澳洲澳洲房产 低房价可以让你开心悉尼

在澳大利亚地产投资



http:wwwtelegraphcoukmoneymainjhtmlxmlmoney20080526ccom126xmlamp;CMPILC-mostviewedbox 所有 - 我认为这是一篇很棒的文章（来自英国） 准确地总结了我对社会宏观经济方面的看法
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我同意这个论点，尽管它需要被牢牢捆绑到：租金需要反映消费耐用消费品的经济现实 这将给社区中普遍最贫穷的部分带来痛苦 如果房价下跌 30-40% 并且租金翻倍，我们将回到一个合理有效的市场
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实际上有一点值得注意的是，在 Oz 的背景下，抵押资金​​主要是外国的，供应商随后花费了其中的一部分，因此资产通缩已经将原本应该是短期债务的债务变成了长期债务没有简单的方法来回报它
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应该改为所有积累的财富部分是幻觉，部分是来自其他社会成员的重新分配
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所以生活水平（财富）的急剧提高超过过去的 200 年部分是幻觉，部分是再分配 它看起来和感觉对我来说都非常真实，所以不确定它是否是幻觉 如果是再分配，那么周围肯定有一些强大的穷人！过去 10 年的所有财富可能自 IT 革命以来，我并没有看到太多实际生产力的提高只是一个大的房价泡沫
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是的，但如果每个人都相信幻觉（矩阵理论）我是说再分配的接受者我为什么要抱怨亚历克斯
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想想看增加的财富来自哪里
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Meh bollucks围绕购买创造了巨大的产业以越来越高的价格互相出售房屋人们可以想出的其他例子 这篇文章的作者听起来像是一个在象牙塔上爬得太久的人
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我不是像这个家伙那样的理论策划者，但他没有看到的是简单的供需方程 让我们以伦敦为例 假设明天将发生大规模崩盘，整个伦敦的所有房产都经历了 30% 的回落到“现实”；收益率变得非常有吸引力的水平，人们不再为买房子而苦苦挣扎（为了争论，地狱让它下降了 506070%） 接下来会发生什么 每个人都争相购买诺丁山的那些房子（从记忆中那是一个豪华的郊区不是吗）以及城市附近所有其他理想的地区突然变得“每个人”都能负担得起；一个简单的事实是，这些房子的价格如此之高，因为几乎每个人都想住在那里如果价格降低 30%，那么每个人和他们的狗都会想在那里买，而这不可能发生再次上升，直到买家数量足够稀少，只能容纳能够负担得起该地区的买家
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过去 200 年或更近期或尤其是房屋的财富增加了什么 在过去 200 年中由经济中生产力的大规模提高引起 对于房屋 - 财富没有增加 一个人的收益是另一个人的损失 通常（但不限于）这是第一个购房者失去了
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所以这是一个零和现在是游戏
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别忘了这是一个市场，住房供应不是静态的 价格上涨看到供应增加
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生产力是如何提高的？是否有转移涉及财富
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没有 - 新财富 因此这个词quot “生产力” - 事半功倍
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我觉得奇怪的是，如果生产 X（比方说制成品）的成本降低，那么这就是生产力的提高。增加和生活水平提高 如果它是一种可出口的项目，我们可以从效率较低的生产商那里抢夺市场份额，从而赚取更多的外汇，如果价格充分降低，实际上会创造额外的需求（想想电脑和大屏幕电视）因此它是被所有人视为经济“好” 房地产似乎是另一回事反映需求疲软、信贷紧缩和经济衰退 尝试将生产力和效率等概念应用于房地产价值会很有趣 房地产让我想起出租车等受监管的行业出租车运营商，您需要出租车执照它们的数量是固定的，因此它们非常昂贵银行停止放贷或只放贷 50% LVR），但加入该行业的人将获得收益，乘客也会获得丰厚的报酬出租车牌照）房产更安全，但与出租车牌照一样，其价格仍由社会决定其后果（负资产、丧失信心、信贷收紧）对于任何立法者来说都过于激进，因为更多的人在维持既得利益方面拥有既得利益。确定财产价值比可能的未来生产率更高 既得利益者过于强大，经济增长的推动者会比其他类型更积极地追求某些类型的生产率收益；在上面的例子中，低制造成本被认为是“好”（作为效率的标志），而高房地产价格被视为强劲需求的表现，而不是低效率的表现（它也是） 我们的财务和税收结构也有特殊的偏见 在劳动与资本的处理中可以看到例子；资本厂房和建筑物有折旧补贴，而劳动力则背负着工资、工作费和所得税。总体效果是对资本和资本积累的回报大于对劳动力的回报，尽管两者都是经济和社会运转所必需的
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一个优秀的后蜘蛛侠问候杰森
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真的与比较优势相反因此减少销售 财富转移不是创造新财富 我们在铣削工厂用激光切割机制造家具，那里曾经是工匠们的生意 财富转移更不用说社会资本了 毕竟我们的房子里只能放这么多桌椅大多数生产力的提高实际上是廉价能源和技术转让的函数，每一项都将财富从旧范式转移到新的马和汽车t到卡车和空运，木材燃烧到煤到电这些天卖了多少打字机
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我同意-不错
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这是财富分配问题它仍然是新的财富虽然曾经你把赢家和输家都算了 如果不是这样，那么我们在 200 年里根本不会进步 那不是你在争论的问题 是不是 我们进步了不是吗两倍的财富，但同样的房子坐在那里 - 因此没有新的财富 这就是作者在文章中提出的观点我同意他的观点
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这是我想出的一个关于如何创造财富的小例子：想象一个社会，对以下物品进行估价： 一片面包：20 美分 一片奶酪：20 美分 三明治（由 2 片面包和 1 片奶酪组成）：在这个社会中，人们宁愿有一个完整的奶酪三明治比个别成分，所以这些都价值 80 美分，despi成分单独只值 60 美分 现在考虑这个社会中的 3 个人拥有以下物品： 第 1 人：4 片面包，总价值 080 美元 第 2 人：3 片奶酪，总价值 060 美元 第 3 人：2 个三明治，总价值价值 160 美元 所以，这个社会的总“财富”是 300 美元 现在假设第 1 个人决定与第 2 个人做交易 他决定用 2 片面包换取 2 片奶酪 现在事情看起来像这样： 1：2 片面包，2 片奶酪，总价值 $080 人 2：2 片面包，1 片奶酪，总价值 $060 人 3：2 个三明治，总价值 $160 现在，这个社会的总“财富”仍然是 300 美元，因为虽然第 1 和第 2 个人有制作三明治所需的原料，但他们还没有真正制作三明治。让我们看看当他们把它们放在一起时会发生什么！第 1 个人：1 个三明治，1 片奶酪，总价值 $100 第 2 个人：1 个三明治，总价值 $080 第 3 个人：2 个三明治，总价值 $160 现在这个社会的总财富已经增长到 $340，其中 40 美分完全新的财富，由第 1 个人和第 2 个人进行交易并付出一些努力（劳动）产生的注意，这 40 美分没有从任何人那里拿走，甚至没有从第 3 个人那里拿走 -Ian 说真的，伙计们 Wh你懒得和真正讨厌投资者的人交谈我觉得和空头辩论很有趣你可以说服我，我会成为投资人”他们不会的 他们和那些说“我对中国人没有偏见，我最好的朋友都是中国人！”的人没有什么不同。他们用统计数据和理论掩盖它，并试图在他们的偏见上披上知识分子的外衣，但最终就是这样 忽略他们，他们会像亚历克斯一样消失
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他们能做的，并且他们所能做的就是让我们生气 就是这样 他们肯定不能改变这个系统，从长远来看，这个系统确实并且总是会使投资者受益 他们不会说服警察做任何严重惩罚房主的事情，因为最终大多数选民要么是房主，要么想成为他们也不会改变人性他们希望看到我们破产，但我们不会事实上，任何能够妥善管理风险的人都会在未来几年变得更加富有，正是因为市场是岩石你们都知道，因为看看他们：他们所做的只是突然闯入，就像一个臭醉的酒鬼闯入派对，咒骂和吐口水，然后在安全人员将他们踢出之前再次蹒跚而出因为他们知道如果他们停留太久, 有人会踢他们ut 这听起来像任何拥有任何真正权力或权威的人吗？当然不是 他们对我们没有权力，除非我们给予他们他们不能影响我们的金钱或资产或未来财富，或者最重要的是，我们对成功的态度所有他们能做的就是把东西扔在我们的路上想想如果我们真的注定要失败，Damp;Gers为什么要来这里考虑到他们对我们的蔑视，肯定不会警告我们如果我是他们，我会坐下来回去看看所谓的波浪埋葬我们但你知道它没有它一定让他们感到沮丧信用危机，空置的房屋，抵押权人的销售，我们现在应该尖叫并躲避掩护但我们不是，而且我们很可能不会这就是他们过来扔垃圾的原因他们无法忍受我们应该火上浇油的事实，但我们不是，因为我们实际上承担的风险比他们少得多认为他们认为有风险的事情实际上通过战略再融资巩固了我们的地位设定平衡 为你所取得的成就感到自豪 我们会为未来将取得的成就感到更加自豪 如果我真的愿意，我会觉得自己比 Damp;Gers 优越，但说真的，我对他们的关心不够调动情绪 我们做我们所做的 他们相信他们所相信的 在接下来的几个月和几年里，他们会更多，直到下一次繁荣将他们消灭 但你知道我会把他们的存在视为证据我们在正确的轨道上，因为如果他们觉得有必要阻止我们离开我们的道路，那么它一定是正确的道路亚历克斯
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更低的价格让我们快乐！回到最初的话题 较低的房价不一定会让我高兴或不高兴 如果房价下跌，我将购买一个中性齿轮 如果价格上涨，我将增加我的 LOC 以投资更多股票 无论哪种方式，许多房地产投资者会“快乐”（可以这么说！）
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实际上更低的价格确实让我快乐这意味着我可以购买更多亚历克斯
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很好的例子，但那里有新的财富输入是制作三明治的劳动力和输出是一些完成的三明治，这是对现有面包和奶酪的增值（财富）！
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呃，这就是我所展示的
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使用伟大的澳大利亚词 SOOK！ （你的下面的帖子很漂亮！）
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哦，很好的例子，那么也许平行的是人们在销售前为他们的房子增加价值（通过个人劳动 - 即装修）
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我读过曾经在某个地方（也许是巴比伦的首富）“只要男人用力就能创造财富”；
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基本组成部分的总价值没有改变 人们很容易争辩说，Person 3 定价过高 这是一种错觉假设所有这些人都是卖给通常购买四个三明治的第 4 个人的供应商 由于利率上升，他决定今天购买三个三明治 其中一个供应商要么损失经济学家认为的 160 美元，要么损失 ATO 看到的 060 美元它（实际损失而不是潜在损失） 如果第 4 个人购买了所有四个三明治，那么第 4 个人的财富将会转移到其他三个 新财富很少手到更强的手< BR>评论
显然有一个劳动力投入是一种增值——即新的财富——完成并准备吃三明治辛普不过，问题是，你认为我们今天并不比 200 年前更富有吗
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所以你相信通过增加价值和创造三明治创造财富的错觉，而不是通过创造财富创造财富的错觉具有维修、重建、改善、城市更新等功能的物业都“增值”；对基本产品 既有趣又令人困惑
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如果你卖了一些房产并获利了 我想这样 房产可以让你很快变得富有 但是它唯一的纸面利润 你卖掉了 我设法拥有了我的房子25 岁时还清，年收入 45,000，而且只能用财产来做到这一点。当我父母长大时，我认为这是不可能的（或他们不知道的），这是传统的取出30年的贷款和筹码
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如果此刻，你透过货币价值的面纱，专注于生产和消费的现实世界，你会发现高低不会改变任何现实房价 社会不会通过以越来越高的价格买卖彼此的房子来丰富自己，而不是每个人都同意接受彼此的洗衣服 这看起来是对的 可再生能源投资者所关注的是资产通胀，而通胀是一种货币转移机制 I刚刚读过这个m James Turk 并认为它可能很有趣：例如，在他的经典著作《纸币》中，乔治 JW 古德曼在 30 年前以亚当·斯密的笔名写成，讲述了国际知名的德国人沃尔特·列维的故事出生于纽约的石油顾问利维告诉他：“我父亲是一名律师，他在 1903 年购买了一份保险单，每个月他都忠实地支付了费用。这是一份 20 年的保单，到期时，他兑现并买了一条面包”很明显，财富是从富裕的中产阶级转移而来的 也许在没有意识到的情况下，负债累累的房地产投资者正在挖掘这种转移效应 这是一个相当安全的赌注，我同意，因为金融家不在乎这个 他们可以保护自己 此外，威胁光明会的是中产阶级，而不是工人
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我同意，较低的价格意味着购买 YM 的能力增加，永远不会太晚开始寻找一个一直承受压力的市场同时去争取
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我同意通过财产创造的财富（这不是幻觉），如果它是由于重建、改善、城市更新等而建立起来的——这都是一种增值，是真正的新财富我认为这只能解释已建成房价上涨的一小部分，尽管澳大利亚的整个住房存量在短短 5 到 7 年内实际价格至少翻了一番。城市更新！
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那是夸大其词 我知道昆士兰州有很多农村（非采矿）小城镇在此期间随着人口从丛林转移到城市而实际下降
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我认为会出现很多混乱，因为我们将两种完全不同的资产类别混为一谈，并称其为“财产”。这两个资产当然是房子和土地 我认为土地非常接近零和游戏 你不能创造它，所以供应相对固定 土地实际上只是空间，只是一个位置，对它的投资不会创造更多它就像三明治一样所以如果你替换“house”这个词，我会更倾向于同意这篇文章。用“土地”；另一方面，房屋几乎可以无限地创造它们更像三明治，就像一种常规资产它们是劳动力加资本加上一些原材料的产物如果对建筑物的需求上升，那么市场（理论上）可以做出反应，我们可以建造更多
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即使有土地也有增值 想想看，你是愿意买一块长满茂密灌木和树木的不平整的岩石块，还是一块平整的、修剪整齐的草坪的块如果我输入除了 LABOR，让我的街区更有价值，这不会从别人那里夺走财富，它是在创造新的财富
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除了 - 如果因为人们为资本收益而购买房屋而人为地夸大了需求怎么办 这将变得很明显即使住房供应超过人口增长，价格也会上涨，而且与工资相比，价格在历史上是昂贵的，租金并不能支撑价格，人们普遍认为购买房产是通往财富的途径很差，但持续的资本增长将使其值得在澳大利亚（很多都做wn，最高的是阿德莱德，为 2%）我预测所有首府城市的第三季度中位数都将下降大家好，反过来说，房价较低、稳定，有利于创造财富 从投资者的角度来看，您只会为如果数字加起来，人口将不断增长 所以让我们假设没有上限增长 我们还假设在我们的新“范式”中，我可以以 20 万美元的价格购买一块土地并建造一座 5 星级节能适中的住宅 我想要什么作为租金 好的, 预付资本的 9% 利息将花费我每年 18,000 美元 建筑物和配件的折旧（例如 15 万美元的建造和装修成本） 25% PA 3,750 美元 现在加上物业管理费、费率、保险、空置率，比如每年 3,500 美元 现在加上利润率，我这样做并不是出于好心，应该是大约 7% 的无风险利率 我希望从租客，在远郊的普通房子这样的不离子将停止新的发展 这是否创造财富 甚至没有关闭 货币供应量的增加及其流通速度是创造财富的原因 资产价格上涨是它的结果，是它的一个组成部分 你不可能拥有一个没有另一个我想我读过一些关于土地、劳工和资本的东西，与经济学有关，再见
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这解释了津巴布韦 - 世界上最富有的国家！
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贷款利息和利润率是一回事（重复计算），所以我认为收支平衡租金不会那么高但你的总体观点仍然是好的——租房者不承担住房成本让我很好奇财富从哪里来不借钱就可以做这件事会非常有现金，降低了数量谁能真正做到 对于“开发商”，他们将不得不借入资金并获得最高利润 利润率仅为收到的租金的 8% 或 200,000 美元“风险”总额的 1% 以上数字是绝对最低租金需要再见
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如果你的时间一文不值，那就来为我工作，我会给你更多的报酬
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没有双重算作投资者必须承担风险并因此获得回报所有费用（包括利息）后的最低利润必须大于总金额上可实现的无风险利率才能使其作为资产类别有价值
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如果投资者使用 100% 借来的钱，那么他没有股权可以期待 7%如果他拥有 20% 的股权，那么 7% 的回报（加上租金）相当于 35% 的股权回报！
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这就是为什么投资者使用 OPM
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S_T, If你如果不使用借来的钱，你仍然需要高于利率来费心去做如果空置时间超过允许的时间怎么办 如果 PM 费用更高 如果保险不涵盖维修的某些方面怎么办 所有需要上述条件的因素投资可行的普通利率 我包括的金额绝对最低 仅占总成本的 1% 也仅占总租金的 9%，关于 PM 会得到什么 再见
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是的，你仍然希望总回报高于利率但是如果当时的利率是 9%，我怀疑你会得到 9+7 16% 的收益率，这就是你最初的例子所暗示的虽然我从来没有活过在 $0 cg 类型的环境中，所以真的不知道会发生什么这是与线程无关的小问题，所以我将把它留在那里顺便说一句，财富到底是什么（在本讨论的上下文中）< BR>评论
S_T，我算出来的是20万美元的13625% 利息只是一个成本 折旧是实际成本 所以也是PM 费用、保险、费率和空置率 13,625% 的利润率非常微薄 关于财富的一点是，如果没有资产价格通胀的承诺，没有人会费心投资新房，因为租金水平需要只有少数人能负担得起（记住这是一个便宜的郊区例子，目前的租金是每周 240-280 美元）如果真正的财富是土地、劳动力和资本的组织，通过货币供应量和利率的增加来观察它的流通量，然后扼杀其中的很大一部分（通过人们不愿借钱投资新房产）将减缓或减少财富的创造再见
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我可能不清楚你可以不要简单地添加您所需的股权回报和债务回报（利息）您必须对它们进行加权然后添加它们 - 否则它的一部分是重复计算，你得到的数字太大 例如，70% 的债务 x 95% 的利息 + 30% 的股权 x 12% 的要求回报 1025% 的资产要求回报率 公平地说你的股本回报率部分不过应该大于无风险利率，否则你不会打扰
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是的 - 正是因此我认为价格会崩溃，因为租房者没有为其提供资金市场依赖于资产价格通胀，而资产价格通胀反过来依赖于非理性和无限获得债务，这依赖于资产价格通胀（等等）
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你的逻辑中固有的假设是供应充足，租金将保持相对抑制，这些都没有发生或可能在未来发生 事实上，可能会出现一些价格通缩（不是崩溃），但由于发生工资突破时利率上升，投资者能够获得投资资本的人数减少利率将减少供应，增加租金需求并恢复某种程度的平衡 我们已经看到了这一点，而且我们处于通胀周期的早期阶段 我个人认为央行不会轻易控制通胀，因为这是一个全球现象在这个时代买得起房子会像八九十年代初那样没人想知道房地产在危机过去后利用新的方式来利用他们的回报 流动性将在某个时候回归，下一次繁荣将开始
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在繁荣回来之前，我们都可以坐在这里，享受不断增加的收益率
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你好，alex 写的很棒，只是提醒感谢 myla
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YM，很简单，看你不是投资者，也不了解房地产投资在这里，我再重复一遍你不了解的一个非常重要的方面d 不要再继续讨论利息了 再见
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当对企业进行预计的 Pamp;L 时，有一个单行项目：“已付利息”；然后，您的分析继续进行，没有对资金做出任何假设。想法是，企业必须支付您的利息，或者相反，偿还您投资现金的无风险回报。这不足以涵盖“努力和风险”；我个人不注意底线和我掏出的现金的比例底线必须给出“企业价值”的回报；因为那是“处于危险之中”； sum 但是你没有两行：“利息支付”；在费用栏和另一个：“预期资本回报率”；与计算所有者回报时从底线中减去的金额相同 那将是双重计算
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所以，第一批房主实际上失去了一些东西，还是他们聪明地不投资会崩溃的东西我不要将其视为单向赌注，如果某些事情不可持续，您可以以补贴的价格在更好的区域租用，然后等待收拾残局 我对资本主义的某些事情有点怀疑，我有点想目前的丘吉尔术语 这是除了所有替代方案之外最糟糕的方法
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有趣的英国数字来自：http:timesbusinesstypepadcommoney_weblog200805house-prices-thhtml 这是传说中的英国崩溃 嗯
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