澳洲澳大利亚房产 如何处理开发场地... 悉尼

在澳大利亚地产投资



人们问我的问题！一位朋友正在寻找一个带有现有（旧）房屋和多个单元的规划许可证的场地 为了购买和开发这个场地，首先应该进行尽职调查 想法是将建筑物等外包，那么第一步（在报价之前）是确定谁将负责建造这些单元并与他们交谈有许可证的场地到完成的开发 我相信许可证只有基本图纸，因此需要准备更详细的工作图纸，除此之外你可能会说这不是我在房地产方面的专业领域！根据我有限的知识和研究，我做了一些非常基本的数字，对我来说看起来很有利可图哦，有没有“经验法则”？我可以用来粗略计算出建造一个 12 平方米的 2 卧室单元需要多少费用 这是在墨尔本 非常感谢任何其他建议或想法！！！我在搜索中收集了一些信息，但不是很多
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Felicity 如你所知，我目前正在墨尔本东部外围进行两地段的细分开发，我于 2002 年 5 月购买了原来的房产从那时起，我有多次与议会官员交谈，并聘请了一位非常有经验的测量师、工程师和绘图员 分割开发计划在法定期限后原则上获得批准，并准备、提交和批准建筑许可证这周，我收到了购买“附有计划和许可”的新建空地的要约，并在 24 小时内正式准备好第 32 节，是的，嗯，是的，好吧-一旦我们收到您的排水和路面保证金以及景观保证金，我们将发布合规声明关键是-在所有这些时间里没有人，我的意思是没有人，告诉我一个债券 所以请从我的经验中受益： 理事会（可能所有理事会）要求针对截至合规声明日期仍有待完成的工程的价值提供保证金 保证金是针对工程的价值加 50% 并且在工程完成之前不会释放保证金（快速算术） 所以如果排水和路面工程的价值是 20,000 美元，我必须向市议会提交 30,000 美元的现金存款或银行担保，然后进行工程在我拿回保证金之前花费 20,000 美元 是的，伙计们，这意味着在游戏的这个阶段要找到 50,000 美元 另一种选择是在开始建造排水和人行道（车道）之前进行工作 我可以理解即使是“损坏”施工期间可能会发生，但美化环境！谁来美化花园然后建造房子所以突然间我必须拿出另一个可能的 35 美元到 50,000 美元，加上支付延误的利息这就是为什么很少有“开发商”做两个项目他们经常在最后一个小时发现他们已经跑了资金不足，以微薄的价格出售项目，看着别人获利并永远哭泣 所以关于你的朋友：黄金法则＃1 确保你有足够的可用资本想想一个数字，乘以二，除以3679，然后猜猜那大概要花多少钱你认为你能卖的只是白日梦所以要非常小心，愤世嫉俗和商业化无论你计划多少，总会有隐藏的成本 就我而言，如果我没有一位出色的经纪人（他已经安排了另外 50,000 美元并询问我是否需要更多），我现在将陷入绝望的困境！是否完成了排水、路面和景观美化工程 如果没有，为什么没有 是否已提交保证金 项目是否作为细分或开发项目完成 如果没有申请建筑许可证，为什么不 将计划副本提交给理事会（预约，这将需要一些时间） 来自开发商的一封信 允许查看 讨论文件 还有什么需要支付 哪些强制性工作需要完成 新标题有多远 等等 仔细检查一切都问“我还需要知道什么”；当使用一个作品或短语时，质疑它直到含义明确 “细分”和“发展”，就规划和工程而言，它们不是可互换的词。它们意味着两种截然不同的土地细分方法，并具有显着的意义土地所有者的不同责任 为最终批准做好准备，更不用说建筑物了，至少需要一年，可能需要两年，如果反对意见允许，则需要三年 许可证可能需要完成或粘合所有开发项目和改进，例如所有单元完成占用证书、景观美化、工程完成等 你的朋友能负担得起吗？记住，出售“期房”只是一个舒适的毯子，几乎没有实际用途 开发商不能收到任何钱以定金或购买价的方式支付，直到细分计划获得批准并获得理事会的最终批准 所以他们必须在项目的整个生命周期内承担全部成本，加上利息 所以，说了这么多，您的朋友可以使用分包商，例如“Truss and Roof”或项目经理，或者只是招标并让给合格的建筑商，他们将收取费用管理项目并在完成时提供保修保险。与在您所在地区的各个单元工地工作的行业交谈 作为理事会，了解该市十个最繁忙的建筑商的详细信息 联系一些专门从事建筑业的大型建筑公司多单元开发，例如 Burbank Homes 根据经验，如果基本单层砖饰面混凝土瓦屋顶，每平方米允许 10,000 美元，每平方米建筑允许 1,000 美元 Archicentre 网站发布了建筑成本指南 不要忘记 - 这些不是建筑成本，以及装修和电器的单独津贴但归根结底，如果你的朋友有能力做这个项目，他们可以赚一些钱！如果他们试图以便宜的价格来做，相信我，他们会花钱的 好运财富眷顾勇敢的人！克里斯汀
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第一步是找到一个建筑商并评估建筑可能花费多少然后与金融家讨论所需的数字和股权然后你的朋友将能够告诉如果它是一个好网站 建筑师将能够帮助完成整个开发审批流程，他们还可以在施工期间对工作进行项目管理 建筑商或建筑公司也可以做到这一点 此外，这就是迈克尔·亚德尼 (Michael Yardney) 为我认为生活，所以可能值得和他聊聊基本图纸可以得到初步的议会批准建筑师然后协调所有工程师和顾问一起制定详细计划等以获得施工证书克里斯汀所说的一切，和检查，检查，检查，询问，询问，询问，并三次确认委员会告诉你的一切 我遇到过一些情况，当委员会在 3 个不同的场合告诉我 1 条建议，后来发现 o但那完全错了！！
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我知道有一家公司就是我们的——Metropole Properties 事实上，我们参与了 40 个像你们这样的开发项目——主要从 5 到 22 个单位不等规划许可证原则上允许您进行开发您现在需要的是获得建筑许可证这涉及工作图纸，土壤测试，包括结构和土木（排水和污水处理）在内的工程以及建筑测量师（不是土地测量师） ) 签发建筑许可证 您还需要制定所需的完成标准并获取规格列表，以便建筑商可以报价您的工作 我们有一个 20 页的规格列表，我们使用的更详尽的是，后面出现的惊喜越少，但如果你太技术化，一些建筑商会退缩，害怕报价 除了建筑成本，这取决于fini的水平有很大的不同sh，你必须考虑其他海报提到的一些其他费用如果你没有考虑到这些费用，你可能会失去所有的利润空间各种权威要求你的“贡献”;水、下水道、排水和电力当局都要求钱来升级他们的服务 议会要求“开放空间税” 还有与细分计划相关的费用 - 法律和测量 如果这一切听起来很复杂，那么没有 2项目是一样的所以在你的总和考虑到意外情况——比如你没有想到的其他事情的总项目成本的 3 -5% 因为你在墨尔本，所以下周给我的办公室打电话 9532 8889 和我很乐意聊天
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哦男孩这对我来说来得正是时候以前从未开发过网站（只购买了现有的 IP）在我计算时还有什么我应该考虑的 再次感谢 Kristine、Joanne 和 Micheal 提供的非常全面的信息
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Elwyn 首先你需要知道什么你可以放在块上为此你需要看到市镇规划师并获取有关他们的规划方案的信息（不要相信代理商 - 他们对城市规划知之甚少）接下来你需要看看你的产品是否有市场 Moama是一个很棒的地方 我们在过去的几个月里去过那里两次滑水周末当然我帮不上忙看看一些房地产 如果你在水上，市场很强大，但我被告知在其他地区不太好然后你需要做一些可行性研究，看看即使你可以做开发并且有市场，那该项目将有利可图然后你可以开始考虑在土地上提出报价希望能给你一个开始的地方顺便说一下为什么 Moama
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感谢克里斯汀、乔安娜和迈克尔的所有精彩反馈 我打印了它全力以赴，现在我的朋友对房地产开发不再感兴趣了！请注意，我不得不说，这让我的大脑在思考各种可能性，呵呵呵呵，我只是去给老公倒宪法，他会需要它
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Micheal谢谢你的回复我不是很聪明，所以我没有尝试看任何东西，而是看更少的地方，并尝试更好地理解它们当我到达墨累河时越来越感兴趣 那里有一些不错的房产 鉴于我想开始多元化，我想我可能会尝试一些不同的东西，即开发我自己的 EchucaMoama 有一个非常强大的就业部门 你必须继续如果你想在任何地方租房，等待名单 它有强劲的资本增长，房屋正在以极快的速度建造 Moama 的土地仍然合理，有 2 或 3 个新郊区正在建设中，正如我们所说的那样它足够接近，我可以如果我需要去的话 3 小时内就到了 基本上就是这样 如果我们回头看我们总能找到我们应该买的地方会更好一些不错的投资 问候 Elwyn
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亲爱的 Elwyn， 你知道并且对你所在的地区感到满意 如果你稍微改变一下组合，也许你仍然可以找到积极的 IP 我的面包和黄油 3bdrm，砖低设置，步行距离到车站 10%+ 在当前市场上的收益率现在很难找到 但是通过稍微调整我正在寻找的东西，我可以再次找到我的 10%+，步行距离很容易到车站，但不是砖块，而是旧的我可以将昆士兰人转换成 4-6 个两居室单元并覆盖外部以降低维护成本你需要干杯，太阳石
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谢谢太阳石 我知道的唯一“老昆士兰人”是乔·贝尔克·佩特森 对不起，我无法抗拒是的，我明白你的意思，我给了自己几个月的时间在承诺任何进一步的事情之前 Elwyn ps 我想我把乔的名字弄错了！！！！
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亲爱的埃尔温，房地产投资政治最好离开咖啡店（乔两极分化的人要么你爱他，要么你恨他没有中间人）如果没有 Qld'rs，那么只需寻找可以变成双人入住的高档房屋 很高兴看到你有开放的心态 让我们知道你的进展 学习总是双向的 干杯，Sunstone
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highsetlowset 谁能帮我定义这些术语，谢谢 TheBacon
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G'day 培根，Hi-set 是一个标准的家，离地 8 英尺，通常带有 DLUG 和 rumpus，并且洗衣房位于楼下 Lo-set 是一个标准（单层）住宅，建在地面附近level 将此与“两层楼”进行对比；你住的地方不止一层（例如楼下的厨房、起居室、餐厅、洗衣房等，楼上的卧室） 高楼的好处之一——尤其是在昆士兰州——是空气在房子下面到处流动，从而有助于保持凉爽（我认识在 Bne 拥有 Hi-set 的人，他们在夏天“住在”楼下 他们将他们的娱乐室变成一个真正的生活区，并将汽车也留在外面）另一个常见的举措是 Hi-设置是在楼下增加额外的卧室 - 但如果购买这些卧室要小心 - 他们可能会或可能不会通过理事会的批准问候，
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亲爱的培根，除了 Les 所说的一个重要测量值是下面的高度为了获得地方议会的批准，在下面建造的最低高度是 24 米 任何低于此值的（是的，我的最新是 22 米），你将不得不抬高房子（或者挖，我知道挖掘比抬高要贵得多）房子）获得议会批准 如何曾经双人入住是真正提高某些房产收益的好方法，归根结底，这不仅可以增加您的口袋里的钱，而且可以通过使用“收入资本化”；这将增加房产估值 干杯，Sunstone
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Sunstone，感谢我爱上了大老昆士兰人，从地上升起 不过珀斯这里没有太多，可惜，最近很热 TheBacon
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出于某种原因，我在堪培拉也没有见过很多人！
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亲爱的 Geoff 和 TheBacon，脸颊想法中的舌头有时会起作用 也许你可以找到一个新的市场利基，它的独特性提取了一个市场价格异常高 甚至购买新的“套件 Qld”；或套件 Qld'r 公司 http://wwwdrakehomescomaukitkithtm 干杯，Sunstone
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这才是我们真正需要的堪培拉空间下面的寒冷度过！我曾经在堪培拉租了一间开放式房屋，错层式的高倾斜天花板，只有两个壁炉可以“取暖”。厨房、休息室、餐厅和家人 朝南 悉尼可能很棒 但堪培拉的痛苦
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