澳洲澳大利亚房产 你现在会对冲吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



一个背景很长的快速问题 我希望人们有时间阅读这篇文章 我和妻子去年年底买了一套公寓，并作为 PPOR 住在里面 我们想在大约 5 年内升级到房子时间 我们目前在公寓中拥有大约 200k 的股权（假设价格自去年以来没有变化 - 我们有 100k 押金，此后又节省了 100k - 其中大约一半来自现金结婚礼物 不幸的是，我们无法保留这么快储蓄 我们实际上可以在偿还抵押贷款的基础上每年存入大约 5 万美元）我们已经获得批准，并且可以轻松偿还另外 50 万美元的贷款 你们可能都注意到了过去几个月的两极媒体——30% 以上的增长3 年 高估 62% 正常 8% 增长回归 40% 崩盘即将来临 我放弃 我的选择是： 1 现在买房子 我们会考虑大约 500-550k 以 480-520 美元的价格出租，并要求约 9k 美元的负面为未来 5 年做准备 折旧可能会再增加 5k基本上是对冲价格上涨的可能性，这将使我们在税后每周花费大约 100 美元 2 现在购买 45 万美元的倒塌废墟 以 320 美元至 350 美元的价格将其出租 4 年内拆除，并在地块上建造房屋 税明智的，几乎是一样的 3 尽可能偿还我们现有的抵押贷款，希望价格下降（或至少没有上涨）并在 5 年内购买 问题是：a）我是否还有其他选择错过了 b ）如果您处于我们的位置，您会选择哪一个感谢您提供的任何意见或建议
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您是否想保留您当前的房屋作为未来的投资物业如果是，请立即停止偿还贷款- 换一个抵消账户，把贷款改成只付利息我会让其他更有经验的SS'er评论其他方面！顺便说一句，欢迎来到 somersoft
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嗨，苔丝，谢谢你的回答我已经在这里有一段时间了，有 227 哎呀，228 个帖子！在购买我们现在居住的公寓时，我问了很多问题！这套公寓永远不会成为负扣税的投资物业，因为它在我妻子的名下，当我们搬家时，我们想给我妻子至少 5 到 10 年的时间做妈妈和家庭主妇所以没有收入可以减少它可能会变成积极调整，但我还应该补充一点，我认为房产税后损失 5,000 美元将是 25,000 美元的对冲 - 在 500,000 房产上对冲 5% 的收益（即如果房子在 5 年内升值 25,000 美元） , 我是收支平衡 如果它超过这个，我赢了，如果它不动或下跌，我输了）如果房产在 5 年内没有上涨 5%，我会有点惊讶——尽管这里有很多并且在 Credit Crunch 似乎认为 60% 的下降是不可避免的
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你放弃了相信价格会下跌（但取决于您选择的区域）这将是我的第二个偏好 我是风险厌恶者并且你不知道 4 年后的建筑成本会是多少——除了说，它们将比现在更多 我最不喜欢的选择 无聊，不涉及杠杆，不使用股权之前说过，“希望不是策略”；如果你错了，价格继续攀升怎么办我想你错过了去 Mt Kosciusko
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哎呀！对不起！工作中的宝贝大脑，你在 SS 身边的时间比我长，哈哈，应该欢迎我的是你！好的，听起来你已经考虑过了：offset and IO loan vs Pamp;我认为这只是 offsetIO 路径允许你以后有更多选择但是如果你确信事情不会改变，那就这样吧！所以你在悉尼很有趣，我也有同样的困境，因为我们有一天必须升级我们当前的 PPOR，一旦我们有 2 个或更多孩子，我可能完全错了，但考虑到过去在悉尼发生的事情18 个月，以及我们自己的个人情况（由于即将出生的婴儿导致预算紧张），我不认为现在是购买的好时机 我想等待，看看随着 IR 利率上升等市场会发生什么如果价格最终上涨，这种不购买我们未来的 PPOR 的策略可能会花费我们很多钱，但我不会太大惊小怪，因为我们将通过当前的 PPOR 接触悉尼市场 我们也考虑过购买土地也很破旧，但在悉尼地区（内西区）找不到任何我们想留在的地方。简而言之，我们正在等待购买，否则我们将严重扩展我们的还款能力，但这是我的一条线索我有兴趣听到更多回复到！编辑：刚刚注意到Propertunity在我之前进入，他提出了很多好的观点可能值得考虑的是，你现在有能力购买你未来的 PPOR，不像我们！
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这些也是我的偏好顺序，（因此我按此顺序列出）但正如 Tess 所说下面，在过去的 18 个月之后，我对回调持谨慎态度 利率处于 50 年来的低点 这肯定会带来一些需求 政府刺激措施处于创纪录的高位——尤其是对于首次购房者而言 当然这也一定会带来需求 如果它提出了说，2 年的需求，这是否意味着 2 年内价格仍然持平，我会浪费 10,000 美元左右的 2 年对冲更糟糕的是，如果房价回落 10% 他们已经这样做了5 年前在这种情况下，我将是 50k + 我的 25k 美元对冲自掏腰包我能做的研究只有这么多，我必须依靠其他人来做分析并呈现给我他们的发现！我们也很快想到了孩子 我们想明年开始尝试一些时间美国的重置——这是否会导致信贷枯竭并推高信贷利差此外，欧元区信贷危机如果这两个问题都能顺利解决，我怀疑即将出现的任何现实情况都会阻碍房价的持续​​增长，我们将处于all clear
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a) 是 b) 我的首选是找个便宜的地方住，搬出去租你现在的PPOR 这样你所有的利息账单都可以免税，给你额外的大量现金流直接上升，在任何租金差异之上，您可以在搬入更便宜的住宿时弥补然后使用您的股权、现金、收入和上述额外现金流来利用尽可能多的 IP，在不同领域具有出色的收益率和增长概况位置，同时保持良好可服务性和缓冲在您计划的孩子上小学时，您实际上需要确定 PPOR（7 年）的任期，由于税收效应、CG、现金流（租金）增长和强制节省 IP，实际上将能够负担得起一个居住和抚养孩子的好地方 希望十年前有人向我提及这一切！祝你好运！
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是的，我同意，所有这些都带来了需求 我对需求的唯一评论是我亲眼看到它，每天，在地面上 大多数星期六我都在拍卖 amp ;打开，我可以看到在我购买的更高增长的郊区的需求多于供应看到它，比在一周中的任何一天在互联网或论坛上阅读它或研究它 IMO 听起来你是使用买家代理的候选人然后我也在 IT 工作了 15 年 这让我赚了很多钱 我可以投资于房地产和股票 很多人也这么认为 我唯一想说的是，房地产并不少见在一个完整周期的某些年份每年上涨 40-50% 所以在 6 年持平后的一年内上涨 20% 对我的思维方式来说并没有什么特别之处 至于对冲，这是为股票保留的更多术语 IMO 是的 我如果我用相当多的保证金贷款购买 10 万美元以上的股票，我会购买看跌期权来对冲我的投资组合，但我不知道在与房地产相关的情况下我会这样做
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有人可以用基本术语解释什么是套期保值 问候，RH
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这是为你做的吗 http:enwikipediaorg wikiHedge_(finance) 以我的简单思维方式来说，它就像一种金融保险，通过承担已知头寸来应对潜在风险就像你想去美国度假一样，你可以在离开美国时购买足够的美元已知的，假设* 公平的价格来抵消（对冲）您旅行期间的短期波动风险*我只是编造了这个词吗？我想您可以根据上下文弄清楚其含义
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给你： http:wwwinvestopediacomtermshhedgeasp 我喜欢说完美的对冲可以将您的风险降低到零读完《交易者、枪支和金钱》——一本关于衍生品的书，其中包含大量案例研究，这些案例研究通常是因为对冲不完善
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是的，对冲是一种美丽事情，但也要记住你遗漏的一点
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以上所有答案e 符合我的理解和我使用这个词的方式 大多数时候，我把它用作长期头寸的短期保险 例如，我在指数基金中拥有管理费非常低的基金，但t 相当大的进场和离场费用，以阻止人们进行交易 当市场运行良好时，我不持有对冲 - 市场更常见的方向是上涨 但如果我认为市场正在下跌，那么进行交易可能会很昂贵退出，然后在市场好转时重新进入 假设数量是 100k 当市场跌破 200 日均线时，我考虑了大熊市的风险，我使用差价合约 - 进出很便宜，但是持有成本高，我对我投资的同一指数做空 150k 如果市场持续下跌，那么我实际上是赚钱的，因为我的对冲大于我的长期头寸 如果它再次开始上涨，我就平仓空头头寸损失了一些钱，但我的长期头寸获利 换句话说，通过支付差价合约空头，我降低了如果股市崩盘我将损失很多钱的风险。认为通过现在而不是 5 年后买房，我实际上是在对冲 m y“短”；在房子上的位置（即我将来想要房子，但我没有房子，因此我做空房子）所以如果我现在买一个，然后把它出租，我要支付 1% 的对冲（我的持有成本）针对 5 年的增长 考虑到增长率通常为 8% PA，而通货膨胀率为 3%，你会认为这是一个非常便宜的对冲 如果另一方面，市场逆势而行，并且下降 8%PA，这将做一个错误方向的对冲
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我认为你真的想对冲两个风险： 价格继续上涨（超过工资） 价格急剧下跌 如果房价继续上涨 7%每年（即每十年翻一番）然后你会看到大约 40% 的涨幅，或者你提到的那种房产大约 200,000 美元。对冲”；现在买房子在五年内以 25,000 美元的价格买房似乎是一个不错的选择，但如果事情发生了一点史蒂夫基恩，那么你可能会看到你的 200,000 美元股权被抹去，我想不出任何直接的方法来对冲这种风险唯一的做空房屋的简单方法是租房而不是购买几年前英国的一位抵押贷款经纪人出售了负资产保护抵押贷款或者您可以通过做空银行和房屋建筑公司自己来创建对冲，例如任何低迷都会对那些人造成沉重打击 另一种选择可能是看选项（2），开发房产 价值的上升会给你一个应对低迷的股权缓冲
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有时它很便宜 - 就像非常全球金融危机前的长期看跌期权
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简单的想法 在合理的范围内，房价应至少与通货膨胀同步上涨 看到涨跌是相当棘手的，而在其中，每年价格上涨 3%大约是每年 15,000 美元，即使事情s 2-3 年持平，在你的 5 年时间尺度上，现在而不是以后购买似乎是一个合理的赌注唯一的缺点是你的现金、借贷能力、情绪、时间和精力被捆绑的机会成本
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