澳洲澳洲房产我的现金流+道具都是负数！悉尼

在澳大利亚地产投资



只是想在那里提出一些问题，只是在看一些电子表格，当我计算房产的现金流时，我包括以下内容 - PM 管理费 - PM 租赁费 - 维护 - 费率 - 水费 - 保险 - 3 周空置第一年应该是积极的一些道具是中性或消极的，例如，空缺多了一个星期，沿途有一些额外的维护，在开放检查期间进行了一些维护，例如窗户坏了, 另一个干净, 费率比报价高 10% 左右, 供水费自上次检查以来一直在上涨, 租户做了一个跑步者, 超出的部分几乎等于索赔, 议会的报价是 1100pa, 但结果是 2100 pa，因为那个特定区域更高等等等等，所以你们如何在心理上处理这个问题，这些道具最糟糕的是应该是中性的，现在它们在第一年花了我很多钱，你们只是说 quot;嗯，第二年耳朵，不会像第一年那样花费那么多，一切都好”；还是您只是说“显然我的估计是错误的”？还是你慌了把它们都投放市场，有兴趣看看人们如何处理这个
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我把它看作是做生意的成本，而房地产投资是一项长期的业务
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不要惊慌 你到底出了多少面积增加了，您将获得可观的利润 大多数服务，即费率、水、保险等将继续上涨，所以这有点“显然我的计算是错误的”。但是有一点“嗯，第二年不会那么糟糕”；因为你可能没有空缺，也没有维护问题，或者热水系统会炸毁所有这些，你会沉没 多年来维护通常会平衡，但你可能需要留出更大的应急基金 然后你转身看着它，想“有什么办法可以减少我的自掏腰包”； - 为什么需要再次清洁它是否在腾空时没有被租户正确清洁 - 为什么它仍然空置超过 3 周 您的 PM 是否足够早地为新租户做广告 他们是否足够早地进行检查并筛选申请人是否价格合适空租比等待每周 5 美元要多花点钱——我能把租金提高 5 美元吗？记得每 6 个月或每年检查一次所有租金，并尽可能地支付——贬值、贬值 尝试贬值你所做的任何工作他们 - 声称你可以做的每一件事
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威斯敏斯特的好帖子！这是非常明智和支持性的建议
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前几天我对我的另一半说的正是这个 - 我们在两周内更换了两个热水系统和两个保险丝盒但是我们已经拥有了这些属性4年多，购买时是较旧的热水系统保险丝盒也是带有可更换电线的保险丝的原装陶瓷板，因此这只是拥有房产的正常部分-维护和维修
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心理学 有一天，一名男子走在街上，遭到毒打和抢劫，当他昏迷不醒，流血不止时，一位路过的心理学家冲上前喊道：“我的上帝！这样做的人真的需要帮助！”为什么这些属性“第一年应该是积极的”？黄金本应继续牛市，日本处于低迷市场，美元和欧元是篮子，谁知道接下来会发生什么
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你允许维修多少年我知道的房产有多久了有些人在计算中允许 5% 的总租金用于维护——这对于全新的房产来说可能是合理的，但对于接近 25 年或更长时间的任何东西，除非你真的很幸运，否则我的预算会更像 10-20%我刚刚对我的一些房产做了一个快速报告，在过去的 4 年里，一个接近 30 年的房产的维护总租金支出占总租金的 25%（新 HWS，重新铺设漏水的浴室）等），另一处近 30 年历史的物业已占总租金的 6%（HWS 大约在 6 年前被更换，因此不包括在这些数字中）另一处大约 85 年历史的物业已占总租金的 9%过去 4 年的维修 - 但我们不得不更换厨房橱柜和 b浴室梳妆台，更换掉下来的栅栏，并在几年前更换严重生锈和漏水的屋顶，所以在较长一段时间内，成本明显更高——可能超过 20% 我猜我至少花了 15%过去 10 年平均每年的维修和保养总租金投资组合，可能更高 更换 HWS（这是紧急且强制性的 - 你不能拖延！），修理或更换损坏的空调或加热器，需要大量管道工作的堵塞管道，倒下的树木，破损的围栏，破损的抽油烟机（我所有的人似乎都在 18 个月内停止工作！），淋浴漏水，地毯磨损，窗帘撕裂，传感器安全灯故障，名单不胜枚举。小心，您可以尽量减少维护量 -但这通常需要一些资本投资才能实现——这在短期内对现金流产生同样的负面影响另外，我认为 3 周的空置率可能有点乐观——取决于房产的位置 如果它位于一个非常好的位置，平均每年应该少于 2 周（如果您有长期租户，则要少得多），但不要忘记租赁市场是周期性的，您会遇到难以获得租户的时期，所以随着时间的推移平均年龄可能会更高 从好的方面来说，除非您在一个可供出租的房产过剩的地区购买 - 您应该能够每年增加租金，这将有助于随着时间的推移减少开支（尽管维修成本确实会上涨）时间也是如此）我的一处房产是在 10 多年前以大约 95% 的收益率购买的。当时，租金上涨了 75%，但这是在租金需求高的地区（靠近大学和医院）
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你们在维护上花费太多 25% 请记住，这也是您的财产成本多少的函数 举个例子，无论是在 30 万美元的房子和 90 万美元的房子里，更换瓷砖的成本可能相同烤箱、洗碗机、坏掉的水龙头等也一样 但是你显然在 90 万美元的房子里收取了更多的租金 这就是为什么小房子有缺点的原因之一，我避免使用它们 在更大的数字中，一周的租金将淹没维护成本遗忘 看着我的投资组合（船尾呃阅读你的帖子），我在所有房产的维护成本大多数年都低于 3%，而且我有一些非常可怕的东西，花费了数千美元
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我把它看作是做生意的成本我在一个单元里的淋浴浴缸漏水，这是我在占有后不久的问题（分层规则），修复成本接近 2,000 美元，因为不得不撕掉浴缸和瓷砖但是，这处房产的价值也增加了约 9 万美元以上在过去的 4 年里，租金现在是购买价格的 13% 左右，所以我不抱怨 还记得维修是税收减免
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感谢大家的言辞和智慧，尤其是威斯敏和 sim ，westmin 我还没有单独计算出他们让我失望的东西，但有几个例子是购买价格：$ 140k，租金$ 240，$ 150k，租金$ 240，$ 115k，租金$ 220pw哦，我不打算出售，绝对是长期的投资，最糟糕的是每年 900 美元的负面估计，但实际上可能更多像 1500-2000 美元的负现金流并不是真正的问题，但我想心理是我得到的结果：是的，肯定是 25 岁以上，有趣的是，15 万美元的房产有大约 1000 美元的维护费用，而 11.5 万美元的房产基本上有有 1 个管道呼叫（上述 3 个属性基本上在同一条街道上，所有处于相似条件的 id 从未考虑过维护百分比，更像是每年 300-400 美元的空置率，除非它是一个区域城镇需求量小或需求量大的市中心垫，我给自己 3 周，但平均可能是 4 周，然而，我的，是 25 周、3 周和 8 周，所以最后一个提高了平均值重要的是，所以是的，我可能需要从现在开始平均等待 4 周，因为我实际上对它们的增长非常满意，我已经拥有它们大约 7-11 个月，现在价值 15 万美元、15 万美元、13.5 万美元，所以在不到一年的时间里增长了大约 75%，（预期虽然更挺！ ）然而，内心深处有点失望，因为期待更多的增长！ （不要介意我）
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开启你的 TMNT 魔力，想想积极的一面 - 75% 对于区域市场的低端市场来说非常棒 在我看来，增长缓慢比大起大落好低谷 当你有一个“不幸的是我”的时刻，请记住第一年是最难的你没有其他年份可以与之相比，这是一个巨大的学习曲线 10 年后你将拥有大量数据平均这些数量并获得大局，但现在你只有一年的数据所以在冰箱上贴一块关于海龟（乌龟）和野兔的磁铁，当你担心事情进展太慢时看看它
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哈哈，你是一个真正的灵感，当你在我的地区，给我大喊，我会喊你喝咖啡，我不在我的 f第一年，几年后，尽管在周期底部的市场下购买，我认为我的一些房产的复利平均为 7%，例如，对于价值 20 万美元的房产，我并不完全确实，自从我还没有经历一个完整的房地产周期以来，它们实际上每年上涨 14k，我预计我的价格会在 10 年内翻一番以上，但是当市场上有如此多的负面因素时，很难预见它值 400 美元比如说 2023 年！您如何关注这方面gt;
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不要忘记增长不是线性的 - 它相当不稳定 几年看到零或负增长然后看到 50%+ 并不罕见一年左右 如果您在错误的时间购买并且支付过多，那么房产价值翻倍的时间可能会超过 10 年不到一年的价值 我的一处房产在大约 8 年内价值翻了三倍 从那时起，它在过去 6 年左右只上涨了 30% 左右（实际上 4 年内上涨了 25% 左右，最后 5%已经花了将近 3 年）
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我试图低估潜在回报 我使用的经验法则与大多数银行一样，总租金的 20% 是一个很好的平均差价、维修、空置津贴corp 等我还计算全部购买价格的利息成本，加上成本，而不管实际借入的金额是多少我计算的是投资回报，而不是回报rn 在特定的借款水平上我还计算当前 5 年固定利率或高于 SVR 2% 的利率如您所知，我没有看到很多可用的“现金流正”属性
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是的，同意，增长从来都不是线性的，平均是什么，3 年 80% 的增长 3 年平均 5-7% 和 4 年的平坦度或类似的东西，8 年翻三倍真是太棒了！我的大部分都是在底部买的，除了我的前 2 个在过去 12 个月里几乎没有下降，所以我准备骑车最终同意，对我来说总是 100% LVR calcs 然而，我不包括印花税，因为你借了 1 美元的邮票来张贴已签署的合同，所以没有意义获得数以百万计的回报率
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我认为你不能断言“平均”;房地产周期 - 我想你会发现它们都非常不同，取决于经济状况、利率变动、资本可用性和其他不遵循相同周期的因素，因此会对情绪和价格产生几乎混乱的影响人们准备为房产买单
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这是一个很好的观点 Deltaberry！
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在收入与支出不匹配之前，从未有过被否定的问题然后，出售- off
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我同意从便宜房子到昂贵房子的维修成本比率，但90万美元房子的问题是租户池的规模相当小——如果是标准的resi IP房子的话有更多空置的可能性 此外，除非情况发生巨大变化，否则该价格范围内房屋的收益率通常不是那么好 如果业主是一个可以处理负现金流的非常高收入者，并且想要最小化税
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