澳洲澳大利亚房地产最后一次伟大的房地产繁荣？？？悉尼

在澳大利亚地产投资



自 90 年代初以来，房价平均每年增长 9% 毫无疑问，从历史上看，购买房地产一直是一项可靠的投资延伸到未来问题是；这 9% 的同比增长是可持续的，还是我们已经看到了上一次房地产繁荣的背后？通过使用更大比例的实得工资来偿还更大的抵押贷款，我们已经能够推动强劲的房地产市场如果工资和房屋继续增长他们观察到的长期增长率，我们将在不到 10 年的时间里支付我们平均年工资的 15 倍 这简直是不现实的 在偿债方面，假设今天的平均贷款与估值比率 (LVR) 为 60% , 那些申请新贷款的人将使用他们税前收入的 70% 来偿还他们的贷款 简单地说，这意味着没有任何东西可以支付其他任何东西，更不用说食物了 这就是我所说的，真正入不敷出自 70 年代以来，澳大利亚的个人债务同比增长超过 16% 这显然比工资增长速度要高得多 逻辑上认为这种债务增长将在某个阶段放缓 债务增长显然已经为澳大利亚快速增长的房地产市场提供了资金，尽管这是不可持续的，因为我们将迅速接近债务峰值 如果债务没有呈指数级增长，如果我们要为房价同比增长 9% 提供资金，购房者将不得不寻找其他地方 也许创新共享股权抵押贷款等贷款产品将介入以提供更多购买力 在这种情况下，购房者将不得不接受永远不会拥有 100% 的澳大利亚梦，而是与麦格理银行分享的条款。那时贷款人并没有得到广泛的接受，也许我们应该期待未来的房地产增长，更符合工资增长 如果是这样，澳大利亚最后一次伟大的房地产繁荣已经过去了！ michaelmcnamara@apmcomau 发布者：Michael McNamara 2007 年 5 月 24 日下午 3:47 ------- 大家好，希望您对 Micheal 的上述博客发表意见 如果是上述情况，那么为什么会有人投资房地产 为什么事情会发生变化，他甚至考虑到通货膨胀和更高的工资增长我不确定，但这仍然反映了一个令人担忧的想法
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我认为只要人口增长超过新房供应，房价就会继续上涨，这只是意味着最高输家的门槛提高了到更高层次
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给迈克尔的备忘录LL
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嘿嘿嘿，真不敢相信你居然选了我读得太快没注意到嘿嘿
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谎言，该死的谎言和统计问你自己，为什么APM卖恐惧什么做他们必须获得“来加入我，我会告诉你救赎之路”；微妙的营销，不是吗迈克尔
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只是为了抹去另一个迈克尔的美丽博客抛出的第一个统计数据早在1980年代研究估值时，自联邦以来房价已经增长了8％在那个时候曾经有过大萧条，两次世界大战，越南战争，朝鲜战争，古巴导弹危机，“警察行动”的方阵，几次镇压，各种各样的任务，以及许多其他历史的小脚注，我相信这是伊拉克，矿产热潮和当前形势的其余部分更不用说除非“平均房屋”根据规模和技术含量的增长进行调整，否则统计数据毫无意义迈克尔
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有人给他发一封简的书的副本，她也可以拼写！ LL
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有趣的观点，但让我们看看这些数字是否有意义 如果我们考虑在 10 年内每年增加 4% 的工资，我们应该会看到我们的工资增加了大约 50% 所以今天赚 10 万美元的人应该在 10 年内赚取 15 万美元 将这些数字插入贷款计算器可以使我们的借贷能力增加约 33% 因此，今天价值 60 万美元的房子只有在价格不超过 90 万美元的情况下才能在 10 年内买得起，并假设利率处于今天的水平 如果工资以更快的速度上涨或同一时期的利率低于今天的利率，那么情况可能会大不相同 IMO 负担能力很重要，但这不是决定因素 住房需求与工资相结合增长、低失业率和低利率将决定下一次繁荣何时到来 干杯
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工资增长可以看，但每个人的差异很大，这些人买个人房子，支配“市场”；市场可能是一个特定房子的两个人，一个是政府雇用的教师，刚刚获得了 4% 的加薪，另一个是前咖啡馆女服务员，现在在一个飞入飞出矿场洗衣服，刚刚收到工资上涨 270% 猜猜谁刚拿到房子，猜谁刚刚重置了“市场”；我想关于住房负担能力尚未提高的另一件事是租户支付的总租金严重不足，而这些租户绝对无法支付资产当50万美元的资产以170美元/周的价格出租时恶心，没有支出，也没有维护要求，有一些严重的错误，IMO 在某个时候，我相信我们已经到了那个地步，冷漠的房东不会再说“哦，我真的不在乎租金进来，我是为了资本增长”；国际海事组织再次强调，持续增长的关键是将极低收入的住宅租户拖入现实世界，并迫使他们支付体面的租金，以支付为他们提供房屋所涉及的成本，以及体面的升级条款。租赁合同 麻烦的是，每周增加 5 美元的租金足以让政府、社会保障圈、慈善组织、危机组织和租房者自己尖叫蓝色谋杀 我们已经看到珀斯这里的一些人得到了体面的租金最近有所增加，但它们只是从可悲的不足变成了糟糕的净收益 我们离良好或优秀的水平还很远无论如何，这就是我认为的
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恕我直言，我们作为投资者在谈判租金上涨时需要站稳脚跟最好是最低限度的增长 我这周与我的一个 IP 的 PM 谈过 我刚刚购买了一个有租户的 IP 他的表现远低于当前的市场水平 我坚持要他支付当前的市场水平，否则我不会续约他的租约，我将用另一个租户代替他 我想知道是否所有投资者都采取强硬立场，拒绝接受劣质租金 是否可以逐步解决低收益问题 即使这意味着房产空置几周我相信任何重新出租房产所损失的钱很快就会通过从新租户那里获得每周额外的 70 美元（我的 IP 在当前市场价值下达到的金额）来弥补。我也认为收益很重要，因为它是保证资本增长的投资部分 资本增长取决于许多因素，它可能会或可能不会实现 问候杰森
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杰森，我完全同意 我的道德问题是 w母鸡 Lola 洗衣女工以 2% 的收益率买了东西，然后期望政府雇员 George 以 5 倍于他 4% 的加薪来弥补她的愚蠢 问题是 George 必须住在某个地方 他没有华丽的汽车或等离子屏幕电视，只是让他的孩子上学 为什么他要为似乎认为应该这样工作的 Lola 付钱 也许我不应该成为房地产投资者 我在这方面还是很陌生，但是当我购买时，我将租金视为非常重要，它正在支付抵押贷款 在房产被出售或用于股权之前，任何资本增长都不会实现保持租金收入并以尽可能高的速度支付房产越快进入积极领域，那么它就越快变得自给自足似乎更容易做到这一点（即使在我的微不足道的一点点理解的极点阶段）从678％的站立开始，比2％或更低是我的逻辑缺陷 ciao Nor
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没错，我也忘记提及由于专业经验而导致的工资增长 例如在一个十年（大约 1 个房地产周期）年轻的专业人​​士可能会换 2、3 或 4 个工作，并且每次换工作时，他们都会因为以前的工作经验而增加所以也许我之前的计算对于店员的工资是正确的，但工资受过高等教育的人的增长速度会更快 干杯
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原命题的最大缺陷是住房供应不是静态的 如此集中的优质物业可能会以远远高于平均工资增长的方式上涨，而新的替代股票正在创造 -因此需要认识到，今年典型的中位房屋构成明年的房屋将不再是同一所房子
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Hi Nor, 你的逻辑没有问题，第一次购买房产时获得更高的收益是理想的。上面的洗衣女的例子是，她很可能会在知道当前租金收益的情况下购买房产是在该地区的类似房产，因此她的购买决定基于此 虽然这对租户来说是不幸的，但这是租房的现实 - 价格上涨是可以预期的 在住宅投资中并不少见欠租 造成这种情况的原因有很多 但是，当物业出售给新业主时，需要重新协商租金以反映该物业的当前购买价格，即更高的购买价格应带来租金上涨使租金与物业的市场价值以及该地区类似物业的市场租金保持一致 问候杰森
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在这里扮演魔鬼的拥护者 我们能不能说资产价格过高ced，而不是房客支付的太少
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嗯，不，我认为你不能争辩说，现实是这样的地方的总收益率约为 17% 即使你将价格减半，总收益率只上升到 34%，仍然很糟糕 但是，如果一项资产的资本支出为 50 万，那么如果你稍微降低它的价格，仍然有很多玩家会跳来跳去购买如果你把房子降到 400 多，那么有太多的买家，投资者和自住业主，他们愿意以这些虚高的价格购买这些房子。因此，“市场”。是否存在高价资本支出？我认为有充分的证据表明低租金水平是低收益的主要因素 Anyhoo这不是我的投资领域，所以我可能会说我的戒指
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在过去的6个月里，悉尼许多地区的租金大幅上涨 这是由于该地区优质租金的供应有限（投资者无需团结起来采取强硬路线）5%的收益率是现在在悉尼的一些郊区并不是不可能的 有限的供应总是会推高需求并最终有助于投资者重返市场并开始下一次繁荣 恕我直言，悉尼市场（在正确的子区域）已经开始回暖我将尝试在下一次繁荣之前持有另一处房产，然后坐视股票增长
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胡说八道！如果一个人为房产支付了太多费用，那么为业主的愚蠢买单不是租户的责任如果有人购买房产并且当前租金低于市场（如您的情况），那么增加租金的理由是公平的
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G'day 伙计们，我为 APM 工作 你们有一些非常聪明的观点 为什么不在 blogsdomaincomau 上发帖并在那里做出回应 似乎你在这里向皈依者布道 为什么不继续域博客并设置它们！干杯
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嗨，帕波，你让他们来这里怎么样？马克我会同意马克，房产的新主人不可能期望 5% 的回报（或者任何一个正常的特定区域的 IP）如果他们当时支付的价格超过了房产的市场价值，我想如果业主试图将这条线推给租户，那么租户只会四处寻找类似的房产以“实际”金额出租的区域（即表明真实市场价值） 反过来，新业主将难以以“不切实际的租金价格”吸引另一位租户入住该物业，因为它不反映房产的真实市场价值我在没有参考我之前的帖子的情况下回复此问题，但从记忆中，我认为我没有提到一个人为房产支付的价格远高于市场价值，我认为这只是为了回应 Nor 的“洗衣女” ' 例子，我认为是一个很好的例子 R egards Jason
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好主意，我去过那里一次，差点睡着了！
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哈哈哈你们让我崩溃了，我从 Dazzling 的帖子里偷了 *Lola* 洗衣女工shhhh 是一样的吗目前已被来自 Cracker 和 GHPC 的难民入侵的博客 我读了很多他们的东西，但往往发现它大多有点令人沮丧, 我不希望以同样的方式看到这个论坛这只会令人沮丧，而且有太多的消极情绪 ciao Nor
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不我们知道五分之二的东西我们自己的午餐盒里的所有传奇都是我们 MC< BR>评论
迈克尔！很高兴你回到我的兄弟！你在这里留下来你最近几年都在做什么马克
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这是一个多么有趣的午餐盒它包含无数令人垂涎的sc刺激我们投资胃口的大快朵颐：1) 肉类和 3 种蔬菜 - 类似于买入并持有投资者 2) 炒沙拉 - 类似于喜欢将投资策略与各种技术混合的投资者 - 包裹、期权、翻转 3) 糖果棒 - 类似于经验丰富的投资者，他们正在体验他们投资之旅的甜蜜回报 4) 水果蛋糕 - 类似于好吧，你明白我的意思！
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嗨，马克，是的，我回来了 没起来很多，主要是在商业领域中以私人投资组合玩耍 那里的某个地方也发生了一些资源细分和几个资源层 一直在从事一些新的商业企业，这些企业也进展顺利 所以总而言之，不是much MC
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就个人而言，我是一个债务高峰怀疑论者 如果美国精英足够聪明，可以在 15 万亿美元的基础经济中设计一个价值千万亿美元（字面意思是千万亿美元）的衍生品市场，那么澳大利亚消费者肯定会足够聪明，可以处理一点一些循环信用卡债务而且我相信我们会找到更新和更有效的信贷形式来取代旧的，如果没有，我们总是可以依靠最大的信贷出口国（美国）来提高我所追踪的产量几个单独的房产回到了澳大利亚的农田，7-10% 是一个稳健的数字，不过我总是有兴趣找到更多的历史数据，因为当我们也有黄金支持的货币时，人们曾经投资回来 资产会更差如果在信贷紧缩时持有而不是房地产，关键将是您的债务偿还能力如何保证在收缩期间失业不是好时机，每个人都应该在阳光明媚的时候考虑这些事情 你想要疯狂的财产价值与收入比率，那么你需要把目光投向澳大利亚以外 如果你不知道目前其他国家正在发生什么，你甚至无法开始提出令人信服的房地产熊市案例 PS 我相信高峰期il 和峰值信用有点道理，但如果它与人类的愚蠢有关，那么所有的赌注都没有了
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我全心全意地支持乔治，他应该继续前进，找到其他可以资助他的生活方式的驴房东那些学校费用真的加起来了，更不用说校服、短途旅行等了 Lola 甚至可以通过将每周租金的 10% 捐赠给学校偿债基金来进一步提供帮助，因为我听说健身房需要新地板
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房屋不能保持每年 7-10% 的增长（我自己的估计，因为我不知道 McNamara 引用的 9% 是从哪里来的）是基于工资增长低于这个事实的事实。假设现在能买得起 30 万美元房子的普通工人（比如说，5 万美元）将无法在 10 年内买得起房子，比如房子价值 60 万美元，但工人的薪水只有 7.5 万美元（我还没有真正完成这些数字，但理论有效）这假设同一类型的人总是生活在同一个区域eas，这是错误的 20 年，远郊变成近郊 房子也获得了再开发价值 老房子最终升值不是因为房子本身有吸引力，而是随着城市的发展，土地作为开发用地更有价值财产价值不仅是工资增长的函数，也是人口增长和人口统计的函数 只要人口增长足够强劲，您不一定需要增加平均工资来提高价格，似乎资本主义国家正在发展更大的收入不平等，即富人越富，穷人越穷 还有一些地方（例如伦敦和纽约）吸引富人 所以只要可以支付的人数越来越多，房地产可以继续上涨，即使在极端情况下案例，平均工资下降 假设一个有 100 万人的城市有 10% 的人可以购买昂贵的房产 然后城市增长到 200 万人，只有 8% 的人可以购买昂贵的房产 你的潜在开支池ve 购房者从 100,000 人增加到 160,000 人 对昂贵房屋的需求（例如每户 2 人）将从 50,000 增加到 80,000 套房屋 那么看看伦敦和纽约这些非常昂贵的城市，似乎澳大利亚城市肯定有可能继续涨价 这是否意味着他们肯定会 这取决于人口统计、收入、经济发展等 Alex
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是的，人口统计是关键 在悉尼镇上一次繁荣期间，有几个不愿透露姓名的抵押贷款经纪人正在纳闷。所有这些 100 万美元的购买者都来自哪里 不需要抵押 在 80 万到 1100 万之间存在显着差距，更多的买家是“现金购买者”，即没有 opm（也没有佣金！） 答案是代际转移亲爱的老妈妈弹出了她的木屐并留给他们他们以 60 万美元的价格卖掉了贝克斯利的老房子，以 40 万美元的价格卖掉了自己的房子，嘿，很快就购买了 100 万美元，而且没有抵押贷款 当婴儿潮一代将他们的地段传给 Y 一代时，同样的事情也会发生 Y 一代会用它做什么有趣 MC
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只是解决这一部分 我们谈论的是同一栋房子吗？ 1990 年，在 700 平方米的街区上建造 150 平方米的房子可能就足够了，但如果我们着眼于增长——如果我们包括那些新房子正在建造（甚至升级）——标准在提高 我是在一个大约 100 平方米的房子里长大的（乐观地）这在我 1992 年建造 150 平方米的时候可能很大 200 平方米现在对很多人来说似乎很小（而且可能是街区规模同时下降）所以，新街区的房价是否上涨了这对 9% 的数字有何影响
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1960 年每户人头数为 34，1980 年约 22，2000 年接近 17 和下降 所以即使我们的人口增长为零，澳大利亚也需要两倍现在的住宅数量与 40 年前一样多！杰夫，“平均”房价缺陷有据可查，但仍然被许多人用来证明“价值”的“增长”。 40 年来，“平均”房屋的面积翻了一番，并可能获得以下资产；洗碗机、中央供暖、空调、带自动门和内部通道的车库、三倍的电源点、双倍的灯具和两路开关、绝缘等等更窄，开放空间更少，因此可以增加街区密度 通常我们不会将苹果与苹果进行比较 MC
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大家好，迈克尔和杰夫的好点我以前在我们拥有的房子之前提出过并于 1990 年出售 将我们的售价 11 万美元（1990 年）与马路对面以 25 万美元（2006 年）的价格出售 6 周的房子的价格进行比较，自 1990 年以来的增长率约为 6%，并且基本上是同一块土地上的同一栋房子（内部结构相同） 但是这个地区（马尔格雷夫）去年可能上涨了 15-20% 房价中位数对我来说并不是一个真实的迹象，因为已经提到的变化 H oover 6% pa 为我工作，我正在寻找的房产再见
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Michael 等人，这里有一些来自 ABS 1911 45 1933 40 1954 36 1980 30 1991 27 2001 26 2002 258 2003 的 av 家庭规模统计数据256 2004 254 2005 252 2006 251 2011 24 f 2026 225 f Sources http:wwwabsgovauAusstatsabs@nsf0D5181CC73561D701CA256F7200832FD9opendocument http:wwwausstatsabsgovauausstatssubscribernsf0461B427BECD0D154CA2572A5001662E6$File31010_sep%202006pdf THough if intending to develop based on average household size, would be wise to focus on av household size projections of your target地区
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迈克尔，这些数字看起来更像是生育率，即每名女性的平均子女数量包括男性和每户家庭数量增加至WW彼得引用的ABS数字
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绝对不是我对 ABS 的指责，我在描述“每户户主”时是错误的，我应该说的是“每户户主”；这是一壶不同的鱼，我想你会发现更接近我的猜测 原因是它包括所有无人居住的住宅（度假屋等） MC
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实际上，我会在适当考虑后使用上述内容严重的经济衰退或贫富差距的扩大，将刺激适应性行为，并改变趋势线，纯粹出于经济需要（类似于享乐价格指数计算的基本原理）
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人口统计和经济增长空置住宅 现在有一些东西让固执的学究气的人开始涉足 实际上，它是相关的，因为空置住宅是“住房存量”的一部分，但不会产生收入，只会产生不同程度的上限增长 我想知道它们对房地产市场经济的影响是什么是 它不是一些城镇住房的一个微不足道的部分或百分比 拥抱海岸的思考城镇的人口在一年中的几周内增加一倍或三倍 MC
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版主，我可以恭敬地 sug最好将此线程转移到 PM 经济学 MC 农场上也会有大量房屋（过去用于安置工人，但自机械化以来一直空置）但在城市中，我怀疑大多数空置将是摩擦性的，在租约或出售购买等发现两套房子太多了 反观景气可能会鼓励一些人买一套度假屋如果他们的数量保持不变并且营业额很低，那么他们几乎被排除在市场之外，所以可能就不存在了这是一个（非常古老的）ABS研究，1991年空置房屋的百分比为9％http： wwwabsgovauauusstatsabs@f8f2b5b6a0447a77ca2570ec00787a54!OpenDocument 这里也提到了这项研究：wwwpcgovaustudyageingsubssub005rtf 彼得
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同意，与主要城市无关，但即使在1991年，无害的听起来9％仍然是60万套住房如果拥有'度假屋'是“有抱负的阶级”的愿望之一，我怀疑增长是存在的 所以上限增长会剥夺度假城镇的租金回报，但 MC 能持续多久
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