澳洲澳大利亚房产 一切都很好，直到明天 在线文章悉尼

在澳大利亚地产投资



嘿，伙计们，我遇到了有趣的文章：http:moneyninemsncomauarticleaspxid8104428 似乎一切都很好，直到明天有人写了一些不同的东西 - 但是这对我来说是真实的，因为正当的原因，在特定的一组地点，3 年内增加了 20%（我知道我几乎晕倒了也可以在网上看到一些合乎逻辑的东西）
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625％的年化不会让我个人感到震惊 活期存款不会变得更糟，风险可忽略不计，零麻烦
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有趣的阅读感谢朋友< BR>评论
虽然被高得多的税收否定了
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我已经在考虑税收风险溢价不足以补偿
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我实际上参加了这个会议，这是这篇文章和它的标题一如既往地关注20％的利率无论如何，通过说它与将现金留在银行一样来折扣625％是愚蠢的它很愚蠢，因为625％的回报是根据杠杆资产计算的说500k 与 sol 相比将购买相同资产所需的现金投资于储蓄账户，即 10% 或 50k，这意味着您的美元回报微不足道，所以比较是愚蠢的财产 此外，这个比率是中间比率，这意味着无论您购买什么（在合理范围内），理论上您都应该得到它，因此它不考虑“买得好”；即在表现优于预期利率的郊区，或者如果您以低价购买，这应该是任何投资者的目标所以如果 625% 被认为是最低利率，并且通过明智地投资，您只获得了 2% 的收益，那么这会让您的评论看起来更加更愚蠢的我怀疑我的评论会被置若​​罔闻，所以最后只能说祝你罢工好运，许多接受者
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房地产投资，多么棒的游戏，
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你错过了吗？我提到风险的部分 我很确定我现在已经多次提到过 中位数意味着一半的投资者将获得不到 20% 看到我是这里积极与他人交往的人 我认为你需要更接近认知失调问题的家 你似乎也从根本上误解了购房者罢工的概念
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只是使用一些整数，我将忽略印花税、税收、买卖成本等，并假设租金包括抵押贷款，为了简单起见，假设您有 50,000 美元您可以将其以 625% 的利率存入银行并在税前保证每年 3,125 美元，或者您可以以 80% 的利率利用价值 250,000 美元的房产，如果它以 625% 的速度增长，您的价值将增加 15,625 美元或相当于 3125 美元% 所以 - 625% 没有风险或 3125% 风险最小，因为你已经完成了你的作业我知道我更喜欢哪一个
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和其他持有成本这是一个巨大的假设，如果财产平线10 年或连续 3 年贬值或被毁坏，租户跳过城镇向上是债务通缩，可能是你最大的收入来源
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租金保障抵押贷款我将在哪里投资我自己 Ausprop 已经涵盖了你的其他假设
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对不起，你一直把所有事情都弄错了 中位数并不意味着一半的“投资者”。将获得不到 20% 这意味着那里一半的销售额将达到不到 20% 即我现在住的房子如果我在 3 年内卖掉我可能只会获得 10% 的增长，但我从不是一个开始的投资者我是自住业主 风险 所以你将财产所有权视为高风险，那么请尊重你为什么会出现在这个论坛上因为你确实选择了风险最低的投资，因此根据定义，回报率最低。你试图提出某种论点，即一旦风险被“定价”，就可以将财产的回报与银行现金的回报进行比较，这令人惊讶; - 非常了不起 祝你的 ING 帐户好运
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我是在将销售统计数据外推到普通人群中 我是唯一这样做的人吗 这只有在适合多头观点时才有效 公牛们太乐意推断了这些统计数据到他们自己的房产，无论他们是否打算在相关期间出售这个论坛的标题是“房地产市场经济学”，你是否更喜欢它充满了“Yes Men”，你可以沉迷于集体思考如果你认为阻止任何关键输入是健康的，那么这是您自己关心的问题，您不必参与另一种资产类别会改变言论的性质就“房地产市场经济学”而言，这太容易跑题了 有时有必要考虑其他行业对房地产市场的影响，但直接与收益率已知且风险可忽略不计的事物进行比较更简单
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HomeBuyerStrike 您对中位数的理解实际上是不正确的，它与您对中位数价格上涨或下跌的看法无关，不仅包括“投资者”的销售；它记录了所有销售额 我所做的只是指出这一点，所以无论你做多少胸前的捶打都不会改变你对销售中位数数字的理解是错误的无论你试图暗示什么因为所有销售都没有达到 20%，所以它太冒险了供考虑 关于你其余的漫无边际，你几乎没有意义你在你的例子中使用了现金，但现在你说它只是用于“说明目的”;当然，与银行中的现金相比，您可以使任何投资看起来都具有风险尝试使用另一种投资选择而不是现金来“说明您的观点”；看看你的胡言乱语是否仍然持有股票 - 不，货币投机 - 不，也许是黄金，但是如果你使用黄金，我的论点仍然成立，你不能利用黄金购买更多的黄金，除非你通过期权进行交易，这又回到了风险和毁灭你的小论点所以请
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我同意，一群“好男人”对任何人都没有好处，但一个“没有男人”的人在晦涩的“假设”上做出假设，就好像它们是事实一样，但事实并非如此不了解中位数意味着什么对任何人都没有多大好处，
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如果你想与推断这些预测的中位数价格收益的做法争论，那么我不得不同意你歪曲我的观点完全指出我说 625% 的资本收益没有吸引力 但是您也认为 625% 的资本收益是投资者收益的底线决策的共同特征和也为开明的投资者进行谈判 没有必要恢复到其他投资类型，因为显然活期存款的风险回报情况比房地产更具吸引力 没有其他例子是必要的
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这里有很多人假设积极的风险，好像它们是事实 我完全理解中位数是什么，多头想要推断以适合自己，然后声称其他人的推断是错误的 为了记录，我没有将假设表示为事实，我在表达意见 我认为那是从我的大多数帖子中都清楚，这里的一些人很乐意接受所有突出显示的积极风险并阻止任何负面风险的概念，这就是我在许多帖子中强调的认知失调的性质，我认为澳大利亚的“繁荣”“泡沫”可能会持续几十年价格，我认为这里没有很多可以娱乐
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任何使用中位数进行投资的人都是在赌博，这就像在限速下安排汽车旅行 - 每个人都会忘记交通信号灯 任何使用中位数进行统计的人都可能会还引用维基链接 - 它们每月都会改变 FWIW - 90 年代中期的 RE 价格也会相对地发出信号 - 非常低的澳元 - 低债券收益率 - 低油价 - 高金价 - 高现金 IR - 通缩后的环境跟随恶性通货膨胀的环境
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我完全同意 鉴于人们如何对它们垂涎三尺，尽管这似乎是现状，但我接受了这种可能性，价格在下跌过程中非理性地超调的可能性不大同样的方式，他们可以在上升的路上过冲正如你之前自己指出的那样，情绪是一个非常重要的因素
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如果你接受每一种可能性，你就永远不会投资，这就是所谓的“分析瘫痪”;如果不太可能发生风险缓解（或最小化）是投资的重要组成部分，那么您可能不应该将其包含在您的 DD 中，而不是类似于小行星撞击地球，建立“销售价格回到 1990 年代的水平”；会看到你无法购买一件东西来赚取 1990 年代的价格，所以你需要一种“正常化”的感觉；关于你的 DD，1990 年的价格不“正常”；发现趋势，识别趋势，顺势交易如果您对风险管理感兴趣，那么您可能熟悉涉及使用风险矩阵的风险识别过程 您尽可能地估计风险事件的影响，并且您尽可能地估计风险事件的可能性 将事件的可能性与d 事件的影响 您可以评估该风险事件的重要性 然后您着手处理中高风险和潜在的一些低优先级风险并寻求减轻它们 我同意，如果无法减轻风险，那么您会考虑您的替代选择，即不投资 在这种情况下，活期存款只是一种替代选择 在谈判中，这将被称为谈判协议的最佳替代选择，或简称 BATNA 在评估您的投资选择时，您可以开发您的 BATNA，所以如果有什么比活期存款更好 你可以开发这个选项 我并不是说这符合任何人的利益 虽然它不一定需要小行星 大多数投资产品都对基于趋势的投资有巨大的警告 过去的表现并不能保证未来回报 有条不紊地评估选项而不是随波逐流很重要，正如我所说的很多（不是你自己）活期存款的风险可以忽略不计，这有很多原因 请放心，我已经评估了此选项的风险 主要原因之一是退出障碍低
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同意，这有什么意义如果价格不太可能回到 1990 年代的价格，为什么要将其纳入 3 年的开发阶段？与发生这种情况所需的时间框架相比，退出策略窗口很小，如果这种情况最终发生，会有外部力量，比如政府获得自己负债累累以维持现状或尽量减少人们的风险敞口、刺激方案、较低的 IR、较高的债券收益率等这是史蒂文·基恩 (Steven Keen) 错过的真正经济学家，他没有从监管角度考虑会发生什么的观点，只是一个赤裸裸的市场观点，这就是为什么他完全错了
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因为虽然可能性可能很低，但事件的影响是巨大的 如果你附加任何东西，它会影响你的风险矩阵大于可忽略的概率能力 其他经济体也发生过 干预的范围有其局限性，干预也会产生意想不到的后果 澳大利亚并不是第一个认为既得利益将有助于发挥维持现状的力量的社会 富人会抵制失去他们的钱但他们对抗市场力量的力量有限
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虽然你没有影响评估，如果我是投资 GP，你会降低风险，我会说你有分析麻痹，服用 2 剂当前趋势药丸躺一会
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我说的是风险评估你如何降低风险你的广泛选择是： - 回避 - 减少 - 分享 - 保留 我认为大多数天真的投资者会选择隐式甚至在不知情的情况下保留一些聪明的人可以通过将潜在风险转移给他们的金融家或另一方（例如计划外销售）来分享它，而不会牺牲潜在的上行空间 我认为任何人都无法减少此事件的影响或可能性 另一种选择是回避 这将是我的偏好，因为我认为有更好的选择 在生活中拥有幽默感很重要，尤其是作为投资者，但它不能代替争论我认为有很多投资是基于球（即睾丸激素）所说的而不是头脑所说的 忽略头脑并不总是明智的 在此基础上进行投资依赖于运气而不是技能有了那个
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看看当前的趋势 - 这是了解市场可能走向何方的唯一方法 我告诉每个问我如何为他们的待售开发项目定价的人今天的售价（即没有增长）有些人试图在 2 年内实现 8% 的增长并推断 20% 的收益率当然，从这里看到价格下跌的猜测非常低，所以如果你根据你的重新计算今天的价格，不是明天，从那时到现在的任何增长都是一种奖励，这在过去对我有用，它对我的​​客户有用，它应该适用于平坦或标准，缓慢上升的市场中的其他任何人*编辑*并记录在案，我不投资下跌的市场，除非它是为了获利或期货而出售别人的股票虽然这种情况正在发生变化，经纪人和估价师开始不得不为他们的钱工作当市场变得糟糕时，在澳大利亚或其他地方，人们像饥饿的老鼠一样互相攻击有人在左右和中间互相起诉我' m 包括这里的一些澳大利亚市场获得业务的肤浅估值方法 我毫不怀疑，在经济萧条时期接近金融家的开发商也是如此
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一切都好，我希望你的退出策略是合理的，你有信心必要时执行它
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如果你在图表上绘制了珀斯 2006 年末的重新价格，你会直接知道你的交易价格飙升并且我会一直呆在外面，并在 2007 年末卖掉了我的 IP，有趣的是，在第一次出现国内麻烦的迹象之后大约 3 个月，房产价值并没有下降，而且由于租金也在上涨，我可能会再赚 15%，当我买那个地方时，我是一个真正的 n00b，但我看到这是一个被忽视的郊区啊，生活和学习
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Lizzie 的例子是一个好的开始还想着用它我会花 5 万美元买一辆新的斯巴鲁 wrx 说你有 5 万美元你可以在 6 点把它存入银行25% 并在税前保证 3,125 美元等，或者您可以以 80% 的利率利用价值 250,000 美元的房产，如果它以 625% 的速度增长，将为您增加 15,625 美元或相当于 3125% 的价值”；如果您想更严格地进行分析，您可能会说租金将支付 250,000 美元借入的利息成本的 50% 假设您将利息固定为 75% 的年利率（您现在可以在 3 年期贷款上做到这一点），利息费用on 将是 $250,000 x 0075 $18750 pa 租金将覆盖其中的一半 所以你会短缺 $9,375 pa 这会将年回报（资本增长和租金损失）减少到 $15,625-$9,375 $6250pa 你还需要大约 $62k 作为押金不是 50k 美元，因为您需要支付 sd 法律和任何约 12k 美元的 lmi 因此，财产回报率更像是 62K 所需的 10% pa 与 ING 账户中 62k 的 625% pa 如果您比较银行收入为 62k 美元625% 利息 每年 4,030 美元的收入 应全额征税严重偏向房地产投资的计算，因为有负扣税带来的税收优惠和资本收益无需缴纳税款（除非房产已出售）关于房地产 鉴于上述所有房地产投资的胜利，但可能没有投资者习惯看到的那么多（例如在某些地方每年 10% 的资本收益）
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你的工作和假设很多在我看来，阿斯彭更为现实，但您忽略了两个主要风险：A）您没有收入来弥补现金损失（可能很容易通过成本来减轻）B）最高负债为 312,000 美元加上成本（在极端情况下）A 1%房产价值相对于购买价格的下降代表了您资产的 5% 消失了 不一定是已实现的损失，但您可以看到通过杠杆作用的负面风险如何以与您的正面风险相似的方式被放大，我很想听听退出策略你在这里基本上你总是暴露在借来的财产可以作为收入还是必须再投资如果必须再投资你什么时候获利
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嗨 HomeBuyerStrike，在我的情况下我确实有收入来弥补现金损失毕竟这不是一个巨大的数额如果由于某种原因我没有从我在其他 IP 上的缓冲区中出来 这是一个信用额度，幸运的是建立了几年回到我拥有的另一处房产，我在可能的情况下提高了限额 最高花费的资金是 262k（不是 $312k） 你存入 20% 的定金（$50K），你借了 80%（$200k），你还从你自己的资金 12,000 美元用于法律和印花税 IP 的购买价格保持在 250,000 美元 我自己在考虑这些方面的退出策略是什么 我什么时候可以在自己身上花点钱（因此参考新的 WRX） 你真的不需要短期内的退出策略，因为（1）租金最终会增加以支付利息成本，最后你开始从租金中赚取正收入，特别是如果您的固定利率处于低水平 (2) 您仍然可以（除非贷款要求变得更加严格）通过重新评估房产并提取 80% 的价值来提取美元 也许是为了如果银行没有套现政策，则购买股票，然后简单地出售股票甚至对其进行保证金（并使用保证金贷款资金） 以这种方式取出的现金不是收入，也不应纳税 他们是贷款资金 从长远来看，我假设一个分阶段的退出策略是开始出售 IP 你会一直接触到房地产市场最终你可能会关注租金而不是那么波动很大的资本价值（假设资本价值在很长一段时间内没有下跌）
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对于该特定风险，这并不是一个糟糕的缓解策略我认为只要是短期的损失是可以控制的你的例子说借了 25 万美元这两点取决于当前的乌托邦条件，尽管如果是我，你可能会说，我会获利了 我想认为我是一个价值投资者，我相信很多在这里我会同意，根据我的几篇文章，我绝对是逆势而为利润的一部分可以通过两种方式发生 - 提取或出售出售会使您面临税收 - 但银行中的资金或仅在您出售时出售股票也是如此 - 大多数经验丰富的投资者不会在低迷的市场中出售只要租金持续到c进入并上涨，它们可以弥补任何不足，您还必须意识到，大多数经验丰富的投资者不会投资于“随便什么”。有许多郊区我们没有触及，因为它们适合普通购房者，但对于租户、资本收益和回报以“全部”为媒介的投资物业来说却很糟糕。属性是不现实的，当使用它们作为投资的例子时，感谢例子 ajax - 我今天早上打算发布一个更详细的例子，但你省了我的麻烦点击展开点击展开
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有什么出售资产与任何事情有关 如果您认为赚钱的唯一方法是出售资产，那么您不知道投资的基本概念并不是说这不是有效的投资策略，但许多投资者都有买入和持有策略并简单地出售以获取快速利润就像杀死金鹅以获取鸡蛋无论投资者出售还是持有房产，资产的价值都会随着市场上涨而增加至少投资者的财富会增加他们可以利用这种增加的财富来购买更多资产而不卖东西 问候安德鲁
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以防有任何混淆
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释放股权并不是获利，因为你仍然暴露于市场 您仍然可以损失房产的总购买价格加上成本 房产“抵押人”（因为除非他们拥有 100% 的股权，他们并不真正拥有房产）并不总是可以选择何时出售
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如果您的资产没有租金收益，那么就没有其他方法可以获利了 我的投资理念与您的完全不同从蛇油推销员的华而不实的研讨会或他们的书中学习他们的概念 或者只是从小组中想想同行或 Yes Men
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我通常远离这些情绪化的事情，但我的好奇心现在让我陷入困境这是我之前看到的 40 % 修正的一点进步 100 % 加上资本损失请解释 ta rolf
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大家好，Rolf，你打败了我 HomeBuyerStrike，你能确定一个案例吗位于澳大利亚市区的房产，典型的妈妈和爸爸的投资，“价值”已经变成 0 美元 这就是使您的上述陈述正确所需要的 有很多银行已经取消抵押品赎回权的情况，但实际上购买者的财产总损失是他们的存款和成本的价值，在这种情况下是 62,000 美元 bye100% 加上损失将是一个非常极端的损失，但尽管如此，这可能是一个没有保险的风险事件，可能会破坏财产 对于投资者来说并不完全可能 在经济低迷时期，更有可能PPR抵押权人，我认为没有必要详细说明，这与投资者并不完全相关但我还要说，如果房价需要下跌40%才能恢复到平均水平，他们同样有可能超过目标在下降的路上，他们在上升的路上记住情绪的影响，将情绪转向任何一个方向都需要很多时间
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只有当你还假设土地被辐射污染并且无法重建时对于一个老房子，反正大部分价值都在土地上
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有点有趣的是，海报插话抓住一些琐碎的小点我说在极端情况下，辐照确实是极端情况，谢谢你举个例子，我只是指出总责任
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这假设崩盘不到 20% 你的退出策略在什么时候指示你止损 你是否有信念执行它 你会及时找到买家 还有，你会吗你知道及时，即是实时市场信息
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即使某些事件摧毁了财产，土地仍然存在！除非我们有某种甚至在地核打开并吸走土地的地方但我认为发生这种情况的机会非常遥远
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MehI Fold，不能与那个ta rolf争论< BR>评论
HomeBuyerStrike: 有没有你认为可以接受的投资风险 如果有，在明确定义中什么是可以接受的 如果你不相信房产是你会利用的财富工具，为什么你在这里
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是的，它很遥远，但它仍然可能发生 当外星人登陆并接管地球时你会希望你的钱存入定期存款！
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如果正面风险至少等于或超过负面风险，我认为风险是可以接受的论坛四处看看
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HomeBuyerStrike，你说的我提到借贷是对的25 万美元在我的情况下，我实际上会借入全部资金，即 26.2 万美元，这将包括存款 5 万美元、法律和印花税 1.2 万美元，两者都来自针对另一个 IP 的现有信用账户，以及一笔 20 万美元的新贷款担保新房产（80% lvr 贷款） 因此，我需要计算 262k 美元的年利率为 75%，即每年 19,650 美元的利息支出 HomeBuyerStrike，你的想法似乎充斥着大学教授的理论。大学理论 我可以告诉你，该理论在实践中往往行不通 会有不少大学商业会计经济学金融讲师仅从财产（可能来自他们的主要居住地）中获得平均利润，而且会有不少靠房产发家致富的辍学者
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好吧 - 最坏的情况是投资者无望和愚蠢，他们购买了价值 250,000 美元的房产，而且 - 哦 - 不要花 $250,000 500 为房子投保 房子烧毁 房产现在的土地价值仅取决于房产的位置，土地价值可能会有所不同 - 但如果投资者现在损失了 100,000 美元，那么它的价值 150,000 美元不会下降到 0%因为他们愚蠢地不投保，但这不是标准的投资者，我认为你不是一个愚蠢的人，好吧，第二种情况 - 房地产价格下跌 20% 我没有看到这种情况发生但已经看到然后停滞了一段时间 -也许这只是我再次投资的地区，一个经验丰富的投资者会做功课并购买相对不受这种急剧下降的地区 - 然而 - 它确实发生了，房产价值下降了 20％ - 但租金收入保持不变- 投资者没有额外的经济负担，除非他们“嘟嘟囔囔”；有些人可能会恐慌并抛售，因此意识到他们的损失，但人们希望有经验的投资者能够坚持到价格收复失地 - 例如在全球金融危机的低谷期间的暴跌以及随后在 12 个月内回升至全球金融危机前的水平我个人在低谷买入并在 18 个月后卖出，现在实现了非常可观的利润，我坐在我的现金上，因为在我所在的地区，我不认为市场是买方市场，我会等到利率下降再高一点，当前的高峰会过去，然后我会介入，但是 - 如果你是一个受过教育、现实和合乎逻辑的投资者 - 房地产根本不是风险投资
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对不起 - 我在读这个有点像 250,000 美元的房产，而不是 80% 的 250,000 美元
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看看已经崩溃的市场的要价 供应商仍在等待上升周期 在日本，他们可能已经放弃了，持有几十年后，物业的成本成为拖累我敢肯定，我想你已经承认了风险评估是高度主观的，因此很难找到两个或更多人 100% 同意这样的评估 我会权衡与机会相关的正面和负面风险并在此基础上比较机会 我' d 同意从长期来看，活期存款是一项没有吸引力的投资，因为虽然负面风险可以忽略不计，但正面风险也很小目前不是其他优于活期存款的替代品 沃伦巴菲特最近开始购买铁路时肯定是从左场走出来的，但我不是沃伦巴菲特，所以我不知道他下一步会去哪里
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同意 - 我将现金存入高息账户unt atm（675% 待命），但这并不意味着投资房地产是不好的 - 我认为购买的时机不太合适 atm 我随时待命，因为我不知道什么时候会到达正确的时间 - 它可能在 6 个月或 12 个月后，或者我可能会在下周看到完美的交易但是 - 如果您已经持有房产或在接近正确的时间购买或购买了令人难以置信的好交易，那么房产可以（如果您已经完成了功课）低风险，良好的回报，长期投资选择将澳大利亚与其他国家（如日本）进行比较 多年来，支持和反对比较的论点已经进行到死亡 - 每次反对比较的论点都排在首位，我不会再次进入该领域，因为它是一种浪费能源
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我基本上同意至少在财产方面，我虽然不会将我的视野限制在财产上 就像我在这里表达我自己的 () 意见一样，但我不想被依赖于建议 昨天一个朋友向我寻求职业建议，我直言不讳我自己决定生活的结果，不要让我也将自己牵连到你的决定中！目前，收益似乎不如资本收益重要，所以我不排除自己获利了结（或失去）收益率和资本价值之间的脱节我同意重新讨论这些论点没有什么好处，但我会说，鉴于未来没有什么是确定的，这个论点不可能有客观的赢家编辑：我忘了提关于风险回报概念的一些琐碎的花絮 不要小看这也适用于犯罪企业，这与我的道德规范不符，但对许多人来说，这是他们必须做出的选择 对于他们来说，这些概念是相同的，只是它们在运作在黑色经济中
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大家好，HomeBuyerStrike，不像罗尔夫
当然是比尔，我是s 试图挽回你的脸红 为什么需要这样一个例子来使我的陈述正确 你是英语、逻辑或微积分的学者吗？像你自己一样，我们仍然想知道你投资了什么，但你可能对答案带来的冷酷事实有疑问willair
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伙计们，很明显，每天早上我们，作为投资者，必须做一个“威胁矩阵”之类的东西： - 核战争的机会 - 基督的第二次降临 - 被提 - 螃蟹人来让我们成为地表居民 - 最后但并非最不重要的是，Xenu 我认为作为精明的投资者，我们必须认识到这些风险并制定策略来减轻它们我的意思是来吧，它可能会发生正确
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这与论点无关和无关紧要 这是那些无法反驳论点的人的常用策略来攻击提出论点的人这很漂亮糟糕的辩论
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