嗨经济学家我一直在各个地方（例如国际货币基金组织和包括这些论坛中的帖子）读到澳大利亚房地产被高估了为什么澳大利亚房地产在国际背景下相对昂贵，因此“负担不起”的统计数据我是怎么理解的供应不足导致价格上涨 - 但在这种情况下，为什么它被高估了它之所以被高估是因为需求超过供应我想如果国际货币基金组织说澳大利亚房产被高估了，我会有点担心，因为我们不能忽视我们是全球经济的一部分 因此，我向论坛成员提出的问题是： 1 您是否认为房地产被高估了 您是否同意国际货币基金组织 2 为什么澳大利亚房地产被“高估”？这只是供应问题还是有其他因素，例如资源资金抬高了房地产价格谢谢杰西
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1 你是否认为房地产被高估了你是否同意国际货币基金组织但是相对于工资是的，这意味着新西兰房地产是世界上最贵的（与工资相比），因此新西兰的负担能力比澳大利亚“更差” 但是相对于实际美元而言并不昂贵，正如我最近读到的一份报告所示，悉尼在全球首府城市中排名第 20价格，莫斯科排名第一，然后是纽约、东京、伦敦等 2 为什么澳大利亚房地产“被高估”？这只是供应问题还是有其他因素（例如资源资金）推高了房地产价格？根据我上面的回答，我相信这是源于我们早期定居的文化，我们高度重视土地所有权 Oz 的比率最高世界上的房屋所有权，现在随着全球化和移民的因素，我们不仅缺乏住房供应，而且那些拥有巨额财富的全球公民会为这里的房屋支付数百万美元并认为它们很便宜我的2c值得蒂姆
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我不太重视国际货币基金组织所说的话，至于那些在论坛上说类似的话的人，他们在我的非官方忽略名单上如果你选择一个投资地点，研究市场，知道什么你买得好，买得好，随着时间的推移，你总会做得更多 购买住宅房地产真的就是这么简单，不要让这些分心，否则你会相信 M
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房产只值人可以支付如果我们在接下来的几年里处于艰难时期，从经济角度来看，那么澳大利亚房地产非常非常高估如果我们幸运地相对不受影响，那么它就不会被高估它会是什么看你的
评论< BR>没错，虽然也有天然缓冲 经济一塌糊涂，利率下调，房产融资变得更便宜，但人们的钱少了 经济发展得太好了，利率保持不变或上涨，房产融资成本更高有更多的钱 当然这很简单，但你明白了评论
无论如何衡量，作为一种资产类别的财产都非常非常昂贵格伦史蒂文斯最近自己说看看相对于现金利率的租金收益率，看一个简单的时间序列并假设它会恢复到平均值会告诉你它被高估了，看看与工资的关系看看家庭债务统计所以虽然我认为它被高估了，但我认为它不会回落到90 年代当 pro perty 非常便宜 部分增长是基于基本面——非常糟糕的基础设施规划、更高的材料和劳动力成本、高人口增长以及对房屋的许多真正的改进（许多翻新）所以我认为它将回落到 2003 年的水平（+ CPI）它最初是如何变得如此之高的拥有 10 处房产、80% LVR 和 400 万美元债务的投资者投机者——有些人不知道什么时候停止在澳大利亚这里仍然认为我们是不同的加利福尼亚州（显然）严重短缺，现在有些地方有空房子无法出售
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房屋公寓的地点和地点：悉尼（指定区域）墨尔本（指定区域）区域像 Rockhampton 和 Mackay（直到 2003 年底才开始蓬勃发展）“西澳大利亚”这样的 nals； （甚至后来繁荣）围绕该声明添加一些上下文 M
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我的上下文是在我的第一段中，我说财产“作为资产类别”；当然会有很多地区差异 - 同意你的看法 具体来说，我查看以下 ABS 数据： 64160 - 房价指数：八个首都城市的加权平均值 2003 年 12 月为 1015 到 20 年底07 是 1281 我想我们会在 1015 看到它（加上 CPI）
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我认为这很简单，当你有太多钱追逐太少的房产时，价格只能走一条路，就像大多数副业一样投资者在过去 3 年里会在布里斯班看到，而且我仍然认为布里斯班某些地区的房地产价值还有很长的路要走，毕竟钱都在地盘上，即使经过风险调整后的现值在Landimho willair
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嗨，YM，这就是今天的悉尼！我在悉尼拥有房产，根据该系列，我们回到了 1024 年，即 2003 年 12 月的位置。它在 2006 年 3 月跌至 925，截至 2007 年 12 月已回升至 2003 年 12 月的水平，即价格没有变化4 年 干杯，迈克尔
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根据议会图书馆（ABS 数据），在你提到的这段时间里，CPI 指数已经上升了 1428 到 1601 那是 1211% 的累积 CPI，HPI 从 1015 到1138 与现在的 HPI (1281) 相比，下降了 112%（当然也有地区差异，尽管它们将在很大程度上偏向人口稠密的地区）当你以这种方式看待它时，似乎几乎不值得担心 M
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Y-M 国外一些死水的价格跟澳洲一些内城、沿海城镇的长期价格有什么关系，不像股市以美元表示价格，房产是按什么来估价的下一个人将支付财产，每个人对 p 的情绪反应都不同基于经济分析和需求的大米不会改变willair
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这些家伙不这么认为 http:wwwglobalpropertyguidecommost-expensive-cities-e 悉尼在 114 个价格租金比中排名第 42 这是一个非常漂亮的城市也是一个在全球范围内生活的好地方 就个人而言，我真的不知道我认为马克是正确的，不要让它混淆你 长期房地产仍然是一个不错的选择，这就是我所担心的
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我不打算讨论统计，因为我不是一个很好的统计学家 它是否被高估了在短期内，“价值”可能有很多定义，但标准的定义是收入、通货膨胀的混合、人口、经济以及信心、利率和信贷宽松的万能牌 因此，目前的情况变化与过去十年相比，即利率上升、通胀上升、经济放缓、信心下降和信贷紧缩 我会在当前说价格，许多房产都被高估了，但这对你有什么帮助作为投资者，从逻辑上讲，在繁荣时期超支的房产在经济衰退时也可能会超支但那是多少 10% 20% 30% 我不知道，因为地区和房产类型不同，以前的买家是什么有偿和业主的个人情况 我会避免我认为被高估的房产（以收益率为指导），并购买我认为“便宜”的房产 这并不意味着它们不会下跌：正如我所说的市场射击不利的一面 我只知道如果你不买任何东西，你永远不会赚钱 Alex
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悉尼的平均总租金收益率为 585%！这是正确的
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与什么相比被高估了 与莫斯科价格相比 与当地历史租金比率相比 与当地历史工资比率相比 与2003年（或1998年）的当地价格相比过去 10 年 它们被高估了多长时间 根据同一份国际货币基金组织的报告，它们被高估（平均）至少 30 年 我会说最好的价值判断者是今天澳大利亚市场上的那些，那些正在购买 amp 的澳大利亚人；以他们认为是公允价值的价格出售它们 为了回答这个反问，它们是否被高估了，我认为最好的价值衡量标准是与 10 或 20 年后的价格相比
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quot;假设：每平方米的购买价格、每月租金（平方米）和总租金收益率基于我们的收益率研究（请参阅数据常见问题解答）所有数据均基于黄金内城 120 平方米公寓的平均值地区，加勒比地区或太平洋地区除外 价格租金比率表示购买 120 平方米公寓所需的租金年限 quot;来自那个链接 只说小内城apt，比郊区的陆地房子收益更高 ip
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苹果苹果
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问题是，你放了多少重量国际货币基金组织 可以说他们可以访问大量数据、复杂的模型并且很有可能是正确的另一方面，他们可能是一群学术型经济学家，他们坐在苏黎世某个地方的象牙塔里，他们甚至从来没有去过澳大利亚，但对实际发生的事情一无所知 比较像工资房价是垃圾 我给你举个例子 假设国家 1 和国家 2 的货币相当，每个国家的平均工资是 50,000 美元 在国家 1 的平均工资是 200,000 美元，或者是平均工资的 4 倍 在国家 2 的平均工资房价是 150,000 美元，或平均工资的 3 倍 现在，您必须得出结论，国家 2 的房价要便宜得多 但是让我们加上一个叫做税收的小东西 在国家 1，税率要低得多 他们支付 10,000 美元的税，所以可支配收入为 40,000 美元 在国家 2，税率要高得多 他们缴纳 25,000 美元的税，因此可支配收入只有 25,000 美元 所以，在国家 1，平均房价为 200,000 美元，平均可支配收入为 40,000 美元 所以房子是平均工资的 5 倍 而且，在国家 2 的平均房价是 150,000 美元，平均可支配收入是 25,000 美元 所以房子是平均工资的 6 倍 所以现在国家 1 有更多负担得起的房子 考虑到一般经济因素、利率、成本生活等等，你会再次得到不同的答案 报纸喜欢看 BS 数字并用它们吓唬我们 俗话说，谎言，该死的谎言和统计数据在这些情况下从未如此真实 市场是由供需决定的，正如他们所说，市场永远不会错 事实上，根据定义，市场永远不会错 它告诉你什么房子值钱，因为它是什么房子值钱
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那是我的第二点每一篇谈论厄运和悲观的文章或团体都有另一篇说繁荣是显着的 在 Greedy Saffas 线程中，我认为国际货币基金组织最近甚至自相矛盾！这取决于您如何定义“错误”；如果这是该物业当时的价值，那么您所说的是正确的-某人刚刚支付了那么多，这就是它的价值 您很可能可以以相似的价格出售类似的房子，因此您可以暗示一个值 但如果你定义“错误”；表示不代表长期价值或不代表内在价值，那么市场通常是错误的在 2006 年，某栋房子价值 100 万美元，但现在你最多卖不到 70 万美元，它可能永远不会再卖到 100 万美元（以实际价值计算） 你可以得出结论，2006 年的市场估值非常高错误
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所以，如果我以 35 万美元的价格出售房产，2 年后是 42 万美元亚历克斯
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如果我能在 1988 年买房，他们会吸毒 30 年吗？在珀斯的斯卡伯勒，我会以 7.5 万美元的价格购买——如果当时它被高估了，那么目前 90 万美元的要价肯定被高估了，而且在 CPI 正式成为我有史以来最大的一堆 crapola 之后，我们将面临 80% 的暴跌读到他们只是把数字从他们的流浪汉那里拉出来吗？ mparison - 或者与 sydney melbourne 大理石酒吧 tennat creek bondi 相比，老实说 - 所有这些厄运和悲观的废话都变得可笑了老实说，这对我来说太学术了。当每个人都在尽可能长时间地出售持有住宅时，购买住宅就太学术了。退休时获得免税收入时，我的会计师可以工作，其余的工作我的会计师可以工作
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是的 - 相同的原则有些激烈可能发生的事情使该财产的价值（效用）比以前要高得多但是假设没有任何变化-它是具有相同吸引力的同一个地方，那么您可以得出结论，其中一个市场价格必须是“错误的”；他们怎么可能都是对的，“错”；根据我之前给出的定义在某个时间点，市场价格就是它的样子
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所以我的第一个地方是用 17 万美元买的，我什么都没做它现在可能值 35 万美元8 年后 那是错误的价格，然后会发生什么 只是变得更“错误”吗 什么是“正确”的价格 Alex
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如果您假设没有任何变化，那么您必须假设人口（以及反过来的需求）也没有改变，否则房产将不会具有“相同的吸引力” 房产将具有越来越大的吸引力（甚至未装修等），因为需求越来越多（通常是由人口引起的）随着时间的推移而增长）例如，即使泥土在物理上没有改变，今天位于中央商务区附近的四分之一英亩地块将比 100 年前更具吸引力
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与其聪明，为什么不'你有没有尝试定义“错误”？和“正确”；有人声称市场永远不会错我只是指出这取决于什么“错”；意味着购买 100 万美元的 IT 存储ck 在 1999 年可能是“错误的”；
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不，我不是经济学家“错误”我只关心底线 Alex
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IMF 论文在这里是任何人都愿意看的：http://wwwimforgexternalpubsftweo200801pdfc3pdf 第 11 页是行动所在 从本质上讲，他们评估 RE 放缓或下降的风险基于近期增长无法用基本面解释的程度以及过去十年可再生能源投资与 GDP 之比的增长幅度。换句话说，“这种增长是合理的还是可持续的”？测量 附图说明故事 当然，他们会知道什么 只是一群触手可及的经济专家，他们一生中从未参加过研讨会
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我发表的评论在 2004 年的这个论坛上 简单的事实是，市场永远是对的（一直） 即使模型说不是拥有大量教科书知识和大量数据的经济专家，他们一生中从未投资过房产 Alex
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如果你一生都在 Orstraya 生活和投资，我会相信你对房地产有更多的了解澳大利亚市场比国际货币基金组织的一些前锋
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但你确实需要对你不感兴趣的东西发表评论，并且没有任何价值
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可以扔掉陈词滥调，但是你说的“正确”是什么意思？如果您不确定，那么该声明毫无意义 如果我们说市场反映了市场价格，因此它是“正确的”； - 好吧，我会说“当然”； - 那是圆形 我的右脚看起来很像我的右脚
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允许自由操作（或在最少干预的情况下），考虑到所有因素，市场总是正确定价任何给定时间点的相关因素 M
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您在谈论市场效率，即市场价格包含所有已知信息如果那是您对“权利”的定义；价格，那么我同意你的看法——从市场上掉出来的价格是“正确的”；不过，外行可能会考虑“正确”这个词。要表示反映基本价值的价格，我可以指出历史上的许多例子，事后看来，市场设定的价格太高（或太低）以 Kerry Packer 以 $1B 的价格将 Channel 9 出售给 Alan Bond 为例< BR>评论
市场的参与者必须认为他们是对的，否则他们不会购买amp;出售 模型是否有可能是错误的，因为它显然不能反映当今的现实 你知道模型是如何工作的吗 是否考虑到 - 租金中位数价格比率工资中位数价格比率供需失衡新房开工净移民 + 家庭形成 IRs 就业流动性水平 土地释放 基础设施税收优惠 FHB 激励措施 更多 如果少于以上所有内容，那么这不是一个模型 接近于反映现实 我想说的是，它没有那么简单 - 如果它是那么经济学家就会富有
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努力取得成功并没有错 - 只是当它以鲁莽的方式完成时，你必须问动机是什么将你所有的财富放在一个资产类别中，在一个国家，一开始是有风险的 然后增加巨大的杠杆会给结果带来更大的风险 为什么有人会这样做 某种东西在激励他们 一些明智的房地产投资是f ine 推高价格的是不明智的人（可能是由贪婪驱动的） 这里几乎没有新的财富 它只是随着我们的集体债务的增加而带来财富 如果我们真的建造了一些东西，那将是不同的——大多数是借来的和买的一个现有的房子，然后坐在上面
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我们在谈论什么模型我迷路了问题在于定义什么是基本价值可以说，例如，由于利率降低导致价格上涨更宽松的贷款标准并不是“基本的”，因为它不可能永远以同样的速度继续下去 然而，诸如 CDO 之类的新产品已经增加了可用于贷款的资金量 例如，80 年代的垃圾债券崩盘并没有摆脱将垃圾债券作为一种证券 类似的竞争将继续存在 无论发生什么，我们都不会出现银行可以收取任何费用的情况，因为他们没有竞争 人口和收入增长似乎是资金来源amental 但是如果你假设未来人口增长会下降（由于移民政策，限制到基础设施等），那么即使是由于人口增长导致的价格增长也不能指望在未来继续假设如果我假设人口增长将长期持续，那么如果您假设（如某些人所做的那样）澳大利亚拥有“最大”人口水平，那么我的“基本”价值将与您的不同这就是为什么关于特定基本面价值的辩论（例如“过去 10 年的 25% 收益不能用基本面因素来解释”之类的陈述）会变成一个学究的天堂，争论假设中的微小差异“但如果这样”和'但如果那样的话' 亚历克斯
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一切都是真的，但事实上很容易说“哇——那里的价格真的太低了”；那是格林斯潘为实际上没有打破资产泡沫的辩护——他说你不知道你是否在一个事实发生之前，所以事后看来，我们可以证明市场是“错误的”。 （我在外行意义上使用这个词）
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IMF模型（见帖子#1）
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对不起基思 - 你引用我辩论“市场永远是对的”;陈词滥调，然后提到一个模型，所以我迷失了一秒钟是的 - 我同意你的观点 关于经济模型你可以保证的一件事是它们总是错误的使用一个模型的唯一目的是建立直觉
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所以我们只能在事后看到购买机会 这对投资者来说并不是那么有帮助，它是如何帮助我作为一名投资者知道 95 年是购买的好时机不，谢谢而不是使用（由你自己的准入）有缺陷的模型（因为没有模型可以准确预测人类行为），我宁愿继续购买并持有 YM，你是否担心你认为你是房间里最聪明的人，但其他人是赚钱亚历克斯
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国际货币基金组织说没有基本面来维持价格 - 他们不是吗 在对我最初帖子的回复中，有人批评国际货币基金组织和经济学家与现实脱节但是他们的观点是“基本面无法解释最近的增长”单位;这对我来说听起来很现实 他们在谈论什么基本面 是否有人准备暗示他们在报告中提到的基本面不是反映需求并因此定价的基本面 其他海报指出，国际货币基金组织不了解澳大利亚以及什么这是一项伟大的投资 但是国际货币基金组织说澳大利亚市场的房地产价格不可持续 这就是为什么他们提到 GDP 等 顺便说一句 - 顺便说一句，我只是在讨论这个问题专注于负面在我生命的这个阶段，我拥有的投资知识我承诺在我负担得起的时候购买房产
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你知道你会找到很多专家说大约在 2001 年，澳大利亚的房地产被高估（我们是旧经济体，因为我们只生产原材料，我们无法创造就业机会等）和 1998 年（亚洲危机，这将需要数年时间）或亚洲复苏），每隔一年我就读到美国市场早在 2002 年、2003 年就被高估了，还引用了价格增长速度远快于收入的情况我正在阅读 90 年代初写的一本书（深入另一场经济衰退）说收入没有增长一代人同时，你也可以找到专家说房地产在任何一年都是便宜货 那么问题是什么 Gato，你只是说你会当你买得起的时候买房子你不是说“我认为价格合适时我会买”那么你为什么关心国际货币基金组织或其他任何人是否认为房产被高估了 Alex
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我知道这很难相信，但人们可能只是为了讨论而喜欢讨论某事
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就像你不相信人们是非理性的亚历克斯
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你做过媒体培训你没有切换，切换，切换我认为人们不仅仅是非理性 - 我认为他们是疯了
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我在读Gato 的帖子是这样的：他想买一个 IP，但他最近因为所有负面新闻而感到紧张，包括 IMF 等“权威”消息来源 他明白，从长远来看，这没什么大不了的，但他发现真正担心买房后房价会下跌时，很难扣动扳机买房 人的心理说，赔钱的痛苦比赚同样钱的快乐要强烈，所以我们自然会规避风险我读了一篇有趣的文章，引用了 2006 年和 07 年初的各种国际货币基金组织报告，称美国银行即使在“史无前例”的情况下也会很好d' 全国房价下跌的情况，然后抵押贷款危机得到遏制 Alex
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是的，但可以预见的是，即使您无法将其纳入模型，因为它无法量化 Alex< BR>评论
****************** 亲爱的YM， 1 一点也不 2 请继续留在场边，看着事情发展、演变、发生和消失最终，如果这确实是您自己过去的时间和生活态度 3 但是，请诚实和大胆地从一开始就公开宣布您的实际真实意图，以便我们知道如何处理您的（知情的）意见和所包含的信息请相应地在您的各种帖子中，请 4 我真诚地相信，在这个论坛上有很多投资者在做出自己的明智决定并完成尽职调查后，他们更愿意采取一些行动 他们有勇气按照自己的信念行事并愿意为后续的结果后果承担责任源于他们自己知情的投资决定和采取的行动 5 尽管目前的投资环境可能被视为“高风险”；由许多被动的市场观察者，喜欢你自己 6 谢谢干杯，Kenneth KOH
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与什么相比被高估了 与距中央商务区一定距离的房产相比 与业主的收入相比 与工资中位数相比 与平均水平相比储蓄 与抵押贷款成本相比 与 GNP 相比 与过去 5 年的销售额相比 这些统计数据从未考虑不同气候所需的不同结构或所涉及的不同土地面积 除非您比较相同的房产，否则比较来自不同国家的房产是没有意义的甚至将凯恩斯的房屋与阿德莱德的房屋进行比较也毫无意义 有太多的变数要应对 如果您是一个热衷滑冰的人，那么阿德莱德的房屋位置对您来说可能比凯恩斯更有价值 周边的基础设施财产也很重要 有多少加拿大房屋或日本房屋在地池中有多少澳大利亚房屋三层玻璃 各个国家的建筑法规和能源效率有多严格买不起是可以买的人中的一小部分根据定义，因为需求在增加，所以房产并不昂贵当您没有买家并且无法出售时，那么您的房产很贵我买不起我家附近的房产，这是500万美元，但这并不意味着它很贵这只意味着我买不起有22个房间的房产，有40m的圆形车道和地面游泳池，周围有3米的墙壁我会认为房产很贵超过市场价值的 20% 即便如此，对我来说，根据我对房产的使用情况，这可能是一个便宜货一旦你标准化了这些变量，你只能开始比较来自不同国家的房产评论
quot;2008 年的房子便宜得离谱”;我将在 2043 年与我现在 6 个月大的儿子进行一次谈话 有点像我和我父亲谈论他在 1973 年为他的第一所房子支付的价格 LONG TERMi 就像房地产市场的无聊重复 干杯all,
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Alex 我买了IP（等金融） 我对经济学感兴趣这让我想知道为什么他们会说我重复我的问题：“他们在谈论什么基本面？是否有人准备暗示他们在报告中提到的基本面不是反映需求和定价的基本面”？国际货币基金组织的那些家伙不只是编造东西我想我将不得不阅读该报告以了解那些基本原理是什么 我认为我可以不阅读它这就是我发布的原因
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这是他们论文中的一些内容，他们解释了他们是如何做到的它：所以他们说基本面实际上是收入、利率、股票价格（）和劳动年龄人口这一切对我来说都是需求方面的——这使得模型有点弱我会在建筑成本上添加一些变量, 土地税, 土地释放等 爱尔兰、荷兰、英国和澳大利亚可能是前 4 名，因为它们都发展了无用的地方政府在我看来，从长远来看，最大的基本驱动力是收入（即就业）和获得信贷如果人们不可能支付特定价格，那么它就不会以该价格出售
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嗨，加托，我建议你阅读它（它在这里），它并不繁重 该报告比较了 17 个发达国家 通过这种负担能力衡量，4 个国家的价格差距为 +- 6% 其他 13 个范围高估 11% 至 32%，包括澳大利亚 @ 20%家庭形成率 他们还忽略了税收优惠（-ve gearing）、激励措施（FHOG、印花税） 所有这些变量都可能提高价格 在澳大利亚，工资增长约 45%，IR 预计将下降18 个月内 1%（按年龄百分比从 85% 下降到 75% 为 12%） 如果未来 2 年房价停滞不前或随着通货膨胀（3%）上涨，净效应是价格几乎完全一致关于负担能力趋势所以看看标题抓住“澳大利亚房价可能下降 20%”的背后，阅读原著会更有启发性，我建议你这样做 Cheers Keith
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我很好奇 -什么是负担能力趋势
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