澳洲澳大利亚房地产 Westpac MD Gail Kelly 表示，房价的复合增长已经结束！悉尼

在澳大利亚地产投资



我们不仅有格伦史蒂文斯（有人说他脱节，不值得听）暗示房地产的繁荣增长已经结束，而且是四大银行支柱之一的 MD 阅读更多：http:wwwnewscomaumoneymoney-odstory- e6frfmd9-1226395093277#ixzz1xiizvVsj 随着历史增长水平的过去，是时候回到基于收益率的房地产投资了我知道我认为哪个更有可能
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天哪，盖莉·凯利会知道我是帕克斯的一名机械师，在马吉和汤斯维尔有一个 IP，我认为房价飙升！！！
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我想知道她拥有多少投资房产 如果没有，那么我认为我们可以安全地驳回每个意见
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假设那是真的，整个经济中的资产价格增长率较低，更多关注在投资收益率方面，通过生产力抑制收入增长，将意味着肯定是更糟糕的利率环境 RBA 现在一直在做相反的事情 如果他们加入党就好了 尽管这将对金融业产生影响，通过降低利润但我不认为银行愿意如果您查看已证明的行为，沿着这条道路前进 如果我们有一位消费者权益倡导者在闭门会议上大喊大叫，银行股票回报的日子现在应该处于更正常的水平，更多的监管以施加竞争，高管薪酬受到限制，这会很有趣，既得利益集团的愤怒呼声将震耳欲聋 另一个观察，为什么如果我们没有房地产繁荣，我们就会出现房地产萧条 长期平均每年 4-5% 的低利率资本增长有什么问题利率和低通胀环境
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“永远”确实是很长一段时间，珀斯的租金确实提供了所需的桥梁，但同时上限增长正在远离它，所以我认为租金还有很长的路要走，但最终会出现秩序和公平的投资回报对于多年来一直获得相当自由运行的租户来说，这将是痛苦的
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因为它不会让一个spruiking研讨会非常令人兴奋
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我认为它的房地产增长高于租金的方式和工资是不可持续的，那么在这种环境下，你希望他们能有什么样的增长
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很高兴看到我们终于改变了人性，恐惧和贪婪将不再影响我们的投资决策很好看到澳大利亚将不再受到世界其他地区正在发生的事情的影响
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这听起来很合理我在许多行业中看到，许多 EBACBA 的工资增长约为 4-5% 至于住宅租金过去 12 个月对我来说是一个真正的混合包，在 -5% 到 8% 之间我想地点的选择、人口结构的变化、当地的经济状况和增值将变得比以往任何时候都更加重要
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这只是因为我们是一群短视的人，只记得那些在过去 5 分钟内发生了
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我不在乎是盖尔·凯利、财政部长还是教皇否则 - 可能就像儿童贫困 - 是的霍克先生，我正在朝你的方向看），那么他们也可以去海滩并试图用棍子阻止潮流
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好的！谢天谢地，我们终于可以在繁荣的周期中结束这种过度的繁荣，并拥有那些美好、稳定的市场——即房产总是应该存在的，没有，那里或那里或那里都没有讽刺
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但从来没有真正发生过只是繁荣和萧条要小得多
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她从未真正说过她是否预计房价会下跌或租金会上涨如果是前者，她为什么还要贷款买房我因此只能得出结论是后者而且永远不会是很长一段时间虽然我尊重她的意见，特别是在中短期内（鉴于她掌握了手头主题的大部分可用杠杆），但我有对任何人预测那么远的能力的巨大怀疑
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我们需要sarcmark！ http:02d9656netsoljspcomSarcMarkmodulesusercommonfilesloadhomedo
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虽然不是一个好主意，但对我来说事情仍然会发生如果跟踪的房地产说从这里开始 5%，我仍然会看到足够的增长来在退休前还清几套房子添加一些积极的房地产投资，并且可能较低的利率和租金的稳步增长 生活将继续 加上我确信在上述情况下，我们仍然会看到繁荣和萧条，但仍然有很多机会，但正如其他人所说的那样，很多事情都会发生，而且会发生很多事情未来几年的变化 基本上今天他们扔了湿毯子 明天他们会再次谈论房地产投资 这将是一个安全的赌注 基本上我仍然不害怕 抱歉 事实上我很高兴我已经建立了一些房产 一个中立的 1500 万美元的投资组合正在增长在 5% 对我来说听起来还不错 干杯
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那是 2% 的增长，不包括通货膨胀可能接近20
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崩盘后复利将复仇
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如果未来房地产价值不会大幅上涨，银行将不得不大幅改变他们的商业模式，考虑到他们的主要收入来源都依赖于房地产增长 * 住宅房地产没有增长，所以他们只是互相和自己为现有抵押贷款 一些贷方可能会获得优势，但总的来说不会有整体贷款人增加 * 相同适用于商业地产 * 基金经理面临同样的问题，因为他们大量投资房地产, 但是市场的表现非常相似，然后在几乎十年的小幅增长之后（尽管收益率确实增加了），我们经历了十年的普遍好时光
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PPOR买家不太关心增长那是70% 的银行贷款 对银行来说没什么大不了的，再加上债务的通缩以及他们在不同方向上复合的其他真正的推动因素
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他们仍然会放贷；只是球门柱会比他们已经做的多一点你可能会发现他们会做一些事情，比如借钱只是说； 75%，只允许 70% 的租金用于偿付能力，只允许借款人所有收入的 30% 用于偿还总债务等等 当我们正准备购买我们的车间时，银行打算借给我们 70%，而我们踢 30% 到交易完成时，全球金融危机发生在中间的某个地方，比率基本反转
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嗨 Bayview 是的，我也看到类似的事情在同一时间发生，但除了来自“一个行业”；城镇，有任何经纪人最近看到西太平洋银行做这些事情的任何证据吗？真的很想知道，否则这只是令人震惊的 IMO 但也许这表明他们可能需要尽快开始进一步配给信贷谁知道
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哦，我的上帝 -我的生活已经改变了！
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太好了，所以我应该看到租金在我的口袋里一直存钱，然后在我退休之前会有一个不错的大繁荣快乐的日子
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HiE，已经更多了最近加入了西太平洋银行，并且更深入地了解了他们正在做的事情，并且在这些领域没有任何变化，对于 vanilla resi，首府城市贷款尽管相当相关的是，他们在为贷款簿提供资金方面比他们的竞争对手差得多，这就是为什么他们将目标锁定在更高的存款上，至少在 resi 贷款的标题利率上是最高的
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我没有看到你使用它，所以
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一个环境您可以始终如一地实现 4-5% 的 CG 和 5-6% 的产量实际上是理想的，我很高兴我们正在前进在这个方向上，股本回报率仍然保持在两位数，尤其是在负债率下结合低利率，您甚至可以想象在大多数房产不再需要负负债率的时候政府可以巧妙地终止该计划，甚至没有反对的声音 Win-为大家赢
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但这一切都是基于平均 增长和收益率将超过和低于长期平均水平，而且很少会与平均水平相同
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盖尔前几天说在过去的 3 年里，银行有时会故意退出家庭贷款领域（通过拉动价格杠杆），这对我来说有点洗不掉，因为他们的其他品牌得到了大力推广，即 RAMS（尤其是低文档）和BoM 总而言之，对我来说，这似乎是一个混合策略。看看她的继任者计划会很有趣
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5%的增长仍然是繁荣水平，更有可能是几年的下降，随后是房价增长之间零和通货膨胀（2％），导致我n 投机者（负扣税）慢慢退出
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非常好的一点，政府应该借此机会在影响最小的时候取消负扣税
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同时取消它所有资产类别 这是公平的
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4-5% 是当前租金和可支配收入的增长率 而且我们还没有处于繁荣时期 是的，但现在还不是影响最小的时候 取消NG 现在仍然伤害了太多人
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与这里的大多数人相比，我对负扣税一无所知，但我想我会点子e up 当然是“删除”；负扣税需要取消利息支付的税收减免因此它会极大地影响每一个人，而不仅仅是那些因为你的现金流为正而现金流为负的人并不意味着你没有支付数千美元的利息并要求减税参与 对（检查我的签名）
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是的，当然 我想说的是，在可持续和一致的基础上拥有好的东西比拥有特殊但不可持续的东西更好 房地产投资毕竟是长期的，而且我宁愿有一段漫长的平稳旅程，也不愿突然结束的愉快旅程
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也许当他们说取消负扣税时，也许他们的意思是不允许用其他收入来抵消你的损失所以这些费用可以结转当或如果发生资本利得税事件时用作损失
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你错过了我的观点没有财产价值增长，银行放贷的金额不会增加，因此银行最终会减少放贷钱，因为人们（尤其是 PPOR 买家）最终还清了债务 结果银行没有发展业务，他们只是在不断减少的债务需求池中争吵 最终，对房地产价格影响最大的是银行不借钱，大部分人不会买房，所以不会有增长 相反，如果其他因素阻碍增长，那么银行就无法增加贷款组合，最终规模会缩小
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我没有这个模型的问题 与 CGT 大致相同 你制作了 CG，你在当年纳税 你制作了 CL，它结转以抵消未来的 CG 投资中的 CF 相同 你是 CF+，你要纳税 你是 NGed 它是发扬光大以抵消未来的 CF+ 评论在理论上显得相当简洁

回顾 Glen Stevens 和 Gail Kelly 所表达的观点，我认为澳大利亚的房地产投资经历了三个阶段，与我自己的 PI 之旅类似： - 无知时代，80 年代前 - t泡腾时代，90 后和 00 后——我们现在正在慢慢进入的智慧时代 没有一个好坏，对或错，它们只是我们作为一个年轻的投资者国家必须经历的阶段 每一个有不同的机会和风险需要采取行动 我自己的智慧时代始于 2008 年，当时我决定专注于 CF+ 物业10 年内更少的房产易手——业主自住与租户的比例肯定会调整——更多的选择或不得不租房 这会增加租金水平还是随着更高比例的房产出租而扼杀他们我想希望租金会上涨——扩大负担能力差距；当收入增加时，为下一次繁荣奠定基础； 10 年的积蓄让每个人都更加挑剔不知道我知道如果没有负扣税我会遇到麻烦
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好吧，你可能比盖尔更了解！她在 2010 年以 9 个磨坊的价格购买了她在 Terry Hills 的房子，之前的所有者在 2005 年以 36 个磨坊的价格购买了我不知道之前的所有者做了什么来增加价值，但 Terry Hills 的价值在那个时候肯定没有做太多 http:wwwsmhcomaubusinesswests-a-slice- of-the-good-life-20100201-n8w8html
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她的收入如此可耻，因为她可以拥有相当不错的投资物业组合 可以轻松服务于 3000 万美元或更多的投资组合，然后退休
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我猜西太平洋银行届时将停止向住宅 IP 借钱！哦，好吧
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她可能认为她是一位房地产大亨，并且通过精明的高价购买了解整个澳大利亚市场如何运作的所有内部运作
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或者她已经足够富有了故意多付一笔钱，因为它适合她的需要
可能就像我的父母花了超过市场价值的 100 万美元买了一套在他们看来具有“平静品质”的周末度假屋。物业没有出售，但很快就以合适的价格出售 永远不会收回多付的款项，但如果他们去威斯汀酒店，他们不会太担心在威斯汀酒店花 7 美元买一杯咖啡 有些人只是做事，因为他们可以
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确实这可能是一种生活方式的事情毕竟考虑到它只花了她大约一年的薪水
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这是个好消息如果盖尔和史蒂文斯（RBA Guv）这么说那么它一定是真的 旅鼠会跟随 所以让我们看看澳大利亚的旅鼠在开始处理这些信息时会做什么 1 他们会读到价格不会上涨而且会下跌 那么会发生什么，他们推迟购买然后价格下跌，开工减少 2 移民率高的澳大利亚将有更少的地方出租 那么会发生什么 租金上涨，尤其是在 5 个主要城市 3 旅鼠然后抱怨由于缺乏出租物业而租金有多高 4 猜猜会发生什么下一个旅鼠意识到买房和租房几乎没有任何区别，所以他们买房 由于建筑减少，市场供应不足很快就会枯竭猜猜接下来会发生什么 5 随着需求的增加，价格上涨 注意这里的模式 这就是市场在 7 上的表现-10 年期间虽然在高通胀环境下我们可能不会有 10% 的增长，但我们更有可能有 4-5% 的增长这更像是 2-3% 的通胀和 1-2% 的实际增长
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作为有些人提到，“永远”；很长一段时间了，我想当我父亲在东墨尔本买了 1500 平方米 3 万美元的房子时，他也说了同样的话
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2001 年，一位同事质疑房产如何每 7-10 年翻一番墨尔本的售价为 30 万美元，难以想象有一天它们会价值 60 万美元
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当我们查看我和我妻子现在居住的房产时也是如此，我记得经纪人说房产会价值超过 100 万美元，当它们大约是 50 万美元时，我们对此嗤之以鼻，这大约是 2003 年 我们在 2006 年以 78 万美元的价格购买了它，最近银行对它的估价为 100 万美元，所以它可以卖到 11 万美元市场 这是在一个街区的价格约为 22 万美元的地区，可以看到湖景和河景当他们在 2001 年以 55 万美元的价格在莫斯曼公园购买了一个 1400 平方米的海景街区时，想象一下，人们付钱给李现在已经在血腥的金达利了
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珀斯排名第 4，接近 5
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一个简单的逻辑方法来接近这种观点，看看它的价值是看它在哪里如果我想知道如何经营好一家银行，我会问已经做过的人，并且会非常认真地接受他们的建议如果我想要关于房地产市场的宏观经济建议“holus bolus”我会问 Bill Evans（Gail 的一名员工）我想要关于 Summer Hill Unit 市场的建议 Id Ask Propertunity 她既不是对的，也不是错的，她正在表达一个观点，可以提出支持和反对的观点，正如这个线程所证明的那样ta rolf
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这里有几件事，其中：锚定（记住过去的价格，因此认为当前价格似乎很高，并且不记得新买家没有相同记忆），没有意识到名义工资可以上涨多少（例如，对于那些以 25k 起薪的人来说，目前 50-ish 的平均工资似乎非常高，而以 25k 起薪的人由于升职现在会赚得更多），以及没有意识到人口的增加，以及相应的高收入者数量的增加，将如何创造更多“昂贵”的房屋，因为更多的人买得起它们 绅士化，基本上，但在更一般意义上
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一个250平方米的小屋
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好吧，我希望她能预在繁荣之前决定了采矿业的繁荣并因此而致富 否则我不知道我是否可以对她所说的话给予太多价值 因为唯一一次有人随意预测采矿业将是 2002 年午餐时的下一件大事，上次我检查了他的身家超过 100 亿美元
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没有时间解决发布有关周期的多个用户的问题，而只是简单地展示过去价格如何翻倍，而这似乎是不知道价格更高的事实（或最近）相对于收入和租金而言，澳大利亚历史上任何时候（基于现有数据）如果繁荣与实际需求密切相关，那么为什么租金仍然滞后我确实同意价格有一天会再次出现可笑的上涨（所以他们不会永远结束），但它可能需要几十年而不是几年才能发生
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