澳洲澳大利亚房地产公牛队与悉尼熊队

在澳大利亚地产投资



大家好 所以我对这个论坛和房地产投资相当陌生对于房地产价格他们一直在上涨我想知道的是，当有如此令人信服的证据对他们不利时，持有看跌观点的人怎么可能对此提出反对意见
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因为你可以不要把已经发生的事情作为未来会发生的事情的保证

是的，但是有 100 多年的数据作为证据，这是很好的证据表明同样的趋势将继续下去 那么如果在500 年，如果房价继续上涨，还有理由争论
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如果你确信它有效，那就去买一些，坐上几十年你为什么在乎其他人是否信服与否
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我有而且我会只是对这里人们的想法和重新感兴趣那有什么问题
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趋势总是向上的，是的 因为： 1 它们并不总是以线性方式上升 请参阅最近 15 年的 Tamarama 房屋的 CG 有很多年的价格下跌（但是，您会注意到，在 15 年期间，中位数从 100 万美元开始，现在是 200 万美元 - 所以长期趋势是上升的 2 他们有既得利益 - 也许是相信股票比财产更好（他们如果您对股票市场的波动有胃口，可以） 3 他们只是在寻求关注 - 很容易从房地产论坛上的 PI 那里获得防御性观点 4 他们嫉妒有些人做得很好，而他们自己却没有这样做关于
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我在这里看到的大多数关于熊的讨论都与他们认为在近期内会发生的事情有关 其中许多人没有任何财产；并且从来没有，所以我完全否定他们的观点为什么因为如果你已经存在很长时间（就像我一样），你会知道它会根据很多因素而波动，而不仅仅是现在很多扶手椅熊忘记了它的这一方面他们喜欢抛出“哦，是的，但这对你来说很容易”；依此类推，我是一只公牛，但我也曾是一只熊，多么像你；我看到随着时间的推移总是上升的趋势；根据历史，我有幸看到桥下有很多水——很多都很糟糕，但价格仍然会随着时间的推移而上涨，但是：有一些窗户几年来没有做任何事情;因此熊选项 - 但它与那个特定的时间窗口严格相关，就我而言
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最近澳大利亚历史上最大的熊是史蒂夫基恩（呃哦）和亿万富翁杰里米格兰瑟姆（他很幸运他没有'不要押注澳大利亚房地产指数）
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在 100 年的时间框架内，几乎所有资产类别都会上涨，大多数人关注的时间框架要短得多一年期间，并且已经在澳大利亚的许多地区这样做了，不仅仅是海外但如果你准备坚持 20 年，是的，你可能会领先，尽管可能不是（例如日本）
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如果我们在 80 年代后期之前有日本的增长，我会为 30 年没有增长而感到高兴
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正是这是人们忘记的一点 熊论证的主要问题是假设我们今天购买，明天再关心价格
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如果我想提出一个熊案，那就是房地产价格相对于工资大幅上涨或从九十年代后期的某个时候开始的租金因此，在您想命名的几乎所有指标上，它们看起来都非常昂贵不知道 我的怀疑是价格会相对于收益下降，但这种情况是逐渐发生的（在房地产市场平稳的情况下工资快速上涨）还是灾难性的（例如爱尔兰）是另一回事，这将使下行风险高于上行风险总是有外国投资者支撑市场的可能性，但这意味着将年轻人口排除在市场之外
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当我在中期在墨尔本购买我的第一套房子时，总是很贵1990 年代我借了工资总额的 7 倍 当时上班的时候，偷窥者都在喊“你疯了，借你的工资这么多钱，十年末有一定的大萧条！！！”；听起来很熟悉 总会有厄运和忧郁 你知道那个早上喝咖啡的人长着脸，对一切都持负面看法 墨尔本有许多不同的市场，你仍然可以花 350k 或一点点在 frangan 购买 600 平方米的房子800k墨尔本的单人前线
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我只是一个空头的熊中期（未来 3-5 年）像这样的策略
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那是当爸爸妈妈终于把你赶出去的时候吗
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我从18岁起就没有住在家里，从那以后我租了好几个地方并拥有了自己的房子也有几年的房子（现在已售出）但做得很好，根据我对短期价格的看法做出广泛的假设“他认为价格正在走低，所以他一定是 Y 一代住在家里，从他的父母那里闲聊并吹嘘他在小工具上的工资”
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我原以为房地产价格和工资之间的差距会一直扩大，直到几乎无法负担以家庭财富，成功的生意等购买房产
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可以肯定地说，从长远来看，房地产价格总是会“上涨”，但这并不意味着它们会每年甚至每十年都会上涨谁知道下一个十年会带来什么，我们生活在不确定的时代
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当然是的，但我得到的是与房价中位数相比的平均房屋收入和之间的比率，我是说随着时间的推移，我认为差距会变得更大
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如果你想要一个更理性的看跌论据，请在伦敦以 550,000 英镑的价格出售此房产： http:wwwrightmovecoukproperty-for-saleproperty-25365798html 它还以每周 350 英镑的价格出租：http:wwwrightmovecoukproperty-to-rentproperty-41913746html 总收益率为 33% 从历史上看，英格兰银行的基准利率比该利率高出 2%通货膨胀率（目前约为 3%），而抵押贷款又高出 2% 因此，为了使收益率与借贷成本相匹配，价格必须在 260,000 英镑左右 我认为这是一个合理的假设，即买东西应该比租便宜 25 年还款抵押贷款以 7% 的利率获得 200,000 英镑的贷款将花费约 1400 英镑 同样，我听说老派房东会寻求房产 10% 的收益率 在这种情况下，预计价格约为 180,000 英镑辩称要价是租金可以证明的两到三倍 我怀疑伦敦市场在某个时候会急剧下跌，我真的不想持有失去大部分价值的杠杆投资我是不确定多头和空头的争论在房地产中的相关性有多大，这是一个重要原因 在股票中，随着股价下跌，您可以赚钱 在房地产中，您不能在房地产中，如果您对房地产感到悲观，您就是不买，在股票中您可以做空市场悬崖
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SC 从卖家的角度来看呢 即使人们从未亲自做过，我怀疑所有阅读这个论坛的人都会熟悉在房产上放置期权的概念 - 即拥有购买给定道具的权利，但不是义务在给定的时间范围内以给定的价格出售 那么如果选择权被逆转（可以这么说）并且（作为财产的所有者）一个人有权利，但没有义务，以给定的价格出售给定的财产给定的时间范围 不完全是“做空”；市场在某种意义上说你不能保证你会收回所有权但这确实意味着你可以为你的资产获得更高的美元（回想起来它甚至可能成为最高美元）就像帕克在 1987 年卖掉第 9 频道时所做的那样在墨尔本悉尼以 10550 亿美元收购邦德（邦德在珀斯和布里斯班拥有 Ch 9） 据 BRW 称，当被问及他接下来会做什么（出售后）时，KP 回答说：“体育，首先我要买三个年假然后我会回来以新主人刚刚为他们支付的价格的一半购买电视台然后，儿子，我会玩得开心”;因此，也许你可以通过出售来赚钱（Packer 拿走了 8 亿美元的现金，以及 2.55 亿美元的借条，当邦德的帝国在 1990 年崩溃时，他交换了 9 频道 37% 的股权——这次是与电视台在布里斯班和珀斯，以及悉尼和墨尔本）
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作为卖家通常很难从房产中赚大钱 主要原因是交易成本： - 印花税 - 代理费 - 资本金税收 - 一旦你开始交易，你是否应该支付 GST 是个问题 这并不是说时机市场不重要 但交易财产是另一回事 只能通过 OTP 这样做
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OP 我很惊讶更多的人没有让你对（我引用的）房地产价格“一直在上涨”的说法提出质疑；这当然不是真的房地产价格不会逐年上涨，没有考虑或考虑更广泛的经济或金融环境我不是一个扶手椅评论家，因为我有我仍然拥有自己的房地产（@ Bayview），我也不是永久熊（@ Deltaberry）-但是任何告诉您房地产价值永远不会变为负数的人（至少）数学技能很差 有些人可以（正确地）争辩说只有当你卖掉你才真正赚钱 资本收益是未实现的，只是我从来没有为出售房产支付印花税！您是否只能或应该仅您的图表非常明确地表明情况并非如此 您的意思是像买家代理一样有趣的是，您选择了一个郊区（Tamarama）的图表，该郊区（Tamarama）具有相当高的中位数价格（大约 200 万美元）最低点）据我所知，市场的高端一直更加强劲，这仅仅是因为 - 与我们其他人不同 - 富人在他们的 PPOR OP 中持有的总财富的比例较小 - 尽管它可能看来，我不是想在这里砍人但如果你想要一项只会复合且永远不会经历任何负面资本波动的投资，那么请将你的钱存入银行因为无聊的旧（冰期）现金是唯一永远不会发生的资产类别倒退-至少不是名义上的（实际上，这可能是另一回事）我知道银行里的现金不是您想要的，但是房地产永远不会为了您自己而倒退的想法，请让如果我去t 如果你这么想，那么你的投资之路将充满坑坑洼洼
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嗯，从某种意义上说，是的，你只有在卖出时才能赚钱，但这是另一种看待它的方式人们以 200 万美元的价格买下了这个地方 现在价值约 700 万美元 每年租金约为 35 万美元，如果他们让我经营，有可能获得高达 50 万美元，但他们更喜欢将一些空间用作私人休闲区 所以在在这一点上，他们可以出售房产 这里的数学： - 500 万美元的毛利润 - 减去 25 万美元的代理费 - 减去 1500 万美元的 CGT - 收回大约 200 万美元的资本加上 3.25 亿美元的净资本收益 - 他们收回的总资本将是 5.25 亿美元 好的，那么他们用 5.25 亿美元做什么 如果他们出去买了另一处房产，他们只能得到 500 万美元的房产（由于印花税） 它可能租金为 25 万美元 可能没有上行租金能力 所以通过出售，他们已经从 35 万美元的租金和 700 万美元的净资产（很容易以 50 万美元的价格出租）变成了 500 万美元的可出租房产25 万美元 或者，他们可以重新融资 300 万美元，将租金提高到 50 万美元，然后再购买 600 万美元的资产 数学现在看起来如何 - 第一个房产现在有 300 万美元的债务，支付 15 万美元的利息 - 所以第一个房产正增长35 万美元（如果我们将租金提高到 50 万美元）或增加 20 万美元（如果我们保持租金不变）- 债务在 10 年内偿还，同时他们面临任何未来的资本收益- 他们可以用 300 万美元购买我们之前讨论过的同样 500 万美元的房产 以 200 万美元的债务，他们支付约 10 万美元的租金 以 25 万美元的租金，他们积极增加 15 万美元 - 所以总投资组合是 12 美元m 的资产，500 万美元的债务，35 万至 50 万美元的现金流 换句话说，通过使用一点杠杆，他们保持了相同的现金流，并且在非常低的负债水平下，他们的持股量翻了一番（至少相比根据我在这个论坛上听到的资产负债率） - 所以当这些房产随着时间的推移像 200 万美元的房产一样翻倍时，1200 万美元将增加到 2400 万美元，但仍然有 500 万美元的债务 -在 4% 的 CPI 下，实际上需要一段时间才能翻一番 所以你需要做的是确定租金可能超过当前租金的地点 对于地理位置优越的房产，人们永远不会出售 你看到 CBD 的频率悉尼的建筑物出售 他们通常只出售因为： - 盖伊即将破产止赎 - 盖伊年纪大了，即将死去或已经死去，他的孩子们卖掉它去度假 - 它是 CBD，但不是一个好地方，只是一个废弃的地方 - 一些中国开发商花 2500 万美元买了价值 1000 万美元的东西 - 每次我们购买，都是因为上面这些原因之一 一旦你了解了它的玩法，这个游戏就很容易了
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当你看到 600 多万过去 2 年，Melb 的亚洲商界人士在 CPI 房地产上的花费，让你觉得谁是牛市还是熊市
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啊，是的，现在数字显示，Melb 在 6 月 Qtr 的增长中领先一点令我惊讶的是，我原以为 Syd（第二名）会领先但在国际上，th亚太地区（大约 80% 的世界人口）关注 Melb 的人比关注 Syd 的人还多 我的朋友几周前刚刚在招待世界上最富有的开发商（来自中国），现在他的目标是 Melb CBD< BR>评论
但这不是也让房产更“稳定”吗？完整的 BS 内在价值 m将市场定价与 IV 区分开来花了他很多钱 在股市的情况下，我可以很诚实地告诉你，当空头持有一只股票时，他们可以将其大幅跌至 IV 以下 为什么因为空头再加上短期图表影响（可能还有交易算法），交易复合了对短期市场定价的影响
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