cgt 但是这应该只有 7k 左右，这等于我们在负齿轮上损失的数量去年的 ed 道具，所以他们会互相取消，谢谢大家，还有什么想法
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嗨，熊猫听起来像是一项艰巨的工作，你可以在租了一个更悠闲的方式后在外面做我认为剩下的 16 天可能仍然很紧张 在组织交易和材料之前，您可能必须非常有条理，并为一些相当长的日子做好准备 当有最后期限时，我通常做的是计划需要做的事情每天按时完成工作，然后在白天计划嘈杂的部分，然后一直工作直到完成所需的一切，这会花很长时间有时但完成了工作，然后我会在工作期间重新评估，如果我严重低估了我进行调整的时间，即租用后可以做什么，我可以以低成本让其他人做什么等
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大家好，感谢您的所有评论试着多休息一周，这样我就有三周多的时间来工作，我有另一个投资者朋友可能会来一周帮助我该项目直到后来我已经考虑了随着时间的推移而损失的租金，在等待另一个租户时，我对此感觉很好，因为没有现有的租约，而且现在那里的租户并没有真正照顾好这个地方如果他是当他的家人拥有它时，我很乐意把它对待它我怀疑他会有那么大的反应ct 现在是陌生人拥有它 而且在目前的情况下，我认为很难找到一个好的租户，因为这个地方又旧又旧 他没有租约的事实应该意味着我可以简单地给2 周通知他
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可能将不得不给至少 4 周的熊猫，但根据情况可以长达 26 周是的 - 房东的很多不开心（唱）干杯，Aceyducey
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大家好嗨熊猫处理这些美丽的老房子时的一些事情通常需要大量工作的旧qlder的reno的成本，从我读过的内容来看，我认为它可能至少没有维护10年是正确的（根据油漆状况判断 - 片状）昆士兰人可能会遇到接线、管道和 sa 问题诸如含铅油漆之类的问题（打磨时要非常注意这一点）还要注意少花钱（即使是在街头吸引人），因为这会使这些房子看起来又便宜又讨厌可以吸引溢价 它们的维护成本非常高 一般位于“高级”区域 全面翻新非常昂贵 除非您之前已经多次翻新或从事建筑行业 通常您的预算和时间框架总是会超支 还要保持请注意当前的市场环境以及这可能如何影响您重新评估还请记住，除非您花费超过一定数量的资金进行翻新，否则某些贷方不会重新评估（需要考虑）无论如何我的两分钱玩得开心
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嗨熊猫，请与您在昆士兰州的公平交易委员会核实，在西澳，一旦租约到期，我们需要给租户 60 天通知终止租约格伦
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另一个想法如果当前租户支付的费用少得多比市场 r恩为什么不问他是否愿意在里诺期间住在那里虽然我从来没有住在一个正在装修的地方，但它可能让你在他们还在支付租金的同时完成绘画和园艺之类的事情他们也可能很热衷关于成为您正在考虑雇用的那个工人在尝试与租户建立良好关系时总是值得一试，让他们参与 reno 可能是一种方式！好猎格伦
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我永远不会这样做 责任情况是可怕的！即使是被油漆罐绊倒，租客受伤的成本也可能比失去租金 干杯，Aceyducey
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大家好，非常感谢所有建议 物业刚刚安顿下来我让房产中介过去和房客聊了聊，确保一切都好，商量计划 反正房客已经离开了，没有告诉任何人 realo 说他们基本上只是收拾行李然后走了出去 他说这个地方处于令人震惊的状态 没有什么坏了，但很脏 我想我提到过没有租约 因为他们是供应商的家人 经纪人已经组织了一个清洁工出去给他一个报价，然后他将试图从供应商那里拿走现金但我没有屏住呼吸我知道这听起来像是一个糟糕的故事（而且这不是最好的情况）但我对租户感到非常怀疑无论如何，所以我很高兴他们出局了我认为这在某些方面可能是因祸得福 可能会发生更糟糕的情况 所以我想现在是时候做 提升物业的质量也应该得到一些更高质量的租户 真的是我的错，我应该有， - 让房地产经纪人或我自己做最后检查 b交割前 - 当我对房产提出报价时，我提出了一个日落条款，该条款还要求提供与租户有关的所有文件以及其他一些条件（这是我的标准书面报价表），我忽略了没有获得有关租户的信息我只是让它滑倒我应该对我的直觉采取行动我认为 - 我应该早点对租户做出决定这样我就可以在解决之前让他们离开无论如何这是一个教训，我并没有过度适应这个财产，如果它出现，我几乎可以承受任何情况 但正如我所说，这不是最好的情况 我真的很难决定的一件事是，1 做一个“好”； Reno 喜欢花一点钱做厨房和浴室等然后再融资或 2 做一个肤浅的 Reno 不花太多，但把它提高到一个好的出租条件，不用担心再融资我想做第一，因为我想获得股权 但我担心随着市场走软，估值师会倾向于偏低（可能非常低） 即使我在重估后没有获得股权，我的 LVR 也会下降，让我的价值下降暴露 无论如何，谢谢大家的评论 熊猫
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熊猫，看看你所在的地方的市场情况如何 - 在很多情况下，一个好的雷诺不会再增加价值 太多了里诺表演 - 通常，有些人会为他们可以根据自己的口味塑造的地方支付额外费用 不要花费超过您所需要的费用
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嗨，熊猫，我同意 GW 太多人更关注咸菜和火腿三明治上的咸菜和更少的平衡得到正确的平衡，其余的将落入适当的位置雷姆余烬 真正值钱的是土地而不是房子 亲切的问候西蒙
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大家好，我刚从“第一次”回来；装修冒险 我减掉了大约 10 公斤，学到了很多东西 当然没有比经验更好的老师了 我花了 2 周的时间进行全面装修 我粉刷了内部（使用我租用的无气喷枪） 它是一座大房子，所以我涂了油漆，更换了一些我发现腐烂的地板（这需要我取出墙板，因为木板在踢脚线下面）更换了锁，没有震动的窗户堆，修理了外部楼梯，铺设了新的lino，更换了一些玻璃，打破了一些，拉起所有的地毯，擦亮了地板，粉刷了一个内部的睡眠地板和一堆其他的小工作正如你们中的一些人提到的，我的时间估计在哪里，因为我没有接触到外部这个我会的后来我花了 3000 美元，这包括购买大量工具、住宿和食物等，所以我认为我在这方面做得很好（我在这家酒店住了很多晚，除非它因烟雾等有毒）我真的学到了很多关于在购买前对物业进行适当检查例如，我没有检查炉子并且有一个吹气的元件，我不知道其中一堵墙后面有一些水损坏需要更换地板（和建筑检查也没有捡到它，所以看起来你也不能完全依赖它们）我得到的一些技巧 - 利用 Bunnings 以 10% 的政策击败它 我在这里和那里得到价格，然后让他们使用设备租用和木材将其击败 10% - 炉子元件花费了一大笔钱 我去了当地的垃圾场，那里有一家清道夫业务，在那里你可以购买他们清理过的东西 你可以在那里以 2 美元的价格买到炉子元件到 90 美元也适用于玻璃 - 不要用附有玻璃的锤子敲击木头（我知道这很愚蠢，但无论如何） - 确保给自己足够的时间四处寻找更优惠的价格 我太着急了我根本没有时间四处寻找r 讨价还价 - 回收利用，我在房子下面发现了一堆旧踢脚板和木头，一端会腐烂，所以我会砍掉它，并尽可能使用另一端等 - 使用地毯作为落纸，然后将它们卷起来存储它们并为税收目的将它们关闭 - 计划意外惊喜 浴室地板上的腐烂地板、炉灶、玻璃和纤维板对我来说是出乎意料的，还有一堆其他问题、额外费用和浪费时间 无论如何，我找到了一个租户在我装修的时候，我设法提高了租金回报，所以在这个阶段一切都很好 以目前的利率，该物业现在的现金流是中性的 尽管这一切都很好，但我不认为我会像以前那样做付出了很多努力，我认为回报需要更好。在我完成外部工作之前，我获得重估真的没有用 干杯，PandaPanda，恭喜你的第一个 reno 听起来你做得很好 - 保持预算紧张放大器；得到了你希望的租金回报祝你好运，让外部完成放大器；好好回报 干杯，Aceyducey
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干得好熊猫！这是一个很棒的话题我在gladstone有一个2BR公寓（楼上楼下），我想去重新装修我只想花3 -5 K而且我想画，并在楼梯上铺上地毯，我还想画厨房橱柜 - 我听说这对一些闪亮的油基搪瓷很好 - 看起来很享受 我还必须在浴室里做一些工作 - 显然淋浴底座在某个时候重新浮出水面并且正在剥落 有人有这方面的经验吗？计划去 Gladstone 并花 1 到 2 周的时间在该单元进行翻新，同时也住在那里 我计划重新铺上楼梯的地毯，并从上到下用半光丙烯酸漆成灰白色 我还需要抬起租金回报并确保价值高于我们购买它的价值，因为我犯了一个错误，即借了额外的钱并将其花在其他地方无论如何 - 重新骑上马继续前进我总是说干杯所有感谢任何提示
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嗨，总是好奇，如果你想解除租金当你需要找出什么会做它不要只是假设给它涂漆等会自动提高租金实际上做一些研究，看看什么对该地区的租户类型很重要问几个房地产经纪人，他们通常可以将它们列出根据您可能认为使用滚筒进行绘画的声音我需要一个喷雾器，因为我有很大的空间要做还使用质量合理的油漆，以便它持续并使其更好地清洁 希望有帮助，熊猫
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你开玩笑的 Fitguy 23k 是现在在 tassie 的房子的押金、法律和印花税 不用担心，你只需要知道在哪里看 DD1
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