澳洲澳大利亚房产 帮助了解我的风险因素 - 我应该买还是不买？悉尼

在澳大利亚地产投资



您好，我希望从以前和我一样的人和该领域的其他专家那里得到一些建议我们有小孩（4 岁，2 岁和 2 个月大）我的妻子现在正在休假，但我知道她将至少兼职回去工作 我的薪水和她的兼职薪水将足以应付我们近期的外出活动 我们拥有价值约 1500 万的 3 个 IP（所有房屋），LVR 为 80%它们位于 Parramatta 地区（悉尼西部）、纽卡斯尔地区（新南威尔士州北部）和 Beenleigh 地区（洛根 – 昆士兰州） 目前所有 IP 的总成本约为 6K（税后） 我们已经达到了我们的第一个里程碑，即一个孩子一个 IP 每个大约 500K 我们从 2006 年开始，每两年购买一个 IP 现在我们需要处理我们的第二个里程碑，它正在积累另外 1500 万个 IP 我计划按年龄开放我的选择55（再过 18 年）因此我计划在未来 5 年内达到第二个里程碑 目前我的仅基于我的薪水，借款能力约为 400K 我们有大约 150K 的抵消额 + 30K 的股票 根据我的预算，我们每年大约有 3K 负数，加上妻子的 25 天兼职收入所以我的问题是……我们是否应该冒险并立即购买另一个 cf+ IP 还是我应该等到我妻子回去工作并评估当时的情况最多 2 年的时间来弥补投资组合中的任何不足 然后添加一些额外的额外费用 这可能需要您进行某种预算和个人现金流预测 虽然您的负担能力可能很好，但这意味着您的妻子不会不需要回去工作，因为你的基础已经得到保障，她可以享受她的产假 你可能还想考虑检查你的各种个人保险 在这个时候，一切都取决于你的收入，你的家人会遇到麻烦e 如果您的收入不再可用 可能值得确保您有足够的人寿保险来偿还债务，使其在没有您的收入的情况下可持续发展 还要检查您的收入保护，以确保如果您不能工作你仍然有收入进来这是一般建议对于具体建议，请咨询财务顾问，因为他们往往是风险管理专家
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你也会添加婴儿#4（你真的应该）
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谢谢 Peter 关于缓冲和保险的好点 我们根据去年的费用有一个不错的预算 我们的费用约为 130K IPs 税前成本约为 8K 我们的 150K 抵消应该可以处理一年的这些费用我们最近升级了我们的保险 超级死亡保险足以偿还所有抵押贷款 我们有高水平的健康放大器;使用 HCF 每年花费 350000 美元的创伤保险 我得到了收入放大器； onePath 的永久残疾保险每年花费约 150000 美元 妻子的公司提供收入 amp;自己的永久伤残保险 所有 IP 都有良好的建筑和房东保险 这些保险是否足够合理 没有机会！即使是三个对我们来说也有点远！我所有的模特都告诉我，经济上两个是最好的数字我们的孩子没有很多堂兄弟所以我们认为他们最好多生一个兄弟姐妹
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当你的妻子回到pt工作时你会需要考虑托儿费用，除非您有其他托儿安排 从长远来看，她可能不工作更有利，并可能获得更多 FTB FTA 福利，但这取决于工资类型她与儿童保育费用相处得也很好，并且能够让孩子们进入所说的儿童保育中心 你将有 2 个孩子在托儿所，这将是她薪水的一个公平打击，如果他们是 25 天的话整天那么小学生需要在课前或课后照顾，除非她可以将她的工作时间推迟几天，或者你可以提前完成等我会暂时只从一份收入中预算，因为你不知道她在几年后回到我身边会有什么感觉rk 另外，这取决于您希望根据您和您妻子的收入在哪里获得最大的税收减免她，如果她没有或几乎没有任何收入，因为她没有缴纳任何税款或几乎没有任何税款您希望税收优惠获得最大的潜力，也就是收回所有税款，否则将财产单独放在您的名下，然后当她又开始工作了，把她名下的下一个财产改成“偶数”；事情出来了（这又取决于她的收入和你的收入）如果您添加 CF+ 资产，它可能会增加您的税收，甚至消除一些负扣税。这是一个好的会计师应该能够建议最适合您的情况的地方希望这是有道理的
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直觉或直觉在这里可能有用 ta rolf
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谢谢你，Rowena 我能理解你所说的托儿费用 学前班、托儿所和一对一奶奶的费用约为 45K关心 我已将其包含在我们的预算中 我的工作非常灵活 所以如果她至少兼职工作对我们来说会更好 到目前为止我们将一切都保持在 50:50 以保持简单 我相信如果一个人死了也不会那么麻烦 搬家转发 我认为我们应该考虑您的建议 不幸的是，您可能是对的
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您好 Devank，通过您的超级基金购买人寿保险、TDP 和收入保障保险会更便宜吗？回答您最初的问题，我认为拉尔夫是对的 直觉是一个很好的反应！我不排除购买另一处房产，如果它是正现金流，并且可以提供长期资本增长妻子必须重返工作岗位才能​​继续投资 恭喜您实现为您的每个孩子购买房产的目标在以后的生活中确保他们的财务状况无论您对投资做什么 - 有选择权真是太好了，很多人都不会祝您的决定一切顺利 杰森
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我确实喜欢我的直觉反应本周有一个令人惊讶的直觉时刻 我以为我的一切都与我目前的发展联系在一起，但看到了一个千载难逢的机会它'等等我想我可能会跟着我的直觉走
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在得到它们之前做了一些阅读 人寿保险与 super 其他一切都在外面，原因如下 1 节税 2 不想把所有东西都花在 super 上我们已经支付了人寿保险 3 您可以在 super 之外获得更好的保障 4 显然，从 super 获得付款更难（如果需要） 是的，这是一个难题 未来会怎样 最终会帮助他们确保他们的未来 它可能会以私立学校的形式出现在他们的高中或存款用于他们的投资或他们的头顶或财务安全如果我们早逝或最终意外收获我们甚至可能最终卖掉所有并购买 4 栋别墅，所以每个人都被迫住在一起
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我想说这完全是为了交易 我们在休产假的时候买了一个地方，因为我们不能放弃这个机会 当然，在我回去之前，这几个月的财务状况很艰难工作，但 2 年下来k 我们在那处房产上做得很好而且值得当你应该在 feedscrying 之间赶上 zzzs 时，不想花时间躺在床上担心目前，这将是我们每个孩子的一个，也是我们每个孩子的一个

真正告诉我的是，我们处于一个边界线所以我认为没有正确或错误的方式是 cf –ve 即使你没有工作，你仍然承担了风险，在压力下做出正确的决定做得很好，如果我们不能承担一些经过计算的风险，我们怎么能继续前进 ehh 你是不是在认真考虑这种方式？您想退休的地方以及您的孩子拥有家人的地方很可能他们都会去不同的州或国家是你还是四处走动
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取决于你是想继续以目前的速度（每 2 年支撑一次）还是你愿意再延长一点
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不，不认真，但我如果他们从不离开家，可以用它来威胁他们很多年才能发生这种情况，因为他们只有 4、6 和 13 岁
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在我们的情况下，如果我们想取得成功，因为我们起步晚（在我们 40 多岁时），我们需要在购买时积极进取即使它们是 CF+，但总是会出现意想不到的支出 只有一份就业收入（这是一个非常非常低的收入），有时财务可能会紧张 我们已经达到我们难以获得传统抵押贷款的点（在加拿大）我们仍然购买，但通常使用信用卡或供应商融资便宜的地方虽然您可以购买更多，而且对您来说仍然可行，我苏建议你利用它 迟早你会碰壁 祝你好运，无论你决定如何
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每 2 年一个 IP 非常符合我们的计​​划 你会冒一点风险来坚持你的计划吗您认为这是“增加风险”或“分散风险” 13 处房产空置的影响高于 14 处空置房产的影响 但是，如果所有房产都空置，则影响是相反的现在会给我们贷款 他们考虑我们现有贷款的全部责任，即使它是 50:50 所有权显然只有少数银行只将 50% 的贷款纳入他们的计算所以我能理解你在说什么
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我应该购买更多 Hiya Devank 大多数人都想购买更多 IP；并且他们通常不是受到他们的 LVR 的阻碍，而是受到他们的服务能力的阻碍你的 3K 负现金流占你总投资组合的百分比，我怀疑这将是一个很小的百分比如果你的目标是购买正现金流 IP，我不明白为什么不我曾经想过我将如何为这些 IP 付款 我的理智因素是最坏的情况，我会将我的 IP 转移给我的孩子（我有 3 个），他们可以继续摆弄它们（和贷款）孩子们知道并且正在“精神上”准备好了！我认为这是低调的，他们已经准备好并且饿了！他们知道这是全家人的努力在旁注中，我认为每年或每两年购买 1 个 IP 是一个好策略大胆
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即使我们的财产是 CF+，我们的都是 Pamp;I，所以他们不要总是把钱摆在我们手里 在过去的 12-18 个月里，我们投资的城镇的经济越来越差我们有一个特定的城镇有福利心态，但不是保证得到政府的付款，租户更喜欢在被驱逐的情况下不支付租金在一栋公寓大楼（11 个单元）中，我们目前有 4 个空缺 我们确实有一些申请我们拒绝了，因为他们有不付款和破坏租金的历史 我们宁愿离开他们空了我们的另一个城镇，这是每周追逐一些租户（目前有 6 个）的延续（当他们应该每月支付时）忘记做信用检查或数据库这不是一个选择每个租户都被判断为“风险” ;我们没有涵盖拖欠租金的房东保险（不提供） 在冬季，我们还必须平衡驱逐支付缓慢的租户的现实，他们至少在物业中保持热量，因此管道不会冻结或者支付这些热量和电来运行炉子和灯，并且还试图找到一个新的租户这让我们处于负平衡追求电流很好，但得到钱是一个耗时的过程，没有任何保证知道我现在所知道的，我会改变什么 不 我们知道市场会发生变化，我们需要能够适应 我们刚刚开始宣传“出租房间”。在 11 单元公寓楼（3 床公寓）中，许多房东提供“免费一个月”；租金以吸引租户 我刚刚注意到哈利法克斯的一家不错的大酒店提供的客房包括早餐和每周 700 美元的客房服务，直到 4 月底（大学结束） 房间配有迷你冰箱和微波炉 经济正在发展再次下降，我认为我们可能很快也会降低租金
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我明白你的说法是从哪里来的，但如果房产是负扣税，14 和 14 的影响实际上可能更大严重于 13 4 处负扣税房产，您的支出高于 3 处负扣税房产因此，如果一处房产空置，有 4 处房产在最好的情况下您将弥补更大的缺口，那么空缺可能是使整个结构无法负担的因素 您也更有可能在任何给定时间拥有更大的投资组合的空缺 如果您是中性或正现金流，分析肯定会非常不同，但是Enders 评估风险 使现金流正计算在租金收益率约为 12% 时生效 从贷方的角度来看，4 处房产的风险肯定高于 3 处 您已婚 无论您的所有权结构如何，银行都会对您进行评估作为一对夫妇，如果您的妻子没有工作，她将被归类为受抚养人 您将按全部贷款金额进行评估，并将考虑 100% 的租金 将根据所有权分配负扣税福利结构和贷方政策这是一项非常重要的政策，让世界变得与众不同
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我对此表示同意 在正常的就业条件下，如果银行认为我们无法提供服务，那么我不想超越那个 是的 两年足够的时间来解决问题并改善rentals 所以我们可以负担得起另一个 你所说的“大胆”是什么意思 我们只有大约 8K 负扣税 我们的目标是下次稍微积极一些 包括 Maq 银行在内的所有主要贷方都一样吗 我认为他们只拿了一部分租金为什么是 100%
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大多数人拿 80% 的租金收入用于维修，有些人拿 100% 80% 可能更准确 我会说 Macq 是 80%
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与一切 - 取决于您的计划目标的重要性以及您是否愿意承担一些风险等以便在要求的时间内完成您的最终游戏取决于您愿意花多少额外的时间来获得到那个时候 FI 最近一直在读 MMM（Money Mustache 先生），我真的很喜欢做出牺牲的概念，尽早冒险以使 FI 的日期提前
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我的意思他们是否会查看所有的租金收入（在某些共同所有权的情况下不仅仅是一半），然后应用他们自己对租金收入的政策 在大多数情况下，他们只会将 80% 用于维修目的 如果您和朋友拥有 5050 房产并且他们没有参与下一笔交易，大多数银行只会使用 50% 的租金收入，然后取其中的 80%，因此实际只使用总收入的 40%
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