澳洲澳大利亚房地产房价 - 长期悉尼

在澳大利亚地产投资



多年来，我一直在查看各种长期图表等以确定是否存在巨大的房地产泡沫以及价格是否会大幅下跌从 90 年代中期开始跳跃 这些文章的作者得出的结论是存在一个大泡沫和一个明确的崩溃 但是，然后我注意到大多数图表都是“实际价格”；并针对“通货膨胀”进行了调整；然后它点击了就我个人而言，我非常不喜欢这些图表，因为最大的缺陷是它们针对“通货膨胀”进行了调整。通货膨胀的概念很难掌握，甚至更难衡量它的衡量方式随着时间的推移不断变化和完善，所以它甚至不是恒定的在我看来，这是系统中最大的缺陷之一所以要调整价格因为通货膨胀稀释了分析，也导致了不正确的结论 我看到的许多这些图表，包括来自阿姆斯特丹的 400 年历史的图表都是基于“实际价格”，并针对通货膨胀进行了调整 曾经注意到这些图表中的大多数是如何突然从90 年代中期，我绝对同意，由于各种因素（例如 2001-2003 年的 syd，2008-2011 年的墨尔本等），价格在不同的地点在不同的时间出现了泡沫，你只需要看看荒谬的收益率 此外，自高峰以来，价格确实崩溃了在不同的地方（>20%），而它们在许多地方多年来一直保持不变，从而慢慢消除泡沫 展望未来，我认为人口统计和信贷将成为许多地区的逆风 另外中国经济放缓 大宗商品（尤其是煤炭和铁矿石）出口下降也将导致大多数地区普遍放缓和各个领域的萧条 但是，我也认为通胀现在被低估了一段时间，这是一个虚假数字，并且为通货膨胀调整价格会导致错误的结果和结论 所以我认为价格并没有像许多人通过显示“通货膨胀调整”而让我们相信的那样紧张。图表 无论如何，这是我在名义上找到的图表，未针对“通货膨胀”进行调整；并且使用对数刻度以更好地显示增长率看起来与通货膨胀调整后的完全不同
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大多数人以实际价格查看价格，以了解一件事对另一件火星酒吧的表现到底如何在过去的 50 年里没有太大变化，但是它们的价格从几美分涨到了 1 美元，在此基础上它们的价格总是上涨，所以也许你应该投资它们 必须考虑通货膨胀才能给出一个更清楚地了解资产的表现，英国的通货膨胀率在 70 年代有时达到 27%，房价上涨了 12%，因此房价在上涨，但它们不是一个很好的投资政府，因为大家都知道，喜欢摆弄 CPI 和 RPI，装满 ipod 等，讽刺的是，经常忽略住房等非可自由支配的项目，这就是为什么我们大多数人在城市里习惯看“火星酒吧指数”
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对于许多人来说，火星酒吧变得更小了f 房地产投资是为了对冲通胀 如果你借钱买房，通胀是好的，如果通胀是 27%，你的贷款的实际价值应该下降 27%，但贷款获得的资产净收益增加了 12% 39% 还可以获得税收减免，租金也可能会上涨，我想你可能是那个在银行有钱的人，他的钱被用来贷款，并成为一个应对 27% 购买力损失的人，并支付利息税
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是的 - 很高兴在某个时间点锁定我的贷款美元，让通货膨胀带动其他一切向上买好，你也会得到真正的增长！
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不完全 Buster 你混淆了真实和名义 假设你在上述情况下只为一所房子借了 100,000 美元的利息 一年后： 贷款仍然是 100,000 美元 对于与原始金额相同的购买力，你需要 127,000 美元 或者，或者， 100,000 美元价值 78,740 美元 房子价值 112,000 美元h 它会在一年中损失 15,000 美元的实际价值，大约 12% 通货膨胀的帮助是工资（和租金）将随之上涨，并且负担能力提高 早在 70 年代，我相信大多数购房者都挣扎了一年或二，因为抵押贷款支付占了他们收入的很大一部分，直到通货膨胀发生 回到 Trendsta 的原始帖子，该房产的实际价值下降在索引图中会很明显，尽管隐藏在所附的日志图表中到原始帖子它还指出了财产价值特别好或特别差的时期所以如果我们看一下（比如说）Herengracht 指数图：九十年代本来是去购物的好时机，但上世纪不是（顺便说一句，最近荷兰房价一直在下滑）
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格雷姆赛，我质疑的是“通货膨胀”；数字和通货膨胀调整 什么是通货膨胀，它是如何计算的 我们大多数人都知道这个理论，但在现实世界的实践中这是不可能的 完全同意 90 年代代表了一个很好的购买，使用基本收益率很容易看到 但是自 90 年代后期以来，许多价格如果你要创建一个类似的图表，与根据通货膨胀、小麦、大米、化肥、铁矿石、煤炭、石油或电价调整的 Herengracht 指数相似，事情已经大幅跃升，而且有些事情是不对的，或水价，或医疗保健费用，或每周一篮子商品，我敢打赌，自 90 年代中期以来，所有这些基本必需品也将大幅上涨。自 90 年代以来，不仅仅是房价，那么这对 MrCP 意味着什么，是的，您是对的，大多数人以实际价格查看价格以了解一件事与另一件事的表现如何但是，正如您所说，政府摆弄 CPI 和 RPI，填补带有 ipod 等的包，具有讽刺意味的是，它经常忽略非可自由支配的项目，例如住房，这正是我的观点，例如“理论上”；不应该出现房地产泡沫，因为住房支出是家庭支出的很大一部分，对于那些没有自己的房子的人 据一些报道，有 800,000 人处于抵押贷款压力之中，因为他们支付了净额的 30% 以上住房成本中的薪水 所以根据这些报告，住房成本是家庭支出的主要组成部分 所以理论上通货膨胀数字应该准确地代表这个组成部分，如果它在 2001-2 年通货膨胀应该超过 5%，IR 应该一直是 8%，而且住房不应该在各个地方达到峰值3 个月的结算如果是 6 周的结算，则在 105 个月内获得 39k 的收益
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Trendsta，我同意通货膨胀很难衡量，而且政府经常在事后修改数据 然后是政治影响, 测量值更改为平坦图片 例如，这是英国在 1988 年至 2010 年间的几个常用指标的通货膨胀量 英国央行过去常常在扇形图中发布其数据，显示其可能的分布 这是经济增长的一个例子，但我已经看到通胀类似 有人曾经评论说，银行对过去的看法是其对未来的看法的三倍 大多数通胀指标都没有考虑到房地产成本，这让我觉得很奇怪，因为它是一个单一的最大支出典型的工人就是说，政客喜欢房地产繁荣，因为选民感觉更富有，并且很少考虑房价快速上涨的不利因素 巴斯特，我认为你在高通胀情况下重复计算 100,000 美元现金的实际价值为一年后为 78,740 美元 同时，这所房子的名义价值为 112,000 美元，但实际价值为 8 美元8,189 这也不是搭便车 如果通货膨胀率以 27% 运行，那么利率可能会达到 30% 以试图控制住它 所以会有 30,000 美元左右进入银行，这意味着你会有更多比为他们的资本侵蚀付出的代价
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我在 Brickonomics 网站上的一篇文章中偶然发现了这些图表，该网站涵盖了英国房地产市场 第一个显示随着时间的推移被抵押贷款成本吞噬的收入百分比对应于以下情景80 年代、90 年代和 20 年代的首次购房者 这说明了高通胀对购买房屋的好处 第二个显示了第二套住房的百分比 作者 Brian Green 指出，人们对这种困境大惊小怪首次购房者，但由于在低通胀环境下难以建立资产，这是第二次真正困难忽略了这一点，但另一篇帖子说这正在改变他的信念是价格太高了卫报认为，房地产市场正在得到支持以保护银行和房主的利益，代价是剥夺一代租金的权利也就是说，我认为首次购房者年龄的增长有可能意味着租房可能会转向购买阶梯上的第一级。在这种情况下，最初购买的可能是三居室或四居室的家庭住宅，而不是一床或两床单身公寓
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那么您是否设法在 2003 年和 2008 年找到高峰
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OP - 我不太明白您的意思 如果图表没有调整通货膨胀，它会显示出更陡峭的上升，因此比现在更容易描绘出一个泡沫
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希勒在这次采访中指出，长期房价在历史上一直跟踪建筑成本会建议工资增长是一个很好的代理 http:wwwbusinessinsidercomrobert-shiller-housing-2012-1 它还讨论了美国市场现在的情况，这对于从事国际房地产投资的人来说可能会很有趣
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但是当建筑成本受到（a）政府干预（想想地方议会、法规、捐款等）（b）劳动力由工会控制时，该部门还没有国际外包但从长期来看并查看相对于 GDP 增长的成本这种可持续的美国建筑模式比澳大利亚模式效率更高
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我今天和一个建筑商聊天，显然工会出于以下原因关闭了建筑工地（我不是在开玩笑）：1）他们现场番茄酱用完了 全天停业 2）现场肉饼加热器不够热 全天停业 3）现场冰箱里没有足够的牛奶 全天停业
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我一直非常尊重你的帖子，trendsta，这也不例外，图表显示了通货膨胀调整后的价格意味着 quot;适应美元购买力的下降”；因此，在通胀处于隐蔽状态并且不会推动这里的 3% 和美国的 6% 之前，我们必须对任何调整过的东西进行打折，因为它的真实价值在货币贬值的情况下被夸大了，换句话说，黄金价格没有上涨，购买它的美元价值正在下降，因此需要更多来购买同样的食物
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哇，听起来像 CMFEUs 持有珀斯南部运输网络，因此罢工被称为不正确卫生纸规范
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听起来有点像离岸工会
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