澳洲澳大利亚房地产 租金收入增长与资本增长随时间推移 悉尼

在澳大利亚地产投资



我很想听听其他人对未来几十年租金收入和资本增长趋势的看法。我们不能继续看到资本增长高于租金收入增长；显然，每次发生这种情况时，收益率都会下降，并且（恕我直言）收益率已经不可持续地低，并且已经持续了 20 年或更长时间今天 4% 的收益率将在 20 年后降至 2% 虽然我相信从长远来看，这是不可持续的，收益率将趋向于非常长期（即 50 年或更长）的收益率，我担心房地产在历史上做出这些动作的速度非常缓慢，不知道在我的投资生涯中是否会发生调整！高出入门槛、低流动性以及对房地产作为投资的强烈信念，共同使房地产市场对这些失衡反应极其缓慢失衡已经扩大并且没有显着修正的迹象（我的意思不是收益率从 4% 增加到 5%，我的意思是 4% 到 8%，例如）今天的许多投资者不相信住宅物业可以产生正现金流，或者永远是！无论是否合乎逻辑，这种态度盛行并且似乎占主导地位的事实似乎很可能导致“泡沫”；持续相当长的一段时间，但我通常非常看好房地产，但我确实认为，相对于最终必须发生的修正而言，最近的疲软相当小 房地产价值必须减半，租金翻倍，或两者的等效组合，让我们回归历史手段，让房地产作为一种投资有意义或降低资本增长或两者兼而有之，它会突然发生，还是非常缓慢地发生可以随着时间的推移不断超过租金增长 这实质上创造了一个收益率不断下降的环境，这种环境是不可持续的 非常有兴趣看到这个讨论的结果
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我和老公看到的正好相反 Tracey 我们已经刚刚拥抱我赢了我们的一个地方的租金 Luvly jubbly 打电话给我，我会告诉你你哪里出错了 不过不在这些板上，谁知道谁可能在听今晚我们正在庆祝，并打算彻底生气 得去吧，草莓 daquiri 正在倒出来，看起来不会很快放松下巴！！
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在考虑了更多之后，我不同意你的结论，即产量不可持续（为时已晚让我改变我的投票）我在 2007 年 1 月购买了一套售价 330,000 美元的单位，并以每周 320 美元的价格出租（5% 毛收益率） 2009 年 1 月，它的保守价值为 400,000 美元，租金约为每周 390 美元（毛收益率为 5%） ) 在这 2 年期间，租金和 CG 均以 9% 的复合增长率增长 我预计该单元（位于布里斯班黄金地段）的租金将继续以每年至少 7% 的复合增长率增长，从长远来看，我 35 岁现在到我 65 岁时，该单元的租金应该至少为 $2750 pw 如果它以每年 9% 的速度增长，这将是 $4750 pw 到我洗牌时（在随机预测的 2061 年 87 岁的年龄），它将以每周 7% 的速度租金为 $12k 或 $31k pw 9% 现在告诉我为什么我应该关心该物业目前的负利率约为每年 10k 虽然我希望收益率更好（目前基于购买价格的总收益率为 6%）-希望不会如此-我准备接受目前每年 10,000 美元的净缺口（税后每年花费我 6,000 美元），因为它在 2012 年之前将是现金流中性的，而且从那里所有肉汁当然我冒着在黄金地段租房的风险布里斯班的位置在未来 50 年内停滞不前，但我很确定通货膨胀和人们为了气候而搬到这里将确保这种情况不会发生
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你应该关心收益率是多少，因为如果你从房产中获得 2% ，你可以从蓝筹股中获得6%（和CG是可比的），那么你应该逻辑地转移你的资金到蓝筹股，否则你要支付每年 4% 的机会成本 但也许我正在揭示收益率如此之低的部分原因——对房地产的偏好如此强烈，以至于投资者将资金存入其中，甚至当他们可以在其他地方赚取更多收益时，即意外惊喜，人类并不完全理性
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错误正如全球金融危机所证明的那样 - 50% 的杠杆股票投资组合并不安全 股票需要有更高的 r回过头来补偿这样一个事实，即您无法将它们杠杆到与财产几乎相同的程度，而不必在追加保证金的情况下保留大量资金。无法适当杠杆化的机会成本远远超过减少的机会成本收益率 我认为我不需要运行 Excel 电子表格来向您展示 Tracey 如果有任何股票由于其波动性带来的更高风险而收益率不足此外我完全不相信必和必拓在 2061 年仍会与我们合并 必和必拓仅合并8 年前在 2001 年与 Billiton 合作，尽管从公司的角度来看，BHP 的古老历史可能会在另外 8 年（2017 年）后完全不同，但我非常有信心我的单元块在 2061 年仍会站在那里——它的坚固混凝土，20 米以上海平面和停车场是用 2500 万年前的火山岩雕刻而成的，你能不能直截了当地告诉我，Woolies 和 CBA 还会存在吗？ n 2017 (nevermind 2061) 评论

嗨，特蕾西，有趣的问题，我希望我写的是对你问题的回应同一时间，这就是为什么不清楚的原因有一个自然周期，即高资本增长阶段，收益率未能跟上，然后是当前阶段，房地产价格停滞或下跌，由于房地产短缺，收益率攀升。房产价值 当购买比租房更有意义并且有足够的购买信心时，房产价格将再次开始上涨 这是自然的潮起潮落 但这并不能回答您的问题 需要搁置这个周期以了解长期趋势 我认为答案会因地区而异 我相信随着我们的房地产市场成熟，那些黄金地段将变得更加d 更多的普通人无法获得 这些房产将越来越多地被长期持有甚至继承 借入资金的成本将变得越来越与这些房产无关 因此，尽管收益率实际上很低，但它们将在坚实的基础上创造真正的收入资产基础 我姐姐住在墨尔本布莱顿的这样一处房产中，她支付大约 $250pw 买了两居室的房子，步行即可到达海滩 他们甚至懒得跟上市场租金 唯一让他们嘀咕租金上涨的是土地税 房产至少已经传承了两代人 或许只有我们这些肮脏的暴发户才如此痴迷于收益，我怀疑你在美国的研究会给出部分答案收益不错，但资本收益很差，而其他波动性较小的房产收益则远不那么吸引人 澳大利亚人的心理似乎回避了波动性，所以我认为这将影响持续的趋势，并将有利于资本增长而不是收益率
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谢谢，GoAnna，您的周到答复我认为您可能是对的，黄金地段的收益率将变得低得离谱，并且房产将越来越多地被继承，因此收益可能与业主的相关性降低 但我想知道是否必须有一天，对于继承了每周租金 500 美元的 200 万美元公寓的人来说，当他们意识到他们可以卖掉公寓并在其他地方用这 200 万美元赚得更多而且你说得对，正是美国和澳大利亚的心理对比让我想到美国投资者认为我们的低收益率是“不可能的”；一些美国论坛成员确实不相信我们购买收益率低于 8% 的房产 但它们正在发生 我们是有趣的生物，我们不理性行事的事实使投资决策复杂化 讨厌的人类！不，伙计，你搞错了！您忘记了那些称为看跌期权的美妙事物，您无法为房产购买 假设房产和股票都经历了 7% 的 CG 您有 10 万美元，您乐于利用它 您可以利用1) 价值 50 万美元的房产，收益率为 2%，LVR 为 80%，或 2) 价值 33.3 万美元的股票指数，收益率为 6%，收益率为 70%，通过在价值下降 10% 的数字上写一个看跌期权来保护您的资本（查看 2010 年初 XJO 期权的一些指示性数据，期权的成本约为 05%） 物业租金收入 @ 2%：$10K 按揭利息 $400K 的 6%：$24K 持有成本 @15%：$4,500净现金流：- $18,500 资本增长@7%：$35K 股本整体改善：$16,500 股票指数收入@6%：$20K 利息 $233K 的 6%：$14K 看跌期权成本@05%：$1,700 净现金流：$4,300 7% 时的资本增长：27,000 美元股本总体改善：31,300 美元是的，股票指数可能更有可能收到追加保证金通知，因为 1) 它的波动性更大，以及 2) 当房地产价格下跌 10% 时，抵押权人可能不知道或不采取行动，而保证金贷方肯定会 但你已经每年投资股票而不是房地产，因此获得了 22,800 美元的现金流优势 这使您的 333,000 美元投资组合中又有 68% 可用于帮助避免追加保证金，并度过低谷 有趣的讨论和想法 - 请继续讨论！
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自从我还是个孩子的时候（可能在此之前），关于股票与住宅物业的争论就一直激烈，我总是觉得有趣的是，当一种资产类别在短期内表现优于另一种时，大众“相信”这是持有在我看来住宅物业和股票投资都是有效的投资类别
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我认为原帖是指长期影响我不确定你的帖子的其余部分是关于什么的
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租金增长趋于在CPI或WA附近增加ges 增长 - 最近 3-4% CG 往往会随着可支配收入的增加而增加 - 最近 6-7% 可支配收入的增长快于工资增长，因为工资增长略快于 CPI（做一个电子表格，看看为什么） 从长远来看，CG是由拥有成倍增加的可自由支配收入的OO驱动的，并且遗传渴望拥有比琼斯更昂贵的房子而且他们也不关心产量但是，当人口增加时，新房子会在外环的边缘建造 -这些房子不是特别理想的放大器；具有相当平均的收益率因此整个城市的平均收益率与其长期历史平均水平非常相似结果是特定房产的收益率将在长期内下降（它变得相对靠近中央商务区），因为CG 将超过租金增长 平均收益率（没有人获得或不应该感兴趣，因为他们不拥有市场）保持相当平稳 澳大利亚与大多数国家不同 - 绝大多数人希望住得尽可能近可能在少数几个 CBD 中的一个，而大多数其他国家（例如美国、欧洲）具有更加同质的需求，因此具有不同的投资特征
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只是在过去 20 年左右的时间里，房地产才成为受欢迎的投资平台，帮助推高了价格，因此降低了收益率 我们的第一个 IP（1984 年）以 42,000 美元的价格购买，每周租金为 90 美元，这大约是当时通常的回报 可惜我不明白这这一切的含义，术语“现金流正”；还没有发明，几年后我们卖掉了房产当时有更多的政府住房供低收入人群使用，这只是进入住房委员会名单的问题，最多一年内就有房产不知道将来会发生什么，我的水晶球有点雾玛格
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不要忘记重新开发时会重置房产（即拆除街区的大型老房子以创建3栋联排别墅）请注意，“老房子”的租金可能与其中一栋新联排别墅的租金大致相同，因此产量等都可以保持不变，但您仍然可以从中受益
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我想我不会对这个民意调查投票 Oz ，这有点超出我的深度-我只是在我自己的小旅程中，我不确定 tin tac 数字和东西会做什么，我继续在我的能力范围内购买并租用它们良好的回报他们为我提供了足够的股权（和回报），让我继续参与游戏并再次完成并重复
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如果你使用这种技术，你会在 2008 年被消灭。当你在电话中 Commsec 说除非你现在提供更多安全性，否则他们将出售你的投资组合，2010 年的看跌期权将如何为你提供保护？如果明天市场下跌 50%，我想 2010 年 6 月的看跌期权仍然只比 2009 年 1 月的所有股票价值略高
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告诉一个朋友的母亲，他在 Oz Minerals I 拥有 30 万股价值现在不认为它们值钱 此外，这不完全是一个孤立的案例 如果我的街区要被撞倒，我打算对此有发言权-出于某种原因，我加入了法人团体委员会当您的 Beta 为 118 时会发生什么, 50% LVR, 市场下跌 48%利率上升，再也负担不起你的 n负利率的知识产权，必须在市场低位时出售 没有投资是无风险的 重点是；你可以利用这两种投资，利用其中任何一种投资都可以放大现金流和资本增长不会将亏损转化为利润 换个角度来看，一项投资的价格受两件事驱动：1) 其赚取收入的能力（通过租金或股息），即当前的盈利潜力，以及 2) 它的潜力增长（投机成分） 如果无风险利率（银行现金）为 3%，您会希望有可能失去您的股权的投资回报至少是其两倍；假设 8% 因此，如果股票的交易价格为 100 美元并返回 6 美元作为股息，您可以认为 100 美元代表以下总和：a) 其当前盈利潜力为 75 美元（6 美元代表 75 美元的 8% 回报） ，加上 b) 25 美元的增长潜力（投机成分） 以同样的方式看待房地产，黄金地段常见的 3% 年收益率意味着 100 美元由以下各项组成： a) 24 美元的当前盈利潜力（或能力）为自住者节省租金），加上 b) 76 美元，以涵盖其增长潜力（投机部分）和生活方式收益（对于自住者） 当您认为该房产有义务支付土地税等费用时，费率，维修，保险等，情况变得更加两极分化股价的投机成分是因为您相信该业务将在未来获得更大的利润但是如果您认为利润实际上会下降（收益率变低）或保持不变无限期稳定，然后嗬除了郁金香狂热之外，还有人可以解释住房当前的高价（除了市场上自住业主的存在，我同意这有影响，但没有完全解释）
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虽然收益率 (10-11%) 高于今天的普遍水平，但当时的通货膨胀和利率也较高 房地产可能会受到一定程度的负面影响 85 年后建筑物没有折旧，银行贷款是投资房产的利率可能比自住房产更紧，利率可能更高 房产投资者会害怕最近两位数的失业率、前所未有的创纪录高利率（1982 年）以及即将到来的工党的可能性。政府将征收资本利得税（1980 年竞选活动中的一个主题） 1983 年也是股票市场的丰收年，所以这就是顾问们提出建议的地方 因此，尽管赌的是收益率ter 和 1984 年房地产投资的基本面相当好（1987-89 年是许多领域的繁荣时期），不确定性程度如此之高，以至于只有少数人（像你一样）有远见购买
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因为您可以安全地运行更高的 LVR 与财产（我毫不犹豫地在 Prime Brisbane resi 上运行 90% LVR）您可以获得更大的“安全”；用财产放大 如果我的资本损失风险是 resi IP 的 10% 和股票的 30%，我希望股票的回报至少翻倍 规则 1 - 保护你的资本 是的，但我购买的最糟糕的财产有 4%购买时的净收益率 最好的购买时的净收益率为 68% 任何以 3% 的总收益率购买 IP 的人都处于劣势 因为主要首都城市 resi 房产的净收益率为 45%（即除利息费用外的所有成本后）租金以每年 7% 的速度增长 大约 4-5 年税后现金流将保持中性（假设 IR 为 7%） 大约 7 年后税前现金流将保持中性 我最好的房产（68% 的净收益率）已经有少量现金流8 个月后税后为正（即使是 7% IR）
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确实没有正确和错误的答案 Boomtown，归根结底，您必须在适合自己的参数范围内投资它也更好专注于投资类别而不是成为所有行业的专家s 这样您对资产类别有更深入的了解，更快地发现机会，可以更准确地了解风险和对冲风险 对于我自己，我更喜欢投资股票和房地产（但这仅限于购买市中心的公寓）在市场疲软时期）通过在两种资产类别之间转移我的利润，我可以增加我的货币的波动性相信一般人都准备投入工作以确保他们的钱总是在最努力地工作我绝对同意！但我确实认为，对大多数人来说，很多人都阅读了市场情绪，而市场情绪反映了所有输入的数据即使只有一小部分有足够影响力的人（如储备银行行长、金融投资记者和著名的投资者商人）知道数据研究，他们将对所有数据的解释转化为遍布整个市场的买入卖出信号如果收益率下降非常低，我相信市场情绪将对作为投资的房地产产生敌意，这将影响人们，即使他们从未进行任何研究； “每个人”会知道股票是比房地产更好的投资
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我买房地产主要有两个因素：1）未来的收益率增长看起来很有希望；和 2) 与当前和潜在的未来市场相​​比，该物业的价格合理最终，我有兴趣获得足够好的收益来支付我的费用和 Pamp;我贷款购买它这样我就获得了所有权随着时间的推移免费获得资产 它也使我对资本增长的依赖脱钩（尽管我似乎总是得到一些）为什么我现在要购买它）我可以在以后决定是否要持有该物业以获取收益和或权益同时我希望拥有可以让我现金流入的资产
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我认为收益率总是与上限增长挂钩，反之亦然再次赶上，然后我们再次出发，增加一些上限
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我正在重新阅读这个帖子并进行了一些思考，并且想知道收益率和增长率与通胀之间的关系 在通胀环境中，我预计增长看起来很稳健，但收益率不会受影响的（根据当前价值计算）收益率真的像这样与通货膨胀脱钩吗，还是我在这里遗漏了什么另外，考虑到我们将原始购买价格锁定在某个点，扣除通货膨胀后的资本增长百分比有多相关及时，而价值变化只是一些想法任何人有什么要补充的
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跟踪，您是在谈论基于房产当前价值的持续收益，还是基于您的购买价格的收益另外，我会认为投资股票的人比投资房地产的人多，因为股票更容易“进入”；比房地产
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考虑机会成本时唯一重要的收益率：相对于市场（或当前）价值的收益率
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2%收益率 人们真的会去追求这些数字吗？不相信任何人甚至会认为这是一种可能性 现金流是如此消极，并且无法保证 50 万美元的房产在短期内会获得任何可观的增长来抵消它 50 万美元，您可以购买 2 x 22 万美元的 IP（加上成本）并在全国范围内获得 6% 左右，这甚至没有真正尝试获得可观的收益，并通过它获得一些可观的上限增长
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我没有看到前面提到的机会成本我遇到的“机会成本”问题；是不是你直到事后才知道它是什么？这有点像“假设”。 stat，或“后见之明”； stat 这对你没有任何好处——我的意思是，如果你走错了方向，它会让你心烦意乱；你只能做你知道的事情——如果你只知道房产，你可以在购买时获得 8% 的收益率，当现行利率为 6% 时，你会对这个结果感到非常高兴但同时在股票阵营他们得到 10% 而你不知道股票，那么从技术上讲，收益率的机会成本是 2% 该死！但是，如果您不了解股票，那么在有人告诉您您的错误之前，您在机会成本方面确实没有损失任何东西投资者受苦；他们被事实和数字以及“假设”所束缚。他们无法扣动扳机如果我在过去 9 年中对每一笔投资都进行了评估，我现在会更穷我相信我认为你当时只需要评估交易，根据你所知道的，运行数字和因素，看看是否所有这些都适合你并去做，不要担心你是否能在其他地方做得更好，因为你总是能够做得更好事后其他地方
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Tracy - 一个线程的好主意 我认为收益率可能会下降到如此低的部分原因（与其他国家相比）是负扣税和双倍收入的增加 另外我只是在想谁投资房地产 - 似乎大多数人拥有 1 个 IP，我想知道这是人们在搬到其他地方时多久保留一次的前 PPOR（还清了一些贷款，以这种方式增加了他们的收益）我想我们的类型，那些不断购买 IP 并查看数字相对罕见 如果只有一小部分市场关心收益率，那么收益率将无法与 CG 保持平衡，是的，房地产投资有一天可能不再是一个不错的选择 无论如何，买入并持有策略，我认为开发增值选项将持续更长的时间 kaf
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你的意思是在通货膨胀的环境中，房地产价值和租金都会上涨大约相同的百分比，而收益率不受影响我是说我认为应该是这样，但历史表明租金增长更稳定当我们有房地产繁荣时，价值可以在一年内上涨30％，但市场不会容忍同样数量的租金上涨（除非供应严重不足） ( )，或有租金损失跟上房地产价格上涨的能力，因此收益率长期下降如上所述，我认为收益率最终会恢复到长期平均水平但是房地产的流动性非常低，而且在这么长时间内做出的决定-框架，房地产市场可能会长时间处于失衡状态 一旦你购买了，除了计算 CGT，我认为最初的购买价格是无关紧要的对于现在价值 100 万美元的房产，与其作为资产的表现相关的唯一事情是投资该房产是否是 100 万美元的最佳用途（如果您损失了 15 万美元的 CGT 和费用）你卖掉，那么我承认你会将你的 100 万美元房产的表现与另类投资中的 85 万美元进行比较）经常在这个水平上产生我同意 - 这太可怕了！该线程的整个前提是相对于市场价值的持续收益率很重要，因为人们*应该*将他们从租金收入中获得的收入与他们可以从另类投资（例如股票）获得的收入进行比较，我当然同意分析瘫痪是一种风险，必须避免我认为我们中的很多人都不会因此而受到影响。 关于预测，当然你必须允许预测中的错误，但我认为事实并非如此你不能完全知道未来应该阻止你对两种投资中哪一种可能表现更好的分析事实上，我相信你在决定买两栋房子中的哪一栋或哪一栋时总是这样做两项业务 为了利用房地产，您必须已经对机会成本进行了某种分析，并认为这比将钱存入银行更有利于您这意味着您已经假设（可能不自觉，但假设没有尽管如此）资本增长加上收益率将超过您的抵押贷款利率您当然不必考虑所有可能的投资 - 无论如何，这是不可能的 - 但如果您对股票和房地产投资感到满意，那么肯定您考虑在任何特定时间点哪个可能会带来最好的回报谢谢；我也很享受这个讨论，也同意，不知道有多少“隔壁的百万富翁”？几十年来一直坐在房产上，没有考虑他们可以用其他地方的钱做什么 这绝对可能是导致不平衡的一个重要因素
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我的祖母在（当时）简陋的地方买了一些土地（50 英镑） 90 年前悉尼郊区的郊区建了一座房子，我猜当时的收益率应该是相当平均的 她刚刚以 1500 万美元的价格卖掉了那栋房子——它可能会以 650-750 美元/周的价格出租（收益率为 25%） 今天，还有大约 10 倍的房子因为离CBD比较近，所以从她家出来一般，这些房子不太理想。便宜 许多这些房屋的收益率相当平均 所以她（曾经是第 1 个百分位的平均收益率房屋）现在是第 90 个百分位的低收益率房屋 但是整个悉尼的平均收益率一直保持在 4- 的长期平均值5%，因为绝大多数房屋都接近平均水平底线是特定房屋（相对靠近 CBD）的收益率 v 缓慢下降，因为添加了不太理想（amp;平均收益率）的房屋更远一点 但投资不应仅仅根据收益率来判断 如果你相当确定下一次繁荣即将开始，你相当肯定它将在那些低收益率（历史上高增长）的黄金郊区开始，并且会在接下来的 3 年里向外波动rs 过度的资本增长会弥补收益率的不足吗？大概当你买它的时候，收益率几乎可以弥补支出，任何提取的股本也会如此 所以，未征税的 CG 不能弥补持续相对较低的收益率
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你奶奶多大了
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哎呀-她父母买的-她出生在那里她现在91岁了实际上也不是她建造的而且她实际上也不是我的奶奶-她是我的妻子但故事的其余大部分内容大多是准确的
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财产具有在很长一段时间内实施某种形式的财务纪律的附加价值 - 本身就是一种美德 我认识一位在河边的可爱老太太布里斯班的房子 她从 1942 年就住在那里 她的房子现在价值约 500 万 我不知道有多少人有纪律在 60 年的时间框架内维持一项投资在股市我不知道，但我打赌她会我现在没有 500 万可以显示 PS 我不记得确切的原始购买价格是多少，所以我无法计算确切的投资回报 - 但现实是原始购买价格可能低于您的价格现在会得到一个星期的租金，所以完全不相关 PPS 目前的收益率估计是 1%，但更多的是因为目前的使用是“不合适的”； - 该物业被更高密度的房屋所包围
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悉尼的房子在哪里
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在格拉德斯维尔附近的帕拉马塔河上，当时这条河是一条开放式下水道没有人想住在它附近 他们的住处位于被果园包围的红树林沼泽边缘
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我没有回复最近的一些帖子，因为这个帖子不应该是关于房地产是否是一项好的投资，或者人们如何做出投资决定；我想知道人们认为收益率会走向何方 我同意房地产可以成为一种极好的投资工具，而且人们经常在没有对替代方案进行如此理性审议的情况下做出决定 似乎绝大多数人认为收益率必须上升，而且它是更有可能逐渐发生而不是突然发生谢谢大家的意见，请随时为新的民意调查做出贡献，以了解这是否主要通过更大的租金上涨或更低的零负资本增长来发生
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