澳洲澳大利亚房地产 预测利率 - 消除神话。悉尼

在澳大利亚地产投资



我决定开始新的线程，因为我不希望这被迷失在前一个混乱的混沌水域早在 2002 年的这个论坛上，我回答了同样的问题，并预测官方利率无论如何都不会超过 65%不幸的是，RBA 董事会没有听我的意见，超出了这个目标 075% 现在我将尝试解释为什么在可预见的未来利率无论如何都不应该超过 45% 站长 - 请把它粘起来，这样人们就不会在黑暗中徘徊解释过于简单，所以每个人都可以理解虽然我同意有时很难纠正特定的利率变动，因为澳大利亚央行在大多数情况下的行为完全是非理性的，但要了解利率的上限在哪里确实是不费吹灰之力的基础知识：提高官方利率，这只是对经济的另一种税收 RBA 提高官方利率，以便在 RBA 认为经济即将过热时从经济中取出资金以降温特定利率变动对经济的影响取决于该国的债务比率 历史：早在 90 年代初，澳洲联储将利率提高到 165%，一半扼杀了经济在 2008 年，只有 725% 完全扼杀了经济（我想知道是否有人注意到我们的经济在所有这些美国混乱开始之前就陷入了困境 - 恰好在 2 月 3 月加息之后的 6 个月） 为什么会有这样的差异 为什么澳洲联储没有空间进入“两位数”？利率（因为媒体是在危言耸听） 简单 回到 90 年代初，每赚一美元，2008 年的债务价值约为 47 美分，每赚一美元，就有超过 130 美元的债务。换句话说，2008 年加息的每个基点都被消除了与 90 年代相比，从经济中流出的资金大约是 3 倍因此，为了将经济扼杀一半，澳大利亚央行不应该将官方利率提高到 90 年代水平的大约三分之一以上，考虑到未来通胀的差异，我预测上限为 65% - 短期：对于 RBA 超过 65% 上限的每个基点，他们需要将利率降低 3 个基点以纠正他们的错误。换句话说，要从 725% 的完全杀戮模式恢复到一半杀戮率应为 225 %（075% 乘以 3）低于 65% 的上限，即 425% 达到“中性”；水平，我们至少会考虑另外 2% 的降幅 换句话说，今天的“中性”；利率在 2% 左右 再获得 2% 的折扣以刺激经济 这是 0% 的利率 嗯，0% 会刺激经济 但几乎没有额外的复杂性： 1 美国动荡 我们需要再享受 3% 的折扣才能免受此影响2 银行的暴利 银行养成了不通过降息的坏习惯 我们需要再降息 2% 才能考虑到这 2 RBA 的不作为 我们的利率仍然处于对经济造成负担的水平 RBA 在 8 月和 1 月的“假期”中不作为。无异于对经济的破坏 我们需要再降低 2% 来缓解这种情况 换句话说，利率必须在负 7% 左右，并且要快速到达那里 当然，利率不能低于 0（他们会的）那么政府将别无选择介入并为经济投入大量资金所以，预计今年年初的圣诞节我的疯狂猜测我们将看到： - 基础设施和教育方面的巨额支出 - 放宽超级法律（我们必须允许超级投资于我们自己的房屋） - 减少州税（工资、印花税、土地税等） - 放宽规划法（开发批准将外包给私人认证机构） - 向首次购房者发放大笔资金 - 放宽有利于房东的租赁法 - 迫使银行降低所有产品的利率，包括信用卡、汽车贷款等er 消费者债务的增加 期望债务水平达到每赚 1 美元超过 2 美元（是的，我知道 - 去杠杆化偏见是一个神话，当信贷便宜且资金从天而降时，没有头脑正常的人会去杠杆化那些会 - 将是最大的输家）425% 的天花板将真的是想象中的狂野一面 这正在考虑异常 - 就像一个资源泡沫
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这已经发生、正在发生或正在计划中发生，所以我不认为他们做出“疯狂猜测”的等级。至于其他预测，看不到证据 按顺序： - 极不可能 以前曾被研究过，监管成本极其高昂，如果使用现有的超级基金，将推高住房成本 - 州政府已经看到他们的养老金大幅减少非 GST 收入来源（土地税印花税、工资税），因此他们根本没有空间以任何重大方式减税 这并不是说你不会看到花招，姿态政治此外，美联储有很大的税收，所以从宏观角度来看，不值得他们花时间 - 我怀疑恰恰相反！随着失业率上升，政府将面临保护租户而非房东的压力最后，如果你真的相信我们并没有处于全球机构、企业和消费者层面的去杠杆化时期，我很想知道为什么
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我认为你的分析完全不符合标准 我们没有陷入任何衰退，而是“资产负债表衰退”；在这种情况下，货币政策根本不会有效，甚至是“零”的意思；利息不会增加进一步借款，因为公司（技术上无力偿债，但仍有现金流和盈利）和个人（负资产但仍可以偿还债务）将渴望偿还债务，而不是无论如何都借更多的钱。日本大萧条和大衰退发生了什么特别是在日本，银行非常愿意放贷，利率接近于零，但仍然没有借款人即使人们借款，他们也不在当地投资而是进行套利交易，这对当地经济没有用所以底线是，是的，澳洲联储将继续降低利率，但它不会刺激经济或帮助扩大资产泡沫（不是因为不情愿的贷方，而是不情愿的借款人）一个巨大的，我的意思是非常巨大的，“财政”；刺激计划将有助于维持 GDP 和生活水平就业率，同时等待个人和公司修复资产负债表，这将需要 4-5 年以上
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狮身人面像，所以我说利率即使是 0%不会重振经济，需要相当于至少降低 7% 利率的大规模刺激措施 你说我错了，因为即使是 0% 的利率也不会重振经济，需要大规模刺激 你真的不应该跳过你的药物你还记得我在说什么吗？我告诉你，在你（和我）的一生中，RBA 不会有将利率提高到 425% 以上的空间。如果他们这样做，他们将为此付出高昂的代价另一件事，我怀疑你所说的日本银行曾经愿意放贷的说法是否正确谈到亚洲银行时，言行之间存在巨大差距 其次，日本人的心态与澳大利亚人如此不同——任何相似之处都无关紧要 阅读报纸——近 70% 的澳大利亚人预计房地产会增长 访问 propertymonitors 悉尼最新的拍卖清盘率 71 % 你像我上周六谈过的一位房地产经纪人抱怨有太多的买家已经抢购了所有好房产，抱怨房产短缺 - 仍然认为房产会停滞 4-5 年请放过我！
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感谢您的想法，本质上我倾向于同意利率上限，他们不能再次达到 16%，好像他们这样做了，我们的货币供应量增加会遇到严重的麻烦，并且对一些高端房产（甚至家庭住宅）的杠杆作用将是灾难性的（如果利率上升到那么高，企业将陷入严重困境，价格将被传递，但由于事实原因无法传递根据我自己的研究，不会有足够的货币来支持这一点Nath
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如今，我们有许多较小的贷方帮助为借款人设定上限，而四大银行要想维持业务就必须竞争，在过去的日子里（不久前）四大银行将利率保持在比现在高 2% 左右，只是因为他们可以 只是改变时代的另一个因素，我读过一本非常好的书，叫做“聪明的借款人手册”，认为较小的贷方将继续随着他们成为金融游戏中更大的参与者，在未来将利率保持在更低水平
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本质，我认为我没有误解你 1 你的整个论点是关于什么货币政策 (IR)”；应该引用；我说过货币政策在资产负债表衰退期间几乎是无关紧要的 2 我们肯定会在资产负债表修复后的 5-6 年内看到 IR 回升至 5% 以上 否则我们将面临“恶性通货膨胀”的风险；低IR、高银行准备金、正在复苏的公司个人（资产负债表修复后愿意借款人）甚至是“量化宽松”的可怕遗产；担心的是时机 - b太早将破坏复苏，太晚将面临高通胀风险 3 关于贷款人的意愿，美国在大萧条时期也是如此 认为他们不愿意放贷是错误的他们的“企业短期经济调查”中的调查；表明在经济衰退时期，借款人一直认为银行贷款的意愿非常高，即使您处于负资产或技术性破产，您是否会借更多钱？如果您有钱，您会在“被发现”之前先偿还债务；或贷款被称为
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狮身人面像，请克服美国、英国和日本 美国 - 1800 万空置房屋 英国 - 大部分客工已打包前往土耳其、东欧、澳大利亚 日本 - 真的可以 2x2 米的城市严重的可能是任何人的梦想 澳大利亚 - 严重的住房短缺，一些地方的租金比抵押贷款还贵（随着利率的下降，它会变得越来越广泛）成千上万 据说今天是股市反弹的最后一天 你认为从那里撤资的所有资金会去哪里 现金（是的，利息如此之大） 黄金（是的，美国政府将在哪里获得资金如果不出售他们的黄金储备，他们的救助计划）当然，当目前通常的回报率在 5% 到 8% 之间时，投资者会避开房地产，而且抵押贷款利率肯定会低于 5%
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在这种情况下不愿意的借款人可以继续租房或搬回妈妈身边，而投资者“斗争”；支付“零”；利率我想我可以忍受，我相信这里的大多数投资者也可以顺便说一句，你们对日本的痴迷是什么？每次你想对日本的生活提出看法时，你都必须提起它吗？你的替代宇宙
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你好托克;上周在 Lorne 的海滩上的感觉真好 看看这个网站，你不会从那些灯亮但没人在家的评论中得到明显的印象吗？我认为你需要说明什么是去杠杆化，因为它有更多不止一个字标签
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日本情况：http:misesorgstory1099 读到，在它说日本的地方插入“澳大利亚”这个词真的很容易，并改变数字以适应1999-2009（编辑*我只是指前几段！）一旦应用，这些段落读起来就像澳大利亚最近的历史，或者在不久的将来，我不完全同意 Sphinx，我也不希望我的 IP 表现良好，希望我们有一个软登陆日本自 90 年代初以来，日本的利率几乎为零+ 本金支付 + 成本），如果该物业预计将立即失去价值我仍然不知道我们是否会获得通货紧缩或通货膨胀或稳定我只是把它扔在那里
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啊，洛恩*认为嫉妒的想法*有点不友善也许有一个重要和喧嚣相当于宗教原教旨主义者的少数群体，试图阻止在学校教授进化论，如果证据使他们怀疑他们定义世界的方式，那真的无关紧要在那些情况下，是的，骆驼盐, 然而, 网站上的实际投资者的公平喷溅, 财产只是他们以非常客观的方式评估的资产类别 有趣的是, 我真的对这个网站的大多数更尖锐的奉献者都有既得利益愿意相信通过稳定或上涨的房价、强劲的经济和全球金融危机迅速明智地消失会让我的世界*如此*好得多，我会睡得更多不幸的是，我不得不处理与我所看到的世界，而不是我更喜欢它，我更喜欢正确和悲伤，而不是错误和被解雇在我的世界里：全球金融危机似乎已经达到了顶峰，但并没有变得更好，过去 18 个月的所有金融巨无霸现在正对第一和第二世界经济体的实体经济造成沉重打击，随之而来的是人们失业 在实体经济中，最糟糕的情况尚未到来，尽管澳大利亚的处境比大多数情况下，它并没有很好地避免（在我看来，充其量是）软衰退在衰退的环境中，高杠杆率就像你在最致命的渔获中看到的那些螃蟹船，当你严重头重脚轻时，冰会积聚事情变乌龟不需要太多的波
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首先是第一欢迎来到论坛如果我们要改变数字以适应自己并替换单词，因为它真的很容易这样做，那么整个故事变成了小说作品 不妨拿一本哈利波特并使用它，至少它不会那么无聊 这篇文章写于 2002 年，自经济衰退开始以来已经有 15 多年的事后诸葛亮，但仍然没有达成一致经济学家关于它的原因或开始它的原因 凯恩斯能想出的最好的办法是，让我看看，买一个地方要花我 2% + 成本，我从我可以得到的 10% 租金回报中扣除给我留下了 8% 以上的回报，或者我把钱放在银行里，我得到 0% 的回报，这是我必须做出的选择，我确实忽略了“预计会不断失去价值”的部分；因为即使它确实贬值了，它也只能在临界点出现之前下跌这么远，那时购买会比租房便宜得多，而且价格会停止下跌。再想一想，0%+2% 已经是这种情况 此外，尽管15 年的持续亏损价格仍未达到 0 美元，实际上可能仍然比我们的贵，即使忽略他们使用的较小尺寸和类型的建筑材料或者我们可以在价值框中插入一个正数而不是持续亏损和那么结果可能再次完全不同 另一点要考虑的是，如果房价保持不变或价值下降，那么投资建造更昂贵的新房子是没有意义的，仅此一项就会限制可用的出租物业并停止投资者租金收入的任何下降
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该死的，写了巨大的反应似乎firefox挂了crappo基本上，我说感谢yorke的欢迎我已经潜伏了很长一段时间我继续说，我希望你是对的，我不太了解你是对的，这将是一个废话，我的意思是说“前几段很无聊”。无聊我的意思是我不理解凯恩斯等啊胡说八道，这是一个措辞很好的回应，现在迫不及待地重新打字似乎我已经有效地从适合奥巴马的优雅转向了布什的沟通技巧我最后说我会尝试获取一些 Qamp；因为这适合线程，然后返回
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本质，即使你看起来很聪明，你的帖子也很容易误导（里面有很多废话），这个论坛上的投资者没有良好的经济知识应该注意你写的东西你说90年代初的高利率扼杀了经济，我说高通胀扼杀了经济并且在90年代初的经济加息之后很长一段时间（是一种很好的治疗方法）将澳大利亚央行的利率作为对经济征税是纯粹的废话随着低利率泡沫的出现，世界各地都出现了现在的情况，因为长期的低利率和增长是不可持续的（通过生产力，按基础设施等）现在失业ment 仍然非常低，低于 5%，我们距离上次加息 10 个月，所以我不明白你怎么能说经济已经很糟糕了 如果没有这些加息，房价现在肯定会处于由于房价会进一步上涨，因此下跌幅度相当大 另外我想指出，钱不仅仅是从天上掉下来的，如果它们真的从天上掉下来，那也不是真正的财富（或者至少不会持续很长时间）这意味着，当您想要 45% 的利率并以相似的利率借款时，您需要等价的债权人，让您有足够的钱，很乐意收回利息 即使是政府也需要在市场上拿到钱来花掉它们假设财富或金钱将留在澳大利亚（或只是作为海外投资进入澳大利亚） 很多像我这样的投资者宁愿从澳元和澳大利亚获得资金，然后获得 45% 的回报（如果你幸运地看到你的资金用澳元保留）你有一些关于短缺的数字吗？ e 待售房屋 我所知道的数据是比前几年挂牌的房屋数量要多得多 肯定买家并不多，因为今年房地产交易大幅下降以及贷款批准 最后，关于那些应该鞭打的钱进入澳大利亚：您是否知道去年已经烧掉了大量资金（通过股市下跌，公司破产，大多数西方国家的房地产下跌，商品下跌，您从债券中获得的利率下跌）肯定有周围的钱少了，这笔钱的流动速度比以前低得多。没有任何理由期待更多的钱涌入澳大利亚（如果发生这种情况，你会看到澳元上涨）
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你显然没有注意到，但澳元在过去两周一直非常强劲 - 套利交易又回来了
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有一些非常大的资金将资金转移到澳大利亚，因为他们对货币升值的预期和为了高利息澳大利亚银行的利率几乎接近为大额发展资金敞开大门，海外机构正在度过一天当更轻松的时光回归时，我希望澳大利亚银行发现自己由于自己的愚蠢而被锁定在市场之外
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是的，305似乎有一个或三个错误尝试卸载 Flash 播放器，它似乎对我有用
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看起来你和我都同意 FHO 帮助是最大的创可贴解决方案，并且会做得更多如果人们想要（或期望）房价上涨，则损害大于好处 最近的购买活动以及市场底部和郊区的小幅上涨不会持续很长时间，也不能真实反映应该发生的事情市场 长期以最低利率人为将食宿带入市场 当利率不可避免地增加时，很多食宿将不得不出售并进一步压低市场 我预计房地产市场将长期停滞不前, 久安d 相对于远期通胀下降，如果不是直接下降所有这一切，无论利率上限如何，蓝卡写道：“我们似乎只是在争论最好的创可贴是什么——持续几个小时的便宜货（陆克文）或那些无论哪种方式，强韧的弹性体类型的东西，创可贴将在几年后脱落，表明我们应该缝针了没关系，只是投机和资金进入 AAA 评级现在真正的资金流入澳大利亚的唯一途径是因为政府支持澳大利亚银行提供的所有贷款但在澳大利亚有大约 3 万亿的债务，我敢打赌如果我们最终用纳税人的钱来支持一切，澳大利亚的评级将从AAA下降，利率将上升对我来说很明显，政府支持贷款不能永远持续下去，资金流入可能再次枯竭
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这就是为什么我说大多数人都有“确认偏见”；根据您查看的数据，澳大利亚可能处于严重供过于求（ABS 人口普查数据）或供不应求（银行财产在过去 2 年中进行虚假经济分析或人口数据，而人口数据暂时看起来适合供不应求的论点如果您做了很长时间使用这两年的增长数据进行预测）现实：信贷泡沫人口增长支持严重的供过于求价格上涨：58% 住宅总增长 82% 已占用住宅增长 74% 空置住宅增长 157% 如果您查看 SQM 研究的出租空置数据10月11月，你可以看到城市的空置率飙升到现在租金短缺的地方当然，处于否认阶段的人们会对所有这些数据不屑一顾，并继续梳理bankRE机构的“分析”；对于玫瑰色供不应求的图片 PS 1 让我提醒你，有许多“官方”；使用澳大利亚今天使用的相同型号分析 USUK 在崩溃前的严重供应不足 如果您“信任”，祝您好运。供给不足分析
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如果你认为澳大利亚的移民不会离开，那你就错了 我们已经看到许多相对较新的移民为了“激活”而逗留（1个月）。他们的永久居留签证 这些人在他们的国家仍然有很好的专业工作，但在目前的环境下很难在这里找到工作 所以他们休年假来这里激活他们的签证但立即返回（他们只需要在 5 年中停留 2 年才能使签证有效，他们可能会选择稍后在经济复苏时这样做）他们现在甚至为此有了一个时髦的名字，字面意思是“短期登机”；这些人仍将在官方的“人口增长”上；数据 还有更多人只是为了所谓的“移民监狱”而留下来； （2年拿到澳大利亚护照，然后回到自己的国家工作，这两年对他们来说就像监狱一样）当经济不景气时，移民在自己的国家过得更舒服，使用扩大朋友关系网络和相互帮助，而不是停留在同样糟糕但国外的经济中移民无处可去而且由于技术移民在头两年无法获得失业救济金（当他们总能在经济状况良好的情况下找到工作时，这不是问题），现在他们离开越来越现实，甚至正式他们仍然在人口增长数字上（他们的签证要到5年后才会被撤销他们需要在澳大利亚停留 5 年中的 2 年才能获得签证续签，否则他们必须成为入籍公民）
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获得了 SQM 空缺数据的链接上次我在我所在的地区查看是 13%从 07% 上升 这是空置率的两倍，但我不确定 13% 的空置率是否会引起警报
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悉尼中央商务区：http:sqmresearchcomaugraphsgraph_vacancyphpregionnsw::Sydney+CBDamp;t1找到空置率相对较低的地方来“证明”；他们“想要”什么；相信但总体趋势是明显的季节性调整，11 月通常应该是一个下降，但这个特殊的 11 月是一个上涨！当 12 月的数据出现时，我不会对很多地方超过 9% 感到惊讶
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我想你可能已经错过了这一点，即刺激或收缩经济的不仅仅是标题现金利率，但与通货膨胀率和其他经济指标相关的总体利率 如果通货膨胀率达到 15%，现金利率达到 14%，这比通货膨胀率 3% 和现金利率 4% 更具刺激性 你认为如果通货膨胀率达到 10%，利率上升到 7%，这是一种紧缩立场 我不同意 我同意你关于债务比率的观点
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世界银行系统在技术上资不抵债，原因是碎片化准备金银行系统和彻底高利贷的结合 我们最多可以期待十年（实际上是二十年）将有趣的货币传奇抛在脑后 我们的法定货币和纸质股票将长期持续贬值阿根廷 正如你所言简明扼要地强调d 去杠杆现象不会放过房产 无抵押房产、黄金、白银和一些抗萧条的企业是投资者中世纪守在吊桥上的避难所
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我所在的地区是布里斯班CBD及周边地区 目前显示空置率为 18% http:sqmresearchcomaugraphsgraph_vacancyphpregionqld::Brisbane+CBDamp;t1 我不认为我会对空置感到恐慌 特别考虑到我只能看到 3 台起重机在地平线上，其中 2 台用于超级豪华公寓，这不是我的市场
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嗯，至少3个月的libor是自由落体的，一夜之间又一次大放松！大解冻 很高兴看到货币的重量和全球宽松立场开始产生影响 但我知道什么 显然这是世界末日！干杯，迈克尔
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当然是！任何人都可以告诉你
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它是我们所知道的世界末日我感觉很好那太好了，从地震开始，鸟和蛇，飞机
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你现在不是在暗示一些阴谋，你是不是我查看了你的链接并点击了 Belconnen，因为它是第一个在列表中，显然有 16% 和 4% 的空置率所以我在 REcom 上进行了搜索并出现了有 5 ，是 5，该地区的租金 联排别墅和三间公寓，http:wwwrealestatecomaucgi-bieanyamp;pxeanyamp;minbedamp;maxbedamp;catamp;p10amp;odef 和 10 处待售物业，同样主要是公寓 http:wwwrealestatecomaucgi-biuBELCONNENamp; cufn-reaamp;pxeanyamp;tresamp;sactamp;op 4% 的挂牌和 16% 的空置表明 Belconnen 的房产少于 400 处，从广告公寓的数字来看，我有点怀疑，例如 5920 BEISSEL STREET 暗示59 种不同的属性仅在一个建筑物中g 看看贝塞尔街，我想说仅那条街就有大约 400 套公寓 即使考虑到贝尔康南仅有一半的房产在 REcom 上做广告，这些数字仍然没有意义 图表看起来漂亮而多彩，但如果像 Belconnen 这样简单的郊区的数字看起来很狡猾 悉尼数字正确的可能性有多大
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我想你会发现 SQM 数据是基于邮政编码而不是郊区名称 看看 ACT，只有 8 个郊区列出 如果您将 Belconnen 的邮政编码输入 domaincomau 您将获得：29 出租 48 出售
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更正第一个“视图”; Yorke 指的是按地区，但您可以通过更改“视图”来更改邮政编码；在底部 LHS Belconnen (2617) 在 SQM 上显示 62 个职位空缺
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