澳洲澳大利亚房地产需要现实检查 - 是时候放弃投资了吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



我已经成为房地产投资者大约十年了，目前拥有 4 个 IP（阿德莱德和布里斯班）的投资组合，并且在资本增长方面取得了相当大的成功。现在做这些数字虽然如果以 400K 的价格购买一个单位，收益率为 45%，它会在下沉了 18K 的购买成本后，我每年花费 10K 来持有（扣除利率、身体公司、维护等）几年，除了由特定的本地驱动因素驱动的一些利基口袋 谈论的是利率和将上升的持有成本 由于最近的激励措施，首次购房者已经通过系统冲刷了 那么什么是值得为可预见的投资未来：a) 新的矿业能源繁荣是否会推高事物（基于西澳目前正在形成的压力）b) 租金是否会大幅上涨以将回报推至投资者可接受的水平 c) 是否与搜索有关g 对于那些神奇的上限增长领域 或者，也许是暂时退出市场 对我的房地产同行的智慧感兴趣 干杯和感谢
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你描述的这些情况最近没有太大变化10年！由于房地产市场超速运转，这些数字并没有在纸面上堆积起来，但价格和租金却在不断上涨
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如果我们采取这种观点，那么这样做的时间可能是在全球金融危机期间，但后来我们会错过我们在悉尼部分地区购买的 20% CG 你只做了 10 年 我建议你缩小并采取更长远的观点 这是我最近发表的一篇关于我的观点的帖子未来的市场（基于过去发生的事情）：http://wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpp713690#post713690
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好问题 银行律师 银行律师 供应商律师 理事会律师 租户律师 邻居威胁生病的律师到你身上 租户律师与律师几十年后免费代表租户行事，它只会给你*****，它对我有好处积分好好握手 住在价值 50 万的普通房子里的人，上面有 30 万的抵押贷款，没有其他投资，决定你是否适合贷款 购买房产有很多不喜欢的地方当然给了我很多机会停下来反思
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感谢您的投入它真正的澳大利亚人，它一直以来都是现金负游戏，但随着资本收益的增加，它是可控的，随着资本持平的前景未来的增长 我想这是一个套现的情况，等待或坚持下去，用迄今为止的收益来弥补负现金流 我上周回顾了我的房产后对此进行了反思 - 12个月前在黄金海岸以40万购买的单位购买和持有成本花费了 30K，并且根本没有增长我意识到一年是一个很小的时间框架，我计划至少有 5 年到 10 年的窗口，但是在事情好转之前每年投入 10K 的前景（可能在 3-5 年内）让我成为nk 一个选择是承担我的损失并在支持更好的资本增长的时间和地点回购对这个和黄金海岸市场的看法感兴趣，我认为这是最小的可自由支配支出的受害者（即假日海岸市场）< BR>评论
我们在全球金融危机期间稍作休息，以充实我们的股票投资组合本质上，我们进行了有根据的猜测，只购买了蓝筹股，但这是买入的好时机，我们做得很好事后看来，我们也许应该然后带来了另一处房产，因为我们正在研究的两个原始区域做得很好另一方面，我们确实需要完善投资组合
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鉴于你在 4 个 IP 中的位置，我会说它可能是时候开始为上限增长和现金流创造自己的结果了我的意思是在一个体面的区域做一个较小的细分项目一个可能允许 2、3 或 4 个单元的街区你建造它们，然后如果有是 3 你卖掉 2 并用这些资金来偿还尽可能多的债务d 为自己保留一个，这将大大减少债务，并获得非常好的租金回报 如果有 4 个，你卖 3 个等等然后重复 10 年以上，你可能会得到 2 或 3 个更多的租金回报，并且在随着时间的推移，体面的区域总会有一些上限增长
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你打电话在我看来，买入并持有作为一种策略目前没有那么有吸引力我唯一感兴趣的是那些拥有增加重要价值的潜力，主要是通过细分 资本收益的搭便车将比许多领域更难获得所以我借此机会投资于其他领域，比如廉价股票和贵金属 RC
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好吧，我不明白因为你做出了一个糟糕的购买选择，所以你停止了因为你没有任何增长12 个月以来，在接下来的几年里，在澳大利亚的任何地方购买房产都不可行 我知道很多人在过去 2 年中制作了出色的 CG，包括我在内 我在 12 年前在悉尼内购买的房产 2 上涨了 50%并且是 CF 中立的 我没花一分钱 在过去 2 年我的所有购买都在市场上，我有点 CF- 总体而言 黄金海岸不是澳大利亚的全部 看看其他地方 我只是作为初学者不太了解我只是不喜欢为任何东西支付全价，而且几乎不想每周花 $$$ 所以这就是我要找的
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Travelbug 有时你在在安静、沉思的心情中，点击上面的会员菜单 你会发现数以千计的失效会员 我们只能猜猜为什么他们放弃了，但我怀疑很多人会对他们的投资经验感到失望 我也从我持有的一些股票上赚了 2,200% 我接受这不是典型的或可重复的 为什么你认为你的经验应该在所有市场都可以实现哪里总有牛市，但这与“到处都是牛市”不同；
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那么我认为股票的下一个牛市在哪里全球金融危机期间股市暴跌 很多人撤出资金投入房地产 现在股市看起来再次稳定（有点），而且 IP 收益率低，我认为人们会再次涌向它 你必须投资你的在我看来，钱在正确的地方，并且将其保存在银行帐户中并不是一项投资
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许多人也可能已经用新用户名重新注册了，嘿 Thommo
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Touché
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我的一个家人去过泰德大道附近的黄金海岸主海滩在过去的 17 年中，一次购买一个高层单元，整整六个月 reno，厨房浴室然后转售，这些年来她做得很好，过去六个月她一直在尝试出售，但就是无法拿到offer，正如她所说，它离海滩只有100米，她在黄金海岸地带见过很多次，她似乎认为过去9个月里价格下降了20%，从这里的经历和一次您已经超过了三分之二的范围，您正在谈论严重的金钱评论 评论

很高兴不时对您的策略进行一些反思 这是今天两位评论员的一些有趣的读物，它们暗示了澳大利亚经济的发展方向, 房价和租金可能会在未来十年内上涨 Michael Pascoe - Tick Tock 和 Ross Gittins - 迫在眉睫的利率上升 所以，套用这两篇文章：经济正在蓬勃发展，我们正处于自去年年底以来最大繁荣的边缘19世纪利息鼠es 将上升 与此同时，我们仍然面临高通胀，对新住宅生产的投资太少 租金正在上涨并将继续上涨 收益率正在提高，租金与购买的等式越来越接近有利于购买到时候，大宗商品繁荣带动的工资上涨，家庭财政紧缩会动摇，更多人投入资金抬高住宅价格，我是否接近了，我看不到房价或租金收益率有太大下行风险近期 在中期，我看到非常强劲的房价和租金上涨以及澳大利亚央行以更高的利率强力对抗通胀 我今天开始将大约 100 万美元的贷款固定在 7% 的奇数 在 2 年内，我预计标准变量折扣后的利率将接近 9% 奇数 我还预计在同一两年期间悉尼（可能还有其他我不想推测的市场）的价格上涨约 20% 所有我个人的看法e 了解当前情况，但有必要了解您对未来的看法，以便为您的策略提供信息并进行相应调整未来十年 一切都好 期待骑行 干杯，迈克尔评论

我希望如此！ （但不是利率位）
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不幸的是，我们不能同时拥有这两种方式我之前提到过我将如何看待一个资本增值强劲的强劲经济和高利率的良好就业市场在经济停滞、资产价格下跌和就业市场疲软的情况下，随时开启繁荣时期，如果还没有，现在就锁定这些利率 干杯，迈克尔
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Jacer，规则 1 永远不要在中环以外购买被动 IP cap city burbs，除非费率低且新闻界繁荣繁荣 你的黄金海岸被动购买违反了规则 1 我不在乎当地人的看法，黄金海岸和阳光海岸仍然是游乐场 当地商业不支撑房价 盖城居民和矿工这样做 规则 2 湾景是明智的男人 被动投资者需要成长为知情的主动投资者 规则 3 了解控制信贷扩张和收缩的因素，然后你就会明白被动 PI 的成功 大多数 PI 不明白是什么推动了澳大利亚的信贷扩张收缩
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谢谢heaps forumites 有过一些关于被动投资和主动投资以及进入不同地域市场的“啊哈”时刻（根据 WW 的规则 1，我们的前 3 个 IP 在 BneAdl 的 10ks 范围内，并且表现可以接受，而不是最后一个在 GC）我不明白你的观点 3，温斯顿关于信用的东西欣赏这个
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你好 Jacerjust 发送了一个似乎已经消失的长回复，我不想重复阅读过去 12 年澳大利亚“信贷货币”的增长情况，并询问它怎么可能高于经济增长以及这是否是一个可持续的趋势你误解了我的帖子我从未说过到处都是牛市我说看看别处（不是到处） 我从来没有说过我的经验在所有市场都可以实现 海报正在谈论这个市场（就像现在一样） 问他现在是否应该留在外面 不明白查找有多少失效会员的意义 也许他们赚了数百万，并搬到了更绿的牧场
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不确定我是否在关注，但从你发布的文章（暗示外汇交易有能力消灭货币供应）来看，不是这是由于澳大利亚的贸易顺差导致外币进入国内货币体系并以牺牲其他银行系统（即亚洲银行）为代价有效增加国内货币供应量当然亚洲银行仍然享有盈余以牺牲美国和欧洲为代价因此，因此您提出的问题与这两个地区更相关，这两个地区已经崩溃
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是的，宝贝-那是对我来说，更绿色的牧场 请问那个 Clicky 链接到底在哪里< BR>评论
等我到了那些更绿的牧场，我的割草机就会用坏了
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http:wwwgooglecomimageshlenamp;esult_groupamp;cttitleamp;resnum6amp;ved0CEwQsAQwBQ
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下图显示澳大利亚主要存在贸易逆差 最近的贸易顺差被我们为不断增长的外债支付的不断增长的利息所压倒 净利息由主要账户代表，与贸易差额一起，是经常账户的主要贡献者经常账户基本上是我们与世界其他地区的现金流量，它是 -CF 永久经常账户赤字表明世界其他地区准备让供应商为我们的生活方式提供资金 为什么会这样，因为我们准备给他们，我们经济的健康所有权（和利润），无论是服务业、采矿业还是农业 至于比利博客和其他说汇率会抵消外国信贷的人，我不同意这意味着外国的变化信贷不会影响澳洲房价通过浮动利率获得的外国信贷外汇无法长期缓冲我们的外债越高，澳大利亚央行通过货币政策控制货币成本的控制就越少
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同意你的说法，事实上这就是我在帖子中的意思 我认为BillyBlogs 也说过同样的话，即当澳元通过外汇被消灭时，货币供应减少，因此资金流动减少（导致澳元信贷减少）
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我喜欢它在这个论坛上的页面让两个人意识到他们在争论同一点
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我刚开始在这个帖子里发帖^_^ 发了一个帖子，但如果没有来自WW的澄清，我可能会弄错
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有趣今天看到西太平洋银行提高了他们所有的固定利率
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是的，我确实已经申请将我的所有固定利率锁定在 WBC 的 699%，但我的银行家迟了一天才收到申请，所以它必须得到批准首先，如果他们拒绝，那么在其他地方还有低于 7% 的选择，但它会得到混乱的移动贷款 不过，趋势正在迅速上升 今天这里有更多关于经济状况以及就业、通货膨胀、利率和未来可能趋势的评论资产价格：罗斯·吉廷斯（Ross Gittins）——在储备强迫你之前储蓄符合你自己的最大利益，以防对增加的收入和支出中的一些我在哪里感到困惑很可能会去，这是我前段时间收藏的罗斯的一篇文章 Ross Gittins - 住房危机：我们自己做的 繁荣时代的人 高利率、高通胀、高房价 相应地制定你的策略，但为什么有人会现在考虑退出投资的好时机超出了我的范围干杯，迈克尔
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迈克尔，我认为即使是在澳大利亚参加福布斯会议的史蒂夫福布斯也同意你的看法，我在电视新闻上看到了他的一些演讲，但是似乎在任何地方都无法在网上找到它，所以无法引用，但他说了一些类似的话 1）毫无疑问，美国不会进入双底衰退 2）随着市场状况的波动，美国经济将增长缓慢未来几年 但他预计 2012 年以后美国经济将出现重大扩张 与 1980 年代经历的扩张顺序类似 这些是他的观点我觉得它们很有趣，我同意我认为没有理由停止长期投资呃现在干杯，甲骨文
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在商务频道看到他说得好，值得一看，但福布斯、华尔街日报和纽约时报都是 MSN 网点，应该始终考虑到这一点 这里陈述了不同的意见: http:wwwbloombergcomnews2010-to-crisis-chinese-former-adviser-yu-sayshtml
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我的原意是银行放开后，大量的信贷一直在寻找回报，这一直是主要驱动力许多人认为房地产价格在放松管制后不久，信贷充斥企业部门并造成破坏和破坏价值，在银行核销和拨备中创造了 28B 上世纪八十年代初，银行向家庭资产负债表注入了宽松的信贷，银行愿意为每 100 美元的收入提供不超过 50 美元的贷款 在 20 世纪中期，他们每 100 美元的收入贷款 150 美元 去看看 银行风险计算发生了如此巨大的变化 今天，澳大利亚甚至无法为其房地产市场提供资金t 来自于自身的生产力 我们不得不借外币来继续推高房价 几个周末前我与两位成功的德国企业家交谈过，他们带着几瓶葡萄酒暗示澳大利亚人是无知的白色垃圾，因为他们被动地投资于房地产如此沉重，而不是在以出口为导向的商品或服务的生产中创造可持续就业机会的企业中他们的观点太高了，有一部分劳动和资本的成果被允许流向外国人，而澳大利亚基本上太愚蠢而无法利用其丰富的矿产资源本身我不得不同意他们
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总是很高兴看到另一个国家的人如何看待人们在澳大利亚的投资方式，这一切都只是一场数字游戏，就像CBA一样7425%的股东控制1000家以下，29%的股东控制在10000家以下，10000-100000家中分解为088%，100,000家及以上的只有245名股东，控制744,623,690单位，因为 7425% 只控制了 194,747,354 台 willair
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作为股票市场参与者，当优秀的澳大利亚公司被采用时，我看到了红色 OS 它必须恰好平衡我们进口的“la dolce vita”;当然，我们只能买这么多电视机，才会有人拿一家矿业公司作为交换 那是自由贸易
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毕竟没有多少人能做到，中国拥有自己的钢铁厂只是时间问题在澳大利亚，任何一家 asx-50 公司都是一天 24 小时出售的，唯一的区别是价格将空气
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上次我看德国是一个篮子，尽管他确实提出了一些好处（尽管很明显）
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我个人认为我们需要更多地效仿德国和瑞士，以实现贸易和经常账户盈余我们几十年了
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原则上同意 太累了，无法评论经济学 只是想说，我对这个地方的观察是： - 人们过着入不敷出和靠信用生活（因此储蓄低，个人债务最高几十年相对于收入的水平） - 人们不想努力工作但过着物质生活（h ence 高税收和社会福利来补偿那些“不愿意”工作的人） - 普遍的高罂粟综合症很方便地被他们的说法“给男人一个公平的机会”（你的意思是给这个混球者一个公平的机会，让我们粉碎你的行业先驱者）创造就业机会和浪费法律费用的慈善家与愚蠢的税收法案和不可持续的ASIC进行斗争以复仇的方式向社会主义收费*咆哮*）创造就业机会是消除贫困的方式，但用于吸引具有上述特征的群众的民粹主义政策推动了外国投资、教育和移民只有当你住在那里并且在德国有几个级别n就像在澳大利亚和德国政府下的一样，受灾最严重的是那些靠福利的人，或者许多每天去荷兰工作然后每晚返回的人，最高层的人做得很好一直都是willair
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啊差点忘了补充，下班后和墨尔本的一个朋友一起喝酒，他现在在新加坡经营一家开发公司和对冲基金 我试图说服他调查一些这里的东西（所以我可以赚点钱），他的回应只是目前的政策，政治气候和高税收根本没有吸引力即使有上涨，亚洲大部分地区还有更多
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随着 Citec 在这里设立办事处，考虑收购目标的时机可能已经成熟
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如果您指的是 CITIC，他们已经在这里多年了geez
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中信将在澳大利亚创建离岸单位
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嗨，Jacer，我会推荐房地产总是有赚钱或亏钱的机会如果您在没有计划的情况下购买任何旧房产，最好停止购买，因为您需要购买有理由获得最大潜在价值的房产 10,000 美元对于房产来说是很多负现金流 我认识可以持有 10 x 200,000 美元房产的人具有强劲资本增长的现金流 如果是我，我会看看我想从房产中获得什么，并购买这样的房产，这将使我更接近我的目标但是你的权利，45% 的收益率对房产来说很糟糕 希望这个帮助，Nath
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在这个线程上如此悲观！当我们这个伟大的国家的表现遥遥领先于世界其他国家时，有这么多人对它感到失望 我们是否在这里失去了视野 值得记住的是，美国和澳大利亚通常在经济繁荣时运行 CAD，而 CAS 在经济繁荣时运行经济衰退 所以我不确定 CAS 是不是一件好事 经常账户赤字导致资本账户盈余，反之亦然 这里的流动总体上必须是中性的——澳元既不是由外国人创造也不是由外国人摧毁——它们只是用于交易为了向澳大利亚房主提供贷款，外国银行必须用他们拥有的任何外币从已经拥有他们的人手中购买澳元 如果他们停止购买澳元并将其提供给我们的银行，因为汇率太高，没有其他人介入来填补缺口，那么是的，向澳大利亚房主提供的贷款将是可预测的后果 然而，该声明中有两个如果，并且由于目前我们与几乎所有人之间的 IR 存在差异，很难看到这种变化，因为外国投资者如果想要收益，几乎没有选择当然它仍然可能随着另一次经济冲击而改变以及我们自己的 IR 下降（但这本身将有助于对房屋债务所有者的影响，因此在一定程度上减轻了）或者，如果世界其他地区的 IR 增加而保持不变，我们也可能看到澳元下降和外国银行贷款drop 外国贷款人从澳大利亚人手中购买澳元，然后将其借给其他澳大利亚人用于住房支出当然有可能导致我们经济中的资本错配但这并不是说我们依赖外国人来创造或破坏我们自己的钱-他们对此没有影响对于他们购买的每一美元，有人将其换成相关数量的货币我不确定这一便士是否已经下降一些在这个线程上 我们在资本账户中积累的外汇与我们在经常账户中损失的金额一样多 没有其他办法 无论如何，正如其他人所说的那样，审查你的策略并尝试新的资产类别是一件好事 完全停止完全投资 IMO 是一件坏事 用它作为激励去寻找一些有意义的投资而不是完全放弃 正如其他人在这里所说的“希望你变得更好而不是游戏更容易”;
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我与中信集团打交道15年，从位于King St Melbourne的那栋大楼开始-甚至在大楼的顶部都有名字“中信大楼”；他们有投资部门不足为奇
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等一下，这不是这样运作的吗当外币借给购房者时，整个澳大利亚房地产市场都会上涨，每个所有者的权益都会上涨，这会自动创造更多的信用通过较低的 LVR 为银行提供有价值的客户 银行针对增加的所有者权益放贷，以便业主可以增加消费或购买更多资产 当澳大利亚银行针对较高的资产权益提供新贷款时，他们正在创造澳元银行扩大或收缩信贷的风险偏好它，澳元越多
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嗨 WW 部分准备金银行业务不会创造澳元 银行不能创造澳元 - 他们可以一次又一次地借出和收回相同的澳元存款，但如果他们所有的存款人所有人都希望在同一天把他们的澳元放回床底下，他们会发现他们认为他们从未真正存在过的澳元资产估值只是允许银行重新贷出（并从卖家那里收回存款）同样的钱再次这只是财富转移——没有钱（AUD）被创造或销毁这就像说，如果你把澳大利亚所有财产的价值加起来，那就是我们有多少钱——经济中远没有足够的钱来支付这些价值，如果它们一次全部出售，因为价格只设定在边际上效果是从t的其他部分拿AUD经济并将其集中在抵押贷款上，是的，这是低效的，有风险的并且容易逆转 与您描述的结果相同，但原因不同 没有“外币”；借给任何人 澳元借给本可用于其他（更有效）目的的人 对于每一个购买澳元给我们银行的外国人来说，都有一个当地人将他们的澳元换成外币并在该市场进行投资经常账户和资本账户只是将交易的收入部分与资本（资产）部分区分开来 - 运行 CAD 需要相应增加资本账户，因为每笔外汇交易都是双边的 - 没有创造资金或“进口”美国有人不能在没有先用美元（或黄金或其他资产等）购买的情况下将澳元进口到澳大利亚给我们的银行 希望这能澄清一点
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和一个人谈过前几天，他成立了一家制造公司，卖给德国人赚了一大笔钱，他们把它塞得满满当当，几乎还给了他，然后他们签约他去欧洲咨询他们如何修复他们的生意 是的，欧洲人都是那么有教养和敬业，等等等等
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几乎没有自然资源的德国正在增长他们的国内生产总值，而人口已经减少了 5 年澳大利亚必须将其人口增长到 2%在历史上最大的资源热潮中创造 3% 的 GDP 增长
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是的，中信已经在这里很长时间了 我认为这篇文章是指中信投资银行部门在 Mamp;A 上竞争交易
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如果你是AR的热门人物，请说明他们为什么开设澳大利亚补贴iary 对他们的亚太战略没有任何改变 或者您的洞察力的复杂性是否以建筑物上的一个荧光标志结束
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