http:wwwprosolutioncomaunewsanz-property-reportpdf 昨天发布的 10 月 ANZ 房地产展望 它侧重于为什么澳大利亚与美国不同 以下是一些关键点 1 澳大利亚没有实际的住房供应过剩 美国有，因为与我们不同，实际上，它建造的新住宅数量超过了满足基本需求增长所需的数量 在澳大利亚，情况正好相反：我们没有建造足够的住宅来满足由移民水平上升推高的基本需求 2 国际货币基金组织特别承认没有证据表明澳大利亚房价被严重高估 3 澳大利亚没有大量现有住宅可供出售，因为止赎房屋数量大幅增加，这一直是房地产下行压力的主要来源。美国房价 4 这里的轻率贷款远不及美国 q uot;不合格”;贷款（最接近次级抵押贷款）占澳大利亚所有未偿还抵押贷款的 1% 左右，而美国约为 15%；而“低文件”和“无文件”贷款在澳大利亚约占另外 7%，而美国抵押贷款中约有 15-20% 是“Alt-A”；这相当于“low-doc”或“no-doc” 5 澳洲联储是为数不多的没有犯错误（尤其是艾伦·格林斯潘领导下的美联储确实犯过）保持利息的中央银行之一在当前十年的前半段，利率太低太久了 这就是为什么在利率恢复到更“正常”水平时，被引诱购买他们无法偿还的抵押贷款的澳大利亚人比美国人要少得多。第 6 级 美国的抵押贷款通常是“无追索权的”：也就是说，在违约的情况下，贷方可以占有和出售抵押所针对的财产，但不能对任何人提出任何索赔。违约借款人可能拥有的其他资产或收入 7 澳大利亚抵押贷款的违约率仍然远低于美国抵押贷款的违约率——尽管澳大利亚借款人支付的利率通常略高于美国（或英国）支付的利率购房者 8 按比例而言，处于止赎状态的住宅数量要少得多，因此无论人们愿意为它们支付什么价格，“在市场上”，在澳大利亚，与美国相比，这里的房价下行压力远小于美国美国 报告中的一些有趣图表 这些图表确实突出了美国和澳大利亚经济和房地产市场之间的积极差异，尤其是我们的 GDP 增长h 要强得多，我们的人口增长率高出 60%，我们的空置率是美国空置率的五分之一，相比之下，我们的抵押贷款拖欠率非常低 干杯，影子
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哇 - 这些图表是彼此有趣的帖子直接对立！干杯
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哎呀，实现了 OP
谢谢影子，这只是让你想知道如果我们受到与美国相同的信贷环境的影响，澳大利亚的房价会在哪里干杯
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如果这里的消费者可获得的利率是 3%，而且不需要首付，你认为他们会是多少，即一对低薪夫妇 - 即两名教师每人 50k，可能会意识到他们可以支付 30k 利息 PA 购买 [prestige 郊区] 的 100 万美元的地方，直到利率上升到 6-7%，他们突然需要找到额外的 30-40k 美元！然后他们会被塞满
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我只是指出其中一张图表是公然错误的，因为它使用澳大利亚抵押贷款的 90 天以上拖欠率和美国支票的 30 天以上拖欠率：两个十一点十一点，是的，完美！
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真的
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快速问题阴影可能很愚蠢，但无论如何我都会问；什么是 Aust 的“不合格贷款” 我认为这是一个 lowno doc 但它说 Aust 有 1% 的不合格和 7% lowno doc
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感谢发布该报告将图表和数据放在情况虽然我读到第一段时笑了起来，不会说为什么，但很高兴看到一些经济学家仍然相信需求放大器；供应仍然适用今年 6 月，其中包括 Robert Walker (http:wwwlinkedincompub3a53321) 的演示文稿。这可能之前已经发布过，但如果没有并且有人感兴趣，请告诉我并通过电子邮件将其发送给您 鉴于文件大小大于1 meg 我不能在这里发帖 *****对于 OPS ***** 可以增加 PDF 的最小文件大小，因为 100kb 是不够的，鉴于这是一个面向商业的论坛，我认为 PDF 的更宽松的大小比 14meg 左右更合适MP3 的津贴
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低 doc 并不意味着你有不良信用它只意味着它因此标签骗子贷款不合格意味着你有一个已知问题并且不符合标准贷款标准，例如默认你的 CRA 等
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我认为另一个不同之处在于，澳大利亚的不合格贷款（如美国的次级贷款）具有以下特点 1 无需存款（即 100% 和 105%+ 财产的贷款）价值） 2 无需证明或收入报表 3 无需支付 LMI（贷方抵押保险） 对于正常的 Low-Doc 和 No-Doc 贷款，您需要提供合理的押金，如果您不愿意或没有能力，您可能需要支付 LMI展示收入干杯，影子
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感谢发布影子我学到了很多图表是优秀的
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9 我们有盈余（而工党政府准备花掉它） 10 美国在股市崩盘之前发生了房地产崩盘 11 这里的许多人仍然记得基廷年异常高的利率
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甜蜜的谢谢大家，说得通
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嗯，技术上是正确的 但可能会误导它的写作方式 这是直接来自国际货币基金组织报告的摘录 在 p17 上有一张图表显示澳大利亚 ~ 20% 被高估脚注指出： http:wwwimforgexternalpubsftweo200802pdfc1pdf 这听起来很像“澳大利亚房价不一定被高估” 但是，如果您随后查看 2008 年 IMF 澳大利亚工作人员报告的相关部分，您会看到以下内容： http:wwwimforgexternalpubsftscr2008cr08312pdf 所以，虽然它们可能没有被严重高估（> 15%），国际货币基金组织认为它们被中度高估（5%-15%）虽然我从澳新银行的文章中得到的信息并不完全相同
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哎呀，我猜一年没有房价上涨和 75% 的通货膨胀意味着它们会回到公允价值
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从表面上看，美国也不是这样：所以这是冷酷的安慰如果美国一些最富裕和人口最多的地区的价格下跌了 40% 甚至更多，那么澳大利亚的价格可能只会高出 15%（我认为这是无可救药的乐观），以便他们的高估从 20% 的高价收缩到7% 太高了
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我觉得你看错了 澳大利亚不是美国 不是日本 不是英国 不是爱尔兰 等等 我们投资澳洲房产
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影子，好试图传达这一点的运气 大多数人（主要是 Keen 支持小组）都被“如果它发生在那里它可能发生在这里”的简单立场所震惊。我试图争辩说，这些国家之间的供应等因素显然是不同的，但我们绕着圈子，因为最终的回归是“需求和供应”。不再适用“这次”；敏锐应该专注于争论他的理论，而不是把他的理论当作事实，然后如此自我放纵，然后根据它来预测未来绝大多数世界经济学家不完全或部分支持它，为什么将我们与美国和英国进行比较 为什么不以津巴布韦为例 或者拉丁美洲 或者中国或俄罗斯 另一个资源出口国 为什么因为美国和英国看起来像我们和仅此
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感谢 Gremlin 的链接 我找到了 Klyuev (2008) 经济论文，这将对模型构建提供非常丰富的信息 你有没有在你的一个链接中看到这个最有趣的图表 他们有一个真正的价格下跌2008 年上半年的 4% 有趣的图表，因为这些是“真实的”；价格我会说这是一个相当不错的结果，因为总体价格会上涨 0% >人们总是指着图表说“它也会在这里发生”，这很有趣。看看 20 年前某个国家发生的事情等 像所有市场一样，供需规则决定价格价格 记住，供求关系 很抱歉听起来像是一个停滞不前的记录，但这都是关于供求关系
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你确定，但是如此令人信服的 Keen 让我相信它与行星排列有关陆克文理发，供需关系如此过时 对于每一个说事情永远不会失败的 BOOMER 都有一个 GLOOMER也就是说，它永远不会上升，唯一的共同点是他们都如何开始解释为什么“这次不同，因为”。叹息
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大家好，比较“房价中位数”时；或“平均房价”；在不同国家之间，我们需要知道我们在比较什么 我认为澳大利亚的平均郊区房屋（带后院）比其他国家的“平均水平”要好得多 欧洲大多数城市的平均住宿条件可能成为我去年看到的两居室公寓一旦你开始谈论一块土地上的独立式房屋，你就会陷入巨额欧元去年在英格兰，卢顿的小型梯田房屋，距离伦敦 45 k （通勤领域），恕我直言，这是一个非常不适合居住的地区，价格几乎是 Hoppers Crossing 这样的地方的 3 居室房屋的两倍（当转换为澳元时）但是您将在 Hoppers 拥有两倍的内部房屋空间穿越房屋和四倍后院（以及使用它的气候）所有这些比较不同国家之间相关性的统计数据都没有考虑到影响澳大利亚房产（郊区房屋）的这种生活方式因素，以及为什么澳大利亚人准备支付更高比例的收入来支持它
或者缺乏信用只会影响需求和供应，而不是像某些人暗示的那样取代它的存在，如果你需要证明的话，想象一下根本没有信用 0 zilch 会让房子的价格变得 0 我已经对 Keen 发表了足够的评论所以我不再会了，但真的需要和提供它的核心原则
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是的比尔当你将房价与收入进行比较时，你必须考虑不同国家有不同的税率，所以像瑞士这样的地方税率与工资相比，房价可能非常高，只是因为您扣除税款后可支配收入较低。在那里买房可能仍然更难，因为他们从您那里开始的“带回家”钱较少必须考虑生活成本剩下的东西 如果汽油和杂货真的很贵，那么人们买房的钱也会减少 所有这一切意味着比较国家之间的收入和房价是完全没有意义的 我敢打赌这会得到一个沉默的回应也在“那个”论坛！ piNoob - 是的，获得资金是众多需求方面的因素之一
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但最终，比尔，住房价格与人们的收入之间必须存在关系，我建议房屋大小是人口和土地限制的函数，而房价（从长远来看）是收入的函数 这似乎有点落后 如果我们有更多的空间来放置所有这些更大的房屋和更大的街区，为什么我们会选择多付钱 去哪儿员工收入）直接进行国家间比较可能会有一些困难，但是比较该比率随时间的变化当然是值得的 我还没有找到一个这个比率超过 8 倍，然后在接下来的十年中上升的乡村城市我知道的情况下，价格下降了评论
我建议房价是 1) 可支配收入 2) 税收减免 3) 激励措施（FHOG 等） 4) 租金收入 5) 利率 6) 信贷可用性 7) 投资者与自住业主市场参与 8) 供需 (这是第一驱动力) 影子
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你为什么把你的帖子组织成好像里面有 8 个不同的点 1, 2, 3, 4, 5, 6,放大器； 7 只是构成需求的几个组成部分，但最终需求函数必须由收入主导： I x (1+2+3+4+5+6+7) 因为否则不管是什么休息吧，价格无法支付！
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获得信贷的机会有限也可能对供应产生限制影响这是澳大利亚住房需求至少在供应方面无法满足的原因之一几年 - 为房价提供支持
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不是真的 我妻子的祖父母的生活费并不比养老金多多少，但他们可以负担（要求）住在格伦艾里斯（Glen Iris）的百万美元以上的房子里
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绝望多 小心争论，而不是陷入技术问题 你说价格是收入的函数 我建议还有其他因素要考虑，而不仅仅是收入 你同意吗
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Max , 是的，但它可以是不同的 rel在这里，因为房子和业主的愿望不同，这是国家之间比较的人所不承认的。 采取纯粹的经济路线，房子在任何地方都“值”y倍收入是一个典型的错误Ya认为就是这样简而言之，但大多数 Damp;G 类型不想理解在你看来，但不是我值得练习 例如，与澳大利亚相比，英国哪一年停止了仅将丈夫收入作为还款水平而不是夫妻的做法 再见
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是的，我们有足够的空间，但是位置是关键 例如，房子离 CBDwater 越近，想要住在那栋房子里的人就越多，而不是再过 20 分钟车程 城市郊区一直有便宜的房子土地便宜的地方（授予的建筑成本已经上升，但你明白了），随着城市的不断扩张和人口的增长，有能力的人选择住在离他们想要的地方更近的房子里，而不是郊区 如果排除开发基础设施和建设成本增加（这显然是一个童话），可以想象政府可以在未来 100 年内以相同的价格继续释放首都城市边界的土地，例如价格可以是 5 万美元每个街区，但在这个练习中，你今天发布的第一批拍品将比你在 50 年后以同样 5 万美元的价格但现在距离更远 30 公里的拍品更理想
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价格是收入的函数这是第三年的经济理论
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但正如我在玩具店向我 4 岁的儿子解释的那样，他的“需求”;除非他有钱购买，否则无关紧要Punchbowl有多少人想要法拉利他们不会很快在那里建立经销商
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法拉利是奢侈品家庭是基本必需品你无法真正将两者进行比较 我可以很容易地说“Punchbowl 有多少人想要一个理想的豪华豪宅，他们不会很快在那里建造很多”或“Punchbowl 有多少人想要一个基本的二手现在那里有大量的经销商'干杯，影子
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他们同样取决于有抱负的购买者的能力 我的观点是，建议 RE 的价格不受成本和可用性的实质性影响信用是不正确的 如果明天澳大利亚的每个贷方都拔掉插头，价格就会像石头一样下跌同样，如果贷方之间的竞争减少并且相对于过去 4-6 年可用于放贷的资金减少，这将对可再生能源价格产生影响多少时间会告诉re is no magic pudding
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我今天和我的MB说话 他告诉我他没有注意到从银行流出的货币供应有任何差异 我昨晚从另一个MB那里听到了类似的故事我们也知道澳大利亚的银行并没有过度接触海外金融，被认为受到了很好的监管 澳大利亚的违约率仍然很低很多人都说贷款会枯竭，但迄今为止，这还没有表明银行要借钱，是怎么赚钱的 好像还是有能力的 所以大家都说不能借，其实大家好像都没有什么困难 原帖列举了九个原因，为什么这里确实不同同样的事情所有银行（我并没有夸大其词ng this) 已经降低了信贷曲线 在某些情况下，Lo Doc 的折扣相当明显，降低了 LVR，No Doc 变得更难获得，抵押贷款保险公司变得更加保守，为估价师提供服务，但通常是通过移动信用评分范围来完成的，减少承保自由裁量权，在保守方面犯错 如果您的 MB 没有注意到，他没有注意
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不 - 它总是归结为收入 债务会暂时堵住漏洞，但最终会受到打击需要偿还时你的收入假设供需基本面是这样的，平均房屋为 1,000,000,000,000,000 美元问题是我只能一天 24 小时工作无法完成它停止与收入或更简单地说（这有点像用头撞砖墙，所以我尝试了几个不同的角度）收入是需求的硬性限制你认为中位数的房子 12 x 中位数收入是可能的吗？30 x
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是的 - 很容易 是的再次为什么中等收入者必须拥有中等收入的房子 你说得好像中等收入者在“幸运国家”中拥有中等收入者的权利是上帝赐予的。仅仅因为这是我们的历史并不意味着这就是我们的未来正在发生的情况是该国许多地区目前的住房存量收益率不佳当这些收益率通过租金上涨而提高时，这个国家的 OO 最好尽快进入，否则投资者将进入并将其定价退出市场 - 可能是好的在这种情况下，中等收入者仍然可以选择购买低端房子 有很多情况可能会出现，其中房价中值可以远远超过中等收入 - 两者之间没有硬性联系
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这不是上帝赋予的权利——这只是逻辑 如果中等收入者无法购买中等收入者，那么谁在购买高收入者 如果高收入者购买中等收入者，那么谁是 b购买高端住宅 如果中等收入者购买的是低端住宅，那么低收入者购买的是什么（等等） 租房并不能解决问题 有人必须为房子买单 - 租房只会转移成本给房东 房东不能永远以更高的价格来回出售房产并致富 - 必须在某个地方有新资金的切入点 过去是债务 未来可能是纳税人 从长远来看未来谁知道
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也许我们可以有这样的场景： - 信贷规则变得更严格 - 降低 LVR，对 nodoclodoc 的限制，已经发生 - 较低的 IR - 已经发生 - 租金上涨 - 已经发生 - 移民超过新建设 - 已经发生 收入中位数现在支付他们总收入的 25% 的租金，而抵押贷款的 35% 以上不能再获得贷款，因为他们没有足够的存款就业历史等。终止规则，尽管降低了 IR 随着租金持续上涨，有资格获得融资的投资者购买了房子，而不是 Median 先生和夫人现在被“锁定”了。但多年来租金一直在上涨，直到他们现在将收入的 40% 用于租金，因为建筑无法跟上整体住房需求，而且租金竞争激烈由于资产价值和相关收入流的稳步上升，投资者夫妇不断变得更富有（并且能够获得融资） 富人和夫人之间的差距穷人不断扩大 - 没有法律规定它不会发生或不能发生等到他们买不起新的血浆等
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很难将苹果与苹果进行比较，有些国家允许您将抵押贷款作为税收减免！ （荷兰）我对这一切的看法是把你的 2c 扔进去，让我们等 12 个月，看看谁最接近实际发生的事情！这个猜想更有趣，但似乎有太多变量在起作用，无法进行很好的比较 我的 2c Graeme
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我怀疑我们中的一些人在这个结果中的 2c 多一点！这就是这个论坛的有趣之处——你让拥有多年经验和数百万美元头寸的人与没有参与游戏的人讨论投资的优点 在其他业务中，后者会被认真比较对前者来说 动态是令人着迷的，因为心态太不同了 相同的玻璃杯，但对一些人来说，它是半满的，另一些是半空的。这是一个很好的方式来看看玻璃杯在另一半眼中的样子！
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我很确定美国就是这种情况（ppor mortage），如果我错了，请纠正我他们也应该在这里做
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这是一个谬误的中位价房屋基本上都在卖在更换或低于，因为他们有一个实际的生产成本投资者不负责获得合理工资的砖匠，也不负责铺设下水道的成本，也不负责屋顶金属的价格
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相当这里有几个人可以就该主题写一篇 10 页的文章你有一大堆旋转的动态，相互混合很难最终梳理出每个因素并将其隔离 不幸的是，没有任何事情得到明确解决，因为大多数，如果没有并非所有讨论的内容都是基于意见的，而且有太多的情绪无法清晰地固定下来，所以没有更多的“如果但是和也许”；当然，最重要的是论坛上的每个人都是完全完全 100% 独立的无论哪种方式，都没有缺点，而且全都是好处 这就是论坛在现实生活中蓬勃发展的地方 论坛是中性的，它是免费的，它是男女皆宜的，它是平等的，每个人都是平等的 它与现实生活完全相反 它首先是安全和无威胁的，因为它们只是文字，不多也不少 然而，在现实生活中，它只不过是它有等级和权力人们命令并强迫他人做他们不想做的事情，主要是由于金钱的重量或威胁失去工作，人们仍然做他们不想做的事情大狗不会哭泣和抱怨，他们只是吃较小的较弱的狗，然后去寻找中等的狗吃它是性别歧视和种族主义，年龄歧视和残疾和毫无疑问是一个整体人们可以而且确实会强迫他人遵守，他们起诉并威胁要起诉以达成交易 他们游说并作弊以改变或修正或排除规则 有家庭关系和偏袒 有任意球和信托基金的孩子们不需要学习新手在这里尝试学习的任何无聊的东西这是在论坛或一些受控研讨会上学到的课程和技巧在现实世界中大量下降的地方
评论< BR> 说这缺乏逻辑是荒谬的 价格被设定在边缘！一切都会影响他们，没有什么能完全决定他们
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Dazz 只是让我注意到了这一点虽然与他相比我一无所获，但我在财产和股票方面也有非常重要的皮肤数量，就在最近我厌倦了辩论“理论”；和我不确定的人在一起 不只是顽皮的高中生因此我开始邀请他们向我们展示他们的证书的线程你原谅了 Dazz
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quot;最初由 yieldmatters 发表你认为中位数吗房子 30 x 收入中位数是可能的”；好吧，我认为这是不可能的 怎么可能发生 平均房价为 1500 万，工资为 50k 房屋的租金收益率为 1%以及房屋上涨速度远快于通货膨胀和工资的合理原因，包括双倍收入、通过社会提高效率、增加可支配收入、实际能源和食品成本下降、小部件成本下降等，但它不能只是继续下去直到房子是工资的 30 倍 它会在某个时候拉起来 见你的
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有人提出信贷在短期内与价格上涨有 90% 的相关性 我只是强调了 0 信贷的极端情况和我完全同意你的观点，我的评论很荒谬，但这只是其他人试图争论供求关系时所说的荒谬的延伸不再适用，因此你的评论证明了这一点我的终极观点就是，你不能争辩说信用与价格有 90% 的相关性，但你却与 0 信用和 0 价格的命题保持距离，要么相关 90%，要么不相关
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停止推断当前趋势到无穷大 谁说价格会永远以目前的速度继续上涨 我认为它们在下一个周期内可能会上涨很多 我不从事外推到无穷大的业务，所以我建议您尝试相同
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仍有大量可用资金，但银行将变得更加挑剔和规避风险，显然我们必须为其资金成本的任何增加买单好的理论，但没有经验可以听到你认为一个拥有20个商业和住宅物业的意大利老家伙会听一个没有实践经验的30多岁的人多久，只有很多漂亮的图表，理论和文章可供参考如果他们相遇，我会怀疑老家伙会听超过 2 分钟，然后礼貌地微笑并找其他人交谈
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不是真的 我妻子的祖父母的生活费并不比老年养老金多多少，但他们能负担得起（需求to) 住在 Glen Iris 百万以上的房子 点击展开 只有买房的人才与购房市场的需求有关您是否在质疑我的帖子（这在其本身中得到了正确解释，但在您的 quote）如果是，吐出来以他们先前存在的概念为例 以这个帖子为例，我比帖子发起人有多年的房地产投资经验（也许你想问他他的经验如何，我向你保证，你会很开心）但没有人质疑他要说的话的价值 我要说的话的价值是有问题的，因为我不同意，不是吗？
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