澳洲澳大利亚房地产 Global Debt Sydney

在澳大利亚地产投资



我最近花了一些时间了解全球债务状况 世界上许多国家一直在执行由债务资助的财政扩张政策，以应对全球金融危机（这已被证明是大萧条是由政府在收入下降时期平衡预算，即如果政府采用凯恩斯经济学方法，大萧条只会是大衰退。英国的债务水平都将达到 GDP 的近 90% 现在从这个角度来看，二战花费了美国 GDP 的 130%，美国内战花费了 104% 从更远的角度来看，伊拉克自由行动花费了占美国 GDP 的 2% 和越南战争 占 GDP 的 12% 仅明年，美国联邦赤字将达到 15 万亿美元以上，这对于该国每个家庭来说约为 20,000 美元（这只是一年）。在经济衰退中，每个家庭的总收入可能达到 100,000 美元 好吧，以上事实是不错的“学术界”土地统计数据，但有什么相关性谁将为此买单 在 1930 年代美国大萧条之后，美国对最高纳税人征税从 1931 年的 25% 到 1932 年的 63% 到 1936 年的 79% 并保持了 40 年，直到 1970 年代，此后一直下降到现在（回落到不到 40%） 奥巴马表示他将采取行动为 95% 的美国人减税 这一切都很好，但收入最高的 5%支付所有美国所得税的 60%，高于 1980 年的 36% 现在这一切与房地产网站的相关性在一天结束时，政府必须通过贬值货币来偿还这笔债务（即未来更高的通货膨胀，加上低利率）或通过税收“普通”人不会纳税，因为普通人没有足够的收入来支付税款，因此将针对“富有”和有抱负的阶层征收。这个论坛的老前辈会知道我不是 Damp;G'er，事实上，我利用市场不确定和恐惧的时期，以低于其长期内在价值的价格购买资产 但是我认为这个全球债务问题具有重大意义战略资产配置方面的影响 在澳大利亚，问题应该少于美国和英国，但随着陆克文（Kevin Rudd）像没有明天的短期收益一样发放资金，我们仍然会发现自己处于未来的变化之中（而不是提到一些可怕的像新南威尔士州这样的州预算）我欢迎任何关于这个问题的明智评论在过去的 15 年中得到了有抱负的阶级和给予这个阶级的减税的支持（霍华德战斗者）我看到的主要问题是债务问题很少得到迅速解决因此债务引发的衰退需要更长的时间才能恢复
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我对这种情况有很多想法，当我听到克鲁德时我会畏缩，但是在我的 youtube 搜索中，我发现了这个关于 ALP 错误的经典视频 http:wwwyoutubecomwatchv5Z5iywm1T2k
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嗨 Chilliaa，现在你知道我对事物有不同的看法，所以这里是金钱和债务是一回事所有的钱都是凭空创造的，从银行借来的，或者印出来的，对不起“量化宽松”；债务本身似乎一直是一个巨大的不可战胜的问题，但我们似乎总能生存下来 通常的生存方式是通货膨胀和更多的债务 我们（就像世界上许多国家一样）陷入了自伟大时代以来无与伦比的债务危机1990-91 年以及 1981-82 年和 1974-75 年左右的萧条 了解情况 当前的危机是“大萧条以来最严重的一次”，最终将淡入繁荣时期（通货膨胀和更高的债务），直到它导致危机是“大萧条以来最糟糕的”自 1930 年代以来，可能是有史以来最大的一次，我看到资产价格通货紧缩持续至少一年，Rudd 将 20B 盈余变成了 60B 赤字，但联邦收入只下降了 15B 当我称之为“Whitlam on”时，老前辈们会笑类固醇”；如果您确实投资房地产，那么我建议您“追求质量”； - 距离国家开发银行 10 公里，靠近交通学校、市场中心等
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嗨，比尔，最好在你的标签上加钱 Cheers Pete
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我完全同意你听起来像一个声音经验 CB 我的意见是要么暂时远离市场，要么 - 如果你必须 - 购买优质房产低 不要在远郊购买短期空档齿轮 他们将在 FHBG 停止时受到重创，并且可能几千年都不会恢复 如果您不买齿轮并购买这种类型的房产，只有上帝可以帮助您
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根据预算文件，税收收入减少了 2100 亿美元 这与你的数字相差很远，CB
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或从中国、日本等其他国家借来的债务金额现在世界面临的债务数额没有先例在历史上，我不会假设世界可以承担更多的债务，即使在中期也是如此自 11 月以来（536% 为 10 年任期）
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辣椒，我认为如果你阅读了足够多的某些评论，很容易开始狂妄自大 现在我对经济不牛，事实上我怀疑目前所有关于“绿芽”的报道；六月后拐点，等等，等等，但我也拒绝陷入我认为过于简单化的“盈余好 - 赤字坏”。公众舆论我不是经济学家（显然！），但我确实认为赤字是有目的的，如果有时间进行刺激，这次全球金融危机可能就是这样！也许我误解了你的立场，我想没有真正的理由欢呼，但预测到 2014 年澳大利亚债务占 GDP 将达到 138% 应该与美国的数字进行比较；英国：http:businesssmhcomaubusinessinto-insignificance-20090522-bi10htmlpage1 有人知道 1950 年代的最高边际税率是多少吗？我之所以问，是因为我在预算刚结束时读到了《时代》杂志上的一篇文章，其中给出了二战后的国债数字我们可能很快将面临的 14% 的进步 显然这个国家幸存下来，但我们如何为此付出代价，那么我想辣椒可能是对的，只有“富人”。拯救我们
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我同意 BillL - 20 年后，我们现在的债务水平将看起来微不足道，就像我们 20 年前和 20 年前的债务水平一样等等等等世界已经摆脱了更糟糕的债务状况，更好更强 根据定义，债务金额将始终达到新高，但该债务的实际价值将随着货币价值而波动，并且可以在长期内得到控制 BTW这一点关于边际税率不再那么重要，因为现在政府收入中很少有来自该来源的，与其余部分的比例当然很多人在此期间正在经历痛苦，因此给其他人带来了机会但世界将继续转动- Insha'Allah
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这可能是一个大的通货紧缩时期 然而，就澳大利亚的痛苦而言，我认为它甚至无法与 90 年代的经济衰退相比[我意识到 90 年代的经济衰退不是通货紧缩] 至于大从来没有，这太疯狂了 与现在发生的情况相比，大萧条是巨大的 就像 1890 年代的萧条一样 很多股价下跌都与债务而不是资产下跌有关 我实际上会说，如果不是去年对冲基金和投机导致大宗商品价格暴跌，我们仍将被视为商品繁荣 谷物价格仍远高于平均水平，石油正在蓬勃发展，铁矿石和煤炭的“大规模”减产将它们带回到关于上面的价格,,, ahh 大约 12 个月前 这就是为什么澳大利亚仍然表现如此出色房价甚至几乎没有下降！
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辣椒 - 我同意 - 通过“隐形手段”侵蚀债务的唯一途径;是为了制造通货膨胀或提高利率或对富人征税在这种情况下，我想我会在我的房地产投资周期完成后搬到新加坡 对外国收入不征税意味着我可以在大约 15 年后拥有 CF + 房地产投资组合积累，永远不再纳税，把它粘在你的烟斗里抽它，陆克文
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什么时候我一定错过了，当你谈论债务时，它不仅是公共的，而且是私人的
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极好点 590 亿美元与超过 2 万亿美元的私人债务相形见绌哦 cr4P！诚然，其中一些是我的
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我忘记提及的另一件事是，在“债务占 gdp 的百分比”中。等式，我更担心分母 当然，如果 GDP 下降，债务百分比会上升 就在今天，经合组织国家报告第一季度 GDP 下降了 21 个创纪录的下降
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嗨，我同意 Bill L 和HiEquity 债务本身不是问题，只要管理得当继续增长比债务的财务成本更快 使用 IO 贷款购买比贷款利率升值更快的 IP 是相同的想法 但是，我们都知道政府很少有效和高效地利用债务借款 致 Daniel Lee
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嗯，我真的读过预算总额 http://wwwbudgetgovau2009-10contentoverviewhtmloverview_34htm 收入已经从 303B 下降到 290B 即下降 13B 我说的 15B 前瞻估计（财政部）显示收入增加 它的支出失控了，不是收入 你指的是什么预算文件
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在次贷爆炸之前，我确信澳大利亚的私人债务水平处于不可持续的轨道上 你想看看澳大利亚对借入外国美元的依赖程度越来越高支撑房地产价格 当房地产市场的走势远远超过工资时，就会发生这种情况 借款要么必须凭空打印，要么从未来的生产力中借来ty 或来自海外 他们肯定不会来自国内储蓄 记住为借入的外国资金支付的利息不一定留在澳大利亚来养活货币乘数 澳大利亚银行（至少是 NAB 和 ANZ）意识到音乐必须停止如果国内零售存款不能随着贷款账簿的增长而达到更健康的比率，四大银行将面临失去 AA 信用评级的风险过去并记住，全球债务可能不是未来 12 个月内最大的风险朝鲜袭击韩国或日本，恐怖分子侵入巴基斯坦这些将严重打击全球市场
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我同意你的逻辑中期而言，但这并不意味着它是“正确的” 从历史上看，我通过不正确的资产定价来赚钱，这是基于人类通过棱镜处理信息的倾向，反映了他们r自己的情况和固有的偏见，主要是近期数据偏见人类偏见的看法不仅影响市场价格，而且影响这些价格应该反映的基本面现在过去20年+你的逻辑是正确的但这是否使它“正确”或者是否存在向债务的范式转变基于过去 20 年这一策略奏效的事实，我无法证明债务不断增加的周期是合理的。这次全球金融危机是不同的，我们不会再回到宽松信贷时代几年，在我看来，情况更糟，因为西方国家的消费者一直在通过债务为当前消费提供资金而过着入不敷出的生活。这种情况必须恢复，而且储蓄率上升了，我认为这是一个趋势将持续到可预见的未来 使用债务支持当前消费 低储蓄率与东方借贷模式的周期性过程之间将发生重大范式转变向西方发展以支持西方消费 世界正在变成一个地球村，因此过去 20 年奏效的策略在未来 20 年无法继续保持趋势水平。不要认为这是通过复制过去的策略如果我们回溯得足够远，罗马帝国是一个民主国家（所以成为一个民主国家并不是什么新鲜事），罗马帝国恢复为法定货币，但减少了其货币中的贵金属成分（所以这里又没有什么新鲜事了），但是罗马帝国现在在哪里一些趋势继续基于一个错误，只有当他们因为意识到和接受这个错误而崩溃时才会崩溃人类的问题是他们可能有一个直觉暗示这个谬论是真实的，但是由于市场继续以快乐的方式继续，他们低估了这个谬论被实现的可能性
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在我看来这类似于购买蓝筹股的策略是的质量一世在那里，但价格增长是否可持续，在中期内有一种策略在 60 年代后期称为漂亮的 50 或类似的东西 基本上的论点是，如果你长期购买优质蓝筹股，它们就不会下跌（这是否对蓝筹住宅物业敲响了警钟）这虽然在当时“历史上是真实的”，但当它成为公认的做法时就成了一个大麻烦，并且随着每个人都买进图片，猜猜蓝筹股的股价变成了天文数字现在许多标的公司是稳健的，但股价远高于内在价值 所以我们在高峰期看到什么股价下跌，实际上在 1980 年代初低于其内在价值 谬论被消除，实际上是因为接近长期数据偏差，低估了下行我们认为相同我认为澳大利亚不会与英国和美国一样受到严重影响，因为我们的政府债务较低（其政府债务是杀手，你可以让私人债务破产，这会给经济带来短期痛苦，但你怎么能让政府破产）初始帖子 对于那些年纪较大的人，请记住 80 年代末和 90 年代初在澳大利亚，成为澳大利亚有抱负的成员并不是一个有趣的时间
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是的，但最坏的情况是，你破产了，你的财产以低价抛售（这为下一次可持续的好转奠定了零基础），债务持有人意识到亏损，经过一段时间的整合，事情继续发展 当政府债务过多时你会怎么做 你不能使政府破产，因此其公民为此买单
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好后chiliaa（以及之前的WW）政府经常破产，阿根廷和俄罗斯是过去10年中最大的2个违约国际货币基金组织向一些国家借钱Ntry 是为了避免政府破产（通常即使有国际货币基金组织的钱，他们仍然像 2002 年的阿根廷一样违约）无论如何，许多人说因为澳大利亚的债务少于 10%，所以比其他主要国家好得多，这并不重要。关键是，如果一些主要国家陷入债务困境并被降级，有些国家会违约，你如何看待澳大利亚应对债务从 GDP 的 5% 增加到 GDP 的 15-20% 澳大利亚在 8 月和 10 月没有债务，那么为什么澳元像没有底部一样暴跌（并被美元掉期拯救）为什么不急于进入无债务的澳大利亚和澳元为什么没有发生在 200% 的日元上的挤兑当时的 GDP 债务或欧元甚至英镑（在 10 月将利率与欧元脱钩之前，它很强劲），对我来说，确认公共债务金额不是（太多）重点有人能正确解释为什么今天的澳大利亚 10 年期债券处于55% 当一个国家负债累累（超过 GDP 的 100%），在在一次巨大的衰退中，只有像意大利这样的 AA 评级为 445% 为什么投资者不逃离意大利国债购买澳大利亚的国债
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大家好，Chilliaa，我在哪里说它只管用在过去 20 年中，然后同样是 35 年前等 过去 100 年中，世界各国政府确实认为情况有所不同，并且必须控制通货膨胀债务的支出是 1930 年代的萧条。世界各国政府采取的行动，这一次不会有所不同 他们大肆消费，创造资金，保持低利率以鼓励支出 如果当前的刺激措施不起作用，他们将增加刺激措施 20 多年前，我们有$A 从 $A1 $US123 跌至 $A1 $US60通货膨胀率以每年 8-11% 的速度运行，国债处于创纪录水平，利率为 12-14%，制造业下滑且缺乏竞争力 我们正走向“香蕉共和国” 那么我们的境况如何？证据表明“这一次不同” 如果在 10 年内债务是 20 万亿美元而不是 2 万亿美元，每个人的工资最后都多了一个零，那我们的情况会更糟吗 金钱是人的创造物，没有限制与其他任何东西相比可以生产多少，只要问一个津巴布韦人所有政府所要做的就是制造足够的通货膨胀来摧毁债务，但不要过多地创造津巴布韦的情况，换句话说就是平衡再见
评论< BR>取决于什么时间框架，在他们修正蓝筹股后，您可能会争辩说，随着收益上升，您不能像任何投资一样，在被高估时购买它不是一个好主意，即从 ASX 20 购买 Xyz Corp 2% 不可持续的产量并不是一个好主意想法，但稍等片刻，在市场低迷后以 7% 的收益率购买它是好的收益率并计划长期持有它们但是我知道，如果它们在未来再次变得不合理地定价过高，那么明智的做法是减轻负担并以较低的水平重新进入也许这就是你的意思对你的想法感兴趣 Chillia
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有趣的帖子，我同意你的观点，即使中央银行也无法估计可以承担多少债务（Steeve Keen 没有意识到和估计）关于政府制造通货膨胀不是那么容易，投资者不是白痴，如果他们预计通胀会上升，他们要么把钱拿走，要么只做短期投资，要么要求高更高的收益率，现在似乎正在发生，中期收益率上升 但是软管收益率的上升将增加衰退的严重程度（企业成本更高，失业率更高，可支配资金减少），所以如果短期内不会发生更高的通胀术语球将向后摆动，就像去年一样，市场再次下跌（商品），全球范围内蔓延的不稳定性破产将卷土重来 最终通货膨胀会到来，但谁知道世界何时以及如何应对它
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完全对此不以为然-如果您愿意，请随时与PM讨论，但我相信，在未来25-50年内，房地产将远远领先于工资增长并且相对稳定-除非在最后将是 20-50% 的崩盘，人们会自杀，并且不知道在此期间财产将增加超过 500%，所以 20-50% 的修正纯粹是投机性的，但看看最近发生了什么，我们有一个飙升在增长方面，由于潜在需求不足以阻止价格调整，当经济开始显示 4% 的预期增长数据（实际上更像是 35%）时，我看到全能的繁荣将像压力锅一样消失正确打开盖子
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你认为陆克文将掌权多长时间，因为当他被选下Chomp时税收规则将再次改变
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我实际上是从预算演讲中记住的: (http:wwwbudgetgovau2009-10contentspeechhtmlspeechhtm) 我不记得的是“前瞻估计”；位，因为这基本上意味着超过 5 年的时间，而不仅仅是 2009-10 抱歉！尽管如此，这样的修改还是会很痛苦 参见：http:wwwbudgetgovau2009-10contentbp1htmlbp1_bst5htm
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好帖子，我也同意BillL 我突然想到这整个“它不能在逻辑上继续”。关于债务的争论可能只不过是一个听起来合乎逻辑的争论，但它也变得越来越多因为债务贪婪坏所多玛Gomorroh 风格 也许正如比尔所说，债务将继续无限循环，但听起来我们不认为我应该同意辣椒的观点，即人们正在改变他们的习惯，我今天早上在收音机里听到的是公众对信用卡的兴趣正在减弱 无论这些人是否失业，这种情况都将持续下去 我认为普通民众认为他们真的拥有太多的好东西，而向节俭的转变将比这次衰退持续更长的时间 在某些情况下宿舍它实际上已成为一种时尚 - 一种生活方式的选择，我敢说，一定程度的沾沾自喜因为我们正在“做正确的事”； “明智”远离空虚的奢侈品，“回归本源”；我实际上并不认为这是一个“坏”。事情，要么只是社会观念的转变；远离放纵“股权伴侣”的平衡；但这并不一定意味着这种逆转是自然的，甚至是必要的
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我的观点与当前市场无关（在 5-10 年的基础上肯定被低估），而是与牛群，特别是当它被“证明”资产是安全的 漂亮的 50 的人群狂热发生在 60 年代后期 对于那些在这个时间范围内购买的人，他们将不得不等待超过 15 年才能开始产生回报他们的投资，不是因为 nifty50 没有产生足够的收益，而是因为它们定价过高 等待 15 年才开始产生可观的投资回报并不是我认为的良好回报，无论标的资产有多好或多安全长期持有基础' 关键是无论是它的财产，还是蓝筹股，要获得可观的回报，你需要以最低的“合理价格”支付现在这与财产的相关性是，如果我们要见 1) 宫缩n 在理想阶层的实际税后收入增长率（请记住，随着税级的提高和税率的降低，澳大利亚的税后收入在过去 15 年中一直增长良好），那么债务将会收缩工资的可服务性； 2) 较高 LVR 的趋势逆转（请记住，我们达到了 105%），如果这种趋势回落到更正常的 80-90% 利率水平，那么购买力就会收缩因此有可能“考虑到这些郊区的可负担性已经达到顶峰，蓝筹的郊区在中期内将表现不佳87 后）并且由于近期数据偏差，人们将历史回报推断到未来（看看这些郊区在过去 10 年中的表现如何，最好在价格因全球金融危机而暂时低迷的情况下赶上潮流）但是在我的观点，如果这确实在短期内发生，那么它只会增加中期的风险我没有答案购买方式，这就是我发布这个的原因，我只是想分析风险回报参数
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马克·法伯认为美国巨额债务将导致恶性通货膨胀 http://wwwbloombergcomappsnewspidnewsarchiveamp;sidavgZDYM6mTFA Faber 说：“我 100% 肯定美国会陷入恶性通货膨胀，”Faber 说，“政府债务增长如此之快的问题在于，什么时候到了，美联储应该提高利率，他们将非常不愿意这样做，因此通货膨胀将开始加速”我不会假装知道他在做什么，尽管只是在讨论的线程中添加一些东西我碰巧支付了一些不过要注意这个人，还有吉姆·罗杰斯（Jim Rogers），尤其是他们都看好农业开始看你的
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TC 如果你喜欢 Faber 和 Rogers 的相反观点，你可能想看看 Eclectica Capital Management 的神秘 Hugh Hendry没有旋转和BS
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但是比尔如果是这样的话，那你为什么还要钱 为什么我们中的任何人都想要钱 为什么我们不都只是享受生活中所有美好的事物而不使用钱！
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大家好，YM，对不起，如果我错了你好玩，那钱从哪里来 量化宽松是什么意思对理论上的最大政府债务进行了经济学分析：GDP 比率 插入长期 10 年国债利率、平均税率、GDP、平均 10 年 GDP 增长率，您就会了解政府可以为 %GDP 可持续地提供什么服务上限是 250% 日本人已经做到了，但他们实际上接近 300%，因为他们有储蓄者，而且政府可以以较低的利率为债务融资 英国和美国在未来 5 年内有达到这个目标的危险 澳大利亚离那里还有很长的路要走
我不同意政府以账单的形式借款越多s、票据和债券，用于支付利息的 GDP 的百分比越高 现在这在封闭系统中并不是一件坏事，因为货币乘数会看到再循环为 GDP 贡献价值 但是，澳大利亚的净对外负债正在以不可持续的方式攀升，因为我们的 GDP 增长和储蓄率的增长速度与我们私营和公共部门借款的利息负担的增长速度不同 你似乎故意排除了对私营部门债务的评论 许多人认为这并不重要，因为资不抵债的公司不会对 GDP 产生重大影响，因此银行现在从国外借入 40% 的资金，这意味着希望为下一个知识产权借款的澳大利亚人必须在全球范围内竞争以吸引资金 事实上，整个澳大利亚房地产市场的价值现在取决于可用性和外国资本的成本以及外国资本对澳大利亚银行的信用评级非常关注最近评级机构有援助澳大利亚银行需要获得其国内零售存款与贷款账面的比率，否则它们将面临从 AA 降级能够以足够的边际增长 GDP 以可持续地支付外国资本寻求的回报 当你借钱购买惰性的非生产性住房时，当然就是这种情况计划如何最好地向兑现的外国人出售澳大利亚债券，那么可以肯定的是，澳大利亚正在迅速向更高的税收制度迈进，但不要指望更高的公共服务 澳大利亚人抬高房地产价格的价格是资本你不能被束缚在偿还财产债务上sed 为澳大利亚工业的扩张提供资金 然后我们就剩下诸如 Rio 和 Fortescue 不得不将部分所有权出售给中国 GDP 是故事的一方面，另一方面是我们对外国贷款为 GDP 提供资金的依赖程度以及未来的趋势后者肯定是上升的，速度快于 GDP 增长
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你好相反，我认为你应该研究 1998 年俄罗斯的违约（从这里开始，让你知道分析有多简单）和违约来自阿根廷（这里）在这两种情况下，GDP 债务都与 50% 相差不远（在违约前一年均为 50% 的债务 gdp）有趣的是，这两个国家的资源都非常丰富，资源是一个很好的盾牌，直到它们变得便宜但这永远不会发生在澳大利亚
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嗨，博兹，1998 年的俄罗斯和 90 年代的阿根廷是一个源自货币危机的债务问题 这是因为它们都有固定汇率 货币挤兑是如果您有固定的 ER，这将是一个风险，因为您将d 请注意，澳大利亚政府债务占 GDP 的 15% 或 50% 仍将是最小的违约风险 Winston 挤出私人借贷是公共借贷的一个问题 我也不喜欢 Rudds 预算（支付养老金增加未来有赤字更高税收）在我看来，私营部门债务与 GDP 的比率不太重要，它对主权债务风险评级的影响很小公司和个人破产是为了除非政府决定为不良私人债务提供担保（如在美国，这显然是一个愚蠢的想法），否则政府信用评级不应受到私人债务的实质性影响。政府可以对我们征税更多，这就是为什么他们在信用评级方面具有优势摆脱全球金融危机的有利条件 与其他国家相比，我们的政府债务极少Brad Setzer 仍然是有关全球资本流动的最知情的博主之一 下面关于美国债务融资的故事和图表提供了极好的洞察力点击图片链接到故事
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即使是自来水、住房（帐篷）和你自己种的蔬菜也需要钱而且不要让我开始乘坐我想要永久泊位的 40 英尺船
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