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在澳大利亚地产投资



大家好，我正在考虑在我们的投资组合中列出一个待售单位，在与代理商签约之前，我想我会在这里发布它，看看它是如何收到的，它是否看起来很划算，等等如果没有别的我肯定我会被问到我可能不得不为代理商或买家挖掘的信息，所以我不妨现在剖析它（在一个潮湿的长周末期间）什么要出售，我为什么要卖我想在新南威尔士州悉尼出售一个单元 这是在彼得舍姆菲利普街的一个综合体中的一个单人房，有一个安全的停车位至于我们为什么要出售，简而言之，我们在房地产方面超重几年前（上个千年）我们开始尽可能多地购买，然后尽可能长时间地持有，这给了我们一些良好的资本增长随后，我们成为了财务顾问的客户（我不会命名为我没有征求他的同意）谁主张优先资产类别的财产现金股份余额根据他的计算，我们在房地产方面严重超重，简而言之，这意味着其他两个类别（尤其是我们对股票基金的兴趣）在我们与他制定的财务计划下无法达到应有的增长速度因此希望出售我们没有压力，我们也没有放弃单位，但我们确实想重新平衡并继续我们计划的下一阶段为什么这是一笔好交易首先，让我作为一名律师和（更糟糕的是）在一家大型银行内部工作的人，我要强调的是，这里的任何内容都不是财务建议，或者实际上是任何类型的建议，也不应该被解释为我解释发布指南关于某事是否“划算”，就像暗示征求个人意见一样，这就是这些评论应该被理解为的意思就是说，我们持有它这么久是因为我相信它是一个表现良好的单位Petersham 距离悉尼中央商务区约 6k - 该单元位于一个很棒的位置s 线到市区（大约需要 10 分钟），还有一条直达市区的火车线贯穿 Petersham 单位本身步行约 2 分钟即可到达 Norton Street，其中（对于非悉尼居民）是意大利区的中心，有很多咖啡馆、餐馆、酒吧和商店 Petersham 本身也有很多葡萄牙餐馆、咖啡馆、面包店等。在悉尼生活了 10 多年，确实有悉尼的一些地区不是很好，但这不是其中之一！ - 这是内西区的一个可爱的小部分 我无法对 Petersham Leichhardt 地区的人口统计提供太多评论，但由于它位于悉尼内西区，因此它也很容易到达悉尼市和大学 悉尼内西区目前不缺租户，但无论如何，自从我们购买它以来，它几乎是全职租户（除了转换）至于为什么它的性能会使它成为一个很好的交易，我们在 2000 年购买了202,000 美元（通过本论坛上的一位经纪人安排的融资 - 虽然我再次没有得到他的许可，所以不会说出他的名字）我们在 2003 年以 340,000 美元通过同一经纪人对其进行了重新估值和再融资 - 然后被剥离股权并将其投入股票基金 从那时起，与许多悉尼房产一样，我怀疑它的价值要么保持在那个点附近，要么下跌并回升，尽管我们没有重新评估该单位，因为我们'不打算再融资，我们的物业管理ment 代理（他也是持牌销售代理，显然很了解该物业）给它的当前市场价值约为 340,000 美元 我个人的观点 - 以及为什么我们自 2003 年以来一直坚持而不是出售 - 是当我们确实获得另一次增长时，它的价值将再次出现令人印象深刻的跃升，我预计 201011 年是一个增长期，尽管这是个人观点，通过阅读一系列资料并经历了几个周期形成我最近读过的那些消息来源（例如 BRW、Property Investor）中很少有人说现在是进军房地产的时候了，有些人特别提到悉尼单元作为具有良好增长潜力的目标此外，我的想法是“房地产时钟”向我们展示了大约 20 点到一小时，并且利率现在开始下降周期，对于那里的人来说，这很可能是正确的时间和正确的投资数字等至于我正在寻找的价格因为，如果我现在要出售n 我希望尽可能接近 340,000 美元——正如我所说，除了重新平衡并进入我们财务计划的下一阶段外，我没有任何压力。该单元的租金为每周 315 美元——并且当前租户的租约到 3 月底，因此将在有租户的情况下出售，购买价格为 34 万美元，这将是收益率 (315x52340,000) 超过 48%，这本身并不引人注目，但随着住宿短缺的持续和悉尼租金的持续上涨，我预计这种回报只会越来越好，我不打算讨论各自的好处在这个线程中现金流+与上限增长策略的比较，个人可以通过应用自己的存款、税收数字和利率来计算个人头寸的情况，但是，我会说这将是持有资本的一种方式增长——尽管与此同时，我不认为 5% 是悉尼中央商务区附近的糟糕回报 至于关于其潜在增长的更具体意见（而不仅仅是我个人的意见），Residex Property Guide 2008 给予 Petersham 的投资评级为 3星星，这意味着未来三年的预测增长率在 8% - 95% 之间即使假设这两个数字的低端为每年 85%，那么在 340k 美元上，这将使您在这些数字中达到 434k 美元thr ee 年 - 任何人的书籍都有不错的增长 还有什么其他可比较的产品 我一直在 realestatecomau 上查看类似的发展（我的意思是新的或相对较新的类似大小的街区），并将我的搜索范围缩小到单位Petersham 以下链接适用于我的综合大楼中的一个单元，但它是一个三居室，售价为 65 万美元 - http:wwwrealestatecomaucgi-biramp;ccamp;c22052906amp;snswamp;snfrbsamp;tm1221008051（一楼还有一个工作室）在我理解的那个搜索中几乎没有或根本没有视图，所以可以理解的是少了很多）我无法在我的街区看到另一张床上用品进行比较，但是彼得舍姆其他可比街区的一张床上用品的价格似乎从 30 万美元到 40 万美元不等，所以我的似乎比较好，此外，停车位绝对是悉尼内西区的一个加分项。所附链接显示了 Petersham 一个综合体中的新一居室单元，范围从3 美元85k 到 $495k”； - http:wwwrealestatecomaucgi-biramp;ccamp;c22052906amp;snswamp;snfrbsamp;tm1221008051 我不确定其他建筑的质量，但我的街区是由 Baulderstone Hornibrook 建造的，这是一个非常有名的和屡获殊荣的建筑商（见 wwwbhcomau ）所以你有它 - 如果我把它推向市场，那看起来如何你个人，请私信我 Regs, Kev
评论
好吧，我不是妇科医生，但我看过 - 作为一个比我经常说的更机智的人因为我的 IP 之一是我倾向于保留的 1bedder关注该市场据我观察，mkt 上出现了更多的 1 卧床 - 可能是因为一些首次购房者害怕流行的条件并想要退出 推论是价格已经回落 - 特别是 Elizabeth 的卧床湾销售较慢，已经来了拥有并且您必须同意 EB 在悉尼是比 Petersham 更好的区域 您现在 $360-$380k 的要价与 EB 的要价相当，因此您可能有点野心勃勃可能在市场上盘旋就像一条闻到血腥味的鲨鱼尽管我们都听说悉尼的 Mkt 有多低，我看到 Camperdown 的一个单位以我认为有点愚蠢的价格出售-以要价出售-满眼星光的年轻夫妇-还有一个我自己的家人刚刚付了要价-在沃克吕兹的另一个地方-我是不是生他的气-哈哈-但我只是一个老顽固-所以也许只是被困住并与代理人一起解决他们会的对任何列表感到高兴，但可能不为任何广告付费 - 让他们付费 作为一名律师，您应该能够达成协议 - 一切顺利 - 不只是提供相关经验的建议 -
评论
我认为它在当前的市场条件下价格过高 我以前住在离你单位几百米的地方所以非常了解这个地区我会说 10% 的折扣是对的想要得到——尽管你的 38 万美元会很好而且我同意，EB 肯定比 Petersham 更好的领域我想我会把它交给代理，看看会发生什么我期望更多的剖析，不明白为什么不——一个人的游戏 - 任何人都会认为人们不想与银行律师交谈
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