澳洲澳大利亚房地产 制定整体 PI 战略 悉尼

在澳大利亚地产投资



（坐下来喝杯咖啡吧！）有一段时间，让我们把寻找交易、管理物业经理、获得融资的工作放在一边，更不用说像房地产与股票讨论这样的辩论了，想想我们自己的长期-长期财务策略以及我们如何构建投资组合以实现我们的目标一些房地产投资书籍专注于购买和管理单个房地产，而不是整体管理投资组合可能会跟随一些非常接近它的东西，而其他人可能会认为这会阻碍他们首先进行一些假设投资者相当保守，但愿意承担可衡量的风险以实现他们的目标为了这个练习，他们想要 30 美元-退休时每年 4 万的被动收入 他们目前有工作，收入适中（30 - 4 万美元） 他们不想承担太多债务 投资者想要一种策略，他们很可能实现他们想要的但是他们在何时想要它时更灵活但是他们希望尽可能早地实现财务独立并且愿意承担一些风险来实现它但无论如何都不是实现他们的目标收入受到威胁 他们认为每个人都需要有地方住，他们决定在稳定或发展中的乡村城镇的良好郊区中的中低价位房产将是他们的首选投资工具 他们可以获得大约 8-9% 的总回报 任何资本收益是一种不错的红利，但对投资策略的成功并不重要 每 2-4 年购买一处房产并分散风险的想法对他们很有吸引力，因此他们节省了 20% 的存款并取出 30 年的 Pamp ;我为每个房产贷款 扣除税款后，租金收入超过了支出，如利息、利率、法人团体、保险等，因此他们发现他们可以支付每笔贷款大约在 20 到 25 年内关闭 他们在退休时不想要债务（可能是 40 岁或 60 岁） 所以他们最终拥有大约 6 处房产，还有不同长度的抵押贷款 有一些资本增长，但他们不想要出售任何房产来偿还债务，因为这会消耗他们的退休收入 我之前说过他们想加快退休速度 所以他们每个月都会存一些钱，其中 50% 是在一个安全的固定利息基金中，用于存款下一所房子 另一半在增长 澳大利亚和国际股票 在他们买了最后一栋房子后，他们将更多的资金投入到成长基金中 根据股票成长基金的表现，他们可以将其兑现以偿还债务 此时他们可以退休 如果股票基金表现不佳，他们将不得不等待更长的时间才能退休，但如果做得好，他们可能会在15年或更短的时间内退休，但无论这个基金的表现如何，他们将拥有6套房子退休 因此，他们对退休收入有合理的保障，但对于何时获得它存在一些不确定性 但他们很乐意接受这一点，因为他们知道如果股票大跌，他们的财产仍然可以接受 所以论坛成员怎么看你们中的任何人都在使用它，还是更激进的变体（例如只付息贷款和偿债基金） 请发表评论！彼得
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嗨，彼得，伟大的帖子，虽然比我想象的大多数人实际保守得多，如果我错了，请纠正我，但根据我对你帖子的理解，你的建议摆脱债务和靠 6 个 IP 的租金生活 这不是我同意的策略 假设这 6 个 IP 平均每周租金为 250 美元，并且没有空缺 那将是每年 78,000 美元 我预计大约 15% 的成本（维护，管理，维修等）这导致税后和费用后数字为 60,000 美元 这比您发布的数字要多得多，但由于它的保守性，它仍然需要 20 到 25 年的时间 为什么如果你能在 10 天内用更少的税做到这一点，那么我欢迎你的回复-问候戴夫
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嗨戴夫 - 我想保守主义的原因是有一个几乎可以保证有效的策略，即使利率很高 我提出了一些可能在 30 年内有 99% 的可能性，在 25 年内有 95% 的可能性s，20 年内 90%，15 年内可能 70% 所以我把大部分不确定性放在何时而不是如果但同时采取措施提供它更快发生的可能性我错过提到的一件事是对整个投资组合设置 LVR 限制 - 比如说整个批次的 50%，包括股票 这比银行放贷的要低，因此获得资金永远不会成为问题 但这以及补充储蓄计划将保持哟即使利率翻倍，你也能维持生计一旦 LVR 下降到 35-40%，就该购买另一个 IP 至于什么时候，这取决于你节省了多少如果你正在寻找 10 万美元的 IP 回报（比如说） $170pw，您需要在 2-4 年内节省 $50k 才能在维持 LVR 的同时购买它以及 IP 的任何资本增值我的观察是，对于大多数人能够负担得起的 IP，250 美元/周有点高；西澳的平均租金为 $156pw 租金为 $250pw 的房产通常至少要花费 30 万美元（除非在矿区购买，您可能只需支付 $15 万美元）除非您愿意忍受 80-95% 的 LVR 或运气好随着资本的增长，每年 30-4 万美元的人很难获得 6 处 30 万美元的房产。可能会随着租金的增加而下降，但我会允许 25-30% 而不是 15% 是的，您可以通过只还利息的贷款借更多的钱，并且还款可以 100% 扣税，但除非您存钱，否则您最终什么都没有本金偿还因此您不妨通过 Pamp;I 贷款彼得
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在我看来，有两种方法可以实现相同的目标 - CF 财产或资本收益注意这是从新西兰的角度来看，您的里程可能会因 CF 属性而异：10%gross in the乡村，或便宜的郊区，独立的房子最好是 3 床，车库，围栏购买放大器；永远持有 - 还清贷款，您将拥有终身通胀指数收入 优点：不必决定出售，只需操纵债务水平以获得收入 没有销售成本 可预测的收入 - 从长期来看，租金将与通胀保持一致缺点：目前很难找到如果 Oz 是一个长期维护的例子，它似乎不会变得更容易（确保你在第一时间购买一个好的）有时租户不太可靠收入是应纳税，但在新西兰，我们确实有无限折旧，这有助于 Capital Gain Buy 持有并希望高于平均水平 CG 购买并在您需要资金偿还其他房产或提取股权时出售 Pro：CG 在新西兰是免税的（所以只要你不是交易员）它仍然有可能获得为自己买单（税后）的 CG可能会打赌超过预期 可能不得不在某个时间出售，所以你必须选择那个时间 基本上我们正在尝试结合这两种策略： 我们有一个价值 41 万美元的 PPOR - 没有欠款 退休后（希望不超过 10 年），我们可以很容易地住在一个价值一半的地方 - 所以我认为这是一个 20 万美元的 CG 房产 我们有 2 处现金流房产 - 联合收入 $340pw - 价值 159,000 美元，合计 100% 融资 我们还有另一个 CG 房产（沿海） 95,000 美元 - 100% 融资 - 支付成本 本周末，我们正在寻找另一个现金流资产 - 每周 140 美元和另一个价值 11 万美元的沿海 CG - 将支付成本 任何一个或两个都对我们有用 - 如果我们可以得到交易！基本上，我们目前的目标是获得大约 5 万美元的被动收入——来自现金流资产的净回报率 7%——这大约是价值 71 万美元的房产对我来说，谈论你想要的房产数量毫无意义——更多的是关于总价值和回报 虽然我个人宁愿拥有 7 处平均价值 10 万美元的房产，而不是 2 处每处 35 万美元的房产！租户更多元化！
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