澳洲澳大利亚房地产宏观商业熊 - 善意但忽视现实悉尼

在澳大利亚地产投资



对于那些关注熊市观点的人来说，Macrobusiness http:wwwmacrobusinesscomaucategoryaustralian-property 是获得知情熊市观点的良好来源我们国家之间的差异 我们与美国、英国、中国、日本等有着根本不同的地方 我们重视不同的事物，而这些价值观决定了我们的行为方式 如果有的话，你无法在一夜之间改变 这是一个多代人的事情 熊可以有时 就 什么 是 错 以及 如何 改变 提出 合乎逻辑 的 连贯 论点 , 但这 并 不会 改变 实际 发生 的 现实 , 市场 分析师 , 记者 和 政策 思想家 , 广泛在与房地产相关的各个方面的行业经验 在 Twitter 上或通过她的博客关注 Catherine 我有幸结识了两位来自德克萨斯州达拉斯上周部分访问，以调查澳大利亚房地产地形，作为回报，提供了一个独特的机会，通过外国的眼睛一瞥这一切的疯狂。通过媒体粗略地看一下，为我们来访的观察者描绘了一幅丰富多彩的画面显然，在过去 12 个月左右的时间里，悉尼估值的惊人上涨受到了令人难以置信的审查，就像房地产周期中的任何上涨一样，它也受到多种因素的影响，最终导致有效供应短缺，以应对投机的牛市。同意有一个不可避免的截止日期，毫无疑问，当潮汐变化时会进行后续修正（当成为有效词时） RP Datas 首都城市房屋价值指数 2014 年第一季度的最新统计数据已证明接近创纪录水平整个 3 月份的增长率超过 2%，再加上住房融资承诺的持续升级，据报道，悉尼的住宅价值目前为 158% h高于之前的峰值，距离墨尔本有一段距离，显示峰值后增长较为缓慢 47%（运动，在行业中被巧妙地称为复苏）作为回应，澳洲联储就像风中飘扬的读数，雇用他们在最新的《金融稳定评论》中警告投资者时一直依赖的旧木头工具（就像去年的评论一样，当家庭表现出比过去几年更不谨慎的行为时，这是多么不可取）周期性上升不能无限期地持续下去，贷款利率的任何放松都有可能鼓励房地产市场的投机活动上一次参议院对住房负担能力的调查的续集，正如巴克莱首席经济学家凯兰戴维斯发出的警报，报告家庭bt 可支配收入已达到创纪录的 177% 的峰值，公众对外国投资抬高价格的强烈抗议促使联盟保守的版本让人想起 Kevin Rudds 2010 1-800-I-SAW-AN-ASIAN-AT-AN-AUCTION 崩溃评估当地正在发生的事情并避免日益增长的担忧，这些担忧似乎表明规则没有得到遵守。 针对上述背景，我来自德克萨斯州的两个新朋友会从经济学家那里听到的分析同样令人精神分裂，而澳大利亚央行行长Glenn Stevens 告诉听众，房地产市场的适度过热可能会对经济增长产生长期的负面影响 AMP 首席经济学家 Shane Oliver 博士正在确保对低利率的规范反应导致已建立的房屋（土地）价格急剧上涨，是经济的好消息！根据 Oliver 的说法：房地产可能显示出泡沫的高估标准，但目前还没有，否则房地产开发商 [将] 大量出局，或者购房者因害怕错过而蜂拥而至！显然，奥利弗博士最近没有参加过许多拍卖或房地产研讨会，否则他有大量证据证明上述做法（至少在两个最大的首都）它们几乎都已融入澳大利亚文化尽管如此，克里斯托弗·乔伊（Christopher Joye）又回到了任务中如果市场确实使严重的担忧正常化，尽管它与大多数行业关于可负担性的评论相同，但它与大多数行业关于可负担性的评论一样，高估价格可能会出现前所未有的 10% 至 20% 的全面损失。只是为了确保已经膨胀的平台能够维持（当然是通过审慎的贷款），而不需要公开和强烈地倡导阻止这些周期性高峰和修正的政策，h 导致无数的崩溃预测，新购房者不可避免的痛苦，真正的财富不平等危机似乎只是为了宣传，同时维持现状建造更多房屋！不幸的是，这里和海外的假设仍然存在，即使房屋更便宜的唯一方法是增加新住宅的供应 建造更多的住宿似乎是一种简单的处方药，供应与需求是一个经过充分检验的经济模型也就是说，在涉及土地市场之前，我们似乎无法以标准价格提供这种供应，以实现区域价格距离权衡RP Data 的分析显示，在过去 20 年中，空置土地价格已从每平方米 7647 美元的中位数价格上升到 2013 年底的每平方米 50770 美元虽然平均地块面积已从 700 平方米下降，到 500 平方米，在某些州，同期不到 400 平方米相信，它不能单独提供治疗要真正将住房恢复到公允价值，我们必须消除在我们的住房市场结构设计中制造的投机水平，这是政策改革的一方面政府一再拒绝明确地说，当经济因基础设施投资等原因而改善时，土地自然价格的上涨是预期的结果，就像澳大利亚目前的情况一样，Tony Abbots 希望被授予基础设施总理称号随着人口的增长，基础设施部长加强了对土地的使用和需求，有助于创造就业机会和个人之间的合作 因此，单独来看，价值上升对我们的国家（和经济）应该是一件好事，或者至少如果收益的话，它们会是一件好事真正使社区受益由于由此产生的经济影响提高了生产力，因此获得了意外的报酬 这种价值的增加是经济学家所说的经济租金，尽管在流行的词汇中被误解为资本增长数据显示，房价的真正收益真正体现在不断上涨的土地成本中，土地成本在我们 502 万亿美元的房地产市场中占据了 41 万亿美元的份额 ScreenHunter_1977 Apr 08 0742 土地无法复制，因为它不能移动，它的固定在供应方面，因此改善周边设施所带来的任何经济利益都只是渗入地下这就是为什么土地储备在行业内被推广为一种流行的投资策略，尽管要明确，它根本不是投资投资意味着创造财富，而投机是零和游戏；财富不是创造出来的，土地所有者什么都不做，对于澳大利亚的房主来说，幸运的是，它位于镇上最好的座位附近，这是一笔慷慨的免税意外之财。代替资本收益，是经济的免费装载者，建筑活动不会对需求做出反应，但只有当价值被评估为处于上升轨道时才会得到提振 负扣税、折旧、资本收益豁免、鼓励在自我管理的超级基金中购买房产和装备，以及将家庭住宅用作退休的财富储备，强制对我们房地产市场的基本构成进行投机 Land Cycles 但我没有告知澳大利亚人他们尚未告知的任何事情知道人们已经习惯了房产的昂贵，而我们的房子变得昂贵，因为它的价值来自于它的积累和投机将未来的资本收益正确地称为经济租金 据统计，购房者通常每十年左右搬家。他们准备支付的价格与他们期望达到的价格相平衡，减去费用以及我多年来协助购房者，（除非奇怪的减员）我从来没有遇到过一个这样计算的人这就是为什么房地产周期这就是促进投机的原因银行业垄断了这一过程（毕竟，有多少人可以在没有抵押的情况下购买房产）增加本周期波动明显；然而，银行、借贷、货币（信贷）创造、缺乏监管不会导致循环，（或停止循环）Sp在我们的现代银行体系发展之前，我们经历了土地繁荣和萧条，并且在没有改变我们住房市场的结构构成的情况下，仍然会继续存在它们 贷款限制可以降低风险，但由于银行体系的既得利益，它不会将其消除到阻止周期性影响所需的程度 Easy Earns 尽管如此，对于那些在过去十年左右购买的房主和投资者来说，通过购买、持有和收购房产（土地）来赚钱是一种更为有效的方式通过赚取收入来积累财富并将其用于生产活动 BRW富豪榜上有很多例子，对于那些不从事房地产业务的人来说，土地是他们投资的地方 当然，首先单一工资的购房者被定价了我们只需要建造更多住宅的口头禅，其过程包含同样多的投机活动y 在其设计中（包括我们如何为基础设施提供资金）以加剧问题 但是我们的德克萨斯朋友怎么看 好吧，让我们说，他们并不急于搬到这里 德克萨斯是美国州际移民的最佳地点之一与澳大利亚一样，由于大宗商品的繁荣，经济已经充满了活力，但与澳大利亚不同的是，科技、制造业和商业服务等行业正在蓬勃发展，并成群结队地招聘。公司将他们的核心业务转移到州内（而不是像他们在这里所做的那样离岸）令人印象深刻，当我问他们会花多少钱购买房屋时，我被告知，总收入的 3 倍可以买到城里最好的房子，总和像我父母拥有的房子这样的评论最多 德克萨斯州的大多数单位和公寓都是由大型投资基金拥有的租金，并被用作对冲通胀和积极的来源现金流 尽管家庭规模的租金（独立式住宅）较少，但由于住房负担得起，需求也较少 将收入用于建立房地产投资组合不是大多数德克萨斯居民的考虑因素 该州没有经历房地产泡沫破灭，因为它没有经历房地产繁荣 次贷危机没有发生，因为投机被取消 ScreenHunter_1978 Apr 08 0758 这部分是由于自由和资金充足的供应政策，该政策确保住房是按需建造的，以及通过可扣除的市政公用事业资助的基本基础设施地区税，由居民管理，由债券提供资金，并在很长一段时间内按比例偿还。然而，在所谓的德克萨斯奇迹中，另一个关键是对生产力的低税率、缺乏州所得税和良好的监管环境，被高于平均水平的财产税所抵消 它并不完美 德克萨斯州没有取消其他税收，例如销售税，wh ich 对商业有破坏性影响，对财产和土地征税（理想情况下，在真正的生产环境中，只有土地的未改良价值和经济租金才应征税，这比准确评估要容易得多）总资本提高了价值）然而它说明了这一点虽然德克萨斯州以较低的税收提高和吸引了生产力，阻止了破坏它的地区的投机，但澳大利亚却倾向于相反当允许价格上涨时，它们的严重性会增加 但是，降低风险和防止波动的最佳方法是鼓励最有利于劳动人口的行业（例如制造业），并从那些有优势的行业中抽身土地投机者最悬崖
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http:wwwmacrobusinesscomau201403enter-glenn-greenspan
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Hobo 那么这是否意味着你认为市场将走向g o up 现在我很担心 Cliff
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我的评论是在文章下面：我只是指出将多个评论员捆绑成一个符合你对他们的看法的观点是愚蠢的
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现在我很困惑你的回答对我来说没有意义哦，现实生活中叫悬崖
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感谢克里夫的发帖，一篇不错的熊观点文章总是很高兴看到对方的意见经过深思熟虑有人应该告诉政府向德克萨斯州学习如何处理住房负担能力 - 土地税为了控制房地产投机，税收比印花税更有效 - 简单的开发过程意味着供应可以快速调整以满足需求 - 社区众包基础设施投资，更快增加可用土地的方法比公共资金（政府已经有太多债务）或私募股权资金（基础设施和赚钱不好）无法看到当前的政治领导人有那种长期的思考和决心
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我 也不 能 因此 我 的 财产 资助 退休 计划 没有 改变 对 我 来说 当 你 考虑 时 , 在 我们 必须 做 的 努力 和 工作 的 数量 上 有 很大 的 讽刺 不公平 感 , 只是 为了提供我们居住的地方 而不是做一些更有成效的事情 我的上帝 我说过我被感染了吗 帮助我，帮助我 Cliff
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德克萨斯模式可以说比我们目前的模式更可取，但德克萨斯在蔓延和城市规划方面非常糟糕，而非常宽松的规划法是造成这种情况的一个重要原因
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没关系克里夫一天只要吃两大勺现实，疾病就会过去
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谢谢队友 * 叹气 * 我已经感觉好多了 Cliff
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