澳洲澳大利亚房地产 银行融资成本更新 悉尼

在澳大利亚地产投资



关于彭博社关于澳大利亚银行使用新的政府支持担保为澳大利亚银行提供资金的有趣报道，我认为这更像是“澳大利亚银行救助”。因为如果银行没有偿付能力，纳税人将支付这些债券 有趣的是，这种救助也会影响国家债务成本，我还补充说，这也会影响企业的融资成本（特别是如果没有政府保证的话）我会预计明年会有更多的澳大利亚公司破产
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是的，博兹，你也提倡人们现在就宣布自己破产，而不是存几分钱看看你的另一篇文章你知道是什么让我有信心投资现在，这个板上的下降水平在好时光，除了一些永久的Damp;G之外，每个人都是Somersoft的英雄，大多数人都花时间互相祝贺，教新手，并普遍展示他们的成长速度有多快资产和财富已经进入了更加不确定和困难的时代，看看有多少人只是想说话，有多少人乐于走路
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我不明白你的观点我希望你说话或走路的天气你会知道你在做什么无论如何我认为你应该发现重要的是看到并了解这些天银行的融资成本这不会影响可变抵押贷款利率但当然，预测固定抵押贷款利率的去向和降低的可能性非常重要论坛的很多成员都在徘徊何时应该锁定利率我发现彭博社的这份报告绝对有趣并提供信息目前的情况 大概
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这对你来说不是问题 听起来更像是安利会议而不是投资论坛 投资有好有坏，投资者有好有坏，投资结果有好有坏 一个网站有一个好的新的只有请文化对新手有害，是一个快乐的猎场
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嗨，博兹，感谢文章链接是否有一些代表性的图表数据源可以查看o 监控银行的长期融资成本（这将直接影响其长期融资成本，例如 5 年固定利率） 人们正在查看现金利率期货图表以了解市场对浮动利率的预期，但是否存在对于未来的固定利率，人们可以看到类似的东西 谢谢
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大多数商业贷方等列出了一种有用趋势的票据互换利率 例如：http:wwwaaamortgagescomaudefaultaspxpid159 RBA 图表包通常包括债券利差等
评论< BR>这是一个好问题 不幸的是，没有一个可靠的指标可以给你一个明确的指示，即使在美国和欧洲，TED 利差和 libor 也不再是一个好的指标。在澳大利亚，你可以找到银行账单RBA 网站或 NAB 网站上，这些有点像未来的现金利率，给你一个想法（但我个人认为这是非常具有误导性的，并且受 RBA 和政治和秘密银行协议等的影响很大）我们不得不说银行之间在固定抵押贷款方面存在一些竞争，如果一家主要银行承担风险并降低其固定利率（计划用现在较低的可变借款为其提供资金），其他主要银行将不得不与之匹配，并且承担更多风险 无论如何，他们将获得像彭博社报告显示的长期资金，仍然需要海外投资者购买，如果他们没有，你会从经济的一侧获得资金，而钱从另一个消失，它发生在政府担保银行账户上，现在正在发生，国家借款利率较高，银行政府担保债券利率仍然很高，我认为 200 个基点非常高，未来应该会下降，而且最好的了解方法是继续关注彭博社或路透社的报告，这些报告肯定会指出市场变化，银行也以其他货币获得资金，在这种情况下，它们有与外汇对冲相关的成本，我s 良好的多元化和利息必须以与汇率相关的其他货币支付 所以，就像彭博社报告指出的那样，澳大利亚 5 年期债券的 AAA 主权利率约为 325%，银行比 525 高出 200 点% 这也是他们从银行定期存款中获得的，所以他们并没有真正在政府资金担保的情况下存钱 当然如果外国投资者将来会更信任澳大利亚（比如在商品或黄金上涨之后），那么 200 点会降低 忘记大约 10 年的固定贷款，因为最高政府担保是 5 年，而且 10 年的主权利率约为 43% 您可以轻松监控这些主权利率而且你经常看到他们上下波动，就像今天德国的 10 年是 33%，而几天前才在 3% 左右
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是的，问题是人们应该在“好”期间做好准备时代，不要在风暴来临时开始关注风险问题在制定长期投资策略时，应从头开始实施风险最小化策略在经济强劲时期，应对投资策略进行压力测试，以最大限度地提高其生存机会在经济低迷时期，这与我在住宅物业方面有何关系：1）我只在首府城市或主要区域城市（这里还没有）购买房产，因为其强大的潜在经济使用因素 2）最好我会购买房产当购买价格明显低于其重置成本值时 3) 我购买的是“平均”而不是该地区价格的最高或最低四分位数 我还寻找有关该房产的一些稀缺因素 4) T租金收入必须接近利息支出 借款水平将取决于租金收入，而不是银行愿意放贷的金额 5) 如果在空置率高的时期购买房产，我将对租金应用折扣系数取决于空置率 6) 我将固定部分借贷成本至少 10 年 贷款价值越大，固定比例越高 关于股票： 1) 我避免概念股，初创公司，这将改变世界，这将解决世界问题，这次是不同类型的股票 2）我只购买具有长期业绩记录的股票（绝对至少 5 年的业绩记录，最好是 10 年以上） 3) 我尽可能专注于购买具有高进入壁垒的股票，最好是垄断或至少寡头垄断倾向的股票 4) 我避开周期性公司，那些产品易于复制的商品化公司 o r 公司对其售价没有太多控制权（即市场而不是公司控制售价） 5）我只投资于每股收益和现金流量长期持续增长的公司 6）我只当一家公司的市盈率低于其 10 年平均水平时买入，尤其是在市盈率接近 10 年低点时开始瞄准该公司 7）我投资的公司不是股票 8）一个新的：避免需要过多债务水平的公司创造利润 2008 年之前 1) 我的房地产投资策略不依赖于高 LRV 比率，房产每 10 年翻一番，通过以股权为生而不是靠租金收入或任何其他在繁荣时期似乎受到青睐的策略来制定退休策略2) 澳大利亚股票市场对我来说太贵了，我的风险敞口很小。由于 2008 年市场下跌，越来越多的股票落在我的估值范围内关于参数，因此我对澳大利亚股票市场的敞口一直在增加美元价值
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感谢TF和boz的回复，有趣的东西
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Chillea - 我看到你研究过沃伦巴菲特太
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有趣的是看到西太平洋银行提高他们超便宜的 3 年固定贷款，我敢肯定他们在哪里亏钱，即使现在对我来说，他们的 3 年固定贷款看起来非常便宜 来自彭博银行资金的更多更新：
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来自澳大利亚的 Thaw 以美元融资，对于 NAB 的外汇对冲会有一些额外的成本，我认为 3 年期债券的收益率应该在 26% 左右
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一个有趣的来自彭博社的美国抵押贷款更新，我知道这个论坛上的很多成员认为这里是不同的，并不关心美国发生了什么，但是谁（像我一样）认为更多的全球有迹象表明信贷紧缩正在放松，美联储成功地让美国的银行以更低的利率借出更多的钱 我们必须记住澳大利亚银行以美元获得大量资金
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FICO 得分 720 Boz 感谢更新 在新的一年来临之际，30 的利率（在美国）被宣传为 513%抵押贷款，他们提到的人有 20% 的存款和 720+ 的 FICO 分数有谁知道 720 的 FICO 分数是什么意思或等同于这里的借款人
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在澳大利亚没有相当于 FICO（还) 然而，任何超过 700 的人都反映了一个好的借款人，分数越高，利率越便宜美国有一个积极的信用评分系统（银行可以访问更多数据），而在 Oz 我们只看到你做了多少信贷申请和你在哪里违约在 1 个月的稳定收益率和 6 个月的收益率下降之后 这很重要，因为银行的资金利差在某种程度上与政府债券收益率有关联 这里是 10 年期政府债券的图表，而 3 年期政府债券显然对中等收益率有影响-长期与澳洲联储利率脱钩，英国和美国也在发生同样的事情像影子这样的投资者准备在银行之前锁定他们的观点
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今天 NAB 还出售了更多的政府支持债券，这次的收益率是 75 点，超过 5 年掉期，早在 12 月政府启动时支持银行债券比掉期高出100多点另一方面掉期利率较高，5年期政府债券收益率为385％链接
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加上他们必须支付70％的政府担保，所以总成本超过掉期145bp
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你有没有关于你的详细信息t 我没读过（或者不记得了）如果你是对的，那么 07% 怎么样，那么，当银行以其他货币借款时（例如西太平洋银行本周以日元借入），日元 07%与澳元的 07% 有很大的不同 你知道这个费用是如何运作的
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http:wwwanzcomBusinessspecialised_servicesDebt_InvestorsAustralian-Government-Guaranteeasp我正在考虑在现金利率达到 2% 时固定利率，但我查看了收益率历史在本世纪的其他银行业危机之后 收益率低谷实际上在 30 年才出现，直到平均 7 年后股市开始调整 所以我想我会再做几年我认为每个人都期待快速好转，这仍然反映10 年和 30 年的高收益率 而且公司债券的利差仍然很高 这需要一些时间才能解决，因此固定的 5 年和 10 年住宅抵押贷款的低谷可能不会在未来 5 年内出现，即​​使现金利率可能低于 2% 甚至为零
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谁在澳大利亚提供超过 10 年的住宅贷款我不知道有任何贷款人的期限超过 10 年
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wesuck 做一个 12 年DHA 市场主要是我怀疑 ta rolf
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我所有的贷款都是用 cba 在固定贷款部分中，除了一个是 10 年的最后一个我认为是 20 年，但我可能是错的，也许是它15 年 在每处房产上，我将固定一定比例的贷款作为保险（基本上，我只会在净租金支付 20-25% 押金后的利息时投资住宅房产） 在结算最后一个房产时，10 年贷款利率上升，所以银行经理通过提供我的 20 年固定贷款来“补偿”我从记忆中，前 4 个 10 年固定利率为 718%，而 20 年固定贷款为 728% 他们当然“现在已经没钱了” ' 但我没有大惊小怪，因为租金涵盖了贷款而且他们在 12-18 个月后以 30% 以上的资本估值重新估值我正在慢慢利用股票市场投资新贷款提取的变动幅度约为 5%，我以 12% 左右的毛利率再投资于股票市场（在对当前毛利率应用折扣以考虑股息不确定性后）取决于股票、其 10 年平均总派息率、估计的 2 年利润预测、债务再融资时间表等）
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来自 NAB 的更新我认为他们只是在游说以减轻他们的压力无论如何最近10 年期国债已经相当高了，今天超过了 44%，可以肯定的是，长期固定利率的资金不会下降
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肯定不会好转，TABCORP 正在发行高级公司债券，这将是在澳交所上市，期限为 5 年，用于偿还现有银行债务 债券支付浮动利率息票，指示性定价为 3 个月银行票据利率加上 4-45% 的保证金 再次：保证金为 4- 45% 偿还银行债务（在信贷 c风险可能在 15% 左右）从字里行间解读：仍然存在流动性压力，一家大型 ASX 公司更愿意以 4% 的溢价发行债券，而不是从银行为这些资金再融资，这不是因为他们是一家垃圾公司，这些债券将被评为 BBB+，这还不错
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尽管新西兰联储降息，但新西兰固定抵押贷款利率仍在上升：链接 今天作为回应新西兰联储发布了一个非常重要的声明（你可以看到由于市场上新西兰元兑澳元汇率下跌 2 美分） 市场反应有点令人惊讶，我不认为新的澳大利亚（澳元）没有受到新西兰联储公告的影响，但我认为澳大利亚经济那么新西兰经济和新西兰长期利率不会有太大不同

有趣的帖子博兹还有其他人认为澳大利亚正在走向新西兰的方向很快就会有长期固定利率或者这里有很大不同
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