澳洲澳大利亚房产背景说明 - 澳大利亚悉尼的住房负担能力

在澳大利亚地产投资



刚刚在 RBA 网站上看到这一点 澳大利亚住房负担能力参议院特别委员会开幕致辞的背景说明 墨尔本 – 2008 年 4 月 24 日 http:wwwrbagovauPublicationsAndResearchSubmissionsToParliamentaryCommitteesinquiry_into_housing_affordability_australiapdf Geoff
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亲爱的咖啡，1 谢谢你关于RBA 对澳大利亚现有住房负担能力的看法 2 RBA 认为，“房价的大部分上涨（自 1990 年代中期以来）是由于土地价格的上涨”。 3 澳洲联储实际上将 1990 年代中期至 2000 年代中期的低利率以及从海外资本市场轻松获得廉价资金视为澳大利亚近期房地产繁荣的两个关键因素（以及其他OECD 国家）4 澳洲联储似乎也认为，总体而言，澳大利亚现有的家庭债务水平仍然是“可控的”。在不久的将来不可能出现严重的大规模住房贷款违约 尽管与同期家庭收入的平均增长相比，澳大利亚家庭的平均债务随着时间的推移而显着增加 5 特别是，澳大利亚央行观察到“尽管传统的住房负担能力指标急剧下降，但按历史标准衡量，住房贷款的拖欠率仍然很低”； （第 3 点，第 1 页） 6 值得注意的是，澳大利亚央行已正式确定其对“住房压力”的看法。根据 RBA 的新规定，“只有 40% 的澳大利亚家庭（年收入低于 80,000 澳元）将其家庭收入的 30% 或更多用于偿还住房抵押贷款，才被官方认定为”。住房压力”； 7 因此，澳洲联储认为，目前处于“住房压力”的澳大利亚家庭数量实际上远低于预计处于“严重住房压力”的 750,000-100 万家庭，这在当地报纸最近 8 就澳储行而言，澳大利亚家庭严重“住房压力”的数量高度“夸张”；在很大程度上 http:wwwnewscomaubusinessmoneystory0,25479,23528633-5016113,00html 9 根据同一份上午报告，澳大利亚央行认为，目前澳大利亚的房屋收回率，也一直保持在历史低位，相对于贷款所反映的 03%各家银行的资产负债表特别是，RBA 表示：虽然（住房贷款）拖欠率在 2002 年和 2006 年之间有所上升，但按历史标准衡量，它们仍然相对较低，实际上在 2007 年的大部分时间里都在下降 b 银行资产负债表上的贷款拖欠率约为 03%，而证券化贷款总额约为 06%，或主要抵押贷款为 04% c 我们（澳洲联储）估计澳大利亚约有 15,000 户家庭拖欠住房贷款还款 90 天或更长时间 d 额外的 30 000 户左右的家庭拖欠 30 天到 90 天 对于一个像澳大利亚这样大小的国家来说，这是相当低的数字。 （第 6 页和第 7 页） 10 RBA 进一步报告说，现有房屋收回率据报道在全澳大利亚范围内的西悉尼郊区最高 11 因此，RBA 认为，据报道，西悉尼郊区患有严重疾病的家庭数量最多住房压力以及拖欠现有贷款的家庭数量最多 12 RBA 进一步声称，据报道，在西悉尼地区的 Canterbury-Bankstown 地区，有 49% 的有住房债务的家庭支付了超过 30其收入的 29% 用于偿债，而澳大利亚普通家庭的这一比例为 29% 13 如需进一步的评论和讨论，请 14 谢谢干杯，Kenneth KOH
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基本上，澳洲联储认为住房负担能力危机是媒体的抨击，从所呈现的事实来看，它们是正确的e 抵押贷款，但是相对于其他时间点（例如 80 年代后期），他们在实际价值上仍然领先于将较低部分的收入用于抵押贷款，整个趋势向南的贷款违约因为购买和持有成本的增加房地产和低空置率 租金正在上涨 这符合供需理论 尽管租金上涨的百分比高于澳大利亚央行和银行施加的涨幅，但以辛苦赚来的美元计算，租金上涨的幅度要小得多，因为租金上涨已经来自低基数 在十蚂蚁方面 与房东相比，休息成本要低得多 如果市场变得太热，他们可以通过搬到更实惠的住宿来减速，最坏的情况是他们可能需要骑六个月才能搬家 另一方面房东可以只在特定的时间间隔增加租金，比利率低，他们无法收回与利率上升相关的所有成本 他们的休息成本要高得多，如果情况表明他们需要退出市场，那么他们可能会面临在交易中亏损的非常现实的前景 希望澳洲联储会等待一段时间，看看之前的加息是否产生了预期的效果 他们目前有超过目标的危险，这将导致真正的危机，而不仅仅是媒体的报道向上 问候 安德鲁
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实际上，与 80 年代后期相比，实际上人们在实际方面落后h 现在通货膨胀较低，时间较长
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amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp ;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器亲爱的 YM， 1 您是说，在目前高房价中位价的情况下，澳大利亚大部分现有住宅物业通常仍不符合实际情况。过分高估”，据 Demographia 先前建议，在通常的住房负担能力措施规范方面高达 20% 2 如果是这样，请您用所需的支持数据进一步阐述您的观点，请 3 谢谢干杯，Kenneth KOH
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amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp ;放大器;亲爱的 Andrew， 1 我同意您的担忧 2 这是鉴于商业银行持续加息、报告的全澳大利亚住房压力增加、全澳大利亚房地产市场放缓、消费者支出减少、商业信心丧失和消费者消费信心、持续不断的负面市场情绪以及澳大利亚国内经济普遍放缓 从外部来看，由于最近的信贷紧缩危机、全球经济放缓的不利影响，澳大利亚经济似乎也在放缓和美国经济衰退 3 尽管最近 ABS 公布了高通胀数据，但几天前 4 如需进一步评论和讨论，请 5 谢谢干杯，Kenneth KOH
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amp;amp;amp;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;亲爱的安德鲁， 1 今天在当地的《澳大利亚人报》上报道了这一消息。报纸称：“储备银行对墨尔本房地产市场的利率绞索收紧，从 2008 年迄今为止的价格削减了近 40,000 美元”； b “根据维多利亚房地产研究所 (REIV) 的最新统计数据，墨尔本的房价中值从 12 月的 472,250 美元跌至 3 月底的仅 432,000 美元，尽管平均房价仍比 2007 年 3 月高出 54,500 美元” c REIV“表示加息对墨尔本房价的整体影响应该向储备银行发出明确的信息，即不再需要加息”。 d “看来澳洲联储的策略已经对住宅物业产生了预期的效果，短期内没有必要进一步增加”e REIV 说，quot;目前的情况表明短期前景与去年的牛市完全不同。 http:wwwtheaustraliannewscomaustory0,25197,23597617-20142,00html 2 同样，珀斯房地产市场在 2008 年也受到了同样的不利影响 现在布里斯班房地产市场似乎正在发生同样的趋势，只要这个讨论线程正在发展 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt41300 3 因此，在 2008 年 5 月 RBA 没有进一步加息的情况下，RBA 的连续加息似乎已经迅速放缓了全澳大利亚所有各种房地产市场 4 供您进一步评论和讨论，请 5 谢谢干杯，Kenneth KOH
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YM, 房价在 80 年代以天文数字的速度攀升，并在近 5 年的时间里保持在 14% 以上（确实在短时间内下降）目前的上涨是在过去三年中发生的，所以我看不出你怎么能声称已经过去了更长的时间，除非你忽略了超过 14% 的期间利率并专注于仅在 17% 的短期峰值上 根据负担能力，今天的普通房主比 80 年代的普通房主更好 如果利率继续攀升，这可能不再是真的，但此时此刻情绪 这些都是事实 作为财务主管，K饮食从霍华德那里继承了高利率，略低于 12% 当霍华德成为总理时，这一比例已降至 10% 以下，并且在接下来的两年中继续下降 基廷是对的，是我们不得不面对的经济衰退 是否提高降低利率以将 cpi 保持在窄幅范围内比让市场自我纠正要好我不能肯定但事实是，如果我们想看到收益，我们似乎无法避免痛苦问候 Andrew
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亲爱的安德鲁， 1 另一种选择是审查持续的“相关性”；对于目前 2%-3% 的通胀目标率，RBA 使用它来“管理”；澳大利亚经济，在当今澳大利亚面临的快速变化的经济环境中，据报道，据报道，现有的大部分通货膨胀主要是从海外输入的，而不是由于国内持续“无法满足”；需求和“不可持续”；尽管过去 3 年中连续 8 次加息，但当地消费者支出 2 过去曾在 RBA 储备委员会任职的 Bernie Fraser 先生和 Bob Gregory 教授都提倡这种另类观点 http:wwwtheaustraliannewscomaustory0, 25197,23600365-2702,00html 3 Fraser 先生和 Gregory 教授都进一步认为，目前的 RBA 并没有提供真正的解决方案，通过不断提高利率来遏制澳大利亚现有的高通胀率，（因为它主要是从海外进口的) 而事实上，格伦·史蒂文斯和他目前的 RBA 有“拖延”的风险；如果在不久的将来继续将利率提高到无法接受的高水平，澳大利亚经济将不必要地陷入可能的衰退 4 因此，格伦·史蒂文斯和他的 RBA 理事会以及韦恩·斯旺 (Wayne Swan) 和他在澳大利亚联邦财政部的决策者团队有智慧和道德勇气听取公众的反馈和建议，以便“及时”。鉴于现行的“双速”政策，审查澳大利亚现有的货币政策，并在必要时重新制定这些政策；澳大利亚经济以及“2速”；全球经济，美英欧濒临衰退，印度和中国竭力控制“脱欧”；高通胀率 5 为您进一步的评论和讨论，请 6 谢谢干杯，Kenneth KOH
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嗨，Kenneth，这不是我第一次听到这个想法浮出水面 目前的目标利率是由霍华德设定的政府，在此之前，RBA 使用经验法则来确定何时调整利率 该利率是在经济从 80 年代后期的衰退中恢复相当稳定的时候设定的，并且将基于我猜想当时被认为是强劲的国内指标 澳大利亚经济格局发生了变化，我们是一个不那么孤立的经济体，印度和中国以前处于休眠状态的经济体现在正在迅速增长，我们有能力满足他们的需求，国际次贷危机，石油成本增加，这些都是超出我们国界的因素，它们极大地影响了我们自己的经济表现，此外还有各州之间的不平等问题，而东部各州则采取了由于工资相当停滞不前，紧缩政策首当其冲 其他州的经济表现强劲 各州经济增长乏力 可能会在更多的加息生效之前停止 如果完全不利于强劲的资源繁荣 或许 cpi 目标利率需要被审查，但无论如何是谁的决定 澳洲联储应该是独立的，但他们监控的利率是由前任政府设定的 现任政府是否有权干预 肯定会赢得选票 澳洲联储是否有权力改变利率 考虑到他将决策传递给银行的记录，格伦史蒂文斯不是那个人 http:wwwtheaustraliannewscomaustory0,25197,23494251-7583,00html 即使利率可以改变，新利率会是多少？什么经济指标将决定何时需要重新调整利率您文章中的专家提出了有趣的观点，但没有承诺一个神奇的数字或一个过程行动问候安德鲁
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amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;亲爱的 Andrew， 1 我个人想知道 Glenn Stevens 和他的 RBA 理事会目前在想什么，关于这个建议 2 正如你之前同意我的那样，现有的大部分通胀数据​​都是从外部输入到澳大利亚的，因此我认为没有必要提前规定任何具体的推荐数字，在这一点上我；- 除了由格伦·史蒂文斯（Glenn Stevens）领导的现任澳洲联储（RBA）公开愿意并准备进行艰难的“重新审视”之外；并与韦恩·斯旺 (Wayne Swan) 及其在澳大利亚财政部的政策制定者团队一起审查自己的 2%-3% 通胀目标，并重新审查设定预先商定的通胀目标以实现共同目标的相关性和持续可行性-在全球金融形势高度动荡的情况下，作为独立的澳大利亚央行来协调和管理澳大利亚经济，沿着“双速”前进；经济基础 3 当澳大利亚经济高度“动态”时尤其如此。由于目前澳大利亚经济放缓和国内需求放缓以及最近报告的消费者支出水平下降，因此受到更广泛的全球金融形势的外部和内部不断变化的影响 4 此外，它不再是伯尼·弗雷泽先生和鲍勃·格雷戈里教授这样做，因为他们不再在现任 RBA 理事会任职。这样做就是“侮辱”。以格伦·史蒂文斯 (Glenn Stevens) 为首的现任澳联储 (RBA) 对澳大利亚经济的妥善管理缺乏专业精神 5 敬请进一步评论和讨论 6 谢谢干杯，Kenneth KOH
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amp;amp;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;亲爱的安德鲁，有趣的评论，确实！干杯，Kenneth KOH
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亲爱的安德鲁，1 用“澳大利亚人”经济编辑艾伦伍德的话来说。报纸在他最近的题为“更广泛目标的更高利率”的文章中，“澳大利亚的货币政策已经到了一个关键点，储备银行如何处理它将对经济和中央银行产生深远的长期影响本身，确实对我们所有人来说都是 quot; http:wwwtheaustraliannewscomaustory0,25197,23599404-20142,00html 2 在同一篇文章中，艾伦认为，鉴于澳新银行、澳大利亚国民银行和西太平洋银行都已经开始加息，目前可能不需要澳洲联储进一步加息他们的住房贷款利率，在 RBA 2008 年 5 月董事会会议决定下一次利率变动结果之前 3 Alan Wood 进一步表示，“在当前情况下，这意味着可以允许通胀超过目标区间的顶部一段时间以涵盖从一个价格水平向新的更高价格水平的过渡”； “RBA 必须决定的是，它将容忍多少超支以及持续多长时间”； 4 然而，“这并不意味着应该扩大目标范围或货币目标不再可行”； 5 最后，艾伦伍德声称：“为了保持政策可信度，史蒂文斯需要明确的证据表明经济正在减速，需求将下降到足以使通货膨胀率随着时间的推移恢复到 25% 左右”。 “如果需求和通胀压力开始上升，那么利率将不得不上升”； quot;然而，官方加息和银行加息的结合使政策显着收紧，银行贷款利率可能会进一步上涨，因此（澳联储进一步加息）可能没有必要”； 6 对于您的进一步评论和讨论，请 7 谢谢干杯，Kenneth KOH
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韦恩：所以最后艾伦，你同意扩大范围，但不同意官方政策艾伦：是的，部长
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****************** 亲爱的安德鲁，我认为“正确”；韦恩·斯旺应该“问”的关键问题； （或者更确切地说是“指导”澳洲联储）在这种情况下，如果由格伦·史蒂文斯（Glenn Stevens）领导的当前澳洲联储目前还没有关于以下声明的答案：“澳洲联储必须做什么决定的是它将容忍多少超限以及持续多长时间”；相反，干杯，Kenneth KOH
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亲爱的Kenneth，我正在看一部英国老喜剧，部长不断被他的顾问的双重谈话所迷惑，例如http：wwwyoutubecomwatchv_pxeRT8pcTo
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放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;亲爱的 Andrew， 1 当我第一次看到你的帖子并想笑自己时，我也是这么想的 2，但是，再想一想，因为讨论的问题足够重要，我要重新强调它以供进一步讨论，请 3谢谢 干杯，Kenneth KOH
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大家好 1 虽然我同意导致通货膨胀的大部分因素，但我相信另一个非常重要的因素是 GREED 2 人人都说燃油价格导致了通货膨胀 谁赚得最多 -石油公司伍德赛德报告第一季度增长了 48% 3 我们生活在一个贪婪的社会 我们看到凯马特等削减公关每周冰 - 以 RRP 降价 谁设定 RRP 如果他们以 2 美元购买但标明 RRP 8 美元，则“折扣”；降低 25% - 你仍然支付 6 美元 4 WA 设置燃油表现在在全国范围内采用 Woolwoths 说，自从推出 FUELWATCH 以来，他们的利润是最好的 ACCC 现在要求 Woolworth 解释 - 只是每个人都知道如何通过提高利润来获利价格 没有人会开车 10 公里外 5 美分的价格 只有劳工政府会认为这是个好主意 5 银行没有理由提高利率 只是他们无法从其他业务中赚到足够的钱 抵押是一个很大的区域（大基数), 02% 的上涨将使他们获得更多利润 自从工党上台以来，银行已经独立加息了几次 6 工党政府正在失去控制 我相信我们可能会看到 17% 的利率在路上
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与贪婪的资本家相反的是共产主义，我们已经知道共产主义行不通如果油价下跌，通货膨胀也会如此简单我一直将食品价格上涨归咎于 Woolworths 和 Coles 及其超市双头垄断, 但一个昨天在布什 ABC 电台报道说，每个没有 Woolworths 或 Coles 的城镇的食品价格都比有两者之一的城镇高 20% 不确定结果是否根据城镇规模进行了修正，因为这会影响结果 见
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Topcroper 你没有评论我所说的，贪婪是导致通货膨胀的一个非常重要的因素 与共产主义或资本主义无关 在共产主义中国，俄罗斯（很快回来）等很多人们更贪婪amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp；amp亲爱的分析家， 1 韦恩·斯旺（Wayne Swan）本月晚些时候将作为新任澳大利亚联邦财政部长公布的 2008 年 5 月预算将是一个明确的“预兆”；关于您的建议，KR ALP 联邦政府是否确实正在失去其“控制权”的指标；澳大利亚经济或通过 APRA 等适当监管商业银行的住房贷款 2 尽管自 2008 年 4 月以来 RBA 似乎在管理现有的高通胀数据方面唱了不同的调子，但 KR 和韦恩·斯旺仍在进行抗通胀斗争每次加息时，澳大利亚普通家庭所遭受的额外痛苦只是口头上说的 3 由于最近的累积利率，澳大利亚的大多数房地产市场已经放缓澳洲联储加息和商业银行加息 再加上更严格的贷款标准，所有这些最近的事态发展导致信贷准入收紧，最近报告的抵押贷款增长数据下降 4 澳洲联储会继续保持其利率吗利率和官方现金利率在 2008 年 5 月再次稳定 5 是新的工党联邦政府在 KR 的领导下，真正能够实现 310 亿澳元的非通胀性减税，以及他们“承诺”的剃须刀团队所需的预算支出削减；上次选举期间的澳大利亚人民 6 进一步的评论和讨论，请 7 谢谢干杯，Kenneth KOH
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我认为中国不能再被归类为共产主义了，虽然由共产党统治，它的政策和社会比澳大利亚更资本主义！
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澳大利亚住房负担能力参议院特别委员会的最终文件在这里它应该是每个对房地产投资感兴趣的人都感兴趣的，并且有一些优秀的统计数据不幸的是，它总体上是由公务员制作的文件，因此严重倾向于政府介入并整理一切显然这意味着更多地干预自由市场动态并最终提高税收至少对建议进行调查< BR>评论
Dear WW, 1 感谢您与我们分享有关澳大利亚住房负担能力的有趣文章 2 有趣的是，委员会观察到一些衡量标准，澳大利亚的住房负担能力确实随着时间的推移而下降，如下所示：“首府城市的平均房价现在相当于七年以上的平均收入；从 1950 年代的三个增加到 1980 年代初”； b “在 2006-07 年，中位年轻家庭只有三分之一的交易住宅可以使用，而长期平均水平接近一半”； c “在收入分配最低的 40% 中，约有三分之二的家庭有抵押或租房，他们将超过 30% 的收入用于住房，这是“住房压力”的既定基准”； d quot;作为 ho使用价格上涨了，租金也上涨了，有压力的租房家庭比购房家庭多得多”； e quot;最令人担忧的是，目前有多达 10 万澳大利亚人无家可归（第 2 章）”； f “住房负担能力处于历史低位（见第 3 章）”； 3 因此，目前创纪录的低住房负担能力水平是否自动意味着目前澳大利亚各个首府城市目前普遍的高房价中位数不太可能进一步上涨，或者可能有进一步向下修正的风险在不久的将来，类似于我们所观察到的悉尼西部和西南郊区 4 区房价中位数的变动。对于您的进一步评论和讨论，请 5 谢谢干杯，Kenneth KOH
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肯尼斯，我的观点是价格将取决于他们一直拥有的东西——信贷的成本和可用性AV 家庭是 26 人的胡说八道，或者其他什么是胡说八道，其中大部分只是单纯的自私和价值观的侵蚀，导致离婚，人们不准备与他们一起生活减少他们的收入我没有看太多报告，但也要注意，在50年代，一个家庭通常只有一个收入者并产生3个以上的后代，现在肯定不是这样我想我们都需要问年轻一代是否买不起房子，他们是否倾向于生孩子，如果没有，澳大利亚的盎格鲁凯尔特遗产会发生什么我个人认为澳大利亚盎格鲁人未能维持一套具有全球竞争力的生活技能和价值观 许多人会争辩说我们的教育水平很高，这只是一方面，另一方面是我们自我繁殖的能力，我预测未来 20 年盎格鲁白人的出生率将大幅下降
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Hi WW Thx for the link 这是我最喜欢的引言“委员会注意到一些银行和一些州和领地政府提供的“共享股权”房屋所有权计划的使用有限但不断增加原则上，这些计划是一个有吸引力的途径较低的人们来购买他们原本买不起的房屋的部分份额 然而，有合理的担忧是，共享股权计划必须遵守这一中心目标，不应成为购房者要求更大、更奢华房屋的工具”；所以现在我们会告诉人们他们必须用他们的钱买什么样的房子看起来又像 1985 年了 谢恩干杯
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嗨，谢恩，你能详细说明 1985 年发生了什么谢谢！
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基廷限制负扣税并引入资本利得税 如果你用谷歌搜索 NG 和保罗基廷，你会看到发生了什么
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这都是垃圾 我认为澳洲联储在 80 年代和 90 年代初是负值一句“我们什么都不做”；心态上他们实际上造成的伤害要小得多！有一种理论认为，除了市场失灵和流动性陷阱之外，中央政府对市场的所有干预都是负面的。这会导致共识条款的道德风险，或者认为一切都会好起来的想法，因为政府或储备会拯救我们泡菜（见美国和澳大利亚暗示） 这导致了一个荒谬的案例，人们承担了太多的风险（和债务），认为政府将能够解决它并救助他们，因为太多的人受到影响显然会有达到这个限制，因为政府将达到信用和信任危机的限制，那真的会是一个泡菜我认为如果他们聪明的话，澳洲联储会坐以待毙谁知道一个好的目标通胀率是谁知道什么是通货膨胀 什么是泡沫 什么是现实
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