澳洲澳大利亚房地产悉尼领先指标，中性或负面悉尼

在澳大利亚地产投资



在过去的几年里，我经常发布关于 Somersoft 领先指标在做什么的帖子，正如我刚刚在 quot; 中发布的那样。死猫弹跳” , 这个论坛已被证明是房地产市场将要发生的事情的一个很好的指标 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpp513120#post513120 我说的是普遍的总体观点，而不是少数人的两极分化观点 我也在谈论观点长期有更多经验的会员（这对于新会员来说可能不那么明显）毕竟大多数会员都在这里（希望如此）因为他们想通过投资 Property Well 来赚钱，目前这肯定是负面的或在最佳中性模式 Cliff
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嗨 Cliff，我想当你说“领先指标”时，你指的是我们个人地契 FWIW 上的资本增长主题，恕我直言，事情的资本方面正在寻找至多持平一段时间，直到体面的收益率重新建立起来，并且企业更有信心我目前正在经历收益率的快速增长，所以“同时”；对我们以及我们拥有的资产的估价师来说，可能比我想象的要短

嗨，克里夫，我从来没有出去过从房地产中快速赚钱，所以对市场进行时机和寻找指标确实不是这不是我的事，反正我不太擅长 说了我持有的悉尼蓝筹股（北部海滩和东部郊区）的表现都非常好，收益率大幅增加，我很高兴我很高兴坐下来接受我知道的最终增长会回到悉尼海滩的位置（有太多人想在那里居住（无论他们是否负担得起））即使是 5% 的增长也会非常好，我确实是处于我现在可以购买的位置，但鉴于当前的环境，我宁愿坐下来，让我的投资组合继续运转，做它的事情，而美元成本平均到澳大利亚股票的指数基金中，这一切都是胡说八道我花了几乎零时间思考它我希望你能从其他人那里得到更聪明的回应rs 欢呼，
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现在是在你的手表领域寻找便宜货的好时机 Cliff
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我认为未来 4 年左右就 resi 资本增长而言是中性或负面的当然，现在获得净收益是件好事，这在 6 个月前是不可能的重新购买并购买更多的 IP resi 我希望他们都为平稳增长做好准备 等待增长可能会变得乏味，因为似乎什么都不会再次发生 示例 1993 至 1997 很多投资者只是放弃并出售，因为没有迫在眉睫的增长即使您的投资是正现金流，您仍然有 20% 首付的机会成本在兴奋真正再次开始之前，这是一条公平的路 低利率是现在唯一对我们有利的因素 如果它们上涨，即使上涨 3% 左右，下一次繁荣看起来也很遥远黎明前最黑暗 但是在这个阶段它只是凌晨1点左右
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我必须同意那个项目，但我看到的问题是“表现良好”;这个网站上的几个不同的人可以用不同的方式来查看，从控制他们和“银行”20mill 之间的人到像我这样的人在低 3-5 工厂未受限制的括号中，具体取决于“银行”的距离。澳交所每天都会受到重创，数字可能会迅速下降或上升，但过去 15 年房产价值一直保持稳定，当我在 1983 年开始用 4k 投资时，我的梦想是在这些年之后从房产中赚到 100k 100k听起来没那么多了，但是刚开始10万的人也是很多钱，当你爬上股权阶梯时，情况会变得更加复杂imhowillair
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记住，一些房产在未来仍然会表现良好您仍然看到持平负增长的年份 '中位数'会保持不变 - 也许，但谁在乎我们会选择正确的属性，可能不会 - 但并不一定意味着我们不应该尝试
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我最近买了，但这只是因为我们看到了我们认为绝对便宜的东西在黄金地段我们也没有扩大自己的 LVR 或现金流明智我们在这次购买之前的 LVR 低于 20%，之后将在 40% 左右这个现金流不会是一个大问题 我的工作是经济衰退专家如果我需要更多的钱，我可以更努力地工作更长的时间rs ( 但 我 认为 没有 必要 ) 我们 有 健康 的 现金 缓冲 我 目前 不会 购买 标准 交易 , 因为 我们 不 知道 市场 什么 时候 会 变动 不会 着急进一步 购买 任何 东西 , 但 如果 我们 看到 像 这样 的 进一步 讨价还价 , 我们 会 很 受 诱惑 , 如果 只是 为了 快速 的 利润 进行 买卖 , 我们 可以 轻松 地 用 这 一个 悬崖 来 做 ,
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我同意和 steve 一样，会有一些郊区在短期内逆势增长（可能是 FHB 地区，正如我们都怀疑的那样）如果人们只想做某事并可能获得一些增长以使他们能够实现这一点，这可能很重要在未来几年内购买另一个 像大多数人一样，但是，我预计未来几年的 CG 会很少。在目前的情况下，我认为购买 amp;持有是比过去 8 年更具风险的策略 另一方面，我知道会有“便宜货”；即将到来，很难抗拒它们 我愿意相信多头是正确的，也许他们是PI 指标显示积极（低利率、市场上的 FHB、可负担性提高、收益率提高、股市暴跌）但信贷收缩就像一片乌云笼罩着这一切
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我认为到底什么是明智的, Cliff You、Steve 和 Willair 是几位“大炮”；在 somersoft 上，并且已经完成了艰难的工作购买一个漂亮的“标准交易”；考虑到买入并持有，我一直坚信交易能够独立进行，无需“等待”。为了一个可行的结果当前的气候使这种哲学更加有效
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非常正确，你是对的新投资者需要小心我只是不喜欢看到新投资者太害怕做出任何决定或者在适当的研究后可能不会做出他们认为是好的投资，因为他们担心整个市场会崩溃时好时坏的原因很多），他们不应该因为恐惧而瘫痪 - 或者更糟糕的是，目前可能非常流行 - 甚至不寻找交易 Cliff是一个完美的例子，他并不过分目前对市场持乐观态度，但仍然抓住机会购买他认为物超所值的东西如果他害怕闭眼看市场，他就不会看到它 PS 不要以为我在悬崖附近和威尔的水平，但感谢补充
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我希望它会变得更容易（不那么复杂）我得到的阶梯越往上越没有现金流和股本增加，它会让它变得更容易，或者你是否尝试将你的投资分散到不同的房地产类型上，这使得它更多复杂的我在想没有什么比捡起第一个 IP Bugger Gools 更难的了
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试想一下，你的投资之旅就像试图让一个露天矿开始运转每个人都从一个粉红色的小塑料桶开始，然后铲子，疯狂地用他们的小铲子装满尽可能多的小水桶他们的成本很低，他们的设备很简单，而且他们的凹痕很小 他们认为他们只是在努力工作一段时间后你升级到山猫，它会花费要操作的东西要多得多，一开始你会遇到一些问题，但很快你就会成为一名大师级山猫操作员，你可以一次铲起更多的泥土，而不是在赛道上用塑料桶和铁锹敲打的人全部 一天 你的朋友开着一辆大 D12 并且有一个铲斗一天 24 小时都可以把你的 4WD 开进去 他的成本很高，齿轮技术性很强，需要很多专家的关注，但足够了说他移动了一点泥土你往下看，有人拥有并经营着一队拉铲铲斗，每个铲斗铲斗能够在一勺内吞下 4 个完整的 D12 有人实际上不再驾驶机器，他们正在管理维护与机器操作员签订合同并与之争论，试图从他的工人那里获得最佳效率 在这个论坛上看到的有趣的是，那个拿着粉红色小塑料桶和铁锹的人认为（因为他们的老师和父母告诉他）他和他一样好一个矿工，其他所有人和常客都站起来，对拉铲机队的运营商大喊大叫——“你到底会知道什么，你这个笨蛋我是这里最快最好的塑料桶和铁锹操作员”其他人强调塑料桶和铁锹的成本正在上涨 D12 操作员忽略了其他人强调吊斗铲可能会倾倒，有些人笑着希望并祈祷吊斗铲倒下，这样他们就可以捡起一个废品 塑料桶的家伙甚至不知道拉铲的存在
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Brilliant Dave
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TPFKAD，我认为这取决于我和我妻子控制的大部分财产，并且公开拥有的是旧的破旧的天气板纤维锡屋顶属性没有市场砖和瓷砖的工作，在该地区以便宜的价格购买，当我告诉他们我们在做什么时每个人都会嘲笑我，但它花了很长时间，而且我做了一个在我遇到我妻子之前，我开始时犯了很多错误，没有书没有互联网，没有肥皂盒高传单，你不得不弯腰去看银行经理，除非你有 40% 的预付款，他们才会开门门说六个月后回来，这些天有很多不同，我想他们会有g如果几年前我的狗有一个“ABN”号码，我的狗 500k，但它已经得到了回报，我所想要的只是达到租金可以支付学校账单和我们正常运营成本的水平，并且还剩下足够的钱周末过去每周买几瓶啤酒总是有问题发生，我不担心人们支付的所有专业预测，对我来说没有任何意义你只需要看看所有仅在这个网站上就有不同的意见顺便说一句，我买的第一批房产是在面向黄金海岸的山坡上的一大块土地，上面覆盖着马缨丹和烧毁的车身，它已经上市几年了，每个人都会只是停下来，甚至没有下车，房地产公司就用那处房产作为跳板，他们会先带你去那里，然后尝试以 2 倍的价格卖给你一些东西，在同一地区非常古老的昆士兰销售技巧，但那天我下了特工的车进入了马缨丹走到山顶，从那里你可以看到黄金海岸，从来没有人这样做过，所以我想为什么不 D9 可以在顶部的一个干净的垫子上推一条路，推几个水坝，然后我有一个家，那天下午我回去签合同的时候把钱放在桌子上，给推销员买了一个卡通啤酒后，当我走进办公室时，他们都很不高兴我买了广告商还在做我笑了，你开始认为我可以赚到 100k 然后你说 200k 只是另一个数字然后是 500，14 年后我磨的大磨坊变成了 2，然后 2 变成了 4mill，但我同意第一个永远是hardestwillair
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同上，爱一个好比喻！但是对于 Cliff 最初的观察：我在其他线程中投票给死猫反弹，但这只是因为它询问的是市场的底部我个人不相信底部会导致繁荣我认为市场会繁荣经济企稳，中上位中位数开始上升 再说一次，我可能错了 但我不认为这是下一次繁荣的开始 再过一年左右，你可能会看到那些标准中位数开始下降如果负担能力保持在这些非常低的水平并且投资者加入 FHB 重返市场，则再次采取行动 这是一篇关于负担能力的文章, 迈克尔
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我的 SS 领先指标是当像你这样的投资者开始跳回论坛聊天时欢呼 yadreamin
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迈克尔, 怀着敬意的问题 See_change 和你的自我-您在地球上哪里见过房地产市场进行死猫反弹和吸盘反弹给我一个例子尽管有一个条件-不要举出反弹因澳洲联储提高利率而突然终止的例子-因为这根本不会发生房地产繁荣
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查看这篇文章 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt49627amp;page5 Cliff
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那么北岸的入门级单位的收益率是多少，他们必须至少有10％对没有幸运得到7 % Cliff
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据我所知，有 3 个指标最近转为正值 SMH 告诉我们，房子是 5 年内最实惠的，而它们在 15 年内是最实惠的，它会多一点有趣的是，如果有更可靠的指标放大器，悉尼的拍卖清盘率会在几个月内达到 70% 以上；他们在两个多月内一直处于相对较高的水平，那么这将是一个更有趣的 Westpac MI 消费者信心调查报告，与 2001 年 12 月以来的任何时候相比，更多的人认为现在是买房的好时机ly，似乎有 FHB 狂热（仅在悉尼），这推动价格从底部上涨 10-20%，但在所有其他价格范围内，销售速度缓慢。但是，所有其他宏观指标都强烈指向错误的方向 有些人感觉我们正处于繁荣或至少好转的早期阶段 我需要的不仅仅是这三个指标，我很乐意错过最初的阶段任何好转都可以更加确定这确实是好转，而不是人为刺激带来的失常
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Keith您正在查看的指标是领先指标，真正的考验是失业率坦率地说，我对弹性的能力感到惊讶-即澳大利亚的就业情况如何 如果这种情况继续下去，那么滞后的指标将推动房地产市场进入新的“繁荣”；水晶球我认为现在的恐惧是“高通胀”；随着世界各地的所有刺激措施，真正的风险是价格进入资产泡沫真正的风险是这个泡沫在 3 到 5 年后破裂！好吧，希望不是这样
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是的，在周期的早期观察尾随指标没有多大意义 它们稍后对确认有用 就业是一个尾随指标，但是，招聘广告比就业提前约 6-9 个月，是一个领先指标 想要看到 09 年 1 月的 ANZ 招聘广告趋势，它与 6 个月后的实际工作相关性 另一个领先指标是（尽管不一定可靠）是失业率预期正如你所看到的，我们超出了规模 我只是觉得很难相信我们正在走向广泛的好转，因为大局指向一代人的最坏情况（情绪） 超级通货膨胀可能是 2 年的恐惧+ 年的时间，显然哦，不，它正在褪色，对不起水晶球又塞满了
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尽管我不喜欢谈论一般市场，但这对一个人购买意味着什么购买一处房产 - 似乎有很多人选择下一次繁荣的开始 为什么也可能是经济再次趋于平稳，即这不是世界末日的情景，也不是繁荣 - 但房地产价格将稳定并持平一段时间或几年的低增长水平，如 90 年代现在我并不是说这就是我认为会发生的事情，就像我说的那样，整个市场不是我的领域——但很多人似乎认为如果房地产在当前环境下保持不变，那么下一步将立即再次出现大繁荣 不一定
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这张图表对我来说可怕的是一月的招聘广告，尽管它可能部分是季节性，不要反映出就业情况会变得多么糟糕，IMO 许多企业在 08 年末至 09 年初采取了先发制人的行动，为他们认为即将到来的事情做准备 从那时起，我们看到了银行从矿工那里撤资的证据，建设者和上帝知道还有谁我看不到这会变得更好 Nyl前任被接管，澳大利亚最大的贸易伙伴正一头扎进深渊 据《时代报》报道，今天有五分之一的出口集装箱运往日本，这将对企业产生巨大的流动效应；随着远期订单枯竭，我只能看到未来 6 个月内情况会变得更糟。这将对信心产生什么影响 如果您没有工作，住房负担能力没有任何影响贷款危机（编辑：该死的地狱，我今天一定是在床的另一边醒来；异常消极；对不起）
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我从企业主那里得到的所有小轶事都是我们是进入显着放缓，我认为这只是一个猜测，因为我认为在等待一些确认宏观迹象表明经济正在好转之前没有任何风险，然后才开始做一些事情我正在筹集一些现金和目前看起来非常灵活，还没有看到任何我认为布里斯班住宅物业有价值的东西，但是如果你有显着的增值技能和良好的退出策略，这种观点总是不同的
评论< BR>当然，我是一个试图把握时机进入市场的顶级宏观投资者，所以这个线程的首发者是 - 搜索然而，这里大多数是 Somers 类型的投资者 - 当你买得起的时候买；有选择地尝试购买便宜货 自 2002 年以来我没有购买过 IP，我更喜欢其他资产类别 Somers 追随者没有那种奢侈 - 他们只购买 IP 寻找便宜货的策略的缺点（对我来说）不管周期中的时间是，他们可能会立即获得 20% 的股权，但随后他们会持平 N 年，直到周期转变mers 追随者不在乎，他们是长期购买放大器；从不卖，所以在他们买得起的时候买是有意义的——这通常意味着在负担能力高的时候买（比如现在）这里的一些更封闭的思想海报没有认识到这是一个有效的策略这就是我要说的情况最有可能由高性价比放大器支撑的底部； FHOG 和其他市场将或多或少受此支撑 所以一段时间内持平，IRs 下降更多，unemp 更高，更多强制销售放大器；便宜货出现而在末日情景继续未能出现后，人们最终将再次开始消费，FHOG 将退出，IR 将小幅上涨，人们将有足够的信心升级他们的 PPOR，循环将继续 同意澳洲联储将密切关注——如果人们开始消费 amp;通货膨胀有威胁，他们可能能够抢占任何繁荣，我会说一段时间持平，尽管中位数会下降一点，因为底部有很多活动，顶部价格较低
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这个是一个有趣的阅读意愿 http://wwwrbagovauSpeeches2009sp_so_160209html http:wwwrbagovauMonetaryPolicyRBABoardMinutes2009rba_board_min_03022009html
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我读得更好
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好点基思（像往常一样），我有时会被我的微焦点蒙蔽一点 - 到在某种程度上，只要我的小世界运转良好，我就不太担心更广泛的市场只是想向最近一些更热情的海报指出，我们不一定会因为房地产而繁荣目前正在坚持 很多人都在预测会立即再次繁荣 - 它可能会发生，但这不是价格下降的唯一选择
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对不起，戴夫，我修复了链接，我是新手这个，再加上我认为格伦·史蒂文斯是一个非常聪明的人 willair
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此时投资者的心态直接受到他们的策略的影响交易者现在比像我这样的买入和持有者更看跌，因为在可预见的未来几乎没有快速增长的迹象我一直对房地产持乐观态度整个 Damp;G 时期，甚至最近经历了所有 GFC 的事情对我来说，这一切都很好如果你在高峰期买入 现在绝对是对长期投资者保持乐观的时候，因为气候对另一个 5 年的区块来说是有利的； 1 负面情绪 - 买家和卖家减少，竞争减少，卖家压力下降 2 较低的利率 - 降低持有成本 3 良好的租金收益率 - 更好的现金流，以及对保持租金稳定的租户的更多需求 4 市场底部 - 非常重要;这意味着未来5年价格会上涨 他们可能还会从这里进一步下跌，但在我看来不会太多，然后再次回升
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