澳洲澳大利亚房地产神话......不要相信他们悉尼

在澳大利亚地产投资



一个例子并不能明确地证明这一点，但它确实提供了反驳一些长期持有的房地产神话的证据鉴于对 SS 的了解，这可能不是新闻，但我认为值得分享 昨天在北巴尔温售出的这套 2 居室公寓昨天在拍卖会上以 347,500 美元的价格与 3 个真正的竞标者一起拍卖，我是非真品之一！在目前的条件下租金约为 340 美元/周 支出（业主警察、市政厅和水费）每年约为 2200 美元 该物业由自 1998 年以来出租的投资者拥有。 2008 年 9 月，我购买了 amp;以 $340,000 的价格在同一街区的 10 套公寓 与昨天出售的相比，它的状况是稍微好一点，但并没有好很多 2010 年 6 月，我的公寓以 450,000 美元的价格售出并结算，我在成本为 $3500 我的房产租金起价为 $305pw，最后租金为 $320pw 我为什么要出售 所支付的预期价格相对于租金来说太高了，而且租金没有以正常速度增长 我很幸运因为我的购买恰逢全球金融危机后的悲观情绪，而价格上涨的部分原因是政府刺激措施经常在 SS 误区 1 中讨论：市场上的时间不是市场的时间 所以在两年内，这些业主“失去”了成为 100,000 美元的机会未来 并不是说​​他们住在那里，不适合他们的生活计划并出售房地产市场的性质，您可以根据时间做出判断 有些资产是明确长期持有的，但其他的本质上是更短期的 了解您的房产在这张图片中的位置非常重要鉴于其距中央商务区 11 公里，进入内城，可能是到内城的下一个环线 但它非常受欢迎，尤其是因为它位于 Balwyn 高中区 嗯，这是价格下跌的一个例子 22峰值的百分比（假设 45 万美元是该物业的峰值）不，这不是 Point Cook、Tarneit 或 Pakenham！误区 3：低于中位数价格的房产更能抵御价格下跌 这只是一个数学论据 如果您正在投资，无论您投资 90 万美元还是 45 万美元，22% 的损失都是重大的比其价格更高的替代品下降我经常听到这些旧栗子中的一些被使用并且当我听到它们时会畏缩，因为在房地产投资中没有绝对的东西祝你好运，小心点
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看起来很划算在 347k
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“伟大”购买的 5% 收益率 这还不包括购买成本、持续费用等 我会通过 听起来你的时机很好 Buzz，我同意你的说法股票也是如此——如果标的资产价值不随可售价格增加，则可能值得将资金转移到其他地方，或在修正后重新进入运行结束，退出重新进入成本是否为会侵蚀你的位置太多
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有趣的例子buzzlightyear，感谢分享 不禁为在顶部购买你的人感到有点抱歉，假设他们作为投资购买：10万美元首付价值约 10,000 美元/年的利息不包括在租金中（+2200 美元/年的支出）+ 他们以更高的价格支付的印花税增加了 + 物业管理费 amp;其他相关成本 他们现在可能已经下降了 130,000 美元或几乎是购买价格的 30% 如果是中等收入的人以高 LVR 购买，那么他们可能会被困在房产中，在这种情况下，他们将继续支付利息借来的钱（超过房产的当前价值） 这种错误可能会给他们带来很长一段时间的负担（例如，可能需要十年才能变成正现金流） 房产投资可能是有风险的业务（就像所有类型的投资一样）
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确实可以，这就是为什么做好的DD和有明确的策略很重要，而不是随便买什么东西，希望
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两年被认为是时间市场 我认为市场的时间是 10 到 12 年，以利用一个周期
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Buzz 的观点是，无论时间多长，市场的时机更重要如果政府激励措施会导致 100,000 美元的快速升级和撤回时同样快速的下降，你想快速进出，而不是持有并希望长期持有 目前，在新南威尔士州和昆士兰州持有土地包可能存在类似的机会，就像 2009 年左右在西墨尔本郊区发生的那样，由于 15,000 美元的新首套房由于 FHB 对新房产的大规模激励措施和低利率，2009 年墨尔本的 Tarneit 和 Truganina 等地区的土地价格在大约 6 个月内从 14 万美元跃升至 22 万美元可负担且短期土地供应有限，在有几个月的土地上进出，在交割前找到新买家并以高价出售 理想的市场时机，以很少的首付快速赚钱 购买的人off Buzz 可能不会看到市场在未来 10 年内恢复到他们的购买价格
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我经常听到这些旧栗子中的一些被用过，当我听到它们时会感到畏缩，因为房地产投资没有绝对性祝你好运，在外面小心点我可以再补充一句“永远不要在国有住宅区买房——低社会地位，你一定会丢掉你的衬衫”；干杯，港铁玛丽​​莎 http://wwwwheredopuppiescomefromcomau
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这就是紧缩机
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不过，恕我直言，你需要“意识到”。市场（因此对我来说“市场上的时间” - 无论你的钱是否在那里）到时间特定的买入卖出动作 Y-man
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但是，有多少“投资者”？买房产持有房产两年，以为够了，然后在卖出时哀叹市场，几乎不赚钱或亏损。你可以把握市场时机，但这真的只能向后看，因为数据发布 最好有时间在市场上，如果你碰巧也有时间，那就更好了
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你说它嗡嗡声：你很幸运你没有比较两种策略（市场时间vs 择时市场），但幸运的投资者 vs 不幸的投资者好的策略但我不会就此得出任何明确的结论如果您在市场时机上不走运并且赔钱，那么您的策略就不会被贴上“神话”的标签
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我觉得不一定非得如此，不同的人用不同的方法，什么适合你的可能不适合其他人 剥兔子皮的方法不止一种
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“房产每 7 年翻一番”; quot;负扣税 - 纳税人为此买单quot;
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嗨 Buzz 干得好 - 好结果 感谢您发布 虽然表面上 11 万美元的利润看起来不错，但我想我会根据我的猜测进行一些计算您的成本 如果您不介意这些方面的真实数字，那将是一件好事： 印花税和成交成本 - 13,000 美元 代理销售费用 - 13,000 美元 -ve 杠杆持有成本 - 每年约 3,000 美元税后（疯狂猜测 - 不知道折旧）x 2 年 $6k Reno 成本 - $35k 杂项费用 - $05k 总计 $36k 所以 $450k - $340k - $36k $74k 应税利润 利润税（假设 40% 边际税率和 50% 的 CGT 折扣）大约 15000 美元 因此税后利润 74000 美元 - 15000 美元 59000 美元 仍然是一个不错的结果，但有助于在一天结束时检查其中的真实金额 最初的样子110,000 美元的利润迅速减少到 60,000 美元左右正如我所说，我会对您对数字的看法很感兴趣，这对我特别有启发性在你赚到钱之前，你需要付出多远的价格无论如何-再次干得好
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哦，不！我没有承诺购买大量前州住宅物业的终极人造物更好地四处走动像疯子一样挥舞着我的手臂！
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绝对是真的我不得不说，当我购买时，这总是会长期持有，这才是我发布这个帖子的真正原因。内存利润大约是对的，我想我计算出来是 61,000 美元但问题是，大约 18 个月后，即使我长期从事这项工作，获得该利润的机会也很明显，足以让我接受它并实现收益 就价格而言，IMO 在短期内几乎没有上涨空间，我可以拿走这些实现的资金并用它们做其他事情，我每年将额外获得 3 万美元的税后收入红利（即这基本上变成了）更多的工作和装修相关的压力不幸的是，他们不是那么容易至少可以在墨尔本地铁找到 如果我的个人情况不同，我会在 2011 年中期以 485 美元的价格购买在同一街区出售的经过全面翻新的公寓（质量规格），您可以花费 25,000 美元，持有 12 个月的租金高 3s 并出售 我建议 2014 年中高 4s 不是一笔财富，但对于一个相对简单的项目来说仍然是一个不错的利润
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是的，我的时机为我提供了额外的利润，而这并没有与我的努力有关，除了选择购买它，为其提供资金并在租用时自行管理物业但我们在这一点上达成了激烈的一致然而，真正的重点是与另一位投资者（即出售的那个投资者）形成鲜明对比上周末）自 1998 年以来拥有它的人我们都知道房地产价格飙升的波动性，这是问题的症结他们本来可以更好地了解自 1998 年以来该街区的价格走势所以我的假设是如果一个人靠近市场，即使你不打算出售，有时会出现意外并决定改变策略无论出于何种原因，他们错过了 20092010 年的价格增长，但事实是，这让他们失去了一个机会以售价再赚 10 万美元 是的，他们在市场上已经 14 年了，可能会做得很好，但如果他们在 2010 年卖掉就没有那么好了
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你不去打破盈利如果你把 61,000 美元放在口袋里工作几个小时，那么我说做得好这不是我选择做事的方式，但这并不意味着你做得不好！
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同意，同意，同意任何新人，请制定一个策略 我们做到了，并且仅在 2 年内就在我们的口袋里赚了 24 万美元 问候彼得伟大的利润嗡嗡声！你认为你的房产真的会下跌 22%，还是这只是一个最近出售的积极卖家？ % 出售和回购的成本，即使时机完美，更不用说 CGT将您 100K 利润的 80% (80K) 用于其他地方或在更好的时间使用是另一个不错的选择（我尝试过，但为时已晚 6 个月）
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这是一个积极的卖家吗？很难准确地做到这一点评估，因为你怎么真的知道一个真正的卖家，我相信是的，众所周知的是他们是一个长期投资者（自 1998 年以来拥有财产），我相信他们正在寻求清算，将资金用于其他事情 他们画这个地方，脱掉了旧地毯，抛光下面的木地板，并在 4 周的活动后将其拍卖，那里有 3 个真正的竞标者 相当标准的营销活动的长度和方法 我相信价格代表了今天的市场 代理商没有宣传价格，但是在与他们的谈话中引用了大约 35 万美元，也许更多 如果情况正好相反，即这处房产以 450 美元的价格售出，而我在 2 年前以 35 万美元的价格售出，我会争辩说，是的，这是新市场价格，并且它们在过去 2 年中飙升，所以反过来也适用 听起来不像是市侩，但我对报告的房价中位数走势持怀疑态度 实际数字与我无关，但报告期间的变化一直觉得不能反映市场上正在发生的事情 再融资方法没有错，但是您不断增加绝对债务水平，并有效地将您的 LVR 保持在 80% 那里e 是在失业、疾病、重大维修问题或长期空置等情况下增加债务水平的固有风险 鉴于墨尔本地铁的 resi 物业可能的净收益率甚至现行利率，这通常意味着您负扣税，即使是适度的 因此，另一次 refi 和房地产购买的边际影响会减少您的可支配收入 同样，如果这是可以控制的，一切都很好，但在某些时候取决于您现有的投资组合，这将无法继续，这意味着如果您想继续投资房地产，您的策略需要改变然后这开始了关于资产多元化的话题，但是对于另一个线程
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我完全同意我们在全球金融危机的厄运中买了一个好的雷诺，reno'd并且（包括利息，买卖成本）在选择 2010 年全球金融危机后的高峰时刻时，在 18 个月后实现了 10 万美元的净利润，我清楚地记得与老公争论我们必须“现在”出售！自从在我的投资生涯的另一端也被其他几个人抓住后，房子的价值一直没有增加 - 不得不抛售它们以获得一些痛苦的损失以释放现金流，但那是因为我在获得了一些惊人的收益后很自大20034 快进到今天，并使用 GFC 前的狂热与实际价值的两个例子 - 只是以比 2008 年购买的卖方低 35 万美元的价格换取了一处房产，他花了大约 20 万美元以上进行改进，原始价值下降了 25% 或超过 30% 的改进价值我们的收益虽然房子已经被淘汰超过 t他过去 3 年看过另一处房产，自 2008 年以来，供应商愿意承受 80 万美元的损失，损失了 30%，但对于我们的预算来说仍然太贵了 但是 - 这些是专业区域的优质房产 我的库存标准单位在受追捧的内部区域中，同期增长了 30%（2008-2012 年）并保持了其价值，但随后该区域从一开始就价格从未超过市场 这是何时、何地和了解您的东西的组合
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增加债务水平存在固有风险当然，但是如果你能找到那些从第一天开始就现金流为正的宝石，在低于市场价的情况下买入，那么就不需要卖出了但它发生了，他们在那里，但一个人必须相信它此外，多元化，另一个线程，但这又是巨大的，根据经验，一个特定市场下跌，另一个上涨，跳入正确的市场，不禁实现成长祝贺赢了，好东西 干杯，港铁
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是的，现在只需添加重新分区，靠近首都，幸运的是，由于某种该死的原因它吓坏了大多数人 干杯，港铁
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同意 我发现大多数找不到它们的人的问题是，他们并不真正相信它们存在并且会购买不符合标准的东西
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我同意中位数是垃圾，但是我也对代表所有类似房产市场价格的单一销售持怀疑态度，因为销售价格每天都会剧烈波动确实似乎只下降了大约 5% 左右关于债务水平，我想这都是关于现金流和缓冲的，如果你有足够的两者，那么你不需要出售，除非你想要实现收益而不承担更多债务！例如，我需要在某个时候卖掉我的一个来买一个 PPOR（有点希望我现在在 2010 年也这样做了），但他们几乎是在税后为自己支付的，所以如果可以的话，保留其他人似乎是最好的举动
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