大家好，在浏览了论坛上关于房地产开发的所有帖子后，我刚刚筋疲力尽。我强烈推荐所有感兴趣的人进行此练习，因为其中一些帖子，尤其是克里斯汀、迈克尔·亚德尼·乔安娜·k、Sunstone 仅举几例已经非常宝贵 我尝试在下一篇文章中提供链接 然而让我担心的是对于即将开始他们的第一次开发的人们的常见潜在警告虽然不令人沮丧，但肯定会让你真正决定是否值得冒险Michael Yardney 写道 每个周期结束时，缺乏经验的投资者都试图成为开发者并经常破产我们取得了我们一直积极参与通过理事会获得困难的许可，在所有适当的方面拥有大量的股权关系，目标是内城地区，但仍然在 220-270k 大关附近，拥有优秀的会计师、律师、抵押贷款经纪人（如果我们不直接与银行打交道），并准备从一切到融资和建设项目可能与一位著名的物业经理合作 否则 会出现什么可怕的错误 我们只想开始一个小项目，2 套联排别墅和 3 种退出策略 新开发商破产的常见原因 为土地支付了太多费用持有成本超出预算 高估售价 建造商破产 项目耗时太长 为什么人们无法成为成功的房地产开发商 每一个失败的企业都有潜在的共同组成部分 伯德夫人
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伯德夫人, 以我的经验是就像商业的'规则'：每个人都被提升到他们无能的水平（当然无能是基于经验水平amp;如果你成功地做某事，你会尝试其他更具挑战性的事情，并且存在过度自信的风险，只要你小心选择你的机会，研究彻底管理风险和;必要时寻求专家建议，我认为所涉及的风险有限 干杯，Aceyducey（对不起，伯德夫人 - 我同时阅读了几个主题，我的回答感到困惑）
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嗨，艾西，不是伯德夫人奥利，但我知道她在另一个线程中一直在问同样的问题 伯德夫人
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Acey 是的，但是人性就是这样，我们都认为我们是超级有竞争力的，我们可以实现任何目标！当然我们可以 以我的经验，我的第一次开发并没有失败，但由于多种因素，我肯定遭受了沉重的打击：我认为我对所有事情都了解很多并且准备充分，但我不知道任何人告诉我 - 我必须自己找出来 这个发现让我花了很多钱 首先，我应该把原来的房子打扫干净并租下我能得到的东西，或者甚至让它空置 当细分完成时，我本可以有资金完成第二座房屋的建造，从而避免可怕的工程债券，或者至少仍有资金支付债券而无需进一步借款细分正在进行中，我一直支付全部利息，而这真的没有必要 我也做了五星级的工作，而三星级的工作本来更合适但是，从出售土地中获得收益，而不是用于第二个项目，现在用于持有第一个和第二个项目的成本 结果，第二个项目处于停滞状态 再次，从一开始就可以更好地管理 所以我的项目管理技能一直在急剧的学习曲线上，但由于工作顺序，项目现在被搁置（阅读：我的管理不善）从更广泛的角度来看，我认为人们资本不足，每个人都认为它“只”花费 100,000 美元将花费 250,000 美元，人们认为他们可以“自己做”，因为获得几个报价会更便宜，然后不碍事，所以资本不足 熟练 过度乐观 估计做事情的时间，特别是涉及法定机构的事情 邻居反对 另一个极端的是“扶手椅”开发商，他们购买房产，然后将项目交给规划师、建筑师、建筑商等，但希望在开发完成后立即获利将成本预先计算在十个单元的细分上，但一个很大的问题是该项目是双occ还是单人住宅 在两到五年内，他们可能会做一个纸质公关ofit，但在与期望很高的专业规范构建者相同的直接市场伯德夫人，这并不是说业余开发者不能成功每个人都必须从某个地方开始但是我周末在看一个小项目（提出报价）并计算成本，开发商（如果他们接受我的报价）将有幸为他们一年的工作赚到 5,000 美元 市场已经稳定，这可能是他们在接下来的六个月里得到的最好的报价他们的开发失败 不，但失望可能会成为他们的第一个也是最后一个开发 如果您正在考虑做另一个项目，那么在整个项目中不要放弃小利润（金钱和时间）是非常重要的 那些小利润滚雪球直到他们吃掉你和你预期的利润还活着！ Kristine 开发愉快
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我很欣赏你的想法 Kristine，我目前持有一些带有小开发可能性的道具，即 2 批潜艇和复式公寓等不及要开始了虽然 ab
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亲爱的伯德夫人，夫妻俩更多的想法：-没有考虑所有成本（例如理事会捐款，商品及服务税等）-应急百分比太小-没有充分考虑该地区其他发展的影响干杯，Sunstone< BR>评论
Michael Yardney 的最新时事通讯（时事通讯中的第 12 点）详细介绍了他对房地产开发中一些风险的看法
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好吧，两者都是可怕的。鼓励的话，我把它们都记下来了——一个及时的帖子但是开发商通常不是买土地并在上面建造或买东西，把它拆掉然后建造的人吗？我不认为自己是一个拥有我所拥有的开发商我提出了建议，但我想我肯定会，但我的情况略有不同 首先，我不是一个自大的人，他们认为这是一个快速致富的想法，我知道这将是压力和耗时的，并且我准备让其他人做他们擅长的工作 我确实认为我会有一些意见，因为我可以得到比建筑商更便宜的东西，但在这种情况下，我认为我离开会更好顺便说一句，让他们继续做我注意到克里斯汀的这一点 - 人们认为他们可以“自己做”，因为获得几个报价更便宜，然后别挡道我也已经拥有土地和已经有双重入住状态，所以我在前面我可以在后面建造一些东西并使其成为 IP 或移动我自己动手，让我现在的家成为 IP 要购买我能负担得起的另一个 IP（15 万美元或更少），我必须看看新南威尔士州的国家，并依靠其他人来为我照顾它，但对于大约同样的钱，我可以在这里建造一些东西并获得更好的租金（约 26000 美元周），并自己关注它（在房地产经纪人的帮助下）我还没有完全探索这些数字，但已经注意到Sunstones 评论及其对我可能意味着什么 - 没有考虑所有成本（例如理事会捐款、商品及服务税等） - 应急费用百分比太小 这只是因为我的女儿们敦促我正在探索挑战极限的可能性尝试新的 PPOR 和双工 虽然我会做腿部工作，但毫无疑问，有时我需要帮助，我希望你们都在我身边 我很保守，不准备赌博我所拥有的东西很少，所以我很重视你的意见，因为你直截了当地说——不仅仅是“是的好主意——去做吧”；事实上，我已经有几个问题了 - 我周末去看了一些项目房屋并买了他们的价格指南 它没有说价格包括 GST 我当然会打电话给他们并询问他们，但是什么价格指南通常意味着另外，我可以期望网站成本是多少我意识到你不能准确，但你能在 *** 和 *** 之间猜测吗？无论如何，不是在寻求鼓励，（骗子，骗子裤子着火了），但希望我终于找到了一个最适合我的策略，我的财务状况和我“做”的时间框架你怎么看我还应该注意 TIA A Nervous Olly
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正如 Geoff W 上面解释的那样，我在最新的时事通讯中概述了一些可能出现问题的事情，但我在过去 6 个月中看到的最常见的错误是人们为具有开发潜力的房产支付了相当多的费用，因为他们没有做了彻底的预购可行性 他们不知道他们不知道什么他们通常是经验丰富的投资者，他们已经完成了厨房或浴室装修，并认为他们对开发了如指掌。有很多小问题需要解决但这并不意味着没有经验的开发商不应该尝试我们一切从头开始问题是它可能不是周期中开始的最佳时间我在 80 年代做了我的第一个开发项目并赚了很多钱ht 通货膨胀率很高，房地产价值的上涨速度比过去几年快得多涵盖了我的许多错误就像过去几年对其他人一样线程 除了初始土地成本和单位销售数字外，在预购可行性研究中还应考虑哪些其他因素以及 GST 有什么影响 致谢 ArchiZEN
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谁能给出“非常粗略”？建造一栋 4 x 3 卧室联排别墅的全部成本的想法
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亲爱的 ABCD，问起来容易，回答起来不容易-套间 -甲板 -土壤类型 -配件质量 -连续四个联排别墅（三个普通墙）或两套（两个普通墙） -你知道服务在街区的哪个地方运行，它的坡度（污水不会上坡无需安装泵站，这是额外费用）您是否需要协商通过邻居院子进行排水（建议您从当地议会获得该场地的排水计划）建筑成本正在上涨，我知道一位建筑商更新他们目前每月的价格您目前是否拥有该街区如果是这样建议：-完成详细的调查计划-给自己找一个好的建筑师绘图员（您的测量员可能会推荐一个好的）-让建筑师绘图员做一个草稿站点开发计划，您可以适应 blo ck 以及联排别墅的基本地面和一楼平面图（在此初始成本计算阶段不需要标高）（必须考虑到挫折、娱乐空间、停车场和可能的转弯区域）-将此信息带到工料测量师谁可以为您提供您正在寻找的球场（另外，您需要计算所有其他费用，包括车道，景观美化，捐款，申请和顾问费等）目前应该对您有所帮助的是我之前发布的清单链接: http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt13480 干杯，太阳石
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谢谢太阳石，我以为这很难回答，但这是给朋友的，所以我说我会问，以防万一我给他们一份看看他们是怎么过的谢谢
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