最近有很多海报谈论做开发，但没有太多讨论如何资助或退出这些开发我想向所有做过开发的人提出一个开放性问题：1 你是如何资助开发的从现金、开发项目未来价值的借款、通过家庭朋友或与开发商的合资企业 2 您没有预料到的陷阱是什么 3 如果它已经完成 amp; soldrented - 你是如何退出 amp 的？为什么 - 你会再做一次那个规模的开发（或者下次做一个更大的开发）我很想知道人们的经历干杯，Aceyducey
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我也会对其他人的知识非常感兴趣和开发经验因为我在维多利亚农村（就在吉朗郊外）有 10 英亩的土地，我计划在不久的将来开发
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嗨 Aceyducey，我们有 2 个开发人员，还有 2 个正在筹备中我将尝试在这里回答一些问题 我们所做的每个开发项目都由我们现金的 20% 提供资金，其余的资金来自银行借款银行查看土地成本（根据他们的估值）和总建筑成本（如根据他们自己的 QS 报告），加上额外的专业和理事会费用（根据我们的估计），并将借出总额的 80% 在某些情况下，银行会希望预售；如果他们不确定该区域，他们会要求这样做 或者，他们可能会要求更多的股权 银行将查看整个项目成本和预计销售额，并期望您获得一定的利润率 如果您不这样做，他们不太可能为其提供资金，或者再次要求更多股权或预售估值和 QS 报告是关键，最大可能的失望 确保您银行的估值师是好的 我们以 55 万美元的价格购买了一些土地，受 DA 约束，这很好（计算结果为每单位 43,000 美元）一旦 DA 获得批准，土地价值更高 我们分两个阶段安排融资 DA 颁发后的第 1 阶段土地，以及建设的第 2 阶段 所以，我们在土地上定居没有问题价值以购买价格进来 大家高兴 然后我们去敲定我们的建设融资，银行安排他们对整个项目进行估价，这很正常银行任命了同一个估价师，狗头人去估价土地只是超过 5 万美元在没有 DA 的情况下，沿途的地块每个地块的售价为 75,000 美元 我们的地块本应估值为 975,000 美元 最重要的是，转售的估值超低！然后，银行让他们自己的 QS 查看施工数据 他们得出的总成本比我们的计算高出 20 万美元 试着让他们审查他们的数据！！！！最终他们做到了，尽管有一段时间摸不着头脑 银行摇摇欲坠，但仍然为这笔交易提供资金，这只是意味着我们必须向整个项目注入额外的 30 万美元——这很痛苦 我们最终做了什么带着他们想要的额外现金，几个月后，我们让银行任命了一位不同的估价师并对整个项目进行重新估价，这样我们就可以收回我们的股权 我们的策略是出售每个项目中除了一两个之外的所有东西上面的项目已完全售出 OTP，除了我们保留的那个我们在 Hurstville 做的另一个（6 个小块）完全售出 OTP（再次，除了我们保留的 1 个）我也永远不会做 6 个块或甚至是 10 或 12 再次它们太小而且令人头疼的问题 建造 6 块的块和建造 22 块的块一样令人头疼，所以现在对我们来说，块中不少于 22 个 希望这会有所帮助
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很棒的帖子乔安娜只是一个问题：最小的土地是多少适合 22 个单位 达伦
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是的，我同意！优秀的职位！对于任何考虑发展的人来说，一些非常有用的反馈 这就是这些论坛的好处，人们正在向我们收取数千美元的费用来获取我们可以分享并从相互感谢中受益的信息，添加
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乔安娜已经很好地解决了这个问题，所以我的回复会很简短 我们通常将 20% 投入到一个项目中——我们自己的资金和银行的资金 其余的 目前银行对房地产开发越来越敏感，并开始改变规则 他们更愿意开发 3 个或更少单位或少于 1,000,000 美元的借款 对于这些，他们通常不要求外部估值或 QS 高于此水平，他们称项目为“商业”；并要求预先获得 30% 的股权和独立的估值师，通常是工料测量师来确认建筑成本 他们还考虑开发商的经验，因此与经验丰富的开发商建立合资企业或使用项目经理肯定会有所帮助 至于陷阱乔安娜是非常正确的关于估价师 有一个估价师和 QS 在您身边会有所帮助，我们倾向于指导他们而不是银行，但我们必须使用银行小组中的某个人 他们不会帮您任何忙，但就像与任何其他顾问一样，当您建立关系时，您可以与他们讨论他们的报告并提供一些意见 我总是审查他们在他们提交最终报告之前与他们报告 其他陷阱 - 成本超支和为他们提供资金，因为银行通常不会将贷款扩展到原始金额之上 开发商必须为这些提供资金 以固定的时间和价格建立合同来保护自己 退出策略 I尝试并保留尽可能多的项目 - 我们通过根据最终价值为项目再融资来为它们提供资金，通常可以获得 80% 的资金来支付项目成本加上有时剩下的一点现金
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嗨，Beech，我们的下一个场地大约是 1,235 平方米 这已获得 DA 批准，可用于 22 个住宅单元以及 1 个小型商业商店和停车场，共 5 层 但是当然，这也取决于分区和 FSR（容积率）和高度土地的限制
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对于一个分区块的单位，我的议会可以使用的 FSR 是：FSR 2:1 和你做 2bedders 或 FSR 1:1 和你做 1bedders 再次免责声明 - 我什么都不知道关于除我活跃的领域以外的领域 任何人都知道任何具有更高 FSR 的 LGA
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关于资助开发，我目前与悉尼的一家大型商业抵押贷款发起公司合作，有两种方法可以接近 Development Finance一种是上面描述的，即银行贷款 虽然风险较小，但银行更迂腐，会给你更少的钱，并且会想要更多的安全性 另一种选择是通过其他机构和私人贷方 我们专注于这种类型的贷方 这些交易可以如果结构合理，根据交易情况，贷款总额的 90-95% 贷款人也更加灵活和平易近人 虽然要付出代价，那就是利率 但是，如果你是一个认真的开发者呃，您保留的额外股权将允许您进行另一笔交易并获得更多利润通常，主要陷阱是估值，QS，以及现在，家庭保修保险如果您需要任何帮助，请给我发送电子邮件
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