澳洲澳洲房产 住房短缺？数字说明了什么？悉尼

在澳大利亚地产投资



大多数房地产投资者看涨的新闻文章会让你相信我们在澳大利亚存在住房短缺，但是我今晚汇总的一些数据表明我们实际上可能供过于求 这些数据表明，有 430,000 套住房供过于求（使用 20 年计算）数据），足以容纳额外的 1100 万人 即使考虑到最近 4 年的短缺（需求超过了新的供应），我无法看到澳大利亚的住房短缺考虑到一切，例如被拆除且没有被新房屋取代的房屋，并且还假设 1990 年没有短缺，但除此之外，希望你们用确凿的证据挑战这些数字（或同意不存在短缺） ！注：除住宅审批外，数字表示提供的人数 # 计算方法为审批数乘以 77（假设 15% 更换旧库存，8% 二手房），乘以 26（每栋住宅的平均人数） 使用 ABS 编制数据 2009 年下半年（人口增长）通过将上半年增加一倍计算得出，因为 ABS 数据尚不可用
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从 RBA 阅读《住房与经济》它提出了几个相关点，即您的电子表格没有不允许
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keithj，如果你读到灰色的底部部分，我将住宅批准乘以 77 来解释那些确切的数字
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啊，也许你可以主要陈述你的假设计算文本（对于我们中的一些人来说）真的很难阅读图像中灰色背景上的小斜体文本我会质疑你假设每次批准 26 名居住者的新住宅比例是更高密度的工作室或 1 卧室少得多比那么多住户做所有的批准 tr与新住宅有关 家庭密度不是比直接批准人口增长绝对数字更相关吗
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公平的电话重新文本，我也把它放在下面关于密度的有趣点，我认为 ABS 有关于每间住宅的卧室数量，如果我记得它正在增加，这将不支持更大比例的高密度理论（我会看看今晚能不能挖掘出数字）
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Hobo-jo，您需要考虑在那段时间每户住宅的人数下降 每户住宅的人数最近再次回升（上表未显示）我认为它开始回升的原因是因为没有足够的新房让人们继续以过去 20 年来他们想要的速度分散我们还需要考虑房屋建在哪里但我同意短缺是最近才出现的现象，并不是到处都存在 我认为短缺在悉尼最为明显，在其他城市根本不存在 大多数评论员在讨论短缺时，实际上是在谈论它对未来 - 即如果事情像过去几年那样继续下去（创纪录的高人口增长和低建筑活动），那么短缺（在已经存在的地方）只会变得更糟 例如，这是最近的一个来自 ANZ 的图表 现在，我个人认为情况不会像这张 ANZ 图表所暗示的那样糟糕，因为正如大多数人所知，我正在期待建筑热潮
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此外，我知道一些非常小的房屋供过于求的农村和城镇 - 但没有工作，离任何可以找到工作的地方都不近 然后比较堪培拉这样的地方，那里的空置率不到 1% 和新的现象om 被称为“工作无家可归者”（那些有工作但无法为自己和家人找到住房的人——他们经常靠自己的车生活）
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我认为极度紧张的租赁市场是一个关键指标，相对于需求而言，住房数量没有以前那么多 这可能只是再次强调了影子关于住房位置的观点 在过去的四到五年里，看起来人口激增，而住房建设却没有相应的繁荣 这可能只是是一种滞后效应 但是我认为限制之一是缺乏技术人员来建造东西 许多行业有他们想要的工作量，他们可以收取稍微多一点的费用，这意味着他们没有特别需要或倾向于加班
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我在去年年中查看了该领域的 ABS 数据 一些要点： - ABS 06 人口普查中已占用和未占用的住宅总存量为 8,606,000 - 每年完成约 150,000 套新住宅 - 拆迁估计为系家庭和住房的年利率低于 002% ~25,000 - 2010 年估计存量约为 9,106,000 - 澳大利亚有超过 500,000 名外国学生 我的观点： - 我不认为空置住宅的数量很高低租金空置区的空置住宅 - 寿命较长的人对住房短缺做出了重大贡献，即空巢老人和单身老人住在靠近主要就业中心的家庭规模的房屋中，由于缺乏退休村及其高昂的相对成本而加剧了这种情况 -自 2004 年以来，累计净海外移民对每年约 2% 的总人口增长贡献了一个不断增长的百分比 - 新住宅的释放存在明确的供应方限制，如下图所示，政府在设定人口时需要考虑这一点增长政策 建筑约束是绿色政策限制居住密度 i 的组合n 都市区（维持生活标准）、缺乏土地和税收来资助地铁郊区的基础设施、缺乏熟练劳动力、采矿业对劳动力的竞争——悉尼和墨尔本对外国学生的私人住宅有很大的需求。 , 当你将估计的常住人口除以累计开工数时，每 16 人就有一个新住宅 如果平均每户有 26 人，这似乎绰绰有余 但是，是否存在短缺的答案并不一定被平均家庭规模揭露，而是，短缺到底在哪里，租金空置率最能代表这一点
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不考虑填充式开发，要么在大块上放一栋房子，要么在上面放一个三层楼开发那是三间房子，不是四间，因为如果供过于求的话，旧的就被拆除了，那就说有很多澳大利亚各地的房屋空置我知道珀斯几乎没有任何房屋空置
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嗨，如果空置率可以衡量并且您可以大致接受 SQM 研究提供的数据，那么珀斯市空置率为 7% 墨尔本城市 34% 悉尼 33% 布里斯班 内城 34% 不是最好的数字 如果意味着租金短缺 负担得起的地方总会短缺，就像我认为负担得起的新款保时捷 911 的短缺 http:wwwsqmresearchcomaugraphsgraph_vacancyphpregionqld %3A%3AInner+Brisbaneamp;t1 至于每户的入住人数，我会假设这在繁荣时期会下降，而在困难时期会上升 所以目前的经济状况可以通过居住人数来确定是否存在短缺我们生活的有趣时代 仍然有点不相信有人会认为短缺可能是一个神话 过去肯定不会进行任何讨论 干杯
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肯定有一些相反的证据围绕着麻烦是——有人发现孤立的袖珍证据的那一刻，它就像是国家价值中值一样被大肆宣传
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一个典型的例子是我们上周末在西方的论文我实际上不得不嘲笑大多数房地产报告
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我不会陷入统计数据，因为解释住房短缺是徒劳的，因为它显然没有描绘出全貌我将简要列出几点为什么这样的统计数据要么具有误导性，要么无关紧要 1 当人们坦率地说不想住在那里（即区域城镇、城市边缘郊区、高层公寓）时，谁在乎房屋是否供过于求（即使是真的） 2 不考虑土地银行家，人们离开房子空置（无论出于何种原因） 3 税务欺诈（房子被税务人员认为是空置的，但那里有租户，所以房东实际上是在收取免税租金收入） 4 度假屋更准确地说，人们想要居住的地方缺乏房产，而且只会变得更糟。这些地区是有限的，同样，这些房产也是有限的 人类历史表明，人口每年都在增加（有时呈指数增长）我怀疑澳大利亚会反对这种趋势（与日本不同，但这完全是一个完全不同的讨论话题）此外，我不同意城市规划者的看法，他们认为答案是在 CBD 附近（或人们想要的任何地方建造高密度的怪物） live) 首先，我相信它会把街景变成一团糟。其次，会有巨大的繁文缛节和社区强烈反对，尤其是“拯救我们的郊区”团体。第三，开发商只是为了赚钱，而且仍然会收费平均价值 60 万美元的两居室公寓，这对许多澳大利亚人来说是遥不可及的无论如何，tralians（否则，他们为什么需要住在 Werribee、Melton、Cranbourne、Wallan 等地）对于这个预算，他们可以得到更接近的东西，除非他们当然梦想住在 Werribee、Melton 等地（其中我不会有争论的，哈哈）最后（只是因为我懒得解释，因为我才意识到这不是简短的），由于潜在的供过于求，很多人无论如何都不会购买这些高层公寓, 反家庭生活, 历史上较差的资本增长资产, 高拥有成本 (body corp) 和普遍缺乏个性要么是空置的（已经在市场上销售了几个月），要么是他们的要价被大幅削减，在 OTP 过程中未售出，要么开发商需要用“免费额外”来吸引购买者。总而言之，如果人口众多在未来 20 到 30 年（或任何预测）中，n 在墨尔本确实翻了一番，那么我只能说你不想变穷，否则，你将住在最古老的蹩脚公寓里在中央商务区或拉拉的一些随机棚子里（因为华勒比太贵了，哈哈 - 可能是我唯一一次对华勒比说积极的话）富人变得更富有！！！
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hrmm，不要认为有短缺
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在其中一些点上笑得很开心，谢谢 DeeHwa 我认为 WinstonWolfe 可能触及了餐桌上更重要的冲突之一，那就是澳大利亚的大量外国学生，我没有考虑过关于这一点的几点，我想很多学生都通过寄宿房、合租、与家人住在一起等方式与现有居民一起生活，我正在努力确认学生住房（例如校内放大器；学生宿舍（如阿德莱德的 unihouse）实际上被认为是住宅或商业，因为如果应该考虑住在这些地方的人，这将产生影响
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前面提出的一点 - 但我想重复一遍 - 批准并不等同我个人在 2008 年 1 月批准了 4 栋联排别墅，但直到今年晚些时候才开始建造，因为城里真正的大男孩从批准到建造的过程需要更长的时间——所以在此期间人口增长也存在滞后，我的联排别墅建筑正在从一个占用 4 人（家庭）的房子变成占用 8 人的房产，假设一对夫妇或共同租房者搬进来，其中一些人可能是单身租房者，所以我不会显着增加每个居住空间的人数根据您的数据（不确定您是如何从 111,000 的净供过于求中获得 430,000 的），供过于求仅为 53% 左右，这大约是达到平衡时的正常空置率（5% 的空置 i s 被认为是一个平衡的租赁市场）如果一个区域的空置率为 8% - 例如，仅在 realestatecom 上就有 60 个出租广告的破山，dubbo 有 84 个，parkes 有大约 50 个 - 那么其他地方就会有降低空置率以弥补我还认为，考虑到最近单身人士住宅的增加，较小的家庭和老年人在家中停留的时间更长，我还认为您对每栋住宅 28 人的假设被夸大了
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添加具有永久性的大篷车公园居民和灰色游牧民族也可以在您的列表中找到答案独居 随着人们的共同生活，家庭密度在艰难时期增加，最近离开的孩子搬回家，孩子变老但负担不起搬出去的费用需求城市因此，每间房子使用恒定的 26 人并不能反映现实
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我从一个关注供应需求的 RPData 博客中获得了批准的想法，并进一步分析了这些数据：http:blogrpdatacomp227不，不是，除非你计算的是整个住房供应量，这不是正确的看待它的方法接近新库存的 13-15% 它是 430,000 套住宅，除以我们可以容纳的额外人数（1100 万）除以每套住宅 26 时，它是 26，而不是假设，这是 ABS 统计数据 住在大篷车中的人公园会增加我的论点，即供过于求，因为它将人们从正常的住宅中​​吸引出来，至少我是这样认为的。家庭密度的所有变化都被考虑在内o 平均家庭规模的帐户在过去 20 年中在 25-28 之间变化，不足以对结果做出重大改变
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Hobo-Jo 1 我不需要证据来证明人们不喜欢居住在城市边缘和区域城镇（房产价值和丰富的土地决定了这一点）和城市高层公寓（知道很多开发商的许多公寓不到 50% 已售出 OTP 和很多待售公寓）上网几个月——只要搜索一下） 2 土地储备与这个讨论有关 你认为很多海外投资者在做什么 显然我不知道让他们空着的人的百分比，但这一切都有贡献事实上，它少了 1 个“可以”被占用但不是 3 个的房子也可以被视为土地储备和房屋空置（无论出于何种原因）总点我想说的是，住房短缺（或供过于求）并不像人们相信的那样严重，而我所说的上述观点实际上只是说明供过于求的统计数据如何误导和歪曲我不不需要证明任何事情它是 26 而不是假设，这是一个 ABS 统计 点击展开 您使用的 26 的 ABS 统计是去年的情况 Lizzie amp;其他人（包括我）说，今年将建造高比例的 1 人住宅 - 他们不会每人容纳 26 人 这是几年来的趋势，因此密度正在下降 我看到完全相反的人过度拥挤放大器；被迫搬进房车公园 - 他们宁愿住在房子里 我不同意密度趋势正在继续下降 你能否修改你的电子表格以反映这一点，而不是坚持使用当前平均值的常数 26
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别再难为情了，去查一下土地储备keithj的定义吧早些年每户使用更多的居民想想吧
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很高兴看到你公平地分析这些东西无论如何流浪汉很遗憾政府没有做更多这件事并帮助私营部门更有效地分配资本 假设他们有更重要的事情要做，尽管 Re 住房供应，您可以使用的一些 ABS 数据集是： - 住房融资承诺 5609 - 月度数据 - 建设批准 8731 - 月度数据 - 居住g 单元开工 8750 - 季度数据 - 住宅单元完工 8752 - 季度数据 我从未将所有这些都绘制在同一张图表上以查看相关性和滞后性，但会很有趣 居民人口增长估计仅在季度基础上得出（310101），所以如果你想做月刊，你必须推断和分割增长
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不管这个数字说什么，或者所谓的“神秘”在哪里；空房子已经走了——我宁愿按照我们都知道的在煤面上看到的东西去，统计数据可以报告任何你想让他们报告的东西，文书工作不一定等于现实
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绝对批准是一回事，但银行不融资，所以它们没有建成
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好吧，也许你可以解释一下土地储备如何进入等式 我在 OP 中发布的数据与住房增长与人口增长empty land 与此线程中的统计数据无关 感谢WW 提供其他数据集，我会尽可能用已完成的住宅代替批准，看看是否有很大差异
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不要知道那个伙伴 在斯卡伯勒每周租金低于 400 美元 这是一个海滨郊区，拥有主要海滩，交通便利，距离中央商务区不到 15 公里 http:wwwrealestatecomaucgi-biheaderamp;c14521122amp;swaamp;snfrbsamp;tm1268823867 在莫利的租金低于 400 美元3张床以上，不错，中央，不错ransport, 靠近 CBD, 有很多房子可供选择 http:wwwrealestatecomaucgi-bianyamp;pxe400amp;minbed3amp;maxbedamp;catamp;odefamp;p30 7% 的空置率听起来有点高，但不乏租金
评论< BR>我认为这些数字是开发批准，即新房间，凉棚，不仅仅是一个新家，我可能弄错了，但是如果它们都是新家，那么没有那么多建筑商和交易来填补所有这些合同，有多少街区被释放会是一个更好的比较，
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这些只是市中心（CBD）的数字，而不是整个城市的数字悉尼作为一个整体是14% http:wwwsqmresearchcomaugraphsgraph_vacancyphpregionnsw::Sydneyamp;typecamp;t1
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谢谢Shadow Here's PERTH 珀斯空置率 17% 比我上次看这个网站时的 4% 好很多
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住房短缺继续伊普斯维奇, 墨尔本和悉尼根据 HIA 位居榜首 http://wwwforsitecomauuploadsnewsdocuments2841-1pdf
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去找报告而不是标题抢你要付费：http:economicshiacomaumedia1 ERU Publications Brochure 2010pdf 这里的任何人都是 HIA 会员并关心他们如何得出目前存在 109,000 套房屋短缺的结论，他们使用什么数据集以及得出这个结论的方法分析
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关于短缺的大辩论以及它的价值，很高兴看到它不会在一场辩论中变得个人化和辱骂，那里确实存在一些非常强烈的相互矛盾的观点对我来说，我无法克服一个简单的事实，即在新南威尔士州，现在每月的建筑批准比早期的要低80 年代，根据 ABS 建筑认证椭圆形数据 80 年代初当然是在我们对金融部门进行适当放松管制之前，这也是该国刚刚走出衰退的时期 在新南威尔士州，我们目前批准的住宅数量比那个时候少！！！！其疯狂的东西而且它是由于过去两年更大的土地限制、信贷限制以及许多开发商在 2003 年在新南威尔士州悉尼的土地储备——正好处于市场顶端的事实，所以我相信，至少在新南威尔士州，有一个问题而且我也相信，由于现在价格刚刚突破了 2003 年的水平，我们将看到该州的住房建设大幅上升 但是我也知道以下文章 http:wwwpecombusinesslocalstoriesPE_Biz_D_cbia23cff1c74html http:wwwbloombergcomappsnewspid20601085amp;sidaorirJNxUHi0amp;refereurope 他们每个人都在自己的房价暴跌之前在伦敦和加利福尼亚宣传所谓的住房短缺无论您如何看待住房短缺，IMO 利率、经济状况和获得信贷的机会都会总是对市场产生压倒性的影响
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多年来，我得出的结论是，这些谁说经济学是由心理学驱动的，而不是数字是完全正确的，我相信很少有统计数据，尤其是当围绕同一问题存在如此相互矛盾的数字时——美国崩溃前住房短缺的呼声仍在响起我的耳朵
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我更新了表格以反映完成而不是批准，因为有些人怀疑完成比批准少 我还将数据延长到 1983 年（只要我能得到容易的人口）增长数据）并希望使表格更清晰，以便阅读理解 我还通过电子邮件向 ABS 发送电子邮件，以尝试对学生住宿进行一些澄清
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考虑从 ABS3236 中获取数据 预计 2011 年的家庭数量为 8,755,000（表62) 2011 年的平均家庭规模为每户 25 人（第 22 页）将 2 相乘以查看所有家庭中有多少人 - 答案是 21,887,000 人，但根据 ABS 人口当我输入这个时，我们这里有 22,294,368 人所以今天有 406,000 人没有住房，所以在 25 人的密度下，我们需要额外的 162,000 间房屋，然后再增加 8% 的房屋，用于我们需要的额外度假屋和请记住，在我们获得 2011 年预期的家庭数量之前，我们还有 9 个月的人口增长 2010 年 6 月 8 日，当 ABS 发布 2006 年至 2031 年澳大利亚家庭和家庭预测时，我们将获得一些更好的数据
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我在我的电脑里找到了一张几年前的表格（可能来自基金会） 没有找到住宅总数（abs网站上可能有2006年人口普查的数字）我还附上了平均数每个家庭的人口广告平均住宅床位数（来自 2006 年 ABS 人口普查）
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我今天和 ABS 的人交谈：所以这取决于住宿类型是否被视为住宅单元，但我认为这种类型的 acco修改至少会排除国际学生对我整理的数据的一些影响，但显然不是全部。确切地计算出不应该计算的数字太困难了
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流浪汉-jo 显然 HIA 还包括安置我们无家可归者所需的住宅数量，这是不正确的 IMO Terry Ryder 也认为供应不足被夸大了他在最新版本的 Ryder 报告中详细介绍了所以我认为你是从记忆中他仍然认为这是一个供不应求的东西，只是不像那些既得利益者所做的那样可怕将成为 Davidprice 是短缺的最佳指标 墨尔本正在大行其道，因此显然短缺，曼杜拉处于低迷状态，因此供应过剩 其他一切都只是对话
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我不认为短缺或供过于求会影响房地产市场，因为他们希望你认为价格自 50 年代以来翻了一番，不管我们有多少空闲土地 这是 Damp;Gers 和spruikers 使用的旋转工具 这一切都归结为信贷和加入富豪榜的愿望，而且两者都供应充足
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我不太同意这一点（尤其是在使用你的城市与区域需求的例子时），虽然这真的取决于你短缺的意思（例如，适合每个人的实际住房短缺或只是“需求”的财产短缺）
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